Makler in Pastetten: Warum Sie vorab die erste Exposé-Seite sehen sollten
Viele Maklergespräche verlaufen nach demselben Muster. Es gibt Kaffee, eine Mappe mit Referenzen, ein paar Bewertungen aus dem Netz und zum Schluss eine Zahl. Was der Makler später tatsächlich für Ihr Haus schreibt, sehen Sie erst, wenn der Vertrag unterschrieben ist. Dabei ist das Exposé die erste und oft wichtigste Arbeitsprobe. Es entscheidet, ob ein Käufer aus München, Markt Schwaben oder Erding überhaupt nach Pastetten fährt. Warum also nicht schon vorher einen Blick darauf werfen?
Dieser Ratgeber schlägt deshalb etwas Einfaches vor: Bitten Sie jeden Makler, Ihnen eine Probe zu zeigen, entweder die erste Exposé-Seite zu Ihrem Haus oder zumindest ein frisches Beispiel mit ähnlicher Lage. Daran lässt sich viel erkennen. Dazu erfahren Sie, was Käufer in Pastetten wissen möchten, von der Autobahn A 94 über den Weg zur S-Bahn bis zur Lage am Ebersberger Forst, sowie was im Vertrag stehen sollte und was das bei neues // nest kostet. Ihre Ansprechpartnerin ist Ellen Günthel.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Exposé-Probe zeigt früh, wie sorgfältig ein Makler arbeitet.
- Pastetten liegt an der A 94, die nächsten Bahnhöfe sind Hörlkofen und Markt Schwaben.
- Käufer brauchen ehrliche Fahrzeiten statt allgemeiner Sätze wie „verkehrsgünstig“.
- Die Gemeinde hat 15 Gemeindeteile, und jedes Haus braucht die richtige Lagebeschreibung.
- Lassen Sie sich Vergleiche, Plan, Vertrag und Berichtstakt schriftlich geben.
- Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.
Was verrät eine Exposé-Probe?
Ein Makler muss vor der Beauftragung kein fertiges Exposé für Ihr Haus schreiben. Das wäre zu viel verlangt. Aber er kann Ihnen zeigen, wie er arbeitet. Lassen Sie sich zwei aktuelle Exposés für Häuser aus der Gegend zeigen, und bitten Sie um einen kurzen Textentwurf zu Ihrem Haus. Auch drei Sätze reichen aus. Dann sehen Sie sofort, ob er zugehört hat. Nennt er den Ort? Beschreibt er den Alltag? Spricht er die Schwächen an, oder klingt alles nach „Traumhaus in ruhiger Lage“?
Achten Sie bei der Probe auf diese fünf Punkte.
Der Titel. „Familienhaus in Zeilern, 12 Minuten zur Autobahn“ sagt mehr als „Wohnen im Grünen“. Ein Käufer entscheidet in Sekunden.
Das erste Bild. Zeigt es das Haus in seiner Wirkung, bei gutem Licht und ohne schiefe Linien? Oder ist es ein dunkles Handyfoto vom Wohnzimmer?
Die Lageangaben. Stehen dort überprüfte Fahrzeiten, oder steht nur „verkehrsgünstig“? Sind die Entfernungen zu Bahnhof, Einkauf und Schule genannt?
Die Ehrlichkeit. Wird etwas zum Zustand gesagt, auch wenn er nicht glänzt? Das Exposé darf werben, sollte aber nichts versprechen, was die Besichtigung nicht hält.
Der Grundriss. Gibt es einen maßstäblichen Plan? Interessenten von außerhalb entscheiden oft danach, ob sie überhaupt kommen.
| Merkmal | Starke Probe | Schwache Probe |
|---|---|---|
| Titel | Ort plus konkreter Vorteil | Allgemeine Schwärmerei |
| Lage | Geprüfte Fahrzeiten und Wege | „Verkehrsgünstig“, „zentral“ |
| Zustand | Jahreszahlen, auch alte Dinge | „Gepflegt“, „gut erhalten“ |
| Bilder | Hell, gerade, auch Garten und Umgebung | Dunkel, nur Innenräume |
| Grundriss | Maßstäblich und aktuell | Fehlt oder alte Handskizze |
Wer sucht in Pastetten?
Pastetten liegt rund 14 Kilometer südlich von Erding, rund 17 Kilometer nördlich von Ebersberg und rund 32 Kilometer östlich von München. Das Besondere ist die A 94. Sie führt nordwestlich am Ort vorbei, und seit dem 31. August 2011 gibt es die Anschlussstelle Pastetten. Eigene Bahnhöfe hat die Gemeinde dagegen nicht. Die nächsten liegen jeweils rund sechs Kilometer entfernt in Hörlkofen und Markt Schwaben, und von dort führt die S-Bahn nach München.
Daraus ergeben sich einige naheliegende Käufergruppen. Das ist eine Arbeitshypothese und keine Statistik, die jeder Makler am konkreten Haus prüfen sollte.
| Gruppe | Was sie anzieht | Was sie fragen wird |
|---|---|---|
| Autopendler nach München | Autobahn in der Nähe, mehr Platz | Fahrzeit im Berufsverkehr, Lärm |
| Pendler mit S-Bahn | Weg nach Markt Schwaben | Parken am Bahnhof, Bus, Gesamtzeit |
| Familien aus dem Landkreis | Kita, Schule, Garten | Wege im Ort, Betreuung, Nachbarschaft |
| Beschäftigte in Erding und Umgebung | Kurzer Arbeitsweg | Strecke über die Staatsstraße |
| Menschen, die Ruhe suchen | Wald, Weiler, Grundstück | Zufahrt, Internet, Alltag ohne Bus |
Fragen Sie den Makler, welche Gruppen er für Ihr Haus im Blick hat und wie er sie erreichen will. Davon hängen Bilder, Texte und der Suchbereich ab. Wer nur innerhalb des Landkreises Erding denkt, übersieht vielleicht Suchende aus dem benachbarten Landkreis Ebersberg.
Was unterscheidet die Gemeindeteile?
Zur Gemeinde gehören das Pfarrdorf Pastetten, die Kirchdörfer Harthofen, Poigenberg und Reithofen, das Dorf Zeilern, die Weiler Dürnberg, Erlbach, Moosstetten, Oberschwillach und Ötz sowie Einöden wie Birkeln, Harrain und Katterloh. Hinzu kommen Taing mit der Wallfahrtskirche St. Ottilia und Fendsbach. Wer in Poigenberg oder Harthofen wohnt, sagt nicht unbedingt „Pastetten“. Das Exposé sollte den Ort daher richtig nennen.
Im Hauptort stehen Pfarrkirche, Schule und Kitas sowie vermutlich mehr Häuser in Baugebieten. Dort lassen sich Häuser leichter vergleichen, und Käufer fragen nach Wegen und Zustand. In den kleineren Orten zählen oft eher Grundstück, Ruhe und Nebengebäude. Fragen zu Zufahrt, Wasser, Abwasser und Land werden wichtiger. Ein Makler, der hier gut arbeitet, schreibt für jeden Ort anders.
Wie geht ein Makler mit der Autobahn um?
Die A 94 ist für Pastetten beides: ein Argument und ein Thema. Sie verkürzt für viele die Strecke nach München, hat aber auch ihre Geschichte. Der Bau verzögerte sich über 20 Jahre, auch wegen vieler Bürgerproteste in der Gemeinde. Heute fragen Käufer vor allem zwei Dinge: Wie schnell bin ich auf der Autobahn, und was höre ich davon?
Beide Fragen sollten konkret beantwortet werden. Die erste lässt sich mit einer Probefahrt klären, am besten zur üblichen Pendelzeit. Die zweite hängt vom Grundstück, vom Wind und von der Tageszeit ab. Beschreiben Sie, was Sie selbst wahrnehmen, und laden Sie Interessenten ein, auch einmal zu einer anderen Tageszeit vorbeizukommen. Pauschale Sätze helfen weder nach oben noch nach unten. Wer das offen anspricht, gewinnt Vertrauen und erspart sich spätere Einwände. Ein guter Makler kommt von selbst darauf.
Welche Fragen zum Grundstück kommen noch?
Das Gemeindegebiet liegt auf der hier auslaufenden Münchner Schotterebene, weiter östlich beginnt Wald- und Hügelland und südlich der Ebersberger Forst. Für ein Haus nahe am Wald kann das ein starkes Argument sein. Zugleich stellen Käufer Fragen zu Schatten, Bäumen und Abständen. Prüfen Sie außerdem, was im Grundbuch steht: Wege- oder Leitungsrechte, alte Grundschulden, Wohnrechte. Für die Bauakte ist das Landratsamt Erding die richtige Adresse, für die Flurkarte das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, und den Bodenrichtwert kennt der Gutachterausschuss im Landkreis Erding. Eine Liste bietet der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Pastetten.
Beim Thema Heizung können Sie sachlich bleiben: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und die Pflichtangaben gehören in die Anzeige.
Fair verkaufen in Pastetten: nur 1,785 % Maklerprovision
Unsere Provision für Verkäufer liegt bei 1,785 % inkl. MwSt. statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das ist kein Sparmodell: Bewertung, Exposé mit professionellen Fotos, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung und Notartermin übernehmen wir für Ihre Immobilie in Pastetten vollständig. Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie persönlich und unverbindlich.
Woran erkenne ich neben der Probe gute Arbeit?
Die Probe ist ein guter Einstieg, aber nicht das Einzige. Achten Sie im Gespräch auf diese Punkte. Geht der Makler um das Haus, in den Keller und auf den Dachboden? Fragt er nach Modernisierungen und Unterlagen? Nennt er eine begründete Spanne statt einer Zahl? Welche Vergleiche zieht er heran, und erklärt er die Unterschiede? Sagt er, wer die Besichtigungen übernimmt und wie oft Sie einen Bericht bekommen? Nennt er auch Schwächen?
Erzählt ein Makler dagegen vor allem von sich und den eigenen Erfolgen, sollten Sie nachfragen. Bewertungen im Netz sagen meist, ob Kunden sich gut begleitet gefühlt haben, was wichtig ist, aber wenig über den Preis verrät. Auch ein Büro in der Nachbarschaft sagt allein noch nichts über die Qualität. Mehr zum Preis erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Pastetten?.
Wie sieht ein fairer Maklervertrag aus?
Bevor Sie unterschreiben, gehen Sie den Entwurf einmal Satz für Satz durch. Steht darin die Dauer, und endet der Auftrag danach von selbst? Ist genau beschrieben, was der Makler leistet, oder nur „Vermarktung“? Für einen Vertrag über Wohnung oder Einfamilienhaus reicht die Textform, also zum Beispiel eine E-Mail. Das heißt auch: Ein rasch bestätigtes Schreiben kann schon binden. Kommt der Vertrag an der Haustür oder per Fernkommunikation zustande, haben Sie meist 14 Tage Zeit für einen Widerruf.
Bei der Provision sollten Sie zwei Fragen stellen. Wer zahlt welchen Anteil? Ein Verbraucher, der kauft, trägt bei einer Teilung höchstens die Hälfte, und dies erst nach Nachweis Ihrer Zahlung. Und für wen arbeitet der Makler? Vertritt er beide Seiten, gilt für beide dieselbe Höhe, ein Nachlass kommt beiden zugute, und er muss neutral bleiben. Auch die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung und die vorgeschriebene Weiterbildung dürfen Sie ansprechen. Offene Fragen klärt ein Rechtsanwalt.
Ellen Günthel kennt den Markt in Pastetten und schätzt Ihre Immobilie nach einer persönlichen Besichtigung ein. Die Wertermittlung ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich.
Was passiert nach der Beauftragung?
Nach der Unterschrift sollte schnell etwas sichtbar werden. Der Makler sichtet Ihre Papiere und sagt, was fehlt. Sobald Grundriss und Fotos vorliegen, wird aus der Probe das fertige Exposé. Bevor es online geht, lesen Sie es noch einmal mit einem Rotstift. Stimmt jede Zahl? Würde die Beschreibung auch einem Nachbarn richtig vorkommen?
Wenn das Inserat läuft, zählt der Bericht. Sie sollten erfahren, wie oft es angesehen wurde, wer sich meldet und warum jemand absagt. Rund einen Monat nach dem Start lohnt sich ein gemeinsamer Blick auf diese Daten. Danach entscheiden Sie, ob am Text, an den Bildern, am Suchbereich oder am Preis gearbeitet werden sollte. Am Ende wählen Sie den Käufer aus, anhand schriftlicher Angebote mit Finanzierungsnachweis. Der Notar stellt privaten Käufern den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin bereit, und zur Übergabe gehört ein Protokoll. Den vollständigen Weg beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Pastetten.
Soll ich zuerst im Ort fragen?
Pastetten ist in den vergangenen Jahrzehnten gewachsen, von 1739 Einwohnern im Jahr 1988 auf 2716 im Jahr 2018. Trotzdem spricht sich vieles noch schnell herum. Vielleicht kennt jemand aus dem Verein oder der Pfarrei eine Familie, die genau nach Ihrem Haus sucht. Ein Gespräch im Bekanntenkreis kostet nichts. Sie erfahren dabei aber nicht, was andere zahlen würden. Setzen Sie sich deshalb eine Frist von einigen Wochen, und prüfen Sie jedes Angebot genauso sorgfältig wie das eines Fremden. Regeln Sie im Maklervertrag, was bei einem solchen Interessenten gilt. Die Nachbarn sollten es von Ihnen erfahren, bevor sie das Inserat entdecken.
Wie prüfe ich die Fahrzeiten richtig?
Ohne eigenen Bahnhof wird die Fahrzeit zur wichtigsten Angabe. Kartendienste liefern oft zu freundliche Werte, weil sie den Moment der Abfrage abbilden. Fahren Sie die Strecke deshalb an einem normalen Dienstagmorgen, oder bitten Sie den Makler darum. Notieren Sie die Zeit bis zur Auffahrt auf die A 94, bis zum Bahnhof Markt Schwaben samt Parkplatzsuche und bis nach Erding. Schreiben Sie auch auf, wann es eng wird. Wer im Exposé „rund 15 Minuten, im Berufsverkehr auch mehr“ schreibt, wirkt glaubwürdiger als jemand, der nur die beste Zahl nennt.
Denken Sie außerdem an die anderen Wege. Wie kommen Kinder zur Schule und zur Kita? Im Jahr 2022 gab es laut amtlicher Statistik zwei Kindertageseinrichtungen mit 149 Plätzen und eine Schule im Ort. Interessenten sollten den aktuellen Stand selbst erfragen. Wie weit ist der nächste Supermarkt? Wie sieht es mit dem Bus aus? Was davon zu Fuß oder mit dem Rad geht, ist für viele ein echtes Argument. Eine kleine Tabelle dieser Wege auf einer Seite spart Dutzende Rückfragen.
Welche Fragen stellt ein Makler im ersten Termin?
Auch der Makler sollte Ihnen Fragen stellen. Warum verkaufen Sie, und bis wann soll es geschehen? Wann wurde was am Haus gemacht? Wer entscheidet mit, und gibt es einen Miterben oder getrennten Partner? Gibt es Rechte im Grundbuch, und liegen Pachtverträge vor? Ein Anbieter, der kaum etwas wissen möchte, kann auch kaum einen passenden Plan machen. Antworten Sie offen, auch wenn nicht alles glänzt. Je früher ein Mangel bekannt ist, desto besser lässt er sich im Preis oder in der Darstellung berücksichtigen. Was Sie dem Makler sagen, bleibt vertraulich, soweit es nicht zur Offenlegung gegenüber dem Käufer nötig ist.
Faire Provision für Pastetten: Die Maklerinnen erklären, wie das geht
Bevor Sie Ihre Immobilie in Pastetten in fremde Hände geben, möchten Sie wissen, mit wem Sie es zu tun haben. Im Video stellen wir uns vor und erklären unsere fairen Konditionen.
- Geringere Fixkosten durch eine optimierte Kostenstruktur
- Verzicht auf teure Büros in Prestigelagen
- Effiziente Kostenteilung durch drei Maklerinnen
Was ist, wenn mir die Probe nicht gefällt?
Dann sagen Sie es. Ein guter Makler nimmt das als Hinweis und bessert nach. Manchmal fehlt ihm nur eine Information, die Sie noch nicht genannt haben. Bleibt der Text aber austauschbar, oder wird er bei Nachfragen unwirsch, haben Sie schon viel erfahren. Fragen Sie den nächsten Anbieter. Sie müssen sich nicht rechtfertigen. Ein Gespräch verpflichtet zu nichts, und eine Einschätzung ist noch kein Auftrag. Lassen Sie sich außerdem nicht von einem schönen Prospekt blenden. Es geht um Ihr Haus, nicht um die Broschüre des Anbieters.
Was kostet ein Makler in Pastetten bei neues // nest?
Bei uns zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen 98,215 % statt 96,43 %, also ca. 1,8 % mehr. Ein teurerer Anbieter müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie am Ende gleich dastehen.
Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Einschätzung, Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen und Verhandlung gehören dazu. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Fragen Sie auch uns gern nach einer Exposé-Probe. Wie Sie Angebote vergleichen, zeigt der Ratgeber Günstiger Makler in Pastetten.
Ein Beispiel: Drei Sätze zu einem Haus (erfunden)
Eine Eigentümerin in Poigenberg lädt zwei Makler ein und bittet beide um einen Textvorschlag. Der erste schreibt: „Charmantes Einfamilienhaus in idyllischer Lage, verkehrsgünstig und ruhig.“ Die zweite schreibt: „Haus aus den 1980er Jahren in Poigenberg, mit großem Garten nach Süden. In rund zehn Minuten sind Sie an der Autobahn A 94, die S-Bahn erreichen Sie in Markt Schwaben. Dach 2014 erneuert, Bad im Ursprungszustand.“ Beide Texte sind kurz, und die Fahrzeit muss noch geprüft werden.
Trotzdem weiß die Eigentümerin nach dieser Probe, wer ihr Haus wirklich gesehen hat. Das erfundene Beispiel verspricht keinen bestimmten Verlauf. Es zeigt nur, wie wenig nötig ist, um einen Unterschied zu erkennen.
Welcher Makler erzielt in Pastetten den besten Preis?
Das kann niemand versprechen. Fragen Sie nach erzielten Preisen statt nach Versprechen, und rechnen Sie den Netto-Erlös aus. Der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Pastetten? führt Sie durch diese Fragen. Zur Einordnung Ihres Hauses hilft Immobilienbewertung in Pastetten.
Ellen Günthel begleitet Eigentümer in Pastetten von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Darf ich vorab ein Exposé sehen?
Ja, zumindest aktuelle Beispiele und einen kurzen Textvorschlag können Sie erbitten.
Muss der Makler aus Pastetten kommen?
Nein. Wichtig sind Ortskenntnis, Termine vor Ort und ein nachvollziehbarer Plan.
Wie wichtig ist die A 94 beim Verkauf?
Für Autopendler sehr wichtig. Nennen Sie geprüfte Fahrzeiten, und gehen Sie offen mit möglichem Lärm um.
Wo liegt der nächste Bahnhof?
Die nächsten Bahnhöfe liegen jeweils rund sechs Kilometer entfernt in Hörlkofen und Markt Schwaben.
Wie erkenne ich einen guten Makler?
Er nennt Vergleiche, begründet seine Spanne, legt einen Plan vor und berichtet regelmäßig schriftlich.
Wie lange läuft ein Maklervertrag?
Häufig einige Monate. Achten Sie auf klare Laufzeit, Kündigung und Verlängerung.
Muss die Heizung vorher ersetzt werden?
Nein. Eine bestehende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.
Was kostet neues // nest?
1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % weniger Provision.
Fazit
Ein Makler in Pastetten sollte zeigen können, wie er Ihr Haus darstellt, bevor Sie unterschreiben. Mit einer Exposé-Probe, geprüften Fahrzeiten und einer klaren Lagebeschreibung trennen Sie schnell Standardprogramm von echter Arbeit. Sprechen Sie gern mit Ellen Günthel unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.
