Scheidungsimmobilie in Walpertskirchen: Verkaufen, während einer noch im Haus wohnt

Die Entscheidung ist gefallen: Das Haus wird verkauft. Doch einer wohnt noch dort, vielleicht mit den Kindern, während der andere längst in einer kleinen Wohnung in Erding sitzt. Nun gehen Fremde durch das Wohnzimmer. Der eine muss aufräumen, der andere möchte wissen, warum es so lange dauert. Wer pflegt den Garten, wer öffnet die Tür, und wer zahlt in dieser Zeit die Rate? Die Phase zwischen der Entscheidung und der Übergabe ist in vielen Trennungen die schwierigste, und trotzdem wird über sie am wenigsten gesprochen.

Dieser Ratgeber beschäftigt sich deshalb genau mit dieser Zeit. Er zeigt, was Sie vor dem Start klären sollten, wie Besichtigungen in einem bewohnten Haus funktionieren, was das für die Kinder bedeutet und wie Sie Kosten und Entscheidungen regeln. Dazu kommen Bank, Steuer und was passiert, wenn die Lage kippt. Das ist allgemeine Orientierung und keine Rechtsauskunft. Sprechen Sie mit Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater und gegebenenfalls einer Mediation. Für den Verkauf ist Ellen Günthel bei neues // nest Ihre Ansprechpartnerin.

Warum ist diese Phase so schwierig?

Die beiden Eigentümer haben in dieser Zeit ganz verschiedene Interessen. Wer ausgezogen ist, zahlt vielleicht Miete und einen Teil der Rate und wünscht sich einen schnellen Abschluss. Wer bleibt, hat das Haus vor Augen, muss es sauber halten, Termine ermöglichen und vielleicht mit den Kindern eine Wohnung suchen. Für diese Person ist jeder Besichtigungstermin auch eine Erinnerung daran, dass etwas zu Ende geht. Da liegt es nah, Termine zu verschieben oder im Haus nichts mehr zu tun. Und umgekehrt liegt es nah, dem anderen Absicht zu unterstellen.

Klare Regeln helfen beiden, und zwar weniger, weil man einander misstraut, sondern weil dann nicht jede Kleinigkeit neu verhandelt werden muss. Eine Vereinbarung ersetzt keine Rechtsberatung, doch schon wenige Punkte auf einem Blatt Papier nehmen viel Spannung heraus. Am besten entsteht sie gemeinsam mit den Anwälten oder einer Mediatorin, bevor das Inserat online geht.

Was sollte vor dem ersten Inserat geklärt sein?

Gehen Sie die folgenden Punkte durch, und halten Sie die Antworten schriftlich fest.

Frage	Was festgehalten werden sollte
Wer wohnt bis wann im Haus?	Datum oder Ereignis, zum Beispiel die Ãœbergabe
Wer zahlt die Rate?	Anteile, Verrechnung beim Verkauf
Wer zahlt Nebenkosten?	Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Strom
Wer pflegt Haus und Garten?	Aufgaben, Dienst, Kosten
Wer öffnet für Besichtigungen?	Makler, Bewohner, feste Zeiten
Wie fallen Entscheidungen?	Beide stimmen zu, Frist für Antworten
Wie wird der Preis festgelegt?	Angebotspreis, Untergrenze, Prüftermin
Wohin geht der Erlös?	Ablösung des Kredits, Aufteilung, Konto

Bei einem Ausgleich für die Nutzung des Hauses sollte Ihr Rechtsanwalt prüfen, was gilt. Das Eigentum richtet sich nach dem Grundbuch und nicht danach, wer dort wohnt. Gehört das Haus beiden, müssen in der Regel beide unterschreiben. Steht nur einer im Grundbuch, kann im gesetzlichen Güterstand trotzdem die Zustimmung des anderen nötig sein, wenn das Haus fast das gesamte Vermögen ausmacht.

Wie funktionieren Besichtigungen in einem bewohnten Haus?

Die wichtigste Regel lautet: Der Bewohner muss wissen, wann jemand kommt, und nicht ständig bereitstehen. Vereinbaren Sie feste Zeiten, zum Beispiel Samstagvormittag und einen Abend pro Woche. Bündeln Sie mehrere Interessenten, möglichst im Abstand von 45 Minuten. Der Makler sagt rechtzeitig Bescheid und führt die Termine allein. Am besten sind beide Eigentümer nicht anwesend, denn so sprechen Interessenten offener, und es entstehen weniger unangenehme Situationen. Zwischen den beiden sollte ohnehin nicht vor Interessenten gestritten werden, und auch Kommentare wie „Das Dach hat er nie machen lassen“ gehören nicht in ein Gespräch mit Fremden.

Das Haus muss nicht aussehen wie aus einem Prospekt, doch es sollte aufgeräumt, gelüftet und hell sein. Persönliche Papiere, Medikamente und Wertsachen gehören weggeräumt. Das ist besonders wichtig, wenn gerade Dokumente zur Trennung herumliegen. Ein Haus, das im Alltag gut funktioniert, wirkt meist besser als eines, das plötzlich komplett ausgeräumt wurde. Sprechen Sie mit dem Makler auch darüber, ob einzelne Räume zu voll sind, und überlegen Sie, was der Ausgezogene noch abholen kann. Halb ausgeräumte Zimmer wirken traurig und können einen Hinweis auf den Grund des Verkaufs geben.

Was sagt man Interessenten?

Der Grund des Verkaufs geht niemanden etwas an. Im Exposé muss er nicht stehen, und auf Nachfrage reicht ein Satz wie „Unsere Lebensumstände haben sich verändert“. Interessenten könnten den Hinweis auf eine Trennung nutzen, um zu verhandeln, denn sie vermuten Zeitdruck. Besprechen Sie mit dem Makler, wie er mit solchen Fragen umgeht. In einem Ort dieser Größe ist die Trennung vielleicht bekannt, und der Nachbar spricht vielleicht einen Interessenten an. Das lässt sich nicht ganz vermeiden. Bleiben Sie sachlich, und lassen Sie den Makler antworten.

Im Exposé sollten stattdessen Dinge stehen, die wirklich zählen: der genaue Ort, der gemessene Weg zum Bahnhalt, die Wege zu Kindergarten und Grundschule, soweit aktuell, und der Zustand mit Jahreszahlen. Wie es auch in einer schwierigen Lage gelingt, beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Walpertskirchen. Welche Papiere gebraucht werden, nennt Unterlagen für den Hausverkauf in Walpertskirchen. Legen Sie die Unterlagen beiden in Kopie vor.

Was bedeutet das für die Kinder?

Für Kinder ist diese Zeit oft besonders verwirrend. Ihr Zuhause wird zum Objekt, das Fremde betrachten. Sagen Sie ihnen altersgerecht und möglichst gemeinsam, was geschieht und was nicht. Vermeiden Sie, dass sie von einem Inserat oder von Nachbarn davon erfahren. An Besichtigungstagen können sie bei Freunden oder Großeltern sein. Bitten Sie sie nicht, ihr Zimmer für einen Käufer aufzuräumen, als ginge es um eine Prüfung. Eine kleine Kiste für Spielzeug, die sich rasch wegräumen lässt, reicht meist aus.

Überlegen Sie auch, wann der Umzug passt. Ein Wechsel am Ende eines Schuljahres fällt meist leichter. Im Ort gibt es Kindergarten und Grundschule, den aktuellen Stand sollten Sie erfragen. Fragen Sie nach, ob ein Kind nach dem Umzug dort bleiben kann und wie der Weg aussieht. Sprechen Sie nicht schlecht über den anderen Elternteil, auch wenn der Verkauf gerade stockt. Eine Beratungsstelle kann in dieser Zeit eine große Hilfe sein. Kinder brauchen vor allem verlässliche Erwachsene.

Wer zahlt was, solange das Haus noch nicht verkauft ist?

Das ist oft der größte Streitpunkt. Rate, Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Strom, Wasser und Reparaturen laufen weiter. Üblich ist, dass derjenige, der im Haus wohnt, die Verbrauchskosten trägt. Bei der Rate kommt es auf Ihre Vereinbarung und auf Unterhalt und Nutzungsausgleich an. Lassen Sie das von Ihrem Rechtsanwalt prüfen. Wichtig ist, dass die Rate in jedem Fall gezahlt wird. Gegenüber der Bank haften meist alle, die unterschrieben haben, auch wenn intern etwas anderes abgesprochen ist. Sprechen Sie früh mit der Bank, wenn es eng wird, und lassen Sie nichts einfach auflaufen.

Bei Reparaturen hilft eine einfache Regel. Kleinere Dinge bis zu einem festgelegten Betrag übernimmt der Bewohner, und größere werden vorher abgestimmt und geteilt. Für Notfälle darf einer allein handeln. Die Heizung selbst muss übrigens nicht erneuert werden, denn nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz darf eine bestehende Anlage weiterlaufen und repariert werden. Bewahren Sie alle Belege auf. Sie werden beim Verkauf verrechnet, soweit Sie das vereinbaren.

Wie laufen Entscheidungen, wenn man kaum noch spricht?

Mit wenigen Regeln geht das auch ohne viele Worte. Vereinbaren Sie eine gemeinsame E-Mail-Adresse oder einen Weg nur für den Verkauf. Der Makler schickt alle Berichte an beide gleichzeitig. Angebote werden nur mit Zustimmung beider angenommen, und Sie setzen sich eine Frist für die Antwort, zum Beispiel 48 Stunden. Reagiert jemand nicht, wird das vorher geregelt, zum Beispiel durch einen Anruf des Rechtsanwalts. Legen Sie die Untergrenze vorher fest. Liegt ein Angebot darüber, muss nicht mehr gestritten werden. Beim Notar lassen sich Termine trennen, oder einer wird durch eine Vollmacht vertreten.

Fragen Sie den Makler im ersten Gespräch, wie er mit getrennten Paaren arbeitet. Er ist nicht Ihr Rechtsberater und entscheidet nicht über den Streit, sollte aber fair und transparent sein. Wenn einer das Gefühl hat, der Makler stehe auf der anderen Seite, wird es schwierig. Bei der Auswahl hilft der Ratgeber Makler in Walpertskirchen.

Was gilt für Bank und Steuer?

Der Kredit wird in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst. Fragen Sie vorher nach Restschuld und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung, und rechnen Sie das in Ihre Untergrenze ein. Beim Verkauf eines selbst genutzten Hauses fällt meist keine Einkommensteuer auf den Gewinn an, wenn es durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt wurde. Zieht einer früh aus und dauert der Verkauf lange, kann bei ihm ein Gewinn unter Umständen steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Auch das spricht gegen eine endlose Verzögerung. Ein Steuerberater sollte das prüfen.

Was tun, wenn die Lage kippt?

Manchmal blockiert der Bewohner Termine, oder der Ausgezogene zahlt nicht mehr. Halten Sie Vorfälle sachlich fest. Sprechen Sie zuerst mit Ihrem Rechtsanwalt, und versuchen Sie es mit einer Mediation, solange beide noch zuhören können. Ein sachliches Schreiben mit einer Frist hilft oft mehr als ein Streit am Telefon. Als letztes Mittel kann ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Sie dauert oft lange und bringt meist weniger als ein freier Verkauf, weil Interessenten das Haus meist nicht richtig besichtigen können, schon gar nicht, wenn jemand dort wohnt. Rechnen Sie das einmal durch, bevor Sie damit drohen. In den meisten Fällen verlieren dabei beide.

Problem	Erster Schritt	Wenn das nicht hilft
Besichtigungen werden blockiert	Feste Zeiten neu vereinbaren	Rechtsanwalt, Mediation
Rate wird nicht gezahlt	Sofort mit der Bank sprechen	Rechtsanwalt
Haus verwahrlost	Dienst beauftragen, Kosten regeln	Schriftliche Aufforderung
Angebote werden nicht beantwortet	Frist vereinbaren	Rechtsanwalt
Keine Einigung über Preis	Zweite Einschätzung, Daten ansehen	Mediation

Wann zieht der Bleibende aus?

Oft wird über den Auszug desjenigen gesprochen, der zuerst geht. Doch auch der Bleibende muss irgendwann raus, und das ist in der Zeit des Verkaufs eine eigene Aufgabe. Suchen Sie früh nach einer Wohnung, denn das Angebot in der Gemeinde ist klein. In Erding oder an einem anderen Ort der Bahnlinie gibt es mehr Auswahl, doch die Wege für die Kinder ändern sich. Klären Sie, ob es eine Lücke zwischen Auszug und Einzug geben könnte, und ob eine Rückmietung für kurze Zeit möglich ist. Sagen Sie Käufern früh, wann das Haus frei sein wird. Ein unklarer Termin kann ein Angebot schwächen.

Vereinbaren Sie außerdem, dass der Vertrag erst unterschrieben wird, wenn der Auszugstermin für den Bleibenden realistisch ist. Wer unter Zeitdruck in irgendeine Wohnung zieht, hat oft bald den nächsten Umzug vor sich. Sprechen Sie darüber mit dem Rechtsanwalt, denn auch beim Unterhalt und bei der Nutzung kann sich dann etwas ändern. Eine kleine Reserve für Umzug, Kaution und neue Möbel sollten Sie schon vor dem Kaufpreiseingang einplanen, denn der Erlös kommt meist erst einige Wochen nach dem Notartermin.

Wie organisiere ich das Räumen?

Mit dem Verkauf muss auch das Haus leer werden, und das bringt oft neuen Streit. Machen Sie eine Liste der Möbel und größeren Dinge, und klären Sie, wer was nimmt. Gemeinsames lässt sich abwechselnd wählen. Für Erinnerungsstücke und Fotos kann eine einfache Lösung sein, sie zu digitalisieren oder zu teilen. Wer ausgezogen ist, sollte bis zu einem festgelegten Datum abholen, was ihm gehört, und einen Termin dafür vereinbaren. Niemand sollte unangekündigt vor der Tür stehen. Das gilt auch dann, wenn beide Miteigentümer sind.

Was am Ende übrig bleibt, kann eine Fachfirma räumen. Holen Sie dafür ein Angebot ein, und klären Sie, wer die Kosten trägt. Vielleicht bleibt auch die Küche im Haus, wenn der Käufer das möchte. Halten Sie das im Kaufvertrag fest. Bei der Übergabe sollte das Haus so sein, wie es vereinbart wurde. Machen Sie ein Protokoll mit Zählerständen und Schlüsseln. Wenn Sie sich dabei nicht begegnen möchten, kann das der Makler übernehmen. Beide bekommen dann eine Kopie.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Bei uns liegt die Provision bei 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen beiden damit 98,215 % statt 96,43 %. Ellen Günthel übernimmt die Besichtigungen, sorgt dafür, dass beide dieselben Informationen erhalten, und spricht offen an, wenn etwas stockt. Sie entscheidet aber weder über den Streit noch ersetzt sie Ihren Rechtsanwalt. Wie sich Angebote vergleichen lassen, zeigt der Ratgeber Günstiger Makler in Walpertskirchen.

Ein Beispiel: Die Samstage im Haus (erfunden)

Ein Paar aus Walpertskirchen verkauft sein Haus nach der Trennung. Sie wohnt mit den Kindern noch dort, er ist nach Erding gezogen. Die Besichtigungen finden zuerst unangekündigt statt, und der Streit eskaliert. Mit einer Mediatorin vereinbaren sie feste Zeiten: Samstag 9 bis 12 Uhr, und die Kinder sind dann bei den Großeltern. Er übernimmt den Rasen an einem festen Tag, sie hält das Haus ordentlich. Berichte gehen an beide, und Angebote beantworten sie innerhalb von 48 Stunden. Drei Monate später liegt ein gutes Angebot vor, und beide stimmen zu.

Das erfundene Beispiel ist keine Rechtsauskunft. Es zeigt nur, wie viel einfache Absprachen in einer schwierigen Zeit bewirken können.

Welcher Makler erzielt in Walpertskirchen den besten Preis?

Das kann niemand versprechen. Bei einer Trennung kommt hinzu, dass beide Seiten dem Vergleich und den Berichten vertrauen müssen. Der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Walpertskirchen? erklärt, wie Sie erzielte Preise und Vorgehen prüfen. Zur Einordnung hilft Immobilienbewertung in Walpertskirchen.

Häufige Fragen

Müssen wir beide bei Besichtigungen dabei sein?

Nein. Oft ist es besser, wenn keiner von beiden anwesend ist und der Makler die Termine führt.

Muss der Bewohner Besichtigungen zulassen?

Das sollte vorab vereinbart werden. Bei Blockaden hilft ein Rechtsanwalt oder eine Mediation.

Wer zahlt die Rate bis zum Verkauf?

Das hängt von Ihrer Vereinbarung ab. Gegenüber der Bank haften meist alle, die unterschrieben haben.

Müssen wir den Trennungsgrund nennen?

Nein. Ein kurzer, neutraler Satz reicht, und auch im Exposé muss er nicht stehen.

Wie fallen Entscheidungen, wenn wir kaum reden?

Mit festen Regeln, Berichten an beide und einer Frist für die Antwort auf Angebote.

Wann sollten Kinder es erfahren?

Bevor das Inserat erscheint und bevor Fremde durch das Haus gehen, und möglichst von beiden Eltern.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Bei Selbstnutzung meist nicht. Ein früher Auszug kann das aber ändern.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Ein gerichtliches Verfahren, mit dem ein Miteigentümer den Verkauf erzwingen kann. Es ist oft der ungünstigste Weg.

Fazit

Bei einer Scheidungsimmobilie in Walpertskirchen ist die Zeit bis zur Ãœbergabe oft die schwierigste. Regeln Sie Wohnen, Kosten, Besichtigungen und Entscheidungen vorab, und halten Sie die Kinder aus dem Streit heraus. Wenn Sie Unterstützung möchten, erreichen Sie Ellen Günthel unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Ãœberblick gibt die kostenlose Wertermittlung.