Unterlagen für den Hausverkauf in Eching: Drei Stapel, damit nichts fehlt

Wenn ein Hausverkauf ansteht, beginnt die Suche im Keller oder im Arbeitszimmer. Ordner mit Rechnungen, alte Pläne vom Bauträger, Briefe von der Gemeinde. Meistens ist schon einiges da, aber nicht immer das, was ein Käufer oder seine Bank tatsächlich braucht. Mit einer einfachen Methode kommen Sie schnell zu einem Überblick. Legen Sie drei Stapel an: Stapel 1 ist das, was Sie schon haben. Stapel 2 ist das, was Sie sich bei einer Stelle besorgen müssen. Stapel 3 ist das, was neu entstehen muss, zum Beispiel der Energieausweis. So sehen Sie auf einen Blick, wo Sie stehen und was am meisten Zeit braucht.

Dieser Ratgeber zeigt die drei Stapel für ein Haus in Eching, nennt die zuständigen Stellen im Landkreis Freising und geht auf Sonderfälle wie Erbe, Vermietung, Eigentumswohnung und Anbauten ein. Rechtlich verbindliche Auskünfte geben die jeweiligen Stellen, ein Notar oder ein Anwalt. Bei neues // nest besorgt Ellen Günthel mit Ihrer Vollmacht vieles für Sie, wenn Sie uns beauftragen. Aber auch wenn Sie es selbst machen wollen, hilft Ihnen diese Liste weiter. Wer die Unterlagen vor dem ersten Inserat vollständig hat, verkauft erfahrungsgemäß mit weniger Unterbrechungen und in einer besseren Verhandlungslage.

Warum sind vollständige Unterlagen so wichtig?

Ein Käufer möchte wissen, was er kauft, und seine Bank auch. Sie finanziert erst, wenn sie die Immobilie beurteilen kann. Fehlt etwas, entsteht eine Pause. In dieser Zeit sieht sich der Interessent vielleicht noch andere Häuser an, und Unsicherheit macht sich breit. Wer Unterlagen schnell liefert, wirkt dagegen zuverlässig, und das stärkt die Verhandlung. Es gibt noch einen weiteren Grund: Manche Probleme finden Sie erst beim Sortieren, etwa einen Anbau, der in den Plänen fehlt. Wenn Sie das früh entdecken, können Sie es klären oder offen ansprechen. Entdeckt es der Käufer selbst, wird daraus leicht ein Preisabschlag oder ein Streit.

Hinzu kommt die rechtliche Seite. Der Energieausweis ist Pflicht, und falsche Angaben im Exposé können Ihnen auf die Füße fallen. Auch deshalb lohnt es sich, Baujahr, Wohnfläche und Modernisierungen mit Nachweisen abzusichern. Eine einfache Mappe hilft, und zwar digital und auf Papier. Benennen Sie die Dateien verständlich, und legen Sie eine kurze Übersicht an. Das nimmt Ihnen und allen Beteiligten viel Arbeit ab. Ein Makler kann so etwas übernehmen. Wie viel davon Sie selbst machen möchten, bleibt Ihre Entscheidung. Wofür Sie bezahlen und was der Ablauf umfasst, zeigt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Eching.

Stapel 1: Was Sie vermutlich schon haben

Sehen Sie zuerst nach, was im Haus ist. Dazu gehören der alte Kaufvertrag oder Übergabevertrag, Baupläne, Baubeschreibung und Baugenehmigung, soweit vorhanden. Oft finden sich auch Rechnungen für Dach, Fenster und Heizung, Wartungsprotokolle, Schornsteinfegerbescheinigungen und Versicherungsunterlagen. Legen Sie auch die letzten Grundsteuerbescheide, Abfall- und Wasserrechnungen dazu. Ebenso Unterlagen zu einer Photovoltaikanlage, zu Solarthermie oder einem Stromspeicher, einschließlich Verträgen. Bei einer Ölheizung gehört auch die letzte Tankprüfung dazu, falls erforderlich. Prüfen Sie die Daten, und schreiben Sie auf, wann eine Maßnahme erfolgt ist. Für Interessenten sind solche Listen sehr wertvoll.

Sortieren Sie diesen Stapel am besten nach Jahren oder nach Bauteilen. Eine Übersicht „Das wurde gemacht“ ist für einen Käufer leichter zu lesen als ein Ordner voller Rechnungen. Darin steht zum Beispiel: Dach 2009, Fenster 2014, Heizung 2018. Fehlt eine Rechnung, schreiben Sie „laut Eigentümer“ dazu, damit niemand falsche Sicherheit bekommt. Fotos aus der Bauzeit oder von einer Sanierung können ebenfalls hilfreich sein. Auch Pläne, die Sie als Laie für überholt halten, sollten Sie nicht wegwerfen. Sie sagen vielleicht etwas darüber, wie das Haus ursprünglich genehmigt wurde. Nehmen Sie diese Papiere einfach zum ersten Gespräch mit, dann sehen Sie schnell, was noch fehlt.

Stapel 2: Was Sie sich besorgen müssen

Der Grundbuchauszug kommt vom Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht. Dafür müssen Sie ein berechtigtes Interesse haben, was Sie als Eigentümer ohne Weiteres nachweisen können. Die Flurkarte oder der Lageplan kommt vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, und ein einfacher Auszug ist oft auch online erhältlich. Die Bauakte liegt beim Landratsamt Freising, denn Eching gehört zu diesem Landkreis. Dort können Eigentümer Einsicht beantragen, und das kann einige Zeit dauern. Den Bebauungsplan und mögliche örtliche Satzungen erfahren Sie bei der Gemeinde Eching. Den Bodenrichtwert finden Sie über BORIS-Bayern oder beim Gutachterausschuss.

Fragen Sie außerdem bei Ihrer Bank nach der Höhe der Restschuld, der Löschungsbewilligung und den Ablösebedingungen. Bei einer Grundschuld ohne Restschuld wird für den Notar eine Löschungsbewilligung gebraucht. Bei einem Haus mit Erbbaurecht sollten Sie auch den Erbbauvertrag bereithalten. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, sodass Rechte Dritter meist im Grundbuch stehen. Prüfen Sie, ob im Grundbuch Wege- oder Leitungsrechte stehen, und klären Sie, was sie im Alltag bedeuten. Ein Zaun, der nicht auf der Grenze steht, oder eine ungenaue Flurkarte kann ebenfalls Fragen aufwerfen. Falls nötig, hilft eine Vermessung. Planen Sie auch hierfür etwas Zeit ein.

Stapel 3: Was neu entstehen muss

Der Energieausweis steht dabei ganz oben. Es gibt ihn als Bedarfs- oder als Verbrauchsausweis, und welcher nötig ist, hängt von Baujahr, Anzahl der Wohnungen und Sanierungsstand ab. Er ist in der Regel zehn Jahre gültig, und die Angaben daraus müssen im Inserat stehen. Zur Besichtigung muss er vorliegen, und ein Verstoß kann ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro nach sich ziehen. Ab 2027 ändern sich die Regeln für neue Ausweise, was Ihr Aussteller Ihnen erklären kann. Baudenkmäler sind ausgenommen. Falls Ihr Ausweis abgelaufen ist, sollten Sie ihn früh beauftragen. Bei Häusern mit besonderer Technik kann es länger dauern.

Auch die Wohnflächenberechnung muss oft neu entstehen, besonders wenn alte Pläne nicht zum jetzigen Zustand passen. Dachgeschosse und Keller sind dabei häufig strittig. Ein Grundriss sollte klar lesbar und korrekt sein, und oft lohnt es sich, ihn neu zu zeichnen. Fotos und das Exposé kommen hinzu. Vielleicht braucht es auch ein Angebot oder eine kurze Einschätzung für die Heizung, die Sie Interessenten zeigen können. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Eching. Wenn Ihr Haus Mängel hat, die Sie kennen, schreiben Sie sie in einer Liste auf. Das ist für das Exposé und den Notar eine gute Grundlage.

Was gilt für Eigentumswohnungen?

Für eine Eigentumswohnung kommen weitere Unterlagen dazu: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die Hausgeldabrechnung, der Wirtschaftsplan, der Stand der Rücklage und gegebenenfalls Beschlusssammlung und Hausordnung. Die Verwaltung stellt das bereit, verlangt dafür aber möglicherweise eine Gebühr. Oft enthält die Teilungserklärung auch eine Verwalterzustimmung, ohne die nicht verkauft werden kann. Klären Sie das früh, und fragen Sie, wie lange es dauert. Die Bank und auch der Notar werden danach fragen. Bei kleineren Gemeinschaften ohne Verwalter müssen Sie vielleicht selbst sammeln.

Lesen Sie die Protokolle selbst, bevor es jemand anders tut. Dort stehen häufig Hinweise auf bevorstehende Arbeiten, auf Streit in der Gemeinschaft, auf Sonderumlagen oder auf Probleme im Haus. Solche Punkte sollten Sie nennen. Ein Käufer wird sie vermutlich ohnehin entdecken, und dann wirkt es besser, wenn Sie es selbst sagen. Auch Vermietung und Hausgeld sind wichtig. Bei einem Anleger geht es zudem darum, was umlagefähig ist und was nicht. Stimmen Sie die Unterlagen mit Ihrer Maklerin ab, und entscheiden Sie gemeinsam, wer was wann bekommt. Persönliche Daten anderer Eigentümer sollten vor der Weitergabe nach Möglichkeit geschwärzt werden.

Was gilt für Erbe und Schenkung?

Wenn Sie geerbt haben, müssen Sie Ihre Berechtigung nachweisen. Das geht mit Erbschein oder mit einem notariellen Testament und dem Eröffnungsprotokoll. Das Nachlassgericht beim zuständigen Amtsgericht hilft dabei weiter. Danach ist in der Regel das Grundbuch zu berichtigen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei. Haben mehrere geerbt, müssen alle zustimmen oder eine Vollmacht erteilen. Eine notariell beglaubigte Vollmacht ist für einen Notartermin meist nötig, wenn jemand nicht kommen kann. Häufig sind auch die Unterlagen des Verstorbenen schwer zu finden. Sehen Sie deshalb gründlich nach, auch bei Bank und Versicherung.

Bei einer Schenkung oder Übergabe zu Lebzeiten stehen manchmal Rechte im Grundbuch, zum Beispiel ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch, oder es gibt Rückforderungsrechte. Sie sollten geprüft werden, denn sie können den Verkauf erschweren oder den Preis mindern. Fragen Sie auch, ob eine Steuerpflicht besteht. Das betrifft vor allem die zehnjährige Frist bei Immobilien, die nicht selbst genutzt wurden. Dabei hilft ein Steuerberater. Wie man nach einem Erbfall vorgeht, zeigen die Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Eching und Erbengemeinschaft auflösen in Eching. Das erspart viel Sucherei und Unsicherheit.

Was gilt für vermietete Häuser?

Bei einem vermieteten Haus oder einer vermieteten Wohnung gehören Mietverträge samt Nachträgen, Übersicht über Miete und Nebenkosten, Abrechnungen der letzten Jahre, Kautionsnachweis und Übergabeprotokolle in die Mappe. Vielleicht gibt es auch Schriftverkehr zu Mängeln oder Mieterhöhungen. Anleger achten besonders darauf. Prüfen Sie außerdem, ob der Mietvertrag Besonderheiten enthält, etwa eine Staffelmiete oder eine Index-Klausel. Personenbezogene Angaben geben Sie aus Datenschutzgründen möglichst erst heraus, wenn es ernst wird. Klären Sie dies mit Ihrer Maklerin. Für den Fall einer Eigenbedarfskündigung durch den Käufer sollten Sie wissen, dass das Sache des Käufers ist.

Vergessen Sie auch nicht die Mieter selbst. Sie müssen Besichtigungen nur nach Ankündigung und in angemessenem Rahmen dulden. Sprechen Sie früh mit ihnen, das hilft bei den Terminen und den Fotos. Prüfen Sie, wie die Miete zur ortsüblichen Miete steht, denn Münchner Mietspiegel gelten nicht einfach so für Eching. Ein guter Überblick über Ihre Einnahmen kann für Anleger ein starkes Argument sein. Welche Käufer welche Fragen stellen, und wie Sie damit umgehen, zeigt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Eching. Auch hier gilt: je früher geklärt, desto weniger Überraschungen.

Was tun, wenn etwas fehlt?

Das kommt häufig vor, besonders bei älteren Häusern. Der Plan ist verschwunden, oder eine Genehmigung lässt sich nicht finden. Fragen Sie beim Landratsamt Freising nach der Bauakte, bei der Gemeinde nach dem Bebauungsplan und beim früheren Bauträger, wenn es ihn noch gibt. Für Grundrisse kann ein Architekt oder ein Zeichner vor Ort messen. Wenn eine Genehmigung für einen Anbau fehlt, sollten Sie das ansprechen und sich fachlich beraten lassen. Sie müssen nicht sofort alles lösen, aber Sie sollten wissen, was die Folgen sein können. Auch der Notar kann helfen, die Haftung im Vertrag passend zu regeln. Verschweigen sollten Sie so etwas nicht.

Wenn eine Rechnung fehlt, reicht manchmal eine Bestätigung des Handwerkers. Schreiben Sie auch auf, wann die Arbeiten etwa stattfanden und wer sie ausgeführt hat. Bei Selbstgemachtem sagen Sie das ausdrücklich. Damit wissen Interessenten, woran sie sind. Ein ehrlicher Umgang mit Lücken wirkt fast immer besser als ein perfekter Ordner, dem man nicht glaubt. Auch Ihre Maklerin sollte das so sehen. Wie gute Beratung aussieht, wenn Unterlagen lückenhaft sind, beschreibt der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Eching. Diese Fälle zeigen oft, wer wirklich Erfahrung mit älteren Häusern hat.

Was gilt für Photovoltaik, Heizung und Technik?

Technische Anlagen werfen viele Fragen auf, gerade bei einem Haus mit neuerer Ausstattung. Zu einer Photovoltaikanlage gehören das Inbetriebnahmeprotokoll, die Anmeldung beim Netzbetreiber und im Marktstammdatenregister, der Vertrag über die Einspeisung und eventuell ein Leasing- oder Pachtvertrag. Ist die Anlage gemietet, muss der Käufer erfahren, was auf ihn zukommt. Zu einer Wärmepumpe oder einem Heizkessel gehören die Rechnungen, die Wartungsnachweise und die Bescheinigungen des Schornsteinfegers. Bei einem Öltank kommen Prüfberichte hinzu, soweit sie vorgeschrieben sind. Fragen Sie im Zweifel den Schornsteinfeger oder das Landratsamt.

Grundsätzlich gilt seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz. Eine bestehende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden, sodass es hier meist nicht um eine Pflicht zum Austausch geht, sondern um den Wunsch des Käufers nach Klarheit. Eine einfache Übersicht über Alter, Verbrauch und letzte Wartung genügt deshalb oft. Klären Sie auch, ob die oberste Geschossdecke gedämmt ist, und ob zugängliche Leitungen außerhalb beheizter Räume gedämmt sind. Im Einzelfall kann das für einen neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren wichtig werden. Eine kurze Notiz dazu gehört in die Mappe, damit Sie auf Nachfragen vorbereitet sind.

Wie geben Sie Unterlagen sicher weiter?

Nicht jeder Interessent braucht sofort alles. Zuerst genügen Exposé und Energieausweis. Ernsthafte Interessenten bekommen nach der Besichtigung Grundrisse und weitere Unterlagen. Grundbuch, Kaufvertrag und Mietverträge folgen erst, wenn wirklich verhandelt wird, und möglichst über einen geschützten Ordner. Schwärzen Sie persönliche Angaben Dritter. Halten Sie außerdem fest, wer was bekommen hat, damit Sie den Überblick behalten.

Die drei Stapel im Überblick

Stapel	Beispiele	Wer zuständig ist
Schon da	Kaufvertrag, Rechnungen, Pläne	Sie selbst
Besorgen	Grundbuch, Flurkarte, Bauakte	Amtsgericht, Vermessung, Landratsamt
Besorgen, Wohnung	Protokolle, Abrechnungen	Verwaltung
Neu machen	Energieausweis, Wohnfläche, Grundriss	Aussteller, Fachleute
Sonderfälle	Erbschein, Mietverträge	Nachlassgericht, Sie

Wie viel Zeit sollten Sie einplanen?

Beginnen Sie nach Möglichkeit einige Wochen vor dem Start. Die Bauakte kann ein paar Wochen dauern, die Verwaltung reagiert manchmal langsam, und auch der Energieausweis braucht einen Termin. Sprechen Sie frühzeitig auch mit der Bank. Eine erste Orientierung über den Wert Ihres Hauses gibt unsere Wertermittlung. Parallel können Sie mit Ihrer Maklerin den Fototermin planen. Dann ist am Starttag alles fertig, und Sie geraten bei Nachfragen nicht unter Druck. Das zahlt sich am Ende meist aus, auch wenn es Ihnen zunächst nach viel Papierkram aussieht. Einen Überblick über den Wert bietet der Ratgeber Immobilienbewertung in Eching.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf in Eching?

Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise.

Wo bekomme ich alte Baupläne?

Meist beim Landratsamt Freising aus der Bauakte.

Wer führt das Grundbuch?

Das zuständige Amtsgericht.

Muss ich einen Energieausweis haben?

Ja, außer in Ausnahmefällen wie bei Baudenkmälern.

Was brauche ich bei einer Wohnung zusätzlich?

Teilungserklärung, Protokolle, Abrechnungen und den Stand der Rücklage.

Was ist bei einem Erbfall nötig?

Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.

Was ist, wenn Pläne fehlen?

Fragen Sie in der Bauakte nach oder lassen Sie neu aufmessen.

Wer hilft mir bei neues // nest?

Ellen Günthel kann vieles mit Ihrer Vollmacht besorgen.

Fazit

Für die Unterlagen beim Hausverkauf in Eching helfen drei Stapel: haben, besorgen und neu machen. Beginnen Sie früh, und sprechen Sie Lücken offen an. Ellen Günthel unterstützt Sie gern. Sie erreichen uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.