Unterlagen für den Hausverkauf in Pastetten: Was fehlt, hängt vom Erwerbsweg ab

Wer sein Haus selbst gebaut hat, hat vermutlich noch den Bauantrag, die Statik und einen Ordner voller Rechnungen. Wer es vor zwanzig Jahren gekauft hat, kennt die Pläne des Vorbesitzers vielleicht nur als Kopie. Wer es geerbt hat, findet oft einen Karton mit Zetteln und weiß nicht einmal, wann das Dach neu gedeckt wurde. Und wer es von den Eltern übernommen hat, steht vor einem Übergabevertrag mit Wohnrecht und Rückforderungsrechten. Die Liste der nötigen Unterlagen ist bei allen fast gleich. Was fehlt und wo Sie suchen sollten, ist dagegen sehr verschieden.

Dieser Ratgeber beginnt deshalb mit einer Grundliste für jeden Hausverkauf in Pastetten und geht dann die vier typischen Erwerbswege durch: selbst gebaut, gekauft, geerbt und übergeben. Bei jedem steht, welche Papiere meist vorhanden sind, was erfahrungsgemäß fehlt und wie Sie die Lücken schließen. Ergänzend gibt es Hinweise zu Wohnungen und Anwesen. Bei Rechtsfragen helfen Notar oder Rechtsanwalt weiter.

Die Grundliste für jedes Haus

Unabhängig vom Erwerbsweg brauchen Sie in der Regel diese Papiere. Nicht jedes Haus braucht alles, und ein Makler oder Notar sagt Ihnen, was in Ihrem Fall nötig ist.

Unterlage	Wozu sie dient	Wo Sie sie bekommen
Grundbuchauszug	Eigentum, Rechte, Lasten	Grundbuchamt, Notar
Flurkarte	Lage, Grenzen, Zuschnitt	Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
Baupläne, Baugenehmigung	Was gebaut wurde und genehmigt ist	Eigene Unterlagen, Landratsamt Erding
Wohnflächenberechnung	Grundlage für Preis und Bank	Eigene Unterlagen, Architekt
Energieausweis	Pflicht bei Anzeige und Besichtigung	Qualifizierter Aussteller
Modernisierungsliste	Zustand belegen	Eigene Aufstellung, Rechnungen
Heizungsdaten	Alter, Wartung, Verbrauch	Heizungsbauer, Schornsteinfeger
Bescheide und Kosten	Laufende Ausgaben	Gemeinde, Versorger, Versicherung
Verträge und Rechte	Pacht, Absprachen, Leitungen	Eigene Unterlagen, Nachbarn

Der Bodenrichtwert kommt vom Gutachterausschuss im Landkreis Erding, und zu Bebauungsplänen gibt die Gemeinde oder die Verwaltungsgemeinschaft Pastetten Auskunft. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, deshalb sind Grundbuch und Verträge umso wichtiger.

Erwerbsweg 1: Selbst gebaut

Wer selbst gebaut hat, ist meist gut aufgestellt. Oft sind Bauantrag, Pläne, Statik, Baubeschreibung und viele Rechnungen noch im Keller zu finden. Die typischen Lücken liegen woanders: Was wurde später verändert? Der Dachausbau von 2005, die Garage, die Terrassenüberdachung, das zweite Bad? Sind die Änderungen in den Plänen eingetragen und genehmigt? Oft ist die Antwort: „Das haben wir damals einfach gemacht.“ Prüfen Sie das, bevor ein Käufer fragt.

Auch die Wohnfläche ist häufig ungenau. Die Zahl im Bauantrag stimmt oft nicht mehr, wenn der Keller oder das Dachgeschoss nachträglich ausgebaut wurden. Lassen Sie im Zweifel neu messen. Sehen Sie außerdem Erschließungsbeiträge und Anschlüsse an: Liegen Bescheide vor, und ist alles bezahlt? Halten Sie die Gewährleistung im Blick, falls das Haus noch jung ist oder wenn Fachfirmen zuletzt gearbeitet haben. Und schreiben Sie auf, was Sie an Eigenleistungen erbracht haben, denn auch das fragen Käufer manchmal.

Erwerbsweg 2: Gekauft

Wer das Haus gekauft hat, kennt die Zeit vor dem eigenen Einzug oft nur aus dem Exposé von damals. Holen Sie den alten Kaufvertrag hervor. Er verweist auf Pläne, Rechte und manchmal auf Besonderheiten, die Sie vergessen haben. Ist ein Stellplatz über ein anderes Flurstück gesichert? Gibt es eine Dienstbarkeit zugunsten des Nachbarn? Prüfen Sie den aktuellen Grundbuchauszug und vergleichen Sie. Eine alte Grundschuld kann längst getilgt, aber nicht gelöscht sein. Die Löschungsbewilligung kommt von der Bank, und das dauert manchmal einige Wochen.

Typisch fehlen Rechnungen und Genehmigungen aus der Zeit vor Ihrem Kauf. Hat der Vorbesitzer den Wintergarten genehmigen lassen? Wann wurde das Dach gemacht? Fragen Sie beim Landratsamt Erding nach der Bauakte, und halten Sie dafür Adresse und Flurnummer bereit. Vielleicht erinnern sich auch die Nachbarn. Ergänzen Sie dann Ihre eigene Modernisierungsliste, also alles, was seit Ihrem Kauf passiert ist. Bei der Steuer zählt außerdem der Kaufzeitpunkt. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre und war das Haus nicht durchgehend selbst genutzt, sollte ein Steuerberater prüfen, ob etwas anfällt.

Erwerbsweg 3: Geerbt

Hier steht der Nachweis an erster Stelle. Ohne Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift können Sie meist nicht verkaufen. Das Nachlassgericht und der Notar helfen dabei. Das Grundbuch lässt sich innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall in der Regel gebührenfrei berichtigen, auch wenn der Verkauf bald folgen soll. Bei einer Erbengemeinschaft müssen meist alle mitwirken. Vollmachten für Immobiliengeschäfte brauchen eine bestimmte Form, was der Notar erklärt.

Die Papiere des Hauses liegen oft verstreut. Suchen Sie im Haus, fragen Sie den früheren Notar, Steuerberater, Handwerker und Nachbarn. Sehen Sie die Post durch, denn dort finden sich Hinweise auf Versicherungen, Verträge und Abbuchungen. Rechnungen fehlen meist. Schreiben Sie auf, was Sie wissen, und kennzeichnen Sie es als Erinnerung. Prüfen Sie auch alte Rechte: Ein Wohnrecht für einen längst Verstorbenen muss meist noch gelöscht werden. Erben kennen zudem oft bekannte Mängel nicht. Sagen Sie Interessenten offen, was Sie wissen und was nicht. Mehr dazu steht im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Pastetten.

Erwerbsweg 4: Übergeben

Haben Ihre Eltern Ihnen das Haus zu Lebzeiten übergeben, kommt der Übergabevertrag ins Spiel. Er enthält oft ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch, eine Pflegeverpflichtung, Zahlungen an Geschwister oder ein Rückforderungsrecht, etwa für den Fall eines Verkaufs. Lesen Sie ihn genau. Darf das Haus überhaupt ohne Zustimmung verkauft werden? Lebt die berechtigte Person noch? Steht das Recht im Grundbuch? Wenn ja, klären Sie mit dem Notar, ob und wie es gelöscht werden kann. Üben Sie keinen Druck auf ältere Angehörige aus. Sie sollten eine eigene Beratung erhalten.

Auch die Zeit spielt eine Rolle. Eine Schenkung kann bei späterer Bedürftigkeit des Schenkers innerhalb von zehn Jahren zurückgefordert werden. Und steuerlich kommt es darauf an, wann die Eltern das Haus erworben und wie sie es genutzt haben. Bei einem früheren landwirtschaftlichen Betrieb kann die Lage besonders sein. Fragen Sie den Notar und den Steuerberater, bevor Sie sich auf einen Verkauf festlegen. Bei den Hausunterlagen gilt ansonsten das, was auch für gekaufte Häuser gilt: Was vor Ihrer Zeit geschah, müssen Sie erst finden.

Die vier Wege im Vergleich

Erwerbsweg	Meist vorhanden	Typische Lücke	Erster Schritt
Selbst gebaut	Pläne, Statik, Rechnungen	Spätere Änderungen, Wohnfläche	Änderungen mit Plänen abgleichen
Gekauft	Kaufvertrag, eigene Rechnungen	Genehmigungen, Zeit vor dem Kauf	Bauakte beim Landratsamt anfragen
Geerbt	Oft wenig, verstreut	Erbnachweis, Grundbuch, Rechnungen	Nachlassgericht und Notar
Übergeben	Übergabevertrag	Rechte, Zustimmung, Steuer	Vertrag mit Notar prüfen

Was gilt für die Heizung und die Energie?

Für alle vier Wege gilt: Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und die Pflichtangaben gehören in die Anzeige.gehören in die Anzeige. Prüfen Sie, ob ein vorhandener noch gültig ist. Legen Sie Baujahr, Wartung, Schornsteinfegerprotokoll und die Verbräuche der letzten Jahre bereit. Bei einer Photovoltaikanlage gehören Rechnung und Vertrag dazu.

Zur Rechtslage: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Beim Eigentümerwechsel kann die Dämmung der obersten Geschossdecke und zugänglicher Leitungen fällig werden. Bei bis zu zwei Wohnungen hat der neue Eigentümer dafür in bestimmten Fällen zwei Jahre Zeit. Einzelfragen klären ein Energieberater oder der Schornsteinfeger.

Was kommt bei Anwesen und kleinen Orten dazu?

Zur Gemeinde gehören neben dem Hauptort auch Kirchdörfer, Weiler und Einöden wie Harthofen, Poigenberg, Reithofen, Dürnberg, Erlbach oder Birkeln. Dort ist manches anders geregelt. Klären Sie, ob die Zufahrt öffentlich oder rechtlich gesichert ist. Prüfen Sie, woher das Wasser kommt und wohin das Abwasser läuft, und halten Sie Bescheide und Wartungsbelege bereit. Ein Stadel sollte mit seiner Nutzung belegt sein. Bei mitverkauften Flächen geht es um Flurstücke und Pachtverträge, und bei landwirtschaftlichen Grundstücken kann eine Genehmigung nötig werden. Halten Sie auch fest, was Sie zu Internet und Telefon wirklich wissen.

War Ihr Grundstück vom Bau der A 94 betroffen, können alte Vereinbarungen oder Dienstbarkeiten eine Rolle spielen. Sehen Sie im Zweifel im Grundbuch nach. Grenzt das Grundstück an Wald, schauen Sie nach Abständen und Bäumen.

Was brauche ich bei einer Wohnung?

Bei einer Eigentumswohnung gehören Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung dazu, außerdem die Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und der Stand der Erhaltungsrücklage. Fragen Sie nach geplanten Sanierungen und Sonderumlagen und ob für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters nötig ist. In kleinen Anlagen läuft das manchmal informell. Fragen Sie dann umso genauer nach und rechnen Sie etwas mehr Zeit ein.

Wer bekommt wann was?

Geben Sie nicht jedem Interessenten alles sofort. Im Exposé stehen Eckdaten und Pflichtangaben. Bei der Besichtigung zeigen Sie Energieausweis, Grundriss und Modernisierungsliste. Ernsthafte Interessenten erhalten Bauunterlagen und Kostenübersicht. Den Grundbuchauszug und die Papiere für die Bank geben Sie weiter, sobald eine Finanzierung im Raum steht. Dem Notar liefern Sie die Unterlagen für den Entwurf, der bei privaten Käufern in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen soll. Schwärzen Sie persönliche Daten, die niemanden etwas angehen. Ein Erbschein oder Übergabevertrag enthält oft Informationen über andere Familienmitglieder, die für einen Käufer unwichtig sind.

Was tue ich, wenn etwas fehlt?

Fehlende Papiere sind normal, wenn Sie sie früh bemerken. Pläne lassen sich neu zeichnen, Wohnflächen messen und Bauakten anfragen. Rechnungen lassen sich oft nicht mehr beschaffen. Schreiben Sie dann auf, was Sie wissen. Fehlende Genehmigungen sollten Sie mit einem Architekten oder dem Landratsamt klären und nicht als gesichert ausgeben. Ein ehrlicher Satz wie „Die Genehmigung wird derzeit geprüft“ ist besser als ein schöner Satz, der später nicht hält. Bekannte Mängel sollten Sie offenlegen. Was genau Sie sagen müssen, klären Notar oder Rechtsanwalt.

In welcher Reihenfolge gehe ich vor?

Beginnen Sie mit der Frage, wie das Haus zu Ihnen gekommen ist, und klären Sie zuerst, ob Sie überhaupt allein verkaufen dürfen. Das betrifft vor allem Erben, Paare und Häuser aus einer Übergabe. Sammeln Sie danach alles, was bereits im Haus liegt, und legen Sie einen Ordner an. Fragen Sie anschließend Grundbuchauszug und Flurkarte an, und bestellen Sie die Bauakte, wenn Pläne oder Genehmigungen fehlen. Dann folgen Wohnfläche und Energieausweis. Bescheide, Verträge und mündliche Absprachen kommen als Nächstes. Erst danach lohnen sich Fotos und Exposé.

Planen Sie mehrere Wochen ein und beginnen Sie möglichst vor dem Start des Verkaufs. Eine Bauakte oder eine Löschungsbewilligung kann dauern. Wer im Frühjahr anbieten möchte, sollte im Winter anfangen. Bei Erbfällen und Übergaben kann es länger dauern, weil mehrere Personen unterschreiben müssen oder Beratung nötig ist. Schreiben Sie auf, was unterwegs ist und bis wann Sie damit rechnen.

Welche Fragen sollte der Ordner beantworten?

Machen Sie am Ende einen einfachen Test. Können Sie in wenigen Minuten sagen, wem das Haus gehört und welche Rechte darauf liegen? Wie groß die Wohnfläche ist und woher die Zahl stammt? Ob alles genehmigt ist, was heute dort steht? Wann zuletzt an Dach, Heizung, Fenstern und Leitungen gearbeitet wurde? Was das Haus im Jahr kostet? Wo Sie zögern, fehlt noch etwas. Wer auf diese Fragen ruhig und mit Beleg antworten kann, wirkt verlässlich. Das zahlt sich aus, wenn die Bank eines Käufers nachfragt oder wenn es in der Verhandlung um Mängel geht.

Scannen Sie außerdem die wichtigsten Dokumente und benennen Sie die Dateien verständlich, zum Beispiel nach Thema und Jahr. So lassen sie sich rasch und gezielt weitergeben. Bewahren Sie auch nach dem Verkauf eine Kopie auf. Rückfragen vom Finanzamt oder vom Käufer können noch später kommen, und dann ist es gut, wenn Sie nachsehen können.

Welche Rolle spielt der Makler?

Ein Makler kann viele dieser Unterlagen beschaffen, wenn Sie eine Vollmacht geben. Er sollte auch wissen, was Banken verlangen und wie die Papiere zum Erwerbsweg passen. Fragen Sie vorab, was im Preis enthalten ist. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das Zusammenstellen der Unterlagen und das Exposé gehören zur Leistung. Bei der Auswahl hilft der Ratgeber Makler in Pastetten, die Einordnung Ihres Hauses erklärt Immobilienbewertung in Pastetten.

Ein Beispiel: Vier Ordner, vier Lücken (erfunden)

Vier Eigentümer verkaufen im selben Jahr in der Gemeinde. Der Bauherr von 1994 hat alle Pläne, aber sein ausgebautes Dachgeschoss fehlt darin. Die Käuferin von 2008 hat alle Rechnungen seit dem Kauf, doch die Garage des Vorbesitzers ist nicht belegt. Die Erbin kann zunächst gar nicht verkaufen, weil im Grundbuch noch die Mutter steht. Und ein Sohn merkt beim Lesen des Übergabevertrags, dass ein Verkauf die Zustimmung der Eltern verlangt. Alle vier lösen ihre Fragen, jeder auf einem anderen Weg.

Das erfundene Beispiel soll zeigen: Es lohnt sich, zuerst zu fragen, wie das Haus zu Ihnen gekommen ist. Danach wissen Sie, wo Sie mit der Suche anfangen.

Welcher Makler erzielt in Pastetten den besten Preis?

Saubere Unterlagen sind einer der stärksten Preishebel, denn sie nehmen Banken und Käufern Zweifel. Woran Sie einen guten Makler darüber hinaus erkennen, steht im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Pastetten?. Den Ablauf finden Sie in Immobilie verkaufen in Pastetten.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Meist Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise zu Modernisierungen.

Wo bekomme ich die Bauakte?

In der Regel beim Landratsamt Erding, soweit sie noch vorhanden ist.

Was brauche ich bei einem geerbten Haus zuerst?

Einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift und die Grundbuchberichtigung.

Darf ich ein übergebenes Haus einfach verkaufen?

Das hängt vom Übergabevertrag ab. Lassen Sie ihn vom Notar prüfen.

Wann muss der Energieausweis vorliegen?

Spätestens bei der Besichtigung. Die Pflichtangaben gehören in die Anzeige.

Was mache ich, wenn Pläne fehlen?

Fragen Sie beim Landratsamt nach, oder lassen Sie von einem Architekten neu aufmessen.

Muss ich Mängel angeben?

Bekannte Mängel sollten Sie offenlegen. Die rechtliche Einordnung erklären Notar oder Rechtsanwalt.

Kann der Makler die Papiere beschaffen?

Viele Makler tun das mit Vollmacht. Klären Sie vorher, was genau dazugehört.

Fazit

Die Unterlagen für den Hausverkauf in Pastetten hängen davon ab, wie Sie zu dem Haus gekommen sind. Gehen Sie von der Grundliste aus und suchen Sie gezielt nach den typischen Lücken Ihres Erwerbswegs. Wenn Sie Unterstützung möchten, erreichen Sie Ellen Günthel unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.