Privat oder mit Makler verkaufen in Rosenheim: Was Eigentümer vor der Entscheidung wissen sollten

Wer in Rosenheim ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte, steht früh vor einer Grundsatzfrage: Übernehme ich den Verkauf selbst oder beauftrage ich eine Maklerin? Der Gedanke an einen Privatverkauf liegt nahe. Die Nachfrage nach Wohneigentum in der Stadt und im Umland ist seit Jahren spürbar, Inserate lassen sich in wenigen Minuten online stellen, und die Provision bleibt scheinbar komplett beim Verkäufer. Gleichzeitig hört man von Bekannten, dass sich ein Privatverkauf über Monate hingezogen hat, dass Kaufinteressenten abgesprungen sind oder dass am Ende weniger übrig blieb als erhofft.

Dieser Ratgeber stellt beide Wege sachlich gegenüber. Sie erfahren, welche Aufgaben bei einem Verkauf tatsächlich anfallen, wie viel Zeit sie kosten, wo die typischen Risiken liegen und in welchen Fällen ein Privatverkauf gut funktionieren kann. Außerdem zeigen wir, warum die Kostenfrage bei neues // nest anders aussieht als bei vielen Maklerbüros: Verkäufer zahlen bei uns 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.

Welche Aufgaben kommen bei einem Verkauf auf mich zu?

Viele Eigentümer unterschätzen, wie viele Einzelschritte zwischen dem Entschluss zum Verkauf und dem Notartermin liegen. Ein Verkauf besteht aus deutlich mehr als einem Inserat und ein paar Besichtigungen. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Aufgaben und wer sie bei den beiden Wegen übernimmt.

Aufgabe	Privatverkauf	Verkauf mit Maklerin
Wertermittlung und Angebotspreis	Eigentümer recherchiert selbst oder beauftragt einen Gutachter	Maklerin bewertet vor Ort mit aktueller Marktkenntnis
Unterlagen beschaffen	Eigentümer fordert alles bei Ämtern, Verwaltung und Grundbuchamt an	Maklerin übernimmt die Beschaffung mit Vollmacht
Fotos, Grundrisse, Exposé	Eigentümer erstellt oder beauftragt selbst	Professionelle Aufbereitung inklusive
Inserate und Anfragen	Eigentümer beantwortet Anrufe, E-Mails und Nachrichten	Maklerin filtert und qualifiziert Anfragen
Besichtigungen	Eigentümer organisiert und führt alle Termine	Maklerin führt Termine, auf Wunsch ohne Ihre Anwesenheit
Finanzierungsprüfung	Eigentümer muss Nachweise einholen und einschätzen	Maklerin prüft Bonität und Finanzierungsbestätigung
Verhandlung	Eigentümer verhandelt direkt mit Käufern	Maklerin verhandelt als Vermittlerin
Notarvorbereitung und Übergabe	Eigentümer koordiniert Notar, Käufer und Übergabe	Maklerin koordiniert und begleitet

Schon diese Tabelle macht deutlich: Ein Privatverkauf ist machbar, aber er ist ein Projekt mit vielen Beteiligten. Wer berufstätig ist, außerhalb von Rosenheim wohnt oder die Immobilie zum Beispiel aus einem Erbe verkauft, merkt schnell, wie viel Koordination dahintersteckt.

Wie viel Zeit kostet ein Privatverkauf realistisch?

Eine pauschale Zahl gibt es nicht, weil jede Immobilie anders ist. Erfahrungsgemäß fällt die meiste Arbeit in drei Phasen an. Zu Beginn kostet die Vorbereitung Zeit: Unterlagen zusammentragen, Wohnflächen prüfen, Fotos machen, einen Text schreiben und einen Preis festlegen. In der Vermarktungsphase kommen die Anfragen, oft gesammelt in den ersten Tagen nach Veröffentlichung. Gerade in Rosenheim, wo Wohnraum gefragt ist, kann das Postfach schnell voll sein, auch mit Anfragen, die wenig ernsthaft sind. In der Schlussphase folgen Verhandlungen, Finanzierungsfragen der Käufer, Rückfragen der Bank und die Abstimmung mit dem Notar.

Viele Privatverkäufer berichten, dass vor allem die vielen Telefonate und Besichtigungen am Abend und am Wochenende belastend sind. Wer selbst noch in der Immobilie wohnt, muss die Wohnung für jeden Termin vorbereiten und Fremde durch die eigenen Räume führen. Das ist nicht für jeden angenehm.

Woran scheitern Privatverkäufe am häufigsten?

Die meisten Probleme entstehen nicht aus Unwissen, sondern weil Verkäufer verständlicherweise emotional mit ihrem Zuhause verbunden sind. Typische Stolpersteine sind:

• Der Angebotspreis orientiert sich an Wunschvorstellungen oder an Inseraten, die seit Monaten online stehen, statt an tatsächlich erzielten Verkaufspreisen.
• Wichtige Unterlagen wie Grundrisse, Wohnflächenberechnung oder bei Wohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlungen fehlen, wenn ein Käufer ernsthaft prüfen möchte.
• Interessenten werden zur Besichtigung eingeladen, ohne vorher Budget und Finanzierung zu klären.
• Mündliche Zusagen werden als verbindlich verstanden, obwohl ein Immobilienkauf erst mit der notariellen Beurkundung wirksam wird.
• In der Verhandlung wird zu schnell nachgegeben, weil Gegenargumente zu Mängeln oder Modernisierungsbedarf nicht sachlich eingeordnet werden können.

Jeder dieser Punkte kann einen Verkauf verzögern oder den erzielten Preis drücken. Das ist kein Argument gegen einen Privatverkauf, wohl aber ein Grund, sich vorher ehrlich zu fragen, ob man diese Aufgaben gut erfüllen kann.

Wie finde ich als Privatverkäufer den richtigen Preis?

Der Angebotspreis ist die wichtigste Stellschraube beim Verkauf. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld, das sich später nicht mehr zurückholen lässt. Ist er zu hoch, bleiben Anfragen aus, das Inserat wird älter und Interessenten fragen sich, was mit der Immobilie nicht stimmt. Eine spätere Preissenkung wirkt dann oft wie ein Signal zur Verhandlung.

Online-Rechner liefern eine erste Orientierung, kennen aber weder den Zustand Ihrer Immobilie noch die Besonderheiten der Lage. In Rosenheim macht es einen Unterschied, ob ein Haus in einer ruhigen Siedlung in Aisingerwies, am Hang in Ziegelberg oder in einer belebten Straße nahe der Innenstadt steht. Auch der Grundriss, die Ausrichtung des Gartens, der energetische Zustand und Details wie ein Carport oder eine Einliegerwohnung beeinflussen, was Käufer zu zahlen bereit sind.

Wer privat verkaufen möchte, sollte mindestens eine fundierte Einschätzung einholen. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist gründlich, aber kostenpflichtig. Eine Maklerbewertung ist bei vielen Maklerinnen kostenlos und berücksichtigt die aktuelle Nachfrage. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber Immobilie bewerten in Rosenheim und unter Was ist meine Immobilie wert in Rosenheim.

Welche Pflichten habe ich beim Inserieren?

Auch Privatverkäufer müssen beim Inserat gesetzliche Vorgaben beachten. Besonders wichtig ist der Energieausweis. Wird eine Immobilie in kommerziellen Medien wie Immobilienportalen oder Zeitungen angeboten, müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis im Inserat stehen, sofern ein Energieausweis vorliegt, und spätestens bei der Besichtigung muss er vorgelegt werden. Für denkmalgeschützte Gebäude gelten Ausnahmen. Fehlende Pflichtangaben können ein Bußgeld nach sich ziehen.

Darüber hinaus sollten alle Angaben im Exposé stimmen. Eine falsch angegebene Wohnfläche oder ein verschwiegener Mangel kann nach dem Verkauf zu Streit führen. Auch bei einem Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag, wie er bei gebrauchten Immobilien üblich ist, haftet der Verkäufer für Mängel, die er arglistig verschwiegen hat. Wer unsicher ist, wie ein bekannter Mangel offenzulegen ist, sollte das mit dem Notar besprechen.

Wie prüfe ich, ob ein Käufer den Kaufpreis wirklich bezahlen kann?

Dieser Punkt wird beim Privatverkauf oft unterschätzt. Ein sympathischer Interessent, der begeistert zusagt, ist noch kein solventer Käufer. Bevor Sie einen Notartermin vereinbaren, sollten Sie eine aussagekräftige Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis sehen. Eine allgemeine Bescheinigung über ein Beratungsgespräch reicht dafür nicht.

Platzt ein Kauf kurz vor dem Notar, weil die Finanzierung nicht steht, verlieren Sie Wochen. Andere Interessenten haben in der Zwischenzeit oft etwas anderes gefunden. Wir prüfen deshalb vor jeder Zusage, ob die Finanzierung belastbar ist, und sprechen bei Bedarf mit dem Finanzierungsberater des Käufers.

Was leistet eine gute Maklerin konkret für mich?

Eine Maklerin verdient ihre Provision nicht mit dem Einstellen eines Inserats, sondern mit der gesamten Begleitung. Bei neues // nest betreut Anna Wagenstaller Verkäufer in Rosenheim und im Landkreis persönlich. Zum Leistungsumfang gehören:

1. Eine kostenlose Bewertung vor Ort mit nachvollziehbarer Begründung des Angebotspreises.
2. Die Beschaffung fehlender Unterlagen, von der Flurkarte bis zu den Unterlagen der Hausverwaltung.
3. Ein ansprechendes Exposé mit professionellen Fotos und aussagekräftigen Grundrissen.
4. Die Vermarktung auf den großen Portalen und an vorgemerkte Suchkunden.
5. Die Vorqualifizierung aller Interessenten inklusive Finanzierungsprüfung.
6. Einzelbesichtigungen mit ausgewählten Käufern, auf Wunsch ohne Ihre Anwesenheit.
7. Die Preisverhandlung und die Vorbereitung des Notartermins.
8. Die Begleitung beim Notar und bei der Übergabe mit Protokoll.

Hinzu kommt etwas, das schwer messbar ist: die Distanz. Eine Maklerin kann in Verhandlungen sachlich bleiben, wenn Käufer Ihre Küche kritisieren oder einen deutlich niedrigeren Preis vorschlagen. Diese Distanz hilft häufig, ein besseres Ergebnis zu erzielen.

Was kostet ein Makler bei neues // nest im Vergleich?

Die Provision ist der Hauptgrund, warum Eigentümer über einen Privatverkauf nachdenken. Im Raum München und in weiten Teilen Oberbayerns sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer pro Partei üblich. Bei neues // nest zahlen Verkäufer 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer. Sie sparen damit 50 % der Provision, bei gleichem Leistungsumfang.

Warum können wir das anbieten? Wir sind drei selbstständige Maklerinnen, Anna Wagenstaller, Ellen Günthel und Marion Schoppe, die sich Fixkosten teilen. Wir leisten uns kein repräsentatives Ladenbüro in Bestlage und setzen auf digitale Abläufe, von der Unterlagenverwaltung bis zur Terminabstimmung. Die Zeit, die dadurch frei wird, investieren wir in Bewertung, Vermarktung und persönliche Betreuung. Dass das funktioniert, zeigen die Bewertungen unserer Kunden: Auf ImmoScout24 werden wir mit „Exzellent“ bewertet.

Für die Entscheidung zwischen Privatverkauf und Makler verschiebt sich damit die Rechnung. Der Unterschied zwischen beiden Wegen ist bei einer Provision von 1,785 % deutlich kleiner, als viele Eigentümer annehmen. Eine ausführliche Erklärung finden Sie in unserem Ratgeber zur Maklerprovision in Rosenheim.

Wann kann ein Privatverkauf sinnvoll sein?

Es gibt Situationen, in denen ein Verkauf ohne Makler gut funktioniert. Das gilt vor allem dann, wenn der Käufer bereits feststeht, etwa ein Nachbar, ein Mieter oder ein Familienmitglied, und beide Seiten sich über den Preis einig sind. In diesem Fall bleiben vor allem die Abstimmung mit dem Notar und die Übergabe. Eine unabhängige Bewertung ist trotzdem sinnvoll, damit beide Seiten wissen, dass der Preis fair ist, und damit es später keine Diskussionen gibt, zum Beispiel mit Geschwistern.

Auch Eigentümer, die beruflich mit Immobilien zu tun haben, viel Zeit mitbringen und sich in Rechtsfragen sicher fühlen, können einen Privatverkauf gut stemmen. Wichtig ist, dass Sie die Aufgaben vollständig übernehmen und sich nicht auf den schnellsten Interessenten verlassen.

Wann ist ein Makler besonders sinnvoll?

In vielen anderen Fällen spricht viel für eine professionelle Begleitung. Das betrifft vor allem Situationen, in denen mehrere Personen beteiligt sind oder besondere Fragen geklärt werden müssen:

• Verkauf einer geerbten Immobilie oder Verkauf durch eine Erbengemeinschaft, siehe auch unseren Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Rosenheim.
• Verkauf im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung, wenn eine neutrale Stelle die Kommunikation übernimmt.
• Verkauf im Alter oder vor einem Umzug ins Pflegeheim, wenn Kraft und Zeit begrenzt sind.
• Vermietete Wohnungen, bei denen Mieterrechte zu beachten sind.
• Immobilien mit Besonderheiten wie Wohnrecht, Erbbaurecht oder ungeklärten Baugenehmigungen.
• Eigentümer, die nicht in Rosenheim wohnen und nicht für jede Besichtigung anreisen können.

Was ist mit den Kaufinteressenten aus München?

Rosenheim liegt mit der Bahn und über die A8 gut erreichbar zwischen München und Salzburg, mit der A93 Richtung Kufstein und Innsbruck. Viele Kaufinteressenten kommen deshalb nicht nur aus der Stadt selbst, sondern auch aus dem Großraum München. Diese Käufergruppe sucht häufig gezielt online, vergleicht viele Angebote und erwartet vollständige Unterlagen und schnelle Rückmeldungen. Ein professioneller Auftritt mit guten Fotos, aussagekräftigem Exposé und klaren Informationen zur Lage hilft, diese Käufer zu überzeugen.

Gleichzeitig sind einheimische Käufer aus Rosenheim, Kolbermoor, Stephanskirchen oder Bad Aibling eine wichtige Zielgruppe. Sie kennen die Lagen genau und haben oft konkrete Vorstellungen, in welchem Ortsteil sie wohnen möchten. Eine Maklerin mit regionaler Kenntnis und vorgemerkten Suchkunden erreicht beide Gruppen.

Wie läuft ein Verkauf mit neues // nest ab?

Am Anfang steht ein unverbindliches Gespräch, telefonisch oder bei Ihnen vor Ort. Wir lernen Ihre Immobilie und Ihre Situation kennen, besprechen Ihren Zeitplan und klären, welche Unterlagen vorhanden sind. Danach erhalten Sie eine schriftliche Einschätzung des Angebotspreises mit Begründung. Erst wenn Sie überzeugt sind, schließen wir einen Maklervertrag, der die Leistungen und die Provision klar regelt.

In der Vermarktung erhalten Sie regelmäßig Rückmeldung über Anfragen, Besichtigungen und das Feedback der Interessenten. Sie entscheiden, an wen verkauft wird. Wir bereiten den Kaufvertrag mit dem Notar vor, gehen den Entwurf mit Ihnen durch und begleiten Sie zum Termin. Nach Zahlungseingang übergeben wir die Immobilie gemeinsam mit Ihnen an die Käufer und dokumentieren alles in einem Übergabeprotokoll.

Häufige Fragen

Ist ein Privatverkauf in Rosenheim rechtlich erlaubt?

Ja. Jeder Eigentümer darf seine Immobilie selbst verkaufen. Der Kaufvertrag muss in jedem Fall notariell beurkundet werden.

Spare ich beim Privatverkauf wirklich die ganze Provision?

Sie sparen die Verkäuferprovision, tragen aber die Kosten für Fotos, Inserate und Unterlagen selbst und übernehmen den gesamten Aufwand. Entscheidend ist, ob am Ende ein vergleichbarer Preis erzielt wird.

Wie hoch ist die Provision bei neues // nest?

Verkäufer zahlen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer. Vielerorts sind 3,57 % üblich, Sie sparen also die Hälfte.

Muss ich bei einem Makler einen Alleinauftrag unterschreiben?

Ein qualifizierter Alleinauftrag ist üblich, weil er eine konzentrierte Vermarktung ermöglicht. Laufzeit und Kündigungsfristen werden im Vertrag klar geregelt.

Kann ich erst privat verkaufen und später einen Makler beauftragen?

Das ist möglich. Hilfreich ist dann ein Neustart mit überarbeitetem Exposé und gegebenenfalls angepasstem Preis, damit die Immobilie nicht als Ladenhüter wahrgenommen wird.

Was passiert, wenn ich selbst einen Käufer finde, während ein Makler beauftragt ist?

Das hängt vom Maklervertrag ab. Beim einfachen Auftrag dürfen Sie provisionsfrei selbst verkaufen, beim qualifizierten Alleinauftrag gelten oft andere Regeln. Lesen Sie den Vertrag deshalb vor Unterschrift genau.

Wer haftet für Mängel nach dem Verkauf?

Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Sachmängel meist ausgeschlossen. Für arglistig verschwiegene Mängel haftet der Verkäufer trotzdem. Lassen Sie sich dazu vom Notar beraten.

Kostet die Bewertung bei neues // nest etwas?

Nein. Die Einschätzung des Angebotspreises ist für Eigentümer in Rosenheim und Umgebung kostenlos und unverbindlich.

Fazit

Ob privat oder mit Makler: Beide Wege können zum Ziel führen. Ein Privatverkauf lohnt sich vor allem, wenn der Käufer schon feststeht oder Sie viel Zeit und Erfahrung mitbringen. In allen anderen Fällen sorgt eine erfahrene Maklerin dafür, dass Preis, Käuferauswahl und Vertrag stimmen, und das bei neues // nest zu einer Provision von nur 1,785 % statt 3,57 %. Anna Wagenstaller, Ihre Immobilienmaklerin für Rosenheim, berät Sie gern unverbindlich. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300, schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder fordern Sie direkt eine kostenlose Wertermittlung an.