Hausverkauf mit Makler in Taufkirchen (Vils): Wer was übernimmt und wie viel Arbeit bei Ihnen bleibt

Viele Eigentümer in Taufkirchen an der Vils fragen sich vor dem Hausverkauf vor allem eines: Wie viel Arbeit nimmt mir ein Makler wirklich ab, und was bleibt trotzdem an mir hängen? Wer jahrzehntelang im eigenen Haus im Hauptort gewohnt hat, das Elternhaus in Moosen geerbt hat oder ein älteres Anwesen bei Hörgersdorf oder Gebensbach verkaufen möchte, hat meist keine Vorstellung davon, wie sich die Aufgaben zwischen Eigentümer und Makler verteilen.

Dieser Ratgeber beantwortet genau diese Frage. Statt nur den Ablauf zu beschreiben, zeigt er für jeden Abschnitt des Hausverkaufs, was die Maklerin übernimmt, was Sie selbst beitragen und wie viel Zeit Sie dafür einplanen sollten. So können Sie abschätzen, ob ein Verkauf mit Makler zu Ihrer Situation passt. Außerdem erfahren Sie, was die Zusammenarbeit kostet und warum Sie bei neues // nest nur 1,785 % Provision zahlen statt der vielerorts üblichen 3,57 %.

Wer macht beim Hausverkauf eigentlich was?

Die folgende Übersicht zeigt die Aufgabenverteilung auf einen Blick. Sie gilt für einen typischen Hausverkauf in Taufkirchen (Vils), bei dem Sie einen Makler mit der gesamten Abwicklung beauftragen.

Abschnitt	Das übernimmt die Maklerin	Das bleibt bei Ihnen
Bewertung	Besichtigung, Marktdaten, schriftliche Einschätzung	Auskünfte zu Baujahr und Modernisierungen
Unterlagen	Anforderung bei Ämtern und Prüfung	Vollmacht, vorhandene Dokumente heraussuchen
Präsentation	Fotos, Grundriss, Exposé	Haus aufräumen, Entwurf freigeben
Vermarktung	Käuferkartei, Portale, Anfragen	Startpreis freigeben
Besichtigungen	Vorauswahl, Führung, Rückmeldung	Haus zugänglich machen
Verhandlung	Angebote einholen und einordnen	Entscheidung über Käufer und Preis
Notar	Bonitätsprüfung, Abstimmung des Entwurfs	Entwurf lesen, Termin wahrnehmen
Übergabe	Protokoll, Zählerstände, Schlüssel	Haus räumen, Verträge kündigen

Sie sehen: Die zeitintensiven Arbeiten liegen bei der Maklerin, die Entscheidungen bleiben bei Ihnen. Genau diese Trennung macht den Unterschied zu einem Privatverkauf, bei dem Sie jeden Schritt selbst organisieren.

Was sollte ich vor dem ersten Termin vorbereiten?

Vor dem ersten Termin müssen Sie nicht viel tun, aber ein wenig Vorbereitung macht das Gespräch ergiebiger. Suchen Sie heraus, was Sie zu Hause haben: Baupläne, frühere Kaufverträge, Rechnungen über Dach, Fenster oder Heizung, den Energieausweis, wenn es einen gibt, und Abrechnungen über Heizöl oder Strom. Es ist kein Problem, wenn etwas fehlt. Eine einfache Mappe genügt, Vollständigkeit ist an dieser Stelle noch nicht nötig.

Überlegen Sie sich außerdem, was Sie vom Verkauf erwarten. Haben Sie einen festen Zeitpunkt im Blick, etwa weil eine neue Wohnung frei wird? Möchten Sie nach dem Notartermin noch eine Weile im Haus bleiben? Wer gehört zu den Eigentümern, und sind alle einverstanden? Gibt es noch ein Darlehen auf dem Haus? Diese Fragen entscheiden darüber, wie der Verkauf geplant wird.

Für das erste Gespräch sollten Sie rund eine Stunde einplanen. Bei einem Anwesen mit Stadel, Werkstatt oder Flächen kann der Rundgang auch länger dauern, weil die Maklerin sich alle Gebäude und die Grundstücksgrenzen ansehen möchte.

Was passiert beim Bewertungstermin im Haus?

Beim Bewertungstermin geht die Maklerin mit Ihnen durch das gesamte Haus. Sie sieht sich Keller, Heizraum, Wohnräume, Bäder, Dachboden und Außenanlagen an und fragt nach dem, was man nicht sieht: Wann wurde das Dach zuletzt gedeckt? Gibt es Feuchtigkeit nach starkem Regen? Sind die Leitungen erneuert? Für Sie bedeutet das vor allem Erzählen. Niemand kennt das Haus so gut wie Sie, und viele Details, die Ihnen selbstverständlich erscheinen, sind für die Bewertung wichtig.

Anschließend wertet die Maklerin im Büro die Marktdaten aus. Sie zieht die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses im Landkreis Erding heran, die über BORIS-Bayern abrufbar sind, vergleicht ähnliche Verkäufe aus dem Vilstal und prüft die baurechtliche Lage. Wenige Tage später erhalten Sie eine schriftliche Einschätzung und besprechen sie gemeinsam.

An dieser Stelle fällt auch die erste wichtige Entscheidung: mit welchem Preis das Haus an den Markt geht. Die Maklerin gibt eine begründete Empfehlung, freigeben müssen Sie den Preis selbst.

Welche Unterlagen beschafft die Maklerin für mich?

Das Zusammenstellen der Unterlagen ist für viele Eigentümer die lästigste Aufgabe beim Hausverkauf. Mit einer Vollmacht von Ihnen kann die Maklerin den größten Teil davon übernehmen. Den Grundbuchauszug fordert sie beim Grundbuchamt am Amtsgericht Erding an, die Flurkarte beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung und fehlende Baupläne bei der Bauaufsicht im Landratsamt Erding. Auskünfte zu Bebauungsplänen und Beiträgen erhält sie bei der Gemeinde Taufkirchen (Vils).

Fehlt ein gültiger Energieausweis, beauftragt sie die Erstellung, denn die Kennwerte gehören nach § 87 GModG in jede Anzeige. Fehlt eine Wohnflächenberechnung, lässt sie sich anhand der Pläne oder durch ein Aufmaß erstellen. Bei Ihnen bleibt in dieser Phase, die Vollmacht zu unterschreiben und die Dokumente herauszugeben, die nur Sie haben, etwa Handwerkerrechnungen oder Darlehensunterlagen.

Bei einem geerbten Haus kommt der Erbnachweis hinzu. Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift bringen die Erben ein. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung des Grundbuchs gebührenfrei. Die Details finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Dorfen, da in beiden Gemeinden dieselben Stellen zuständig sind.

Welche Arbeit steckt in den Wochen vor dem Inserat?

Bevor ein Haus öffentlich zu sehen ist, vergehen in der Regel einige Wochen. In dieser Zeit entstehen Fotos, Grundriss und Exposé. Die Maklerin vereinbart einen Fototermin, möglichst bei freundlichem Wetter, damit Garten und Haus gut zur Geltung kommen. Sie zeichnet die Grundrisse neu, wenn die alten Pläne schlecht lesbar sind, und schreibt eine Beschreibung, die auch die Besonderheiten offen nennt.

Ihr Beitrag ist überschaubar: Räumen Sie vor dem Fototermin auf, stellen Sie persönliche Gegenstände weg, mähen Sie den Rasen und räumen Sie den Hof frei. Das kostet ein bis zwei Tage, zahlt sich aber aus, weil die Fotos über den ersten Eindruck entscheiden. Anschließend lesen Sie den Entwurf des Exposés und melden, wenn etwas nicht stimmt.

Parallel spricht die Maklerin vorgemerkte Interessenten aus ihrer Kartei an. Gerade für Häuser im Vilstal ist das wertvoll, weil Käufer aus Erding, Dorfen oder Landshut oft schon länger suchen. Manchmal entsteht so bereits Nachfrage, bevor das Inserat erscheint.

Wie viel Zeit kosten mich die Besichtigungen?

Besichtigungen sind der Teil, vor dem sich viele Eigentümer scheuen. Fremde gehen durch das eigene Haus, stellen Fragen und schauen in jeden Schrank. Mit Makler müssen Sie dabei nicht anwesend sein, und viele Verkäufer ziehen es vor, in dieser Zeit spazieren zu gehen. Das ist sogar oft günstig, weil Interessenten sich freier äußern, wenn der Eigentümer nicht danebensteht.

Die Maklerin führt die Besichtigungen und filtert vorher. Sie klärt am Telefon, was der Interessent sucht und ob die Finanzierung grundsätzlich geklärt ist. So kommen weniger Neugierige, und Sie müssen Ihr Haus nicht für jeden Anrufer aufräumen. Häufig werden mehrere Termine auf einen oder zwei Tage gelegt, damit Ihr Alltag nicht über Wochen gestört wird.

Einplanen sollten Sie, das Haus an den Besichtigungstagen sauber und gelüftet bereitzuhalten. Bei einem unbewohnten Elternhaus entfällt selbst das fast vollständig, die Maklerin erhält einen Schlüssel und kümmert sich um alles Weitere, auch wenn Sie weit entfernt wohnen.

Was ist anders, wenn das Haus in einem Weiler steht?

Ein Haus im Hauptort von Taufkirchen ist vergleichsweise leicht einzuordnen: Es liegt in einem Wohngebiet, ist erschlossen, und die Käufer wissen, was sie erwartet. Bei einem Haus oder Anwesen in einem der kleinen Dörfer im Vilstal gibt es mehr zu klären, und einen Teil dieser Arbeit übernimmt die Maklerin vorab.

Dazu gehört die Frage, ob das Gebäude im Außenbereich nach § 35 BauGB liegt und welche Folgen das für Umbauten hat. Dürfen Stadel oder Stall zu Wohnraum werden? Liegt eine Genehmigung für frühere Umbauten vor? Woher kommt das Wasser, und wie wird das Abwasser beseitigt? Führt die Zufahrt über fremden Grund, und ist das im Grundbuch abgesichert? Werden landwirtschaftliche Flächen mitverkauft, ist zudem an die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz zu denken.

Sie selbst müssen diese Fragen nicht lösen, sollten aber erzählen, was Sie wissen, etwa wann der Brunnen zuletzt geprüft wurde oder welche Absprachen mit dem Nachbarn bestehen. Solche Auskünfte helfen, die richtigen Antworten zu finden, bevor ein Käufer danach fragt.

Wie entscheide ich über eingehende Angebote?

Wenn Angebote vorliegen, kommt Ihre wichtigste Aufgabe: die Entscheidung. Die Maklerin legt Ihnen jedes Angebot schriftlich vor und ordnet es ein. Sie erklärt, wie nah es an der Bewertung liegt, wie sicher die Finanzierung ist, welchen Übergabetermin der Interessent wünscht und welche Bedingungen er stellt. Liegen mehrere Angebote vor, stellt sie diese übersichtlich nebeneinander.

Häufig ist das höchste Angebot nicht das beste. Ein etwas niedrigeres Angebot einer Familie mit bestätigter Finanzierung und passendem Übergabetermin kann sicherer sein als ein höheres Angebot, hinter dem noch ungeklärte Fragen stehen. Manche Eigentümer legen auch Wert darauf, wer künftig im Haus wohnt. Solche Wünsche sollten Sie der Maklerin früh mitteilen, damit sie sie berücksichtigen kann.

Die Verhandlung selbst führt die Maklerin für Sie. Sie beantwortet Einwände zu Heizung, Dach oder Lage mit Fakten und spricht auch über Punkte neben dem Preis, etwa mitverkaufte Möbel oder den Auszugstermin. Sie müssen nicht direkt mit Interessenten verhandeln und bewahren so den nötigen Abstand.

Was muss ich beim Notartermin tun?

Der Kaufvertrag wird vom Notar entworfen, in der Regel von dem, den der Käufer auswählt, weil er die Notarkosten trägt. Die Maklerin stimmt den Entwurf mit dem Notar ab und achtet darauf, dass Kaufpreis, Übergabetermin und alle Absprachen richtig enthalten sind. Sie erhalten den Entwurf vorab, und Sie sollten ihn in Ruhe lesen. Unklarheiten lassen sich vor dem Termin klären.

Vorher prüft die Maklerin die Finanzierung des Käufers anhand einer Bankbestätigung oder eines Eigenkapitalnachweises. Zum Termin selbst bringen Sie Ihren Personalausweis oder Reisepass mit, die Maklerin begleitet Sie auf Wunsch. Der Notar liest den Vertrag vor und erklärt ihn. Wer im Grundbuch steht, muss unterschreiben oder eine notarielle Vollmacht erteilen, was bei Miteigentümern oder Erben wichtig ist, die weit entfernt wohnen.

Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um die Auflassungsvormerkung und die Löschung Ihrer Grundschulden, soweit sie abgelöst werden sollen. Geldeingang und Fälligkeit überwacht er ebenfalls. Bei Ihnen bleibt in dieser Phase, den Eingang des Kaufpreises zu bestätigen.

Was bleibt nach der Übergabe noch zu erledigen?

Die Übergabe findet statt, sobald der Kaufpreis gezahlt ist oder zu dem im Vertrag vereinbarten Termin. Die Maklerin organisiert sie und erstellt ein Protokoll mit Zählerständen, übergebenen Schlüsseln und dem Zustand des Hauses. Bei einer Ölheizung wird der Füllstand des Tanks festgehalten, wenn der Restbestand mitverkauft oder verrechnet wird.

Bei Ihnen bleiben einige Formalitäten. Melden Sie Strom, Wasser, Müllabfuhr, Telefon und Versicherungen ab oder um. Klären Sie die Wohngebäudeversicherung, die mit dem Eigentumswechsel auf den Käufer übergeht, und informieren Sie den Versicherer. Prüfen Sie außerdem mit dem Steuerberater, ob eine Steuer anfällt. Wer im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst im Haus gewohnt hat oder es länger als zehn Jahre besitzt, muss in der Regel keinen Gewinn versteuern.

Auch die Räumung gehört in Ihre Hand, wobei die Maklerin bei Bedarf Kontakte zu Umzugsunternehmen und Firmen für Haushaltsauflösungen vermittelt. Planen Sie dafür genug Zeit ein, besonders wenn sich in Haus und Stadel über Jahrzehnte viel angesammelt hat.

Wann lohnt sich ein Makler gegenüber dem Privatverkauf?

Ein Privatverkauf spart die Provision, verlagert aber alle Aufgaben aus der Tabelle am Anfang zu Ihnen. Wenn Sie Zeit haben, in der Nähe wohnen, ein einfach einzuordnendes Haus besitzen und gerne verhandeln, kann das funktionieren. In vielen Fällen ist der Unterschied jedoch größer, als er auf den ersten Blick wirkt.

Ein Makler lohnt sich besonders dann, wenn das Haus Besonderheiten hat, etwa Nebengebäude oder eine Lage im Außenbereich, wenn mehrere Eigentümer beteiligt sind, wenn Sie weit entfernt wohnen oder wenn Ihnen der direkte Kontakt mit Interessenten unangenehm ist. Er lohnt sich auch, wenn Sie den Wert schwer einschätzen können. Ein zu niedrig angesetzter Preis oder ein Käufer, der kurz vor dem Notartermin abspringt, kann schnell mehr kosten als die Provision.

Vergleichen Sie ehrlich: Wie viele Stunden würden Sie investieren, und wie sicher fühlen Sie sich bei Bewertung, Vertrag und Käuferprüfung? Mit einer niedrigeren Provision verschiebt sich die Rechnung zusätzlich zugunsten des Maklers.

Welcher Makler erzielt in Taufkirchen (Vils) den besten Preis?

Beim Hausverkauf ist der Preis für die meisten Eigentümer die wichtigste Zahl. Welcher Makler ihn erreicht, lässt sich am besten daran messen, wie konsequent er die oben beschriebenen Aufgaben erledigt. Im Vilstal kommt es vor allem darauf an, dass er Einzelstücke sicher einordnet und Käufer auch außerhalb der Gemeinde anspricht. Ein Haus mit großem Garten bei Moosen findet seinen Käufer vielleicht in Erding, Landshut oder im Münchner Osten.

Fragen Sie deshalb nach erzielten statt nach versprochenen Preisen: Wie lagen Startpreis und beurkundeter Kaufpreis bei vergleichbaren Häusern auseinander, und wie lange dauerte die Vermarktung? Seien Sie vorsichtig, wenn eine Zahl weit über anderen Einschätzungen liegt und nicht belegt wird. Eine Garantie für einen bestimmten Preis gibt niemand seriös. Die ausführliche Antwort lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Taufkirchen (Vils)?.

Was kostet der Hausverkauf mit neues // nest?

Bei neues // nest zahlen Sie für den Hausverkauf in Taufkirchen (Vils) 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Enthalten sind alle Aufgaben aus der Übersicht in diesem Ratgeber, von der Bewertung bis zum Übergabeprotokoll. Vorabkosten fallen nicht an, die Provision wird erst nach der Beurkundung fällig.

Möglich wird das, weil sich bei uns drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und unsere Abläufe weitgehend digital sind. Auf ImmoScout24 ist neues // nest mit „Exzellent“ bewertet. Ihre Ansprechpartnerin im Vilstal ist Ellen Günthel, die den gesamten Landkreis Erding betreut. Einen Überblick über unsere Arbeit finden Sie unter Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Muss ich bei Besichtigungen zu Hause sein?

Nein. Die Maklerin führt die Besichtigungen und gibt Ihnen anschließend eine Rückmeldung.

Wie viel Zeit kostet mich der Hausverkauf mit Makler?

Meist nur wenige Termine: Erstgespräch, Bewertungsgespräch, Fototermin, Entscheidungen zu Angeboten, Notartermin und Übergabe.

Kann ich das Haus verkaufen, wenn ich nicht mehr in der Gegend wohne?

Ja. Die Maklerin erhält einen Schlüssel, und beim Notar genügt gegebenenfalls eine notarielle Vollmacht.

Wer entscheidet, an wen verkauft wird?

Immer Sie. Die Maklerin legt alle Angebote vor und gibt eine Empfehlung.

Was kostet der Energieausweis?

Die Kosten hängen von Art und Aussteller ab. Klären Sie im Vertrag, wer ihn beauftragt und bezahlt.

Wann wird die Provision fällig?

Bei neues // nest erst nach der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar.

Muss das Haus für den Verkauf leer sein?

Nein. Aufgeräumte, helle Räume genügen für Fotos und Besichtigungen.

Wer betreut den Hausverkauf in Taufkirchen (Vils)?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest das Vilstal und den Landkreis Erding.

Fazit

Beim Hausverkauf mit Makler in Taufkirchen (Vils) liegen die zeitintensiven Arbeiten bei der Maklerin, die Entscheidungen bei Ihnen. Bewertung, Unterlagen, Fotos, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung und Notarvorbereitung werden übernommen, Sie geben Auskünfte, geben den Preis frei und entscheiden über den Käufer. Besonders bei Häusern in den Weilern zahlt sich diese Arbeitsteilung aus. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Makler in Taufkirchen (Vils), Immobilienmakler für Verkäufer in Taufkirchen (Vils) und Professioneller Immobilienmakler in Taufkirchen (Vils). Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.