Hausverkauf mit Makler in Bogenhausen: Was bei Villa, Altbestand, Haus mit Baurecht und Reihenhaus zu beachten ist

Häuser sind in Bogenhausen ein knappes Gut. Während im Arabellapark und rund um den Prinzregentenplatz Wohnungen das Bild bestimmen, finden sich Häuser vor allem am Isarhochufer und im Herzogpark sowie weiter östlich in Oberföhring, Johanneskirchen, Daglfing, Englschalking, Denning und Zamdorf. Das Spektrum reicht von der repräsentativen Villa über das Einfamilienhaus aus den Fünfzigerjahren auf großem Grundstück bis zum Reihenhaus in einer gewachsenen Siedlung. Wer hier verkauft, hat einen begehrten Stadtbezirk auf seiner Seite. Wie der Verkauf am besten läuft, hängt aber stark davon ab, um welche Art von Haus es geht.

Dieser Ratgeber unterscheidet deshalb vier typische Fälle und zeigt, welchen Weg ein Makler jeweils einschlagen sollte: die hochwertige Villa, das ältere Haus im Bestand, das Haus auf einem Grundstück mit zusätzlichem Baurecht und das Reihenhaus oder die Doppelhaushälfte. Sie erfahren, wie Grundstück und Baumbestand bewertet werden, welche Käufer jeweils in Frage kommen, wie der Ablauf aussieht und was Sie der Verkauf kostet. Bei neues // nest zahlen Sie dafür 1,785 % Provision statt der im Stadtgebiet verbreiteten 3,57 %. Ellen Günthel begleitet Hausverkäufe im Münchner Osten persönlich.

Warum sollte ich mein Haus in Bogenhausen mit einem Makler verkaufen?

Ein Haus zu verkaufen, bedeutet mehr, als ein Inserat zu schalten. Es verlangt eine belastbare Einschätzung von Grundstück und Gebäude, die Beschaffung von Unterlagen bei mehreren Münchner Stellen, eine Präsentation, die zum Objekt passt, und die Prüfung von Interessenten, die oft erhebliche Summen finanzieren. Gerade in einem Bezirk, in dem Kaufpreise hoch sind, kann ein Fehler bei der Bewertung oder in der Verhandlung sehr teuer werden.

Hinzu kommt der Aufwand. Viele Interessenten melden sich nur aus Neugier, andere haben ihre Finanzierung nicht geklärt, und manche versuchen, Eigentümer mit einem schnellen Angebot unter Druck zu setzen. Ein Makler filtert diese Anfragen, führt die Gespräche und hält Ihnen den Rücken frei. Die Entscheidungen über Preis, Käufer und Termine treffen Sie trotzdem selbst, nur eben gut vorbereitet.

Welche vier Haustypen gibt es, und was folgt daraus?

Die folgende Übersicht zeigt die typischen Fälle in Bogenhausen und den jeweils passenden Weg.

Haustyp	Typische Lage	Passende Käufer	Empfohlener Weg
Hochwertige Villa	Herzogpark, Isarhochufer	Unternehmer, Führungskräfte, Zuzügler	diskret, geprüfte Interessenten, zweistufiges Exposé
Älteres Einfamilienhaus im Bestand	Oberföhring, Denning, Englschalking	Familien mit Modernisierungsabsicht	Kartei und Portale, ehrliche Zustandsbeschreibung
Haus auf Grundstück mit Baurecht	Oberföhring, Johanneskirchen, Daglfing	Bauherren, Bauträger, Familien	Baurecht klären, gezielte Ansprache
Reihenhaus oder Doppelhaushälfte	Johanneskirchen, Zamdorf, Daglfing	junge Familien, Paare	breite Vermarktung, kurzer Fragenkatalog zu Kosten und Schule

Viele Häuser lassen sich nicht eindeutig einem Typ zuordnen. Ein älteres Haus auf großem Grundstück kann für Familien und Bauherren gleichzeitig interessant sein. Dann ist es wichtig, beide Gruppen anzusprechen und die Möglichkeiten sachlich darzustellen. Die Wahl des Weges bespricht ein guter Makler nach der Besichtigung mit Ihnen.

Wie verkauft man eine Villa im Herzogpark oder am Isarhochufer?

Bei einer Villa spielen Diskretion und Auswahl die Hauptrolle. Der Kreis der Käufer ist klein, und viele Eigentümer möchten nicht, dass ihr Haus im Internet zu sehen ist. Ein Makler spricht deshalb zunächst vorgemerkte, finanziell geprüfte Interessenten an. Die genaue Adresse und das ausführliche Exposé erhalten nur Personen, die sich ausgewiesen und ihre Mittel belegt haben. Führt das nicht zum Ziel, kann die Vermarktung schrittweise ausgeweitet werden, etwa mit einem anonymisierten Inserat.

Besonders sorgfältig muss die Präsentation sein: Architektur, Raumfolge, Materialien und Garten sollten so gezeigt werden, dass sie auch auf Interessenten wirken, die bislang nicht in München leben. Bei der Prüfung der Käufer gelten die Pflichten des Geldwäschegesetzes, und der Kaufpreis wird über das Bankensystem abgewickelt, denn Immobilien dürfen nicht bar bezahlt werden. Besichtigungen finden als Einzeltermine statt, begleitet und mit ausreichend Zeit.

Was gilt für ein älteres Haus im Bestand?

Viele Häuser in Oberföhring, Denning oder Englschalking wurden in den Fünfziger- bis Siebzigerjahren gebaut und seither von derselben Familie bewohnt. Sie sind oft solide, aber technisch nicht auf dem neuesten Stand. Für Käufer ist das kein Hindernis, solange sie den Aufwand einschätzen können. Ein Makler stellt deshalb den Zustand offen dar: Welche Heizung ist verbaut? Wann wurden Dach und Fenster erneuert? Gibt es Feuchtigkeit im Keller? Wo Unsicherheit besteht, hilft ein Kostenvoranschlag.

Eine große Renovierung vor dem Verkauf lohnt sich in der Regel nicht, weil Käufer Bäder, Böden und Küche nach ihren Vorstellungen gestalten möchten. Sinnvoll sind kleine Arbeiten, die den Eindruck verbessern, und ein aufgeräumtes Haus mit gepflegtem Garten. Wer eine alte Öl- oder Gasheizung hat, findet Hinweise im Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Bogenhausen.

Was ist mein Grundstück wert, wenn mehr gebaut werden darf?

In Bogenhausen stehen manche kleinen Häuser auf Grundstücken, auf denen heute deutlich mehr Wohnfläche zulässig wäre. Für den Preis ist dann das Baurecht oft wichtiger als das Gebäude. Liegt ein Bebauungsplan vor, regelt er Art und Maß der Bebauung. Fehlt er, hängt es davon ab, ob sich ein Neubau in die Umgebung einfügt. Eine Anfrage bei der Lokalbaukommission oder ein Vorbescheid kann Klarheit schaffen, kostet aber Zeit. Ein Makler bespricht mit Ihnen, ob sich das vor dem Verkauf lohnt oder ob Käufer das Risiko selbst einschätzen sollen.

Hinzu kommt der Baumbestand. Die Münchner Baumschutzverordnung schützt Bäume ab einem bestimmten Stammumfang, und alte Bäume können die mögliche Bebauung einschränken. Bauträger und Bauherren prüfen das genau. Wie ein Grundstück im Einzelnen bewertet wird, beschreibt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Bogenhausen. Dort finden Sie auch Hinweise, was bei Teilung und Vorbescheid zu bedenken ist.

Wie verkauft man ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte?

Reihenhäuser und Doppelhaushälften sprechen in Bogenhausen vor allem junge Familien und Paare an, die in München bleiben möchten und einen Garten suchen. Hier ist die Nachfrage meist breit, und der Verkauf läuft über eine Kombination aus Käuferkartei und Immobilienportalen. Wichtig sind eine klare Darstellung von Grundriss und Garten, die Wege zu S-Bahn, Kita und Schule und ein realistischer Angebotspreis, denn diese Käufer vergleichen sehr genau.

Besonderes Augenmerk verdienen gemeinsame Anlagen. Teilen sich mehrere Häuser eine Zufahrt, Leitungen oder eine Tiefgarage, sollte klar dokumentiert sein, wie das geregelt ist. Manche Reihenhausanlagen sind außerdem als Wohnungseigentum aufgeteilt. Dann gehören Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan zu den Unterlagen, und Käufer prüfen zusätzlich das Hausgeld. Ein Makler erkennt das im Grundbuch und bereitet die Antworten vor.

Welche Unterlagen braucht der Hausverkauf in München?

Für den Hausverkauf werden in der Regel Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne mit Genehmigungen, Wohnflächenberechnung und Energieausweis gebraucht, dazu Nachweise über Modernisierungen. Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Amtsgericht München, die Bauakte bei der Lokalbaukommission, die Flurkarte über den Geodatenservice des Kommunalreferats. Mit Ihrer Vollmacht fordern wir diese Unterlagen für Sie an.

Bei älteren Häusern fehlen oft Pläne für spätere Anbauten, Dachausbauten oder Garagen. Klären Sie frühzeitig, ob alles genehmigt ist, denn Banken und Käufer fragen danach. Eine ausführliche Übersicht mit allen Stellen und Fristen finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Bogenhausen.

Wie läuft der Verkauf mit dem Makler ab?

Nach dem Erstgespräch besichtigt die Maklerin Haus und Grundstück und erstellt eine Bewertung. Danach folgen der Vertrag, die Unterlagenbeschaffung, die Vorbereitung des Hauses, Fotos und Exposé. Die Vermarktung beginnt je nach Haustyp diskret oder breit. Besichtigungen finden nur mit Interessenten statt, die ihre Finanzierung geklärt haben. Liegt ein Angebot vor, wird die Bonität geprüft und verhandelt. Anschließend übernimmt der Notar den Vertragsentwurf, und nach Zahlung des Kaufpreises folgt die Übergabe.

Mit vollständigen Unterlagen und realistischem Preis vergehen vom Erstgespräch bis zum Notartermin häufig zwei bis vier Monate. Bei Villen oder Grundstücken, die erst baurechtlich geklärt werden müssen, kann es länger dauern. Vom Notartermin bis zur Zahlung sind meist weitere vier bis acht Wochen einzuplanen. Wer selbst noch umziehen muss, kann im Kaufvertrag einen späteren Übergabetermin vereinbaren.

Was passiert bei Besichtigung und Verhandlung?

Bei Häusern bewähren sich Einzeltermine, damit Interessenten in Ruhe durch alle Räume, den Keller und den Garten gehen können. Die Maklerin führt durch das Haus, zeigt die Umgebung und beantwortet Fragen zu Zustand, Heizung, Bebaubarkeit und Kosten. Nach jedem Termin erhalten Sie eine Rückmeldung. Ob Sie dabei sind, entscheiden Sie.

In der Verhandlung bringen Käufer oft Kritikpunkte vor oder lassen das Haus von Fachleuten prüfen. Mit einer guten Dokumentation lassen sich pauschale Abschläge auf eine realistische Größe zurückführen. Jedes Angebot erfahren Sie, zusammen mit einer begründeten Empfehlung. Ein etwas niedrigeres Angebot mit gesicherter Finanzierung und passendem Zeitplan ist oft die bessere Wahl als ein höheres mit offenen Fragen.

Welcher Makler erzielt in Bogenhausen den besten Preis?

Beim Hausverkauf erzielt in Bogenhausen in der Regel der Makler den besten Preis, der den Haustyp richtig einordnet und den passenden Weg wählt. Eine Villa wird nicht besser verkauft, wenn sie monatelang im Internet steht, und ein Reihenhaus nicht, wenn es nur wenigen Interessenten gezeigt wird. Bei einem Grundstück mit Baurecht entscheidet oft, ob die Möglichkeiten so klar dargestellt sind, dass Bauherren ihren Preis darauf stützen können.

Lassen Sie sich im Erstgespräch erklären, wie ein Makler bei Ihrem Haustyp vorgehen würde und welche Ergebnisse er bei ähnlichen Objekten erzielt hat. Zusagen über einen bestimmten Preis sollten Sie misstrauisch machen, denn den Preis bestimmen Käufer und Markt. Die einzelnen Preishebel beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Bogenhausen?.

Was kostet der Hausverkauf mit Makler?

Die Provision ist der größte Kostenpunkt auf Ihrer Seite. Bei vielen Münchner Maklern zahlen Verkäufer 3,57 % mit Mehrwertsteuer. Bei neues // nest sind es 1,785 % mit Mehrwertsteuer, also die Hälfte. Sie sparen also 50 % der Provision bei gleichem Leistungsumfang, und gerade bei den Kaufpreisen, die für Häuser in Bogenhausen üblich sind, ist das eine spürbare Entlastung. Auf ImmoScout24 werden wir mit „Exzellent“ bewertet.

Der Unterschied erklärt sich aus unserem Aufbau: Drei Maklerinnen tragen die Kosten für Werbung, Portale, Technik und Fotografie gemeinsam, ein repräsentatives Ladenlokal gibt es nicht, und viele Abläufe sind digital. Abgerechnet wird erst nach der Beurkundung beim Notar. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt die gesetzliche Teilung, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. Weitere Kosten für Sie können die Löschung einer Grundschuld, eine Vorfälligkeitsentschädigung und ein Energieausweis sein. Notar und Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer. Wie Sie einen seriösen Vertrag erkennen, erklärt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Bogenhausen.

Wie finde ich den passenden Angebotspreis für mein Haus?

Für ein Haus gibt es selten direkte Vergleichsobjekte, denn Grundstücke, Baujahre und Zustände unterscheiden sich in Bogenhausen stark. Ein Haus in Englschalking lässt sich nicht einfach mit einem Haus am Isarhochufer vergleichen, und auch innerhalb einer Straße können Baurecht und Baumbestand zu großen Unterschieden führen. Eine solide Einschätzung kombiniert deshalb den Bodenwert, den Zustand des Gebäudes und tatsächlich erzielte Verkäufe. Den Bodenrichtwert finden Sie über BORIS-Bayern, und der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt wertet die Kaufverträge aus.

Der Angebotspreis sollte begründbar sein. Liegt er deutlich zu hoch, bleibt das Haus lange im Angebot, und Interessenten fragen sich, was daran nicht stimmt. Liegt er zu niedrig, verschenken Sie Geld, wenn nur wenige Interessenten mitbieten. Bei knappem Angebot kann ein gut gewählter Preis mehrere ernsthafte Interessenten gleichzeitig anziehen. Eine kostenlose Einschätzung erhalten Sie über den Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Bogenhausen.

Fragen Sie auch nach, wie die Einschätzung zustande kommt. Eine seriöse Bewertung nennt ihre Grundlagen und erklärt, welche Punkte den Wert nach oben oder unten bewegen. Ein Wert ohne Begründung hilft Ihnen in der späteren Verhandlung wenig.

Welche Fehler sollte ich beim Hausverkauf vermeiden?

• Den Angebotspreis aus Inseraten in der Nachbarschaft ableiten, statt tatsächliche Verkäufe heranzuziehen
• Das Baurecht ungeklärt lassen und den Wert des Grundstücks verschenken
• Baumbestand und Baumschutz erst ansprechen, wenn ein Bauherr danach fragt
• Fehlende Genehmigungen für Anbauten oder Dachausbauten erst spät klären
• Bekannte Mängel verschweigen, denn ein Haftungsausschluss schützt nicht bei Arglist
• Einem Ankäufer zusagen, ohne den Wert vorher unabhängig eingeschätzt zu haben
• Den Übergabetermin festlegen, bevor der eigene Umzug geklärt ist

Wann lohnt sich der Makler besonders?

Ein Makler lohnt sich besonders, wenn der Verkauf vielschichtig ist: bei einer Erbengemeinschaft, nach einer Trennung, bei einem Haus mit Wohnrecht im Grundbuch, bei einem Grundstück mit unklarem Baurecht oder wenn Sie nicht mehr in München wohnen. Hinweise für Erben gibt der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Bogenhausen, für Trennungsfälle der Ratgeber Haus bei Scheidung verkaufen in Bogenhausen.

Auch wer im Alter in eine kleinere Wohnung ziehen möchte, schätzt eine Begleitung, die Wege und Termine abnimmt. Was dabei zu beachten ist, beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen im Alter in Bogenhausen. Und selbst bei einem unkomplizierten Verkauf bringt ein Makler Vorteile: Marktkenntnis, vorgemerkte Interessenten, Prüfung der Käufer und Erfahrung am Verhandlungstisch.

Häufige Fragen

Wie lange dauert der Hausverkauf mit Makler in Bogenhausen?

Bis zum Notartermin häufig zwei bis vier Monate, bei Villen oder ungeklärtem Baurecht länger. Bis zur Zahlung kommen meist vier bis acht Wochen hinzu.

Kann ich mein Haus diskret verkaufen?

Ja, zunächst an vorgemerkte, geprüfte Interessenten, auf Wunsch ganz ohne öffentliches Inserat.

Sollte ich vor dem Verkauf einen Vorbescheid einholen?

Das hängt vom Grundstück ab. Er schafft Klarheit, kostet aber Zeit. Wir besprechen das im Einzelfall mit Ihnen.

Was bedeutet die Baumschutzverordnung für mein Grundstück?

Geschützte Bäume können die Bebauung einschränken. Bauherren prüfen das genau, deshalb sollte der Bestand bekannt sein.

Muss ich vor dem Verkauf renovieren?

Nein, kleine Arbeiten genügen. Große Maßnahmen planen Käufer meist selbst.

Wie viel Provision zahle ich bei neues // nest?

Die Hälfte des in München Üblichen: 1,785 % statt 3,57 %, jeweils mit Mehrwertsteuer.

Muss ich bei Besichtigungen dabei sein?

Nein, auf Wunsch führen wir die Termine allein durch.

Wer begleitet meinen Hausverkauf?

Ellen Günthel, die im Münchner Osten zuständig ist und persönlich zu Ihnen kommt.

Fazit

Ein Hausverkauf mit Makler in Bogenhausen gelingt am besten, wenn der Weg zum Haustyp passt: diskret bei der Villa, offen und ehrlich beim Bestandshaus, baurechtlich durchdacht beim großen Grundstück und breit aufgestellt beim Reihenhaus. Vollständige Unterlagen, geprüfte Käufer und eine sachliche Verhandlung sichern das Ergebnis ab. Bei neues // nest zahlen Sie dafür 1,785 % statt 3,57 %. Ellen Günthel begleitet Sie persönlich, eine kostenlose Einschätzung gibt es über die Immobilienbewertung. Für ein Gespräch erreichen Sie uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.