Seriöser Immobilienmakler in Raubling: Warnsignale erkennen und den Maklervertrag sicher prüfen

Eine Immobilie zu verkaufen, ist für die meisten Eigentümer eine einmalige Entscheidung im Leben. Wer dafür einen Makler beauftragt, gibt einem fremden Menschen Schlüssel, Unterlagen und viel Vertrauen. Die meisten Makler arbeiten korrekt. Dennoch gibt es Verhaltensweisen und Vertragsklauseln, die Sie kennen sollten, weil sie Geld kosten oder den Verkauf unnötig erschweren können. Gerade in einer Gemeinde wie Raubling, in der sich ein schlecht gelaufener Verkauf schnell im ganzen Ortsteil herumspricht, lohnt sich ein sorgfältiger Blick.

Dieser Ratgeber geht von Ihren Rechten als Verkäufer aus. Sie erfahren, welche Warnsignale vor, während und nach der Beauftragung auftreten können, wie Sie den Maklervertrag Klausel für Klausel lesen und was Sie tun, wenn die Zusammenarbeit nicht wie vereinbart läuft. Dabei bleiben die Hinweise bewusst allgemein: Im Einzelfall klärt ein Rechtsanwalt, ob eine Klausel wirksam ist oder welche Ansprüche bestehen.

Woran erkenne ich einen seriösen Immobilienmakler in Raubling?

Seriosität zeigt sich an Transparenz. Ein seriöser Makler nennt seinen vollständigen Namen, die Firma, ein Impressum mit Anschrift und Erlaubnisbehörde und spricht offen über Kosten und Vertragsbedingungen. Er kommt für die Einschätzung zu Ihnen, sieht sich alles an und erklärt, wie er zu seinem Ergebnis gelangt. Auch wenn er von Ihrer Immobilie begeistert ist, nennt er die Schwächen und sagt Ihnen, was das für den Preis bedeutet.

In Raubling kommt die Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten hinzu. Wer seriös arbeitet, behauptet keine Ortskenntnis, die er nicht hat, und räumt ein, wenn eine Frage geprüft werden muss, etwa bei einem Grundstück in Großholzhausen, bei einer Lage in der Nähe des Inns oder bei einem Anwesen mit gewachsenen Wegerechten. Sagt er, dass er das Bauamt fragen oder die Bauakte einsehen muss, ist das ein gutes Zeichen. Wie sich die Ortskenntnis prüfen lässt, zeigt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Raubling.

Welche Warnsignale sollte ich vor der Beauftragung ernst nehmen?

Einige Warnzeichen zeigen sich bereits in den ersten Kontakten. Die Tabelle fasst die häufigsten zusammen und nennt jeweils eine sinnvolle Reaktion.

Warnsignal	Was dahinterstecken kann	Ihre Reaktion
Wert am Telefon, ohne Besichtigung	Lockangebot, um den Termin zu sichern	Besichtigung und Begründung verlangen
Deutlich höherer Wert als andere	Lockpreis zur Auftragsgewinnung	Vergleichsobjekte erfragen
Druck zur sofortigen Unterschrift	Sie sollen nicht vergleichen	Vertrag mitnehmen, in Ruhe prüfen
Unaufgeforderte Anrufe nach Ihrer Privatanzeige	Massenansprache	Fragen, woher die Daten stammen
Unklares Impressum	Fehlende Transparenz	Erlaubnis und Anschrift prüfen
Vorabzahlung für Inserate oder Bewertung	Kosten unabhängig vom Erfolg	Klausel prüfen lassen
„Ich habe schon einen Käufer“ ohne Nachweis	Lockmittel zur Auftragsgewinnung	Suchprofil und Finanzierung erfragen

Für sich allein ist nicht jedes dieser Signale ein Beweis. Treffen aber mehrere zu, sollten Sie weitere Angebote einholen. Ein gutes Mittel ist die Frage: „Darf ich den Vertrag ein paar Tage mitnehmen und von jemandem lesen lassen?“ Die Reaktion darauf verrät viel. Ein seriöser Makler stimmt zu, ohne zu zögern.

Warum ist ein Lockpreis so gefährlich?

Der Lockpreis ist das häufigste Problem beim Verkauf. Ein Makler nennt einen auffällig hohen Wert, um den Auftrag zu gewinnen, denn natürlich fühlt sich diese Zahl gut an. Nach einigen Wochen ohne ernsthafte Interessenten folgt dann der Rat, den Preis zu senken. In der Zwischenzeit hat die Immobilie jedoch ihre stärkste Phase hinter sich: Wer aktiv sucht, kennt das Angebot längst und fragt sich, was damit nicht stimmt.

Die Folgen sind ein langer Verkauf, sinkende Preise und oft ein Abschluss unterhalb dessen, was bei einem realistischen Start möglich gewesen wäre. Fragen Sie deshalb stets nach der Begründung: Welche vergleichbaren Verkäufe gibt es, wie viele Käufer suchen in dieser Preisklasse, und was passiert, wenn sich in den ersten Wochen zu wenige melden? Ein tragfähiger Wert lässt sich erklären, auch wenn er niedriger liegt als erhofft. Weitere Hinweise enthält der Ratgeber Verkaufspreis einer Immobilie.

Was muss in einem seriösen Maklervertrag stehen?

Der Maklervertrag legt fest, was Sie vom Makler erwarten dürfen und was Sie schulden. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen muss er mindestens in Textform geschlossen werden, also zum Beispiel per Mail oder auf Papier. Klare Formulierungen schützen beide Seiten. Prüfen Sie die folgenden Punkte.

Punkt im Vertrag	Was klar geregelt sein sollte	Darauf sollten Sie achten
Objekt	Genaue Bezeichnung der Immobilie	Wohnung, Haus, Grundstück, Stellplatz
Provision	Satz einschließlich Mehrwertsteuer, Fälligkeit	Fällig erst bei wirksamem Kaufvertrag
Art des Auftrags	Einfach, Alleinauftrag, qualifiziert	Bedeutung für Eigenverkauf klären
Laufzeit	Beginn, Ende, Verlängerung	Automatische Verlängerung kritisch prüfen
Leistungen	Bewertung, Exposé, Portale, Besichtigung	Schriftlich auflisten lassen
Kosten	Aufwendungsersatz, Pauschalen	Betrag und Anlass genau benennen
Widerruf	Belehrung, wenn einschlägig	Frist und Formular prüfen

Lassen Sie sich außerdem zusichern, welche Person Ihre Immobilie betreut. Sind wesentliche Leistungen nicht aufgelistet, ergänzen Sie den Vertrag. Bei größeren Summen und Sonderkonstellationen empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt einen Blick darauf werfen zu lassen. Ausführliche Hinweise zu den Auftragsarten gibt der Ratgeber Maklervertrag und Alleinauftrag.

Worin unterscheiden sich einfacher Auftrag und Alleinauftrag?

Beim einfachen Maklerauftrag dürfen Sie weitere Makler beauftragen und selbst verkaufen. Der Makler ist in der Regel aber nicht verpflichtet, für Sie tätig zu werden, und er hat wenig Anreiz, viel Aufwand zu investieren, weil ihm jemand zuvorkommen könnte. Beim einfachen Alleinauftrag binden Sie sich für eine feste Zeit an einen Makler, können aber in der Regel selbst einen Käufer suchen. Der Makler verpflichtet sich im Gegenzug, aktiv zu werden.

Beim qualifizierten Alleinauftrag müssen Sie zusätzlich alle Interessenten an den Makler verweisen, auch die eigenen. Das sollte ausdrücklich und verständlich vereinbart werden, da solche Klauseln in vorformulierten Verträgen wirksam sein müssen. Für die Laufzeit sind drei bis sechs Monate verbreitet, und eine Verlängerung sollte aktiv vereinbart werden. Überlegen Sie vor der Unterschrift, was Sie tun, wenn sich Ihr Nachbar in Pfraundorf oder ein Verwandter plötzlich für das Haus interessiert, und halten Sie diese Regelung im Vertrag fest.

Darf ein Makler Geld verlangen, bevor verkauft ist?

Grundsätzlich wird die Provision erst fällig, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist. Das steht im Gesetz. Erfolgsunabhängige Zahlungen sind dagegen nur begrenzt möglich, und in vorformulierten Verträgen werden sie von Gerichten kritisch gesehen. Der Ersatz nachgewiesener Aufwendungen kann vereinbart werden, sollte aber klar benannt und angemessen sein.

Besonders aufmerksam sollten Sie bei Reservierungsgebühren, Bearbeitungsentgelten oder einer Provision bei einem Rücktritt sein. Der Bundesgerichtshof hat zum Beispiel 2023 eine Reservierungsgebühr in einem vorformulierten Maklervertrag für unwirksam erklärt. Das betraf die Käuferseite, zeigt aber, wie streng die Maßstäbe sind. Unterschreiben Sie solche Klauseln nicht ungeprüft, und fragen Sie im Zweifel einen Rechtsanwalt.

Welche Rechte habe ich als Verkäufer gegenüber dem Makler?

Als Auftraggeber haben Sie einige wichtige Rechte, die viele Eigentümer zu wenig kennen.

• Sie entscheiden allein, an wen und zu welchem Preis Sie verkaufen. Auch nach einem guten Angebot sind Sie grundsätzlich frei, den Verkauf nicht vorzunehmen, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
• Sie haben Anspruch auf Informationen über den Stand der Vermarktung, soweit das vereinbart ist oder sich aus den Pflichten des Maklers ergibt.
• Der Makler muss Sie über Umstände informieren, die für Ihre Entscheidung wesentlich sind.
• Bei Fernabschluss oder einem Abschluss außerhalb von Geschäftsräumen steht Ihnen als Verbraucher in der Regel ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu.
• Die Provision darf bei Einfamilienhäusern und Wohnungen nicht einseitig auf den Käufer verteilt werden, wenn der Käufer Verbraucher ist und der Makler für beide arbeitet. Beide zahlen denselben Satz.
• Ihre persönlichen Daten dürfen nur im erforderlichen Umfang weitergegeben werden.

Beim Widerrufsrecht gilt eine praktische Besonderheit: Wenn der Makler sofort beginnen soll, wird er Sie um eine entsprechende Zustimmung bitten. Lesen Sie die Erläuterungen sorgfältig, da sie Folgen für einen späteren Widerruf haben können. Wird die Belehrung gar nicht erteilt, kann sich die Widerrufsfrist deutlich verlängern.

Muss ein Makler eine Erlaubnis haben, und wie prüfe ich das?

Wer gewerbsmäßig Immobilien vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Sie setzt unter anderem geordnete Vermögensverhältnisse und Zuverlässigkeit voraus. Daneben besteht für Immobilienmakler eine Pflicht zur regelmäßigen Weiterbildung im Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Eine bestimmte Berufsausbildung ist dagegen nicht vorgeschrieben.

Bitten Sie den Makler, Ihnen die Erlaubnis zu zeigen, und werfen Sie einen Blick auf das Impressum der Internetseite. Dort sollten die zuständige Aufsichtsbehörde und die Unternehmensangaben stehen. Fragen Sie außerdem nach einer Berufshaftpflichtversicherung, auch wenn diese nicht in jedem Fall vorgeschrieben ist. Ein seriöser Makler beantwortet das gern. Mitgliedschaft in einem Berufsverband kann zusätzlich Orientierung geben, ist aber nicht Voraussetzung für gute Arbeit.

Wie geht ein seriöser Makler mit Mängeln an meiner Immobilie um?

Viele Eigentümer befürchten, dass Mängel den Preis drücken, und wünschen sich, darüber möglichst wenig zu sprechen. Ein seriöser Makler rät dazu, bekannte Mängel offenzulegen. Beim Hausverkauf wird die Sachmängelhaftung im Notarvertrag üblicherweise ausgeschlossen, doch dieser Ausschluss greift nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Feuchte Kellerwände, ein früherer Wasserschaden oder eine Baugenehmigung, die für einen Anbau fehlt, gehören also auf den Tisch.

Offenheit verkauft sich zudem besser, als viele glauben. Wer Mängel im Exposé nennt und mit Kostenschätzungen belegt, vermeidet späte Nachverhandlungen und Verunsicherung beim Käufer. Ein Warnsignal ist es dagegen, wenn der Makler Ihnen rät, etwas zu verschweigen oder eine Formulierung so zu wählen, dass ein Problem nicht auffällt. Ein solcher Rat schadet letztlich Ihnen als Verkäufer. Auch das Thema Heizung und Energie sollte sachlich beschrieben werden, inklusive eines gültigen Energieausweises. Hinweise dazu enthält der Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.

Was ist, wenn der Makler selbst kaufen oder für beide Seiten arbeiten will?

Beide Konstellationen sind nicht automatisch unzulässig, müssen aber offen auf den Tisch. Interessiert sich der Makler selbst oder eine ihm nahestehende Person für Ihre Immobilie, muss er das klar sagen, denn dann ist er nicht mehr Ihr neutraler Berater. Holen Sie in diesem Fall eine zweite, unabhängige Einschätzung ein, bevor Sie zustimmen.

Die Tätigkeit für beide Seiten kommt beim Immobilienverkauf häufig vor und ist erlaubt, wenn sie transparent ist und der Makler sich beiden gegenüber fair verhält. Fragen Sie: „Wie stellen Sie sicher, dass Sie meine Interessen vertreten, wenn auch der Käufer Provision zahlt?“ Und fragen Sie auch, ob vertrauliche Informationen wie Ihre Preisuntergrenze wirklich vertraulich bleiben. Hier zeigt sich die Haltung eines Maklers besonders deutlich.

Wie viel Provision zahle ich bei neues // nest in Raubling?

Vielerorts üblich sind 3,57 % einschließlich Mehrwertsteuer je Seite. Bei neues // nest zahlen Verkäufer 1,785 % einschließlich Mehrwertsteuer. Das sind 50 % weniger Provision. Für Transparenz sorgt eine einfache Begründung: Drei Maklerinnen teilen sich die Fixkosten für Werbung, Portale, Technik und Fotografie. Wir verzichten auf ein teures Prestigebüro und arbeiten digital. Die Termine finden bei Ihnen zu Hause, am Telefon oder per Video statt.

Der Leistungsumfang bleibt dabei gleich: Bewertung mit Besichtigung, Unterlagenprüfung, Exposé, Fotos, Portale, Käuferkartei, Besichtigungen, Verhandlung und Begleitung bis zum Notar. Fällig wird die Provision erst bei wirksamem Kaufvertrag. Lesen Sie den Vertrag auch bei uns in Ruhe durch, und vergleichen Sie unseren Satz und unsere Leistungen mit anderen Angeboten. Eine Einordnung der gesetzlichen Regelungen zur Teilung zwischen Käufer und Verkäufer finden Sie im Ratgeber Maklerprovision in Rosenheim.

Welcher Makler erzielt in Raubling den besten Preis?

Seriös betrachtet lässt sich diese Frage nur mit einem Blick auf die Arbeitsweise beantworten, denn eine Preiszusage im Voraus wäre selbst schon ein Warnsignal. In Raubling kommt es darauf an, die Stärken der jeweiligen Lage herauszuarbeiten, sei es die kurze Fahrt zur A93, der Bahnhof oder der Blick auf das Wendelsteinmassiv, und diese mit einem begründeten Angebotspreis zu verbinden. Bonitätsprüfung und Verhandlung sichern anschließend ab, dass ein gutes Angebot auch tatsächlich zum Abschluss führt.

Fragen Sie nach erzielten statt versprochenen Preisen und vergleichen Sie den Netto-Erlös nach Provision. Zehn konkrete Fragen fürs Erstgespräch finden Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Raubling?, wie sich Makler vergleichen lassen, zeigt der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Raubling.

Was kann ich tun, wenn die Zusammenarbeit schlecht läuft?

Bleiben Rückmeldungen aus oder fühlen Sie sich unter Druck gesetzt, sprechen Sie das zunächst offen an und fordern Sie einen schriftlichen Bericht über die bisherige Vermarktung. Häufig klärt schon ein Gespräch, woran es hakt. Bleibt das ohne Wirkung, prüfen Sie im Vertrag, wann der Auftrag endet und welche Kündigungsmöglichkeiten bestehen. Ist der Vertrag ohnehin befristet, können Sie die Verlängerung ablehnen.

Beachten Sie vor einem Wechsel, dass für Interessenten, die der bisherige Makler bereits vermittelt hat, unter Umständen weiterhin eine Provision fällig werden kann. Bitten Sie deshalb um eine Liste der Interessenten. Wichtige Vertragsfragen klärt ein Rechtsanwalt. Der Ratgeber Makler wechseln beschreibt die üblichen Schritte. Bei einem fortdauernden Verstoß können Sie sich außerdem an die für die Erlaubnis zuständige Behörde wenden.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen unseriösen Makler am schnellsten?

An Preisversprechen ohne Besichtigung, an Druck zur sofortigen Unterschrift und an Vorabgebühren. Tritt mehr als eines davon auf, sollten Sie weitere Angebote einholen.

Muss der Maklervertrag schriftlich sein?

Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen ist mindestens die Textform vorgeschrieben. Auch in anderen Fällen ist eine schriftliche Vereinbarung sehr empfehlenswert.

Kann ich den Maklervertrag widerrufen?

Wurde er außerhalb von Geschäftsräumen oder aus der Ferne geschlossen, steht Verbrauchern in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Die genaue Frist und die Folgen klärt im Zweifel ein Rechtsanwalt.

Was passiert, wenn ich selbst einen Käufer finde?

Das hängt von der Art des Auftrags ab. Beim einfachen Alleinauftrag bleibt das meist möglich, beim qualifizierten Alleinauftrag nicht, sofern das wirksam vereinbart wurde.

Kann mir ein Makler einen bestimmten Preis garantieren?

Nein. Eine solche Garantie ist unrealistisch und sollte Sie skeptisch machen. Seriös sind eine begründete Einschätzung und ein klarer Plan.

Muss ich Provision zahlen, wenn der Käufer abspringt?

Die Provision setzt in der Regel einen wirksamen Kaufvertrag voraus. Eine Klausel, die etwas anderes vorsieht, sollten Sie von einem Rechtsanwalt prüfen lassen.

Wer ist bei neues // nest für Raubling zuständig?

Anna Wagenstaller betreut Raubling und alle Ortsteile persönlich, vom Erstgespräch bis zur Übergabe.

Fazit

Einen seriösen Immobilienmakler in Raubling erkennen Sie an Transparenz, nachvollziehbaren Einschätzungen, einem klaren Vertrag und dem Verzicht auf Druck und Vorabkosten. Wer seine Rechte kennt und Warnsignale ernst nimmt, schützt seinen Erlös und erspart sich Ärger. Bei neues // nest zahlen Verkäufer 1,785 % statt vielerorts üblicher 3,57 % und sparen so 50 % der Provision. Anna Wagenstaller legt Ihnen ihren Vertrag gern vorab vor. Eine kostenlose Einschätzung können Sie über unsere Wertermittlung anfragen. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.