Immobilie verkaufen in Buch am Buchrain: Wenn das Haus vermietet ist
Nicht jede Immobilie, die verkauft wird, ist leer oder selbst bewohnt. Vielleicht haben Sie vor Jahren eine Wohnung als Altersvorsorge gekauft. Vielleicht ist das Elternhaus in Buch am Buchrain seit dem Umzug der Eltern vermietet, oder im Keller Ihres eigenen Hauses wohnt eine Mieterin. Beim Verkauf gelten dann eigene Regeln, und viele Verkäufer gehen von falschen Annahmen aus. „Dann kündige ich einfach“ funktioniert nämlich meist nicht. Auch der Kreis der Käufer sieht anders aus, und die Besichtigungen hängen von jemandem ab, der gar nicht verkaufen möchte. Wer das früh weiß, kann vieles richtig machen.
Dieser Ratgeber führt durch den Verkauf einer vermieteten Immobilie. Er zeigt, was mit dem Mietvertrag geschieht, wie Sie mit Mietern umgehen, wer als Käufer infrage kommt und welche Unterlagen wichtig sind. Dazu kommen die Abläufe bis zum Notar, Kosten und Provision. Das alles kann keine Rechtsberatung ersetzen. Sprechen Sie vor einer Kündigung oder einem Aufhebungsvertrag mit einem Rechtsanwalt. Steuerliche Fragen klärt der Steuerberater.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Verkauf beendet den Mietvertrag nicht. Der Käufer tritt in den Vertrag ein.
- Der geplante Verkauf ist in aller Regel kein Kündigungsgrund.
- Sprechen Sie früh und offen mit den Mietern.
- Vermietet sprechen Sie eher Kapitalanleger an, leer eher Selbstnutzer.
- Mietverträge, Abrechnungen und Kaution gehören in die Unterlagen.
- Steuerlich zählt vor allem die zehnjährige Frist.
- Mit 1,785 % statt 3,57 % Provision bleibt Ihnen rund 1,8 % mehr vom Kaufpreis.
Was passiert mit dem Mietvertrag?
Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer übernimmt den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten. Das betrifft Miete, Kaution, Nebenkosten, Sonderabsprachen und auch Fristen. Für die Mieter ändert sich also rechtlich zunächst nichts, außer dem Vermieter. Dieser wechselt mit der Eintragung im Grundbuch, soweit im Kaufvertrag nicht vorher der wirtschaftliche Übergang geregelt ist. Das Datum, ab dem die Miete dem Käufer zusteht, sollte im Kaufvertrag festgelegt und den Mietern schriftlich mitgeteilt werden.
Prüfen Sie zunächst, was tatsächlich vereinbart ist. Gibt es einen schriftlichen Vertrag? Bestehen mündliche Absprachen, zum Beispiel zur Gartennutzung oder zu einem Stellplatz? Wann gab es die letzte Mieterhöhung? Ist die Kaution vorhanden, und auf welchem Konto? Wie oft wurde abgerechnet? Solche Dinge kommen spätestens beim Käufer auf den Tisch. Was Sie heute klären, erspart später Streit.
Darf ich kündigen, um besser zu verkaufen?
Das ist die häufigste Frage, und die Antwort enttäuscht manche. Ein Vermieter kann ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis nur aus einem gesetzlich anerkannten Grund kündigen. Ein geplanter Verkauf reicht in aller Regel nicht. Auch eine Kündigung, weil Sie sonst einen schlechteren Preis erzielen würden, hat hohe Hürden und gelingt nur selten. Eigenbedarf ist möglich, wenn tatsächlich Sie oder nahe Angehörige einziehen möchten, aber vorgeschobener Eigenbedarf kann zu Schadensersatz führen. Fristen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Besondere Regeln können zudem nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen gelten. Lassen Sie sich in jedem Fall beraten, bevor Sie etwas unternehmen.
Sonderfälle gibt es: Bei einem Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt, oder bei Einliegerwohnungen gelten erleichterte Kündigungsregeln. Auch das ist ein Fall für den Rechtsanwalt, denn die Voraussetzungen sind genau zu prüfen. Wer einen Käufer findet, der selbst einziehen möchte, sollte wissen: Auch für ihn gelten nach dem Kauf die Kündigungsregeln, und oft auch Wartezeiten.
Welche Wege gibt es, wenn ich das Haus leer verkaufen möchte?
Einvernehmlicher Auszug. Sie sprechen mit den Mietern und vereinbaren einen Aufhebungsvertrag. Das ist freiwillig. Manche Mieter planen ohnehin einen Umzug. Andere sind bereit, früher zu gehen, wenn sie Unterstützung bekommen, etwa eine Hilfe bei der Wohnungssuche, die Übernahme der Umzugskosten oder eine Abfindung. Lassen Sie den Vertrag prüfen, und setzen Sie niemanden unter Druck. In einer Gemeinde mit wenigen Mietwohnungen ist es für Mieter nicht einfach, schnell etwas Neues zu finden.
Warten. Vielleicht ziehen die Mieter in absehbarer Zeit selbst aus. Fragen Sie nach den Plänen. Wenn Sie Zeit haben, kann sich das lohnen.
Vermietet verkaufen. Sie suchen gezielt Käufer, die eine vermietete Immobilie möchten. Das ist oft der einfachste Weg, und der Preis richtet sich dann stärker nach dem Ertrag.
| Weg | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Einvernehmlicher Auszug | Selbstnutzer kommen infrage | Kosten, freiwillig, braucht Zeit |
| Warten | Keine Abfindung | Unsicher, laufende Kosten |
| Vermietet verkaufen | Kein Konflikt, sofort möglich | Kleinerer Käuferkreis, oft Abschlag |
| Kündigung | Nur mit anerkanntem Grund | Rechtliche Hürden, Risiko |
Wie gehe ich mit den Mietern um?
Sagen Sie es den Mietern früh und selbst. Nichts schadet mehr, als wenn jemand die Anzeige im Netz entdeckt oder plötzlich fremde Menschen vor der Tür stehen. Erklären Sie, dass der Vertrag bestehen bleibt und was sich ändert. Hören Sie sich Sorgen an. Für viele ist das Zuhause bedroht, und jemand, der sich ernst genommen fühlt, ist eher bereit, Besichtigungen zu ermöglichen.
Mieter müssen Besichtigungen nach angemessener Ankündigung und in zumutbarem Umfang dulden, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Tägliche Termine müssen sie aber nicht hinnehmen, und niemand darf ohne Einverständnis die Wohnung betreten. Vereinbaren Sie feste Zeiten und bündeln Sie Interessenten. Eine kleine Aufmerksamkeit oder eine Anerkennung für die Mühe ist möglich und wird oft geschätzt. Fragen Sie auch, ob Fotos gemacht werden dürfen. Persönliche Dinge, Kinder und Familienbilder gehören nicht ins Exposé. Ein guter Makler übernimmt die Abstimmung und achtet auf Respekt und Datenschutz. Geben Sie persönliche Daten der Mieter erst an ernsthafte Interessenten und nur soweit nötig weiter.
Fair verkaufen in Buch am Buchrain: nur 1,785 % Maklerprovision
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Wer kauft eine vermietete Immobilie?
Im Wesentlichen gibt es zwei Gruppen. Kapitalanleger rechnen mit dem Ertrag: Wie hoch ist die Miete, wie sicher ist sie, und welche Kosten bleiben beim Eigentümer? Sie achten auf Rendite, den Zustand, Rücklagen und zukünftige Maßnahmen. Selbstnutzer mit Geduld wollen später selbst einziehen, zum Beispiel die Eltern, die in die Nähe ihrer Kinder ziehen möchten. Sie sehen die Miete als Übergang und prüfen, ob eine Kündigung möglich wäre. Für sie zählt die Lage stärker.
Buch am Buchrain liegt rund 14 Kilometer südlich von Erding, 38 von München und 28 vom Flughafen entfernt. Über die Anschlussstelle Pastetten ist die A 94 erreichbar. Die MVV-Buslinie 505 verkehrt montags bis freitags zwischen Markt Schwaben, Buch am Buchrain und Isen, abends und am Wochenende fährt das RufTaxi 5050. Die Gemeinde wuchs zwischen 1988 und 2018 von 1.078 auf 1.526 Einwohner. Das spricht Anleger an, die stabile Nachfrage nach Mietwohnungen im Münchner Umland suchen. Ob das für Ihr Haus passt, hängt von Größe, Zustand und Miete ab. Wie die Bewertung bei jüngeren Häusern aussieht, zeigt Immobilienbewertung in Buch am Buchrain. Bei einem vermieteten Haus zählt zudem der Ertragswert, und danach sollten Sie fragen.
Wie rechnen die beiden Käufergruppen?
| Frage | Kapitalanleger | Selbstnutzer mit Geduld |
|---|---|---|
| Was zählt zuerst? | Miete, Kosten, Rendite | Lage, Grundriss, Zeitpunkt des Einzugs |
| Wichtigste Unterlage | Mietvertrag, Abrechnungen | Pläne, Zustand, Mietvertrag |
| Sorge | Mietausfall, teure Maßnahmen | Wann kann ich einziehen? |
| Besichtigung | Oft weniger emotional | Wichtig, aber eingeschränkt |
| Verhandlung | Sachlich, nach Zahlen | Nach Zeitplan und Zustand |
Beschreiben Sie im Exposé klar, an wen sich das Angebot richtet. Wer Selbstnutzer anspricht, ohne die Vermietung deutlich zu nennen, verärgert Interessenten und verliert Zeit. Nennen Sie die Vermietung deshalb schon in der ersten Zeile, und auch die Jahresmiete. Personenbezogene Angaben der Mieter gehören nicht ins Exposé.
Was mache ich bis zum Verkauf als Vermieter richtig?
Bleiben Sie auch während des Verkaufs ein verlässlicher Vermieter. Beheben Sie gemeldete Mängel, rechnen Sie die Nebenkosten fristgerecht ab und ändern Sie nichts an den Vereinbarungen, nur weil Sie ohnehin verkaufen möchten. Das ist nicht nur fair, sondern auch klug. Käufer fragen nach dem Verhältnis zu den Mietern, und ein offener Streit senkt die Bereitschaft zu kaufen. Eine laufende Mietminderung oder ein Verfahren sollten Sie offen nennen. Eine Mieterhöhung kurz vor dem Verkauf ist möglich, wenn sie zulässig ist, doch sie kann das Verhältnis belasten und sollte gut überlegt sein. Lassen Sie sich hier beraten, zumal auch eine Kappungsgrenze und der örtliche Vergleich eine Rolle spielen.
Nutzen Sie die Zeit auch, um Ordnung in die Unterlagen zu bringen. Wann wurde was gemacht, was hat der Mieter selbst eingebaut, und wer ist für welche Reparatur zuständig? Eine Einbauküche des Mieters gehört vielleicht gar nicht zum Kaufgegenstand. Solche Dinge sollten geklärt sein, bevor sie im Exposé oder im Vertrag auftauchen. Wenn Sie die Wohnung selbst verwalten, schreiben Sie auf, was ein neuer Eigentümer wissen muss. Das gilt auch für Hausmeister, Wartungsverträge und den Kontakt zum Kaminkehrer.
Ellen Günthel kennt den Markt in Buch am Buchrain und schätzt Ihre Immobilie nach einer persönlichen Besichtigung ein. Die Wertermittlung ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich.
Welche Unterlagen brauche ich zusätzlich?
Neben den üblichen Papieren, wie sie Unterlagen für den Hausverkauf in Buch am Buchrain beschreibt, sollten Sie bereitlegen:
- Mietvertrag und alle Nachträge
- Letzte Nebenkostenabrechnungen
- Mieterhöhungen der letzten Jahre mit Begründung
- Nachweis über die Kaution
- Übersicht über Mietrückstände und Mängelmeldungen
- Übergabeprotokoll, soweit vorhanden
- Angaben zu Modernisierungen und was umgelegt wurde
- Bei Wohnungseigentum auch Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan
Käufer rechnen genau. Kalkulieren Sie daher realistisch und geben Sie die Ist-Miete an, nicht die Wunschmiete. Bei einer niedrigen Miete fragen Interessenten, wie weit eine Erhöhung möglich ist. Das richtet sich nach Mietspiegel und Kappungsgrenzen. Auch hier sollte ein Fachmann helfen. Versprechen Sie nichts, was Sie nicht belegen können. Zur Heizung: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Eine bestehende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden, und die Austauschpflicht ist entfallen. Für Vermieter sind die Dämmpflichten und mögliche Kosten relevant. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und zwar auch bei vermieteten Immobilien.
Wie läuft der Vertrag ab?
Im Kaufvertrag regelt der Notar den Übergang von Nutzen und Lasten, und damit auch den Tag, ab dem dem Käufer die Miete zusteht. Die Kaution und ihre Übertragung sollten geregelt sein. Das gilt ebenso für die Abrechnung der Nebenkosten des laufenden Jahres. Vereinbaren Sie, wer sie erstellt. Teilen Sie den Mietern den Wechsel gemeinsam mit dem Käufer mit, und zwar schriftlich. Sonst weiß niemand, wohin die Miete zu zahlen ist. Offene Forderungen sollten im Vertrag geregelt werden. Bei privaten Käufern soll der Entwurf zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Die Notarkosten für den Kaufvertrag trägt üblicherweise der Käufer.
Steuer. Bei einer vermieteten Immobilie fehlt die Selbstnutzung. Deshalb ist ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren seit dem Kauf meist steuerpflichtig. Danach ist er in der Regel steuerfrei. Prüfen Sie das Datum genau. Auch Abschreibungen wirken sich auf die Berechnung aus. Sprechen Sie vorab mit dem Steuerberater. Bei einem Verkauf von mehreren Objekten innerhalb kurzer Zeit kann unter Umständen auch ein gewerblicher Grundstückshandel ein Thema sein.
Welchen Preis kann ich erwarten?
Für eine vermietete Immobilie zählt neben dem Haus auch der Vertrag. Eine niedrige Miete und ein langjähriger Mieter senken die Rendite für einen Anleger. Eine marktgerechte Miete und ein gepflegter Zustand helfen. Für Selbstnutzer ist eine vermietete Einheit oft weniger wert als eine leere, weil sie nicht sofort einziehen können. Ein Haus, das bald leer wird, ist anders einzuschätzen als eines mit einem Mieter, der noch viele Jahre bleiben möchte. Lassen Sie sich die Rechnung erklären und fragen Sie, wie sich beide Wege auf den Preis auswirken. Weitere Fragen zur Preisfindung beantwortet Welcher Makler erzielt den besten Preis in Buch am Buchrain?.
Ihr Team für den Immobilienverkauf in Buch am Buchrain
Hinter neues // nest stehen drei erfahrene Immobilienmaklerinnen. Ellen Günthel betreut Eigentümer in Buch am Buchrain persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Wie viel Provision sparen Sie mit neues // nest?
Bei neues // nest zahlen Sie als Verkäufer 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das sind 50 % der Provision. Von jedem Euro Kaufpreis bleiben Ihnen 98,215 % statt 96,43 %, also rund 1,8 % mehr. Ein teurerer Makler müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie gleich dastehen.
Möglich ist das, weil drei Maklerinnen sich die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und mit digitalen Abläufen arbeiten. Bei ImmoScout24 haben wir die Bewertung „Exzellent“. Ansprechpartnerin für Buch am Buchrain ist Ellen Günthel. Für ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung mit privatem Käufer gilt zudem: Wenn Sie uns beauftragen, trägt der Käufer höchstens die Hälfte, und sein Anteil wird erst nach Ihrem Zahlungsnachweis fällig. Das gilt auch dann, wenn die Immobilie vermietet ist. Für ein Mehrfamilienhaus gelten diese Regeln nicht. Vergleichsansätze bieten Makler in Buch am Buchrain und Günstiger Makler in Buch am Buchrain.
Was ist in besonderen Fällen zu beachten?
Bei geerbten vermieteten Immobilien treten die Erben in den Mietvertrag ein, und auch die Verwaltung muss weiterlaufen, wie Geerbte Immobilie verkaufen in Buch am Buchrain ausführt. Bei einer Trennung sollte klar sein, wer die Miete erhält und wer sich kümmert, siehe Scheidungsimmobilie in Buch am Buchrain. Wer eine vermietete Wohnung im Alter verkauft, sollte überlegen, ob das Geld oder die Mieteinnahme die bessere Vorsorge ist, wie es auch Haus verkaufen im Alter in Buch am Buchrain anspricht.
Ein Beispiel: die Mieterin im Obergeschoss (erfunden)
Ein Eigentümer möchte sein Zweifamilienhaus verkaufen und glaubt, er könne der Mieterin im Obergeschoss einfach kündigen. Sein Rechtsanwalt rät zur Vorsicht. Er spricht deshalb zuerst mit ihr und erfährt, dass sie gern noch zwei Jahre bleiben würde, bis die Tochter die Schule beendet hat. Er stellt Interessenten die Lage offen vor. Einige springen ab, doch eine Familie sucht ohnehin ein Haus, in das die Eltern später nachziehen können, und zwei Jahre Wartezeit passen gut dazu. Die Mieterin ermöglicht zwei Besichtigungen zu festen Zeiten. Der Vertrag bleibt bestehen, und alle wissen, woran sie sind.
Das Beispiel ist erfunden. Es zeigt nur, wie weit ein offenes Gespräch tragen kann.
Welcher Makler erzielt in Buch am Buchrain den besten Preis?
Bei einem vermieteten Haus zählt, ob die richtige Zielgruppe angesprochen wird und ob die Rechnung stimmt. Wie Sie erzielte Preise und Versprechen unterscheiden, zeigt Welcher Makler erzielt den besten Preis in Buch am Buchrain?.
Ellen Günthel begleitet Eigentümer in Buch am Buchrain von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Endet der Mietvertrag beim Verkauf?
Nein. Der Käufer tritt in den bestehenden Vertrag ein.
Darf ich wegen des Verkaufs kündigen?
In aller Regel nicht. Lassen Sie sich vorher rechtlich beraten.
Müssen Mieter Besichtigungen zulassen?
Nach Ankündigung und in zumutbarem Umfang in der Regel ja. Absprachen helfen allen.
Bekommt der Käufer die Kaution?
Sie wird in der Regel übertragen. Das sollte im Vertrag geregelt sein.
Fällt beim Verkauf Steuer an?
Innerhalb von zehn Jahren seit dem Kauf meist ja, danach in der Regel nicht. Fragen Sie den Steuerberater.
Ist eine vermietete Immobilie weniger wert?
Für Selbstnutzer oft ja, für Anleger hängt es von der Miete ab.
Wann muss der Energieausweis vorliegen?
Spätestens bei der Besichtigung. Das gilt auch bei vermieteten Immobilien.
Was spare ich bei neues // nest?
Sie zahlen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der üblichen 3,57 %, also 50 % der Provision.
Fazit
Wer eine vermietete Immobilie in Buch am Buchrain verkaufen möchte, sollte den Mietvertrag kennen, früh mit den Mietern sprechen und die passende Käufergruppe wählen. Lassen Sie sich vor einer Kündigung beraten. Ellen Günthel unterstützt Sie gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Eine erste Einschätzung bietet die kostenlose Wertermittlung.
