Haus verkaufen im Alter in Taufkirchen (Vils): Der Ein-Jahres-Plan für einen Verkauf ohne Hast

Im Vilstal leben viele Menschen seit Jahrzehnten im selben Haus. Im Hauptort von Taufkirchen an der Vils, in Moosen, Hörgersdorf oder Gebensbach haben sie gebaut, Kinder großgezogen, den Garten gepflegt und vielleicht auch noch die eigenen Eltern versorgt. Irgendwann wird das Haus zu groß, die Treppe zu mühsam, und die Wege zum Arzt oder zum Einkaufen werden länger, sobald das Autofahren schwerer fällt. Dann stellt sich die Frage, ob ein Verkauf der richtige Schritt ist.

Ein solcher Verkauf gelingt am besten ohne Eile. Dieser Ratgeber schlägt deshalb einen Plan über etwa zwölf Monate vor: von den ersten Gesprächen in der Familie über den Blick auf die Finanzen und die Suche nach einer neuen Wohnung bis zum Notartermin und zum Umzug. Sie können den Plan natürlich verkürzen oder strecken. Er hilft Ihnen aber, die vielen Aufgaben in eine sinnvolle Reihenfolge zu bringen und selbst zu entscheiden, solange Sie das noch in Ruhe können.

Monat 1 bis 2: Wie spreche ich mit der Familie darüber?

Das erste Gespräch ist oft das schwierigste. Manche Eltern scheuen sich, das Thema anzusprechen, weil sie ihren Kindern nicht zur Last fallen möchten. Manche Kinder wiederum trauen sich nicht, weil sie den Eindruck vermeiden möchten, es ginge ihnen ums Erbe. Dabei sind diese Gespräche sehr hilfreich, wenn sie früh und ohne Druck stattfinden.

Sprechen Sie offen darüber, was Ihnen wichtig ist. Möchten Sie in der Gemeinde bleiben? Wünschen Sie die Nähe zu den Kindern, auch wenn diese in Erding oder München wohnen? Möchte vielleicht jemand aus der Familie das Haus übernehmen? Klären Sie diese Frage früh, denn ein Verkauf an Fremde fällt leichter, wenn alle wissen, dass niemand aus der Familie Interesse hat. Hat jemand Interesse, sollte man darüber sprechen, was das für die Geschwister bedeutet.

Die Entscheidung liegt bei Ihnen. Kinder können mitdenken und helfen, aber es ist Ihr Haus und Ihr Leben. Es tut gut, sich auch mit Freunden oder Nachbarn auszutauschen, die diesen Schritt bereits gegangen sind. Viele berichten, dass sie den Umzug im Nachhinein gern früher gemacht hätten.

Monat 1 bis 2: Wie sichere ich mich mit Vollmachten ab?

Bevor Sie mit dem Verkauf beginnen, sollten Sie an die Vorsorge denken. Eine Vorsorgevollmacht regelt, wer in Ihrem Namen handeln darf, falls Sie selbst dazu nicht mehr in der Lage sind. Gerade für einen Hausverkauf ist das wichtig. Wird ein Eigentümer während des Verkaufs krank oder kann nicht mehr unterschreiben, ohne dass eine wirksame Vollmacht vorliegt, muss das Betreuungsgericht eingeschaltet werden, und der Verkauf verzögert sich oft um Monate.

Für Grundstücksgeschäfte sollte die Vollmacht notariell beurkundet oder zumindest öffentlich beglaubigt sein, weil das Grundbuchamt sonst Schwierigkeiten macht. Klären Sie bei einer bestehenden Vollmacht, ob sie den Verkauf von Immobilien umfasst. Eine einfache handschriftliche Vollmacht reicht dafür in der Regel nicht aus. Die Vollmacht wird beim Notar errichtet und kann im Zentralen Vorsorgeregister eingetragen werden.

Prüfen Sie zugleich Ihr Testament. Wenn das Haus verkauft ist, passt eine Regelung wie „Das Haus erbt mein Sohn“ vielleicht nicht mehr. Das Vermögen besteht dann aus Geld oder einer neuen Wohnung. Eine Anpassung vermeidet später Streit.

Monat 2 bis 3: Was kann ich mir leisten?

Im nächsten Schritt machen Sie sich ein Bild von Ihren Finanzen. Eine unverbindliche Bewertung zeigt, was das Haus etwa einbringen kann. Stellen Sie dem Ihre Bedürfnisse gegenüber. Wie hoch sind Ihre Rente und Ihre Rücklagen? Was kostet eine passende Wohnung, zur Miete oder zum Kauf? Welche Rücklage möchten Sie für spätere Pflege behalten? Möchten Sie den Kindern etwas zukommen lassen?

Rechnen Sie auch die laufenden Kosten des Hauses gegen. Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Reparaturen und möglicherweise die Hilfe im Garten summieren sich über das Jahr. Vergessen Sie anstehende Investitionen nicht: Wenn Dach oder Heizung bald erneuert werden müssten, ist das ein gutes Argument, jetzt zu verkaufen, statt noch einmal viel Geld auszugeben.

Beziehen Sie auch die Pflegekosten ein. Reicht das Einkommen im Pflegefall nicht aus, müssen eigene Mittel eingesetzt werden, und das Sozialamt prüft das Vermögen. Eine unabhängige Beratung, etwa bei einem Pflegestützpunkt oder einem Vermögensberater, hilft, die Beträge realistisch einzuschätzen. Lassen Sie sich nicht zu Produkten überreden, die Sie nicht verstehen.

Monat 3 bis 5: Wie finde ich die passende Wohnung?

Beginnen Sie früh mit der Suche, denn barrierearme Wohnungen sind im Vilstal rar. Überlegen Sie, was im Alltag wirklich zählt: ein Aufzug oder Erdgeschoss, ein bodengleiches Bad, breite Türen, ein Balkon, kurze Wege zum Einkaufen und zum Arzt. In Taufkirchen selbst, in Dorfen oder Erding gibt es unterschiedliche Angebote. Sprechen Sie mit der Gemeinde, den Wohlfahrtsverbänden und Ihrer Maklerin, die oft von Wohnungen erfährt, bevor sie inseriert werden.

Prüfen Sie auch, ob betreutes Wohnen in Frage kommt. Dort leben Sie in einer eigenen Wohnung und können Hilfe bei Bedarf dazubuchen. Die Kosten und Vertragsbedingungen sind sehr unterschiedlich, deshalb sollten Sie mehrere Anbieter vergleichen und Verträge in Ruhe lesen. Viele Einrichtungen haben Wartelisten. Es kann also sinnvoll sein, sich früh vormerken zu lassen, auch wenn der Einzug erst später ansteht.

Wohnen Sie gern in Ihrem Ort, kann ein Haus mit kleiner Einliegerwohnung oder eine Mietwohnung in der Nachbarschaft eine Lösung sein. Wichtig ist, dass die neue Wohnform noch in zehn Jahren passt. Ein Umzug in eine Wohnung im zweiten Stock ohne Aufzug löst das Problem nur kurzfristig.

Monat 4 bis 6: Wie bereite ich das Haus vor?

Die Vorbereitung des Hauses sollte frühzeitig beginnen, aber ohne großen Aufwand. Größere Modernisierungen lohnen sich selten. Viele Käufer möchten Bad, Küche oder Heizung nach ihren Vorstellungen erneuern und schauen vor allem auf Lage, Grundstück und Bausubstanz. Das Geld behalten Sie besser für sich. Kleine Reparaturen, ein aufgeräumter Garten und saubere Räume reichen meist völlig aus.

Beginnen Sie mit dem Aussortieren an Orten, die Sie wenig nutzen: Dachboden, Keller, Garage, Stadel. Bitten Sie Ihre Kinder, sich anzusehen, was sie haben möchten, und legen Sie einen Termin dafür fest. Was niemand braucht, kann verkauft, verschenkt oder gespendet werden. Für größere Mengen gibt es Firmen für Haushaltsauflösungen. Holen Sie mehrere Angebote ein und lassen Sie sich nicht drängen, besonders wenn jemand an der Tür klingelt und Möbel ankaufen möchte.

Parallel sammelt die Maklerin die Unterlagen. Bei älteren Häusern fehlen oft Baupläne oder Wohnflächenberechnungen. Das Landratsamt Erding kann häufig Kopien aus der Bauakte zur Verfügung stellen. Ein Energieausweis muss vor dem Inserat vorliegen. Im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Taufkirchen (Vils) finden Sie eine Übersicht.

Monat 5 bis 6: Wie finde ich eine Maklerin, der ich vertraue?

Gerade im Alter ist das Vertrauen zur Maklerin besonders wichtig. Laden Sie zwei oder drei Anbieter zu sich ein, gern zusammen mit einem Ihrer Kinder oder einer Vertrauensperson. Achten Sie darauf, ob man Ihnen zuhört, ob alles verständlich erklärt wird und ob man Ihnen Zeit lässt. Wer drängt, sofort zu unterschreiben, ist nicht die richtige Wahl.

Fragen Sie nach einer schriftlichen Bewertung mit Begründung, nach Referenzen aus dem Vilstal und nach dem Ablauf. Wie werden Besichtigungen organisiert, wenn Sie nicht dabei sein möchten? Kommt die Maklerin zu Ihnen nach Hause? Wie wird ein späterer Auszug geregelt? Wer hilft bei den Unterlagen? Eine Bewertung, die weit über anderen liegt und nicht begründet wird, kann ein Lockpreis sein.

Seien Sie auch bei Ankaufangeboten vorsichtig, die Sie unaufgefordert per Brief oder Telefon erhalten. Nicht jedes ist unseriös, aber viele zielen darauf, Häuser von älteren Menschen unter Wert zu kaufen. Lassen Sie den Wert immer unabhängig einschätzen und holen Sie sich Rat, bevor Sie etwas unterschreiben.

Welche Alternativen zum Verkauf sollte ich kennen?

Vielleicht möchten Sie im Haus bleiben und trotzdem an das gebundene Vermögen kommen. Dafür gibt es verschiedene Modelle, die Sie mit einem unabhängigen Berater prüfen sollten. Beim Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen Sie das Haus und bleiben lebenslang wohnen. Der Kaufpreis fällt dadurch deutlich niedriger aus, und der Käuferkreis ist klein.

Bei der Leibrente erhalten Sie statt eines Einmalbetrags eine monatliche Zahlung auf Lebenszeit, meist kombiniert mit einem Wohnrecht. Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil an einen Anbieter und zahlen für dessen Nutzung ein monatliches Entgelt. Verbraucherschützer weisen seit Jahren darauf hin, dass dies über die Jahre teuer werden kann, und auch die Umkehrhypothek hat ihre Kosten. Lesen Sie Verträge sehr genau.

Eine Schenkung an die Kinder ist eine weitere Möglichkeit, oft mit Wohnrecht für die Eltern. Das spart in manchen Fällen Steuern, bringt Ihnen aber keinen Erlös und kann vom Sozialamt innerhalb von zehn Jahren zurückgefordert werden, wenn Sie später hilfebedürftig werden. Lassen Sie sich vor einer solchen Übertragung notariell und steuerlich beraten.

Monat 6 bis 9: Wie läuft die Vermarktung?

Sind die Vorbereitungen abgeschlossen, beginnt die Vermarktung. Die Maklerin spricht vorgemerkte Interessenten an, zum Beispiel Familien aus dem Umland, und veröffentlicht das Exposé auf den Portalen. Sie prüft Anfragen und vereinbart Besichtigungen. Sie müssen nicht dabei sein, viele ältere Eigentümer sind in dieser Zeit lieber bei Bekannten oder gehen spazieren.

Plötzlich fremde Menschen im eigenen Haus zu haben, kann ein ungewohntes Gefühl sein. Eine gute Maklerin bündelt deshalb die Termine auf wenige Tage und hält die Zahl der Besucher klein, indem sie vorher klärt, wer wirklich in Frage kommt. Sie berichtet Ihnen nach den Terminen, was die Interessenten gesagt haben, ohne dass Sie sich rechtfertigen müssen, wenn jemand etwas am Haus kritisiert.

Gehen Angebote ein, legt sie Ihnen diese in Ruhe vor. Sie haben Zeit, sich zu beraten. Manchmal ist nicht das höchste Gebot das beste, sondern das mit der sicheren Finanzierung und dem passenden Übergabetermin. Vielleicht ist Ihnen auch wichtig, wer künftig im Haus wohnt. Das dürfen Sie berücksichtigen, denn Sie entscheiden, an wen verkauft wird.

Monat 9 bis 10: Was passiert beim Notar?

Vor dem Notartermin prüft die Maklerin die Finanzierung des Käufers und stimmt den Vertragsentwurf ab. Lesen Sie den Entwurf in Ruhe und lassen Sie sich alles erklären. Sie können auch Ihre Kinder oder eine Vertrauensperson zum Termin mitnehmen. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und muss sicherstellen, dass alle Beteiligten verstehen, was sie unterschreiben.

Wichtig für Sie ist die Absicherung der Zahlung. Der Notar beantragt zunächst eine Auflassungsvormerkung, die den Käufer schützt, aber noch keinen Eigentumswechsel bewirkt. Erst wenn alles vorbereitet ist, wird der Kaufpreis fällig. Sie bleiben Eigentümer, bis Sie den Geldeingang bestätigt haben, und die Schlüssel geben Sie erst danach ab.

Der Übergabetermin kann so vereinbart werden, dass er zu Ihrem Umzug passt, auch einige Monate nach dem Notartermin. Das nimmt viel Druck. Sie können Ihre neue Wohnung mit dem Geld aus dem Verkauf bezahlen und erst dann umziehen, wenn alles fertig ist.

Monat 10 bis 12: Wie gestalte ich den Umzug?

Der Umzug ist für viele ältere Menschen die größte Belastung. Planen Sie ihn deshalb früh und nehmen Sie Hilfe an. Viele Umzugsunternehmen bieten einen Komplettservice mit Ein- und Auspacken an, und manche haben sich auf Umzüge älterer Menschen spezialisiert. Erkundigen Sie sich bei der Pflegekasse, ob Zuschüsse möglich sind, wenn ein Pflegegrad vorliegt.

Nehmen Sie Vertrautes mit, auch wenn nicht alles Platz findet. Lieblingsmöbel, Bilder und Pflanzen machen das neue Zuhause schneller zu Ihrem eigenen. Zeichnen Sie die neue Wohnung auf und planen Sie, welche Möbel wohin kommen. Melden Sie Strom, Telefon, Versicherungen und Ärzte rechtzeitig um, und richten Sie einen Nachsendeauftrag ein.

Verabschieden Sie sich auch bewusst vom Haus. Manche machen ein Abschiedsfest mit Familie und Nachbarn, andere machen Fotos von Haus und Garten. Bleiben Sie außerdem in Kontakt mit dem alten Umfeld. Wer in der neuen Umgebung früh Anschluss sucht, etwa über Vereine oder die Pfarrei, findet sich schneller zurecht.

Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?

In den allermeisten Fällen nicht. Wer das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat oder es länger als zehn Jahre besitzt, muss einen Gewinn nicht versteuern. Da die meisten älteren Eigentümer seit Jahrzehnten im eigenen Haus wohnen, ist der Verkauf für sie steuerfrei.

Besonderheiten kann es bei teilweiser Vermietung, einer Einliegerwohnung oder einem ehemaligen landwirtschaftlichen Betrieb geben. Gehört ein Hof steuerlich noch zum Betriebsvermögen, kann ein Verkauf einen steuerpflichtigen Gewinn auslösen. Das betrifft im Vilstal nicht wenige Eigentümer. Ein Steuerberater sollte das prüfen, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben.

Der Erlös selbst wird nicht als Einkommen besteuert, die Zinsen darauf schon. Haben Sie Sozialleistungen, kann sich das Vermögen darauf auswirken. Planen Sie die Verwendung des Geldes mit Bedacht, und lassen Sie sich nicht von schnellen Anlageangeboten drängen.

Was kostet der Verkauf mit neues // nest?

Bei neues // nest zahlen Sie als Verkäufer in Taufkirchen (Vils) 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Sie sparen 50 % der Provision. Die Provision wird erst nach der Beurkundung fällig, Vorabkosten entstehen nicht. Die Leistung umfasst Bewertung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung, Bonitätsprüfung, Notarvorbereitung und die Abstimmung eines späteren Auszugstermins.

Möglich ist das, weil sich bei uns drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und unsere Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 ist neues // nest mit „Exzellent“ bewertet. Ellen Günthel betreut das Vilstal und den gesamten Landkreis Erding. Sie kommt zu Ihnen nach Hause und nimmt sich Zeit, auf Wunsch gemeinsam mit Ihren Kindern. Mehr über sie erfahren Sie unter Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick über die Region unter Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Wann sollte ich mit der Planung beginnen?

Am besten etwa ein Jahr vor dem gewünschten Umzug, damit alles ohne Druck geschehen kann.

Brauche ich eine Vorsorgevollmacht?

Sie ist sehr zu empfehlen. Für Immobilien sollte sie notariell beurkundet oder beglaubigt sein.

Kann ich nach dem Notartermin noch im Haus wohnen?

Ja, ein späterer Übergabetermin lässt sich im Kaufvertrag vereinbaren.

Muss ich bei Besichtigungen anwesend sein?

Nein. Die Maklerin übernimmt die Besichtigungen.

Lohnt sich ein Teilverkauf?

Das sollten Sie genau prüfen, denn laufende Entgelte können teuer werden.

Muss ich Steuern zahlen?

Bei einem selbst bewohnten Haus in der Regel nicht. Bei Höfen oder Vermietung kann es anders sein.

Soll ich das Haus lieber den Kindern schenken?

Das hat Vor- und Nachteile. Lassen Sie sich notariell und steuerlich beraten.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt vielerorts üblicher 3,57 %.

Fazit

Wer ein Haus im Alter in Taufkirchen (Vils) verkauft, hat mit etwa zwölf Monaten Vorlauf genug Zeit, um alles in Ruhe zu regeln: zuerst Familie, Vollmachten und Finanzen, dann die neue Wohnung und die Vorbereitung des Hauses, schließlich Vermarktung, Notartermin und Umzug. Wer früh beginnt, entscheidet selbst und lässt sich zu nichts drängen. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilie verkaufen in Taufkirchen (Vils), Kostenlose Immobilienbewertung in Taufkirchen (Vils) und Immobilienmakler für Verkäufer in Taufkirchen (Vils). Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.