Geerbte Immobilie verkaufen in Pastetten: Was es kostet, wenn das Haus leer wartet

Nach einem Erbfall will sich niemand gleich um ein Haus kümmern. Das ist verständlich, und vieles darf auch warten. Trotzdem steht das Haus da, und es läuft eine unsichtbare Uhr. Die Versicherung möchte Bescheid wissen. Der Garten wächst zu. Im Winter droht ein Frostschaden, und nach ein paar Monaten sieht das Haus von außen verlassen aus. Dazu kommen Rechnungen, die jemand zahlen muss, während sich die Erben noch nicht einig sind. Warten ist erlaubt, aber es sollte eine bewusste Entscheidung sein und nicht nur etwas, das einfach passiert.

Dieser Ratgeber beschreibt deshalb, was ein leeres geerbtes Haus in Pastetten kostet, an Geld, an Risiko und an Wert, und wie Sie das Warten sicher gestalten. Daneben geht es um Fristen, Erbengemeinschaft, Grundbuch, Steuer und den Verkauf selbst, sobald die Zeit reif ist. Für Rechts- und Steuerfragen wenden Sie sich an Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Für den Verkauf ist Ellen Günthel bei neues // nest Ihre Ansprechpartnerin.

Welche Fristen laufen, auch wenn das Haus wartet?

Das Haus darf warten, einige Fristen nicht. Die Erbschaft kann in der Regel binnen 6 Wochen ausgeschlagen werden, in Auslandsfällen binnen 6 Monaten. Die Frist beginnt mit der Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung. Prüfen Sie früh, ob Schulden bestehen, und holen Sie im Zweifel Rechtsrat ein. Ein gefundenes Testament muss beim Nachlassgericht abgeliefert werden. Die Erbfallanzeige ans Finanzamt ist in der Regel binnen 3 Monaten fällig, wenn nicht schon eine andere Stelle gemeldet hat.

Dann gibt es Fristen, die Geld sparen. Innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall lässt sich das Grundbuch in der Regel gebührenfrei berichtigen. Dafür brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Warten kostet hier irgendwann bares Geld, auch wenn der Verkauf noch nicht feststeht. Die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer betragen für Ehepartner 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro und für Nichten und Neffen 20.000 Euro. Lassen Sie das von einem Steuerberater durchrechnen.

Was kostet ein leeres Haus im Monat?

Auch unbewohnt verursacht ein Haus laufende Kosten. Dazu gehören Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllgebühren, Grundgebühren für Wasser und Strom und je nach Jahreszeit die Heizung, wenn das Haus nicht ganz auskühlen soll. Hinzu kommen vielleicht Rate und Zinsen für ein bestehendes Darlehen, eine Pauschale für einen Hausmeisterdienst und die Pflege des Grundstücks. Bei einer Erbengemeinschaft stellt sich außerdem die Frage, wer das zunächst bezahlt und wie es später verrechnet wird.

Schreiben Sie diese Posten einmal auf. Eine Tabelle mit den Jahreskosten macht die Sache oft erst greifbar und hilft bei der Entscheidung, wie lange Sie warten möchten.

Posten	Fällt an, auch wenn niemand wohnt?	Was Sie tun können
Grundsteuer	Ja	Bescheid prüfen und zahlen
Gebäudeversicherung	Ja, Bedingungen beachten	Leerstand melden
Strom, Wasser	Grundgebühr, kleiner Verbrauch	Zähler ablesen, Anschlüsse prüfen
Heizung	Je nach Jahreszeit	Mit Fachbetrieb winterfest planen
Darlehen	Ja	Stand und Ablösung klären
Hausmeister, Garten	Wenn beauftragt	Angebot einholen, Nachbarn fragen
Abos, Telefon	Oft kündbar	Verträge prüfen

Welche Risiken bringt der Leerstand?

Der teuerste Fehler ist oft der Schaden, den niemand bemerkt. Ein Rohrbruch im Januar kann großen Schaden anrichten, wenn das Wasser tagelang läuft. Eine undichte Dachrinne führt zu Feuchtigkeit in der Wand, und ein offenes Kellerfenster lockt Tiere an. Ein leerstehendes Haus wird außerdem eher zum Ziel von Einbrechern. Gerade in einem Weiler oder einer Einöde wie Birkeln, Harrain oder Katterloh fällt das vielleicht nicht sofort auf.

Dazu kommt die Versicherung. Viele Verträge verlangen, dass Leerstand gemeldet wird, und knüpfen den Schutz an Bedingungen, zum Beispiel an regelmäßige Kontrollen, eine durchgehende Beheizung im Winter oder das Absperren des Wassers. Wer das nicht einhält, riskiert im Schadensfall Ärger. Bitten Sie den Versicherer deshalb schriftlich um Auskunft. Halten Sie auch die Kontrollen schriftlich fest: wann, wer und was. Das kann später wichtig werden.

Es gibt auch rechtliche Pflichten. Wege müssen im Winter geräumt werden, soweit eine Pflicht besteht. Bäume, die auf ein Nachbargrundstück oder die Straße zu stürzen drohen, sind Ihre Sache. Lassen Sie solche Dinge regelmäßig prüfen. In Lagen am Waldrand oder mit alten Bäumen gilt das besonders.

Was macht das Warten mit dem Wert?

Ein Haus verliert nicht von selbst an Wert, nur weil es einige Monate leer steht. Aber der Eindruck leidet. Ein zugewachsener Garten, ein voller Briefkasten und muffige Luft schrecken Interessenten ab. Feuchtigkeit breitet sich schneller aus, wenn nicht geheizt und gelüftet wird. Wer viele Monate wartet, zahlt außerdem Kosten, die den Erlös mindern, ohne dass der Preis dadurch steigt. Andererseits kann ein kurzer Aufschub sinnvoll sein, wenn Fragen noch offen sind, ein Miterbe Zeit braucht oder Sie nicht im Winter verkaufen möchten. Das ist eine Abwägung.

Pflegen Sie das Haus deshalb gerade so, dass es gepflegt wirkt. Lüften Sie regelmäßig, und lassen Sie Hecke und Rasen schneiden. Sprechen Sie dafür die Nachbarn an, denn sie merken als Erste, wenn etwas nicht stimmt. Ein ordentlicher erster Eindruck kostet wenig. Bilder sollten entstehen, wenn das Haus gut aussieht, auch wenn der Verkauf erst später beginnt.

Wie sichere ich das Haus richtig?

Eine einfache Liste hilft Ihnen, nichts zu vergessen. Gehen Sie sie in den ersten Wochen durch, und vereinbaren Sie, wer was übernimmt.

Schlüssel einsammeln. Wer hat einen? Eine Pflegekraft, ein Nachbar, Verwandte? Tragen Sie alle ein, und holen Sie überzählige zurück.

Wertsachen und Papiere sichern. Sparbücher, Policen, Pläne und Schmuck gehören an einen sicheren Ort. Mehrere Erben sollten das gemeinsam tun oder dokumentieren, um spätere Vorwürfe zu vermeiden.

Kühlschrank und Müll. Lebensmittel raus, Müll weg. Das klingt banal, doch vergessene Vorräte können großen Schaden anrichten.

Wasser und Heizung. Lassen Sie sich von einem Fachbetrieb erklären, wie das Haus über den Winter kommt. Beheizen oder fachgerecht entleeren, aber nicht halb und halb.

Kontrollen vereinbaren. Einmal pro Woche vorbeischauen ist üblich, wenn nichts anderes verlangt ist. Halten Sie das fest. Vielleicht übernimmt das ein Nachbar, und das sollten Sie nicht als selbstverständlich betrachten.

Post nachsenden. Lassen Sie die Post umleiten. Oft finden sich darin Hinweise auf laufende Verträge und Abbuchungen.

Ein bewohnter Eindruck. Zeitschaltuhren und ein geleerter Briefkasten helfen. Fragen Sie auch den Versicherer, was er dazu erwartet.

Wer entscheidet in der Erbengemeinschaft?

Gehört das Haus mehreren, müssen für einen Verkauf in der Regel alle mitwirken. Auch über Maßnahmen im Alltag sollte man sich absprechen. Bestimmen Sie einen Ansprechpartner für Bank, Behörden, Versicherung und später für den Makler. Halten Sie fest, bis zu welchem Betrag er Reparaturen allein beauftragen darf, zum Beispiel bei einem Notfall. Legen Sie fest, wer welche Kosten vorstreckt und wie das verrechnet wird. Vereinbaren Sie einen Termin, bis zu dem entschieden wird, was mit dem Haus geschieht. Eine schriftliche Notiz reicht dafür oft.

Möchte ein Erbe das Haus behalten, kann er die anderen auszahlen, wenn Bank und Einkommen das tragen. Dafür braucht es einen Wert, auf den sich alle einigen, oft über eine gemeinsame Einschätzung. Möchte jemand nur seinen Anteil verkaufen, haben die anderen ein Vorkaufsrecht, das in zwei Monaten ausgeübt werden muss. Kommt es nicht zur Einigung, kann als letztes Mittel eine Teilungsversteigerung drohen. Sie bringt oft einen niedrigeren Erlös und sollte der letzte Ausweg sein. Eine Mediation oder ein Rechtsanwalt können vorher helfen.

Wann sollte ich aufhören zu warten?

Ein Verkauf eilt selten in der ersten Zeit. Einige Signale sprechen aber dafür, nicht länger zu warten. Die laufenden Kosten werden zur Belastung oder führen zu Streit. Die Versicherung verlangt Dinge, die niemand zuverlässig leisten kann. Niemand aus der Familie möchte das Haus nutzen, und auch eine Vermietung ist nicht sinnvoll. Schäden tauchen auf, die jemand beheben müsste. Die Frist für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung rückt näher. Es gibt jemanden, der schnell Geld für die Erbschaftsteuer braucht. Stellen Sie sich dann auch die Frage, ob Vermieten die bessere Lösung ist. Vermieten verlangt Aufwand, Rücklagen und oft Investitionen. Bedenken Sie außerdem, dass ein bestehender Mietvertrag beim späteren Verkauf bestehen bleibt.

Signal	Bedeutung	Was Sie tun können
Kosten führen zu Streit	Abstimmung fehlt	Regeln festlegen, Verkauf prüfen
Niemand kontrolliert zuverlässig	Risiko steigt	Dienst beauftragen oder verkaufen
Schäden häufen sich	Wert leidet	Sichern, Angebot, Entscheidung vorziehen
Niemand will das Haus	Warten bringt wenig	Einschätzungen einholen

Darf jemand das Haus in der Zwischenzeit nutzen?

Oft liegt die Idee nahe, dass ein Enkel oder Bekannter vorübergehend einzieht, damit jemand im Haus ist. Das kann helfen, weil Lüftung, Heizung und Kontrolle dann von selbst laufen. Es sollte aber schriftlich geregelt werden. Wie lange gilt das? Was wird bezahlt? Was passiert, wenn verkauft wird? Ein Mietvertrag bleibt auch beim Verkauf bestehen, und das kann den Käuferkreis verkleinern. Eine befristete Regelung ist nur unter bestimmten Bedingungen wirksam, was Sie mit einem Rechtsanwalt klären sollten. In einer Erbengemeinschaft sollten außerdem alle zustimmen.

Auch steuerlich kann eine Zwischennutzung eine Rolle spielen, zum Beispiel wenn das Haus nach der Selbstnutzung des Verstorbenen vermietet wird und dann verkauft werden soll. Fragen Sie den Steuerberater, bevor Sie etwas vereinbaren. Eine freundliche Lösung in der Familie darf nicht dazu führen, dass später eine Befreiung entfällt oder jemand nicht mehr ausziehen möchte.

Soll ich vor dem Verkauf renovieren?

Erben überlegen oft, ob sich vor dem Verkauf eine neue Küche, ein neues Bad oder eine frische Fassade lohnt. Meist nicht. Das Haus wird oft als Sanierungsobjekt gekauft, und ein Käufer möchte seine eigenen Vorstellungen umsetzen. Investitionen kosten außerdem Zeit, die in einer Erbengemeinschaft erst abgestimmt werden muss. Sinnvoll sind vielmehr Dinge, die kaum etwas kosten: räumen, reinigen, lüften, den Garten schneiden und kaputte Lampen ersetzen. Ein besenreiner, heller Raum zeigt mehr als eine neue Tapete.

Es gibt Ausnahmen. Ein Schaden, der sich sonst ausbreitet, sollte behoben werden, etwa eine undichte Stelle am Dach. Auch ein Mangel, der eine Finanzierung ernsthaft verhindert, kann eine Ausnahme sein. Fragen Sie den Makler, bevor Sie Handwerker beauftragen. Halten Sie Reparaturen zudem fest, damit sie in die Liste der Modernisierungen eingehen können und die Kosten unter den Erben verrechnet werden.

Wie sage ich es den Nachbarn?

In einer überschaubaren Gemeinde bemerken die Nachbarn schnell, dass ein Haus leer steht. Stellen Sie sich vor, wenn Sie sie noch nicht kennen, und lassen Sie eine Telefonnummer da. Fragen Sie, ob sie Ihnen melden würden, wenn etwas auffällt. Sie kennen das Haus oft besser als die Erben und wissen vielleicht, wann das Dach gemacht wurde oder welcher Handwerker hier gearbeitet hat. Sagen Sie ihnen auch, wenn der Verkauf beginnt. Vielleicht kennt jemand eine passende Familie. Ein kleines Dankeschön für die Hilfe bei den Kontrollen ist selbstverständlich.

Welche Steuer kann beim Verkauf anfallen?

Neben der Erbschaftsteuer stellt sich beim Verkauf die Frage nach der Einkommensteuer. Grundsätzlich kann ein Gewinn steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Erben übernehmen die Besitzzeit des Verstorbenen. Hat dieser das Haus durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt, kann die Besteuerung entfallen. Wer lange wartet, kann diese Regelung allerdings verändern. Klären Sie das mit einem Steuerberater, bevor Sie sich auf einen Zeitpunkt festlegen. Auch die Befreiung für das selbst genutzte Familienheim mit ihrer Frist von zehn Jahren sollte im Einzelfall geprüft werden.

Wie läuft der Verkauf, wenn es so weit ist?

Sobald Erbnachweis und Einigung vorliegen, ähnelt der Verkauf dem eines anderen Hauses. Sammeln Sie die Unterlagen. Eine Liste bietet der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Pastetten. Holen Sie zwei oder drei Einschätzungen ein, wie sie Immobilienbewertung in Pastetten beschreibt. Sichern Sie Erinnerungsstücke, bevor eine Fachfirma den Rest räumt, und holen Sie dafür ein Angebot ein. Ein Haus muss nicht komplett saniert werden, damit es sich verkauft. Sauber und aufgeräumt reicht oft.

Eine alte Heizung müssen Sie nicht tauschen: Nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz darf sie weiterlaufen und repariert werden. Beim Eigentümerwechsel kann die Dämmung der obersten Geschossdecke und zugänglicher Leitungen eine Rolle spielen, was aber häufig erst den Käufer betrifft. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Nennen Sie im Exposé den genauen Ort und die Fahrzeiten zur A 94 und nach Markt Schwaben. Beim Notartermin müssen alle Erben kommen oder wirksam vertreten sein. Den Ablauf beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Pastetten.

Was kostet die Begleitung bei neues // nest?

Bei uns zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Für eine Erbengemeinschaft bedeutet das: Alle Anteile werden gleichermaßen entlastet. Ellen Günthel berichtet auf Wunsch an alle Beteiligten zugleich und hilft, die Unterlagen zusammenzustellen. Rechtliche und steuerliche Prüfungen bleiben bei Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Hinweise zur Auswahl gibt der Ratgeber Makler in Pastetten.

Ein Beispiel: Der erste Winter (erfunden)

Zwei Schwestern erben ein Haus in Poigenberg. Sie möchten sich Zeit lassen, denn beide haben viel um die Ohren. Ein Nachbar schaut gelegentlich vorbei, und die Heizung läuft auf kleiner Stufe. Im Januar fällt die Heizung aus, ohne dass es jemand bemerkt. Ein Rohr im Obergeschoss friert, und das Wasser läuft ein Wochenende lang. Die Versicherung fragt nach den Kontrollen, und die Schwestern können sie nicht belegen. Nach der Reparatur vereinbaren sie einen wöchentlichen Dienst und entscheiden sich, im Frühjahr zu verkaufen.

Dieses erfundene Beispiel soll keine Angst machen. Es zeigt nur, was eine kleine Regel hätte verhindern können: eine klare Zuständigkeit und ein Plan für den Winter.

Welcher Makler erzielt in Pastetten den besten Preis?

Das lässt sich nicht versprechen. Bei Erben kommen außerdem Abstimmung und Fairness gegenüber allen Beteiligten hinzu. Fragen Sie nach Spanne, Vergleichen und Berichten. Der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Pastetten? führt Sie durch diese Fragen.

Häufige Fragen

Muss ich ein geerbtes Haus schnell verkaufen?

Meist nicht. Sichern Sie es aber früh, und behalten Sie Fristen und Kosten im Blick.

Muss ich den Leerstand melden?

Ja, das sollten Sie beim Gebäudeversicherer tun. Fragen Sie auch nach den Bedingungen.

Wie oft sollte das Haus kontrolliert werden?

Das hängt vom Vertrag ab. Häufig ist einmal pro Woche sinnvoll, und schriftlich sollte das festgehalten werden.

Wie lange habe ich Zeit zum Ausschlagen?

In der Regel 6 Wochen, in Auslandsfällen 6 Monate. Holen Sie im Zweifel sofort Rechtsrat ein.

Ist die Grundbuchberichtigung kostenlos?

Innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall in der Regel gebührenfrei.

Müssen alle Erben zustimmen?

Für einen Verkauf in der Regel ja, denn das Haus gehört der Erbengemeinschaft gemeinsam.

Muss die alte Heizung ersetzt werden?

Nein. Eine bestehende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.

Fällt beim Verkauf Einkommensteuer an?

Das hängt von Besitzzeit und Nutzung ab. Ein Steuerberater sollte das prüfen.

Fazit

Ein geerbtes Haus in Pastetten darf warten, aber nicht unbeaufsichtigt. Melden Sie den Leerstand, sichern Sie das Haus, kennen Sie Ihre Kosten und setzen Sie sich einen Termin für die Entscheidung. Wenn der Verkauf ansteht, begleitet Sie Ellen Günthel gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.