Makler in München-Au: Fünf Orte im Viertel und was er dazu wissen sollte

Die Au ist eines der kleinsten und zugleich eigenwilligsten Viertel Münchens. Zwischen der Isar im Westen und dem Hochufer im Osten liegen der Mariahilfplatz mit seiner Kirche und der Auer Dult, der Auer Mühlbach, kleine Häuser neben großen Mietshäusern und oben am Nockherberg neue Wohnanlagen. Wer hier eine Wohnung oder ein Haus verkauft, merkt schnell, dass ein allgemeiner Satz über die „zentrale Lage“ nicht weit trägt. Interessenten wollen wissen, wie es am Dult-Wochenende auf dem Platz zugeht, ob der Keller am Bach trocken bleibt und wie weit der Weg zur U-Bahn am Kolumbusplatz ist.

Dieser Ratgeber geht deshalb fünf Orte im Viertel durch und zeigt, was ein Makler dazu wissen sollte. So können Sie im ersten Gespräch rasch prüfen, wie gut sich jemand auskennt. Danach erfahren Sie, wie Sie Anbieter vergleichen, was im Vertrag stehen sollte und was es kostet. Bei neues // nest ist Ellen Günthel für die Au zuständig. Sie zahlen 1,785 % statt der oft verlangten 3,57 % und sparen 50 % der Provision bei gleicher Leistung.

Warum reicht ein allgemeiner München-Makler selten aus?

Viele Büros arbeiten stadtweit und verkaufen heute in Pasing, morgen in Schwabing. Das muss kein Nachteil sein, denn die großen Abläufe gleichen sich. Aber die Au hat Eigenheiten, die man nicht aus der Datenbank kennt. Ein Haus am Auer Mühlbach wird anders gesehen als eines am Hang. Die Wohnung direkt am Mariahilfplatz kann ein Traum sein oder eine Zumutung, je nachdem, wer einzieht. Hinzu kommt, dass Interessenten oft gut informiert sind. Sie suchen seit Monaten in Haidhausen, im Glockenbach und in Giesing und vergleichen genau.

Wer dabei nur Standardantworten hat, verliert schnell ihr Vertrauen. Bitten Sie also im ersten Gespräch darum, Ihre Lage in zwei Sätzen so zu beschreiben, dass ein Interessent aus Hamburg sie versteht. Fragen Sie danach, was jemand einer skeptischen Familie zum Thema Lärm sagen würde. An solchen Antworten erkennen Sie mehr als an einer langen Verkaufsliste. Wie sich das in der Vermarktung auswirkt, zeigt der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in der Au. Wir beschreiben die fünf Orte jetzt im Einzelnen.

Ort 1: Der Mariahilfplatz und die Auer Dult

Dreimal im Jahr verwandelt sich der Platz vor der Mariahilfkirche in einen großen Markt mit Geschirr, Trödel und Schiffschaukel. Für viele Münchner ist die Dult ein fester Termin, und wer in der Au wohnt, ist oft stolz darauf. Für den Verkauf hat das zwei Seiten. Einerseits ist der Platz ein echtes Argument: Bäume, Kirche, Atmosphäre und in den Dultwochen Leben vor der Tür. Andererseits sind dann mehr Menschen, mehr Geräusche und weniger Parkplätze in der Gegend. Ein guter Makler kennt die Termine und weiß, wie sich das auf die Besichtigungen auswirkt.

Fragen Sie deshalb, wann er besichtigen würde. Manchmal lohnt es sich, einen Termin während der Dult bewusst anzubieten, damit niemand später überrascht wird, und manchmal ist es besser, außerhalb dieser Tage zu fotografieren. Beides sollte durchdacht sein. Wohnungen mit Blick auf den Platz haben häufig einen besonderen Reiz, doch auch Fenster und Schallschutz sollten überzeugen. Eine ehrliche Beschreibung schützt Sie vor späteren Vorwürfen. Wie man solche Besonderheiten im Exposé darstellt, erklärt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in der Au.

Ort 2: Der Auer Mühlbach

Der Bach prägt Teile des Viertels. Kleine Brücken, alte Mühlengebäude und Wege am Wasser ziehen Menschen an, die etwas anderes suchen als die übliche Stadtwohnung. Gleichzeitig stellen Interessenten und ihre Banken hier oft Fragen: Wie feucht ist der Keller? Gibt es Hinweise auf Grundwasser? Wurde jemals etwas abgedichtet? Ein Makler, der hier arbeitet, sollte solche Fragen erwarten und sie nicht wegwischen. Er sollte auf amtliche Karten wie den Umweltatlas Bayern hinweisen und Sie nach Ihren eigenen Erfahrungen fragen. Sagen Sie ihm, was Sie wissen, auch wenn es nur ein feuchter Fleck vor Jahren war.

Bekannte Mängel müssen im Verkauf offengelegt werden, sonst drohen später Ansprüche, auch wenn die Gewährleistung im Vertrag ausgeschlossen ist. Ein offener Umgang wirkt dagegen oft beruhigend. Vielleicht gibt es ein Gutachten, eine Rechnung über eine Abdichtung oder ein Protokoll der Gemeinschaft. Legen Sie solche Dinge bereit. Fragen Sie den Makler auch, wie er den Reiz des Wassers darstellen würde, ohne etwas zu versprechen. Wenn er antwortet, das sei alles kein Thema, sollten Sie nachfragen. Spezialfälle dieser Art beschreibt der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in der Au.

Ort 3: Das Isarufer und die Zeppelinstraße

Wohnen an der Isar ist für viele ein Lebenstraum. Die Flusslandschaft, das Deutsche Museum gegenüber, die Museumsinsel und die Wege am Ufer liegen direkt vor der Tür, und im Sommer wird das Ufer zum Treffpunkt. An der Zeppelinstraße kommt jedoch auch Autoverkehr hinzu, und das merkt man je nach Stockwerk und Fenster deutlich. Für den Preis ist das ein klassischer Abwägungsfall: Aussicht und Licht gegen Straßenlärm. Ein erfahrener Makler weiß, wie unterschiedlich Interessenten das bewerten, und zeigt beides, statt nur die Aussicht zu loben.

Fragen Sie, welche Käufer er hier sieht und wie er die Wohnung präsentieren würde. Bei Wohnungen zur Straße sind gute Fenster ein starkes Argument, und wer zum Hof schläft, hat oft das Beste aus beiden Welten. Sagen Sie ihm, wann es bei Ihnen am ruhigsten und wann am lautesten ist. Ein Termin mit geöffnetem Fenster schadet nicht, denn Interessenten probieren das ohnehin aus. Auch für Hochwasserfragen sollten die Karten geprüft werden, statt sich auf Vermutungen zu verlassen. Die Isar ist reguliert, doch für die Einschätzung sollten amtliche Daten herangezogen werden.

Ort 4: Der Nockherberg und die Hanglagen

Am Nockherberg steht die Au plötzlich auf einem Hügel. Hier verlief früher der Brauereibetrieb des Paulaner, und das bekannte Starkbierfest erinnert daran. Inzwischen sind auf dem Areal neue Wohnanlagen entstanden. Damit gibt es in der Au nicht nur Altbauten, sondern auch moderne Eigentumswohnungen mit Tiefgarage und Aufzug. Sie sprechen oft andere Interessenten an, etwa Familien und Menschen, die Wert auf Barrierefreiheit legen. Der Preis richtet sich dort häufig stärker nach Fläche, Zuschnitt und Ausstattung als nach Charme.

Für Verkäufer solcher Wohnungen sind andere Fragen wichtig: Laufen noch Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger? Wie hoch ist das Hausgeld mit Tiefgarage und Aufzug? Gibt es eine Gemeinschaft mit vielen Einheiten, und wie funktioniert die Verwaltung? Ein Makler, der nur von Stuck und Dielen schwärmt, wäre hier fehl am Platz. An den Hanglagen zählen auch Treppen und Wege, denn zwischen dem Viertel unten und der Hochstraße oben gibt es einen spürbaren Höhenunterschied. Fragen Sie ihn, wie er eine Wohnung im Neubau von einer Altbauwohnung am Platz abgrenzt.

Ort 5: Rund um Lilienstraße und Kolumbusplatz

Die Lilienstraße führt vom Isarufer in Richtung Mariahilfplatz, mit kleinen Läden, Lokalen und vielen Wohnhäusern. Sie ist eine belebte Achse und zugleich eine beliebte Adresse. Der Kolumbusplatz mit seiner U-Bahn ist für viele der wichtigste Bezugspunkt, wenn es um Wege geht, und auch die Tram und die Nähe zum Rosenheimer Platz spielen eine Rolle. Ein gutes Exposé nennt echte Gehzeiten statt allgemeiner Formeln. Wer viel pendelt oder oft zum Hauptbahnhof muss, achtet darauf sehr genau. In einigen Häusern gibt es außerdem Läden oder Gastronomie im Erdgeschoss, was wiederum eigene Fragen aufwirft.

Ein Makler, der im Viertel arbeitet, kennt auch die Unterschiede in der Nachbarschaft zum Glockenbach auf der anderen Isarseite oder zu Giesing, das sich im Süden anschließt. Viele Interessenten haben genau diese Viertel als Alternative im Kopf. Fragen Sie deshalb, wie er die Au gegen diese Lagen abgrenzt. Auch die Frage nach den Schulen und Kinderbetreuung kommt häufig, und auch dazu sollten sich zumindest die ersten Antworten ohne Nachschlagen geben lassen. Wie sich das auf die Bewertung auswirkt, erläutert der Ratgeber Immobilienbewertung in der Au.

Die fünf Orte im Überblick

Die folgende Tabelle fasst zusammen, welche Fragen zu erwarten sind. Sie können sie im Gespräch als einfache Prüfliste nutzen.

Ort	Stärke	Typische Frage	Was der Makler tun sollte
Mariahilfplatz	Atmosphäre, Dult	Wie laut ist es an Markttagen?	Termine und Fenster bedenken
Auer Mühlbach	Wasser, Charme	Ist der Keller trocken?	Karten, Nachweise, Offenheit
Isarufer	Aussicht, Natur	Wie laut ist die Straße?	Licht und Lärm fair zeigen
Nockherberg	Neubau, Aufzug	Was ist mit Gewährleistung?	Unterlagen vom Bauträger prüfen
Lilienstraße, Kolumbusplatz	Läden, Wege	Wie weit ist es zur U-Bahn?	Gehzeiten genau nennen

Welche Stellen sind zuständig?

Die Au gehört zur Stadt München. Bauakten liegen deshalb bei der Lokalbaukommission, nicht bei einem Landratsamt. Pläne und Lagedaten liefert der Geodatenservice, und Bodenrichtwerte stellt der Gutachterausschuss bereit. Das Grundbuch führt das Amtsgericht München, das auch für den Nachlass zuständig ist. Bei Wohnungen ist die Hausverwaltung für viele Unterlagen die wichtigste Adresse. Ein Makler, der hier oft arbeitet, kennt die Wege und weiß, wie lange die Bauakte dauert. Mit einer Vollmacht von Ihnen beschafft er das meiste selbst. Das nimmt Ihnen viel Arbeit ab.

Dazu kommen städtische Regeln, die im Umland in dieser Form nicht gelten, etwa Erhaltungssatzungen. Ob Ihr Haus in einem solchen Gebiet liegt, lässt sich bei der Stadt klären. Der Notar fragt außerdem nach, ob die Stadt ein Vorkaufsrecht ausüben möchte. Fragen Sie auch, wie jemand damit umgeht. Eine vollständige Übersicht über die Papiere enthält der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in der Au. Allgemeine Hinweise bietet auch unser Beitrag Welche Dokumente werden für den Verkauf benötigt.

Wie läuft ein Verkauf mit Makler ab?

Am Anfang besucht die Maklerin Sie, schaut sich alles an und nennt eine begründete Spanne. Danach werden die Unterlagen zusammengetragen, und die Wohnung wird für die Fotos vorbereitet. Mit Grundriss und Text entsteht das Exposé. Suchkunden werden zuerst angesprochen, und danach folgt das Inserat auf den Portalen. Die Anfragen werden gefiltert, und Besichtigungen finden gebündelt statt. Interessenten legen eine Finanzierungsbestätigung vor, und dann wird verhandelt. Über Gebote entscheiden allein Sie. Der Notar entwirft den Vertrag, den Sie etwa zwei Wochen vor dem Termin bekommen.

Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um die Abwicklung, und der Kaufpreis wird fällig, sobald alle Voraussetzungen vorliegen. Danach folgt die Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln. Rechnen Sie insgesamt mit einigen Monaten, je nach Objekt. Eine ausführliche Zeitleiste enthält der Ratgeber Immobilie verkaufen in der Au. Falls Sie ein ganzes Haus verkaufen, hilft der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in der Au, denn dort gelten teilweise andere Regeln.

Welcher Makler erzielt in der Au den besten Preis?

Einen Namen, der immer passt, gibt es nicht, und auch keine Garantie. Gute Ergebnisse entstehen, wenn die Einstiegszahl stimmt, die Unterlagen vollständig sind und sich mehrere Interessenten gleichzeitig mit dem Objekt beschäftigen. Offene Antworten zu Dult, Bach oder Straßenlärm nehmen die Unsicherheit, die sonst den Preis drückt. Ein auffällig hoher Schätzwert hilft dagegen wenig, weil er die ersten Wochen kosten kann. Lassen Sie sich zeigen, wie ähnliche Verkäufe im Viertel verlaufen sind und was am Ende nach allen Kosten übrig blieb.

Mehr dazu erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in der Au?. Fragen, die Sie im Gespräch stellen können, nennt auch der Ratgeber Guter Immobilienmakler in der Au. Vergleichen Sie außerdem, wie jemand mit Geboten umgeht, ob alle offengelegt werden und wie die Finanzierung geprüft wird. Ein hohes Gebot ohne gesicherte Finanzierung ist nichts wert. Wer das früh prüft, schützt Sie vor vergeudeten Wochen.

Wie vergleiche ich mehrere Anbieter?

Laden Sie zwei oder drei Büros ein, geben Sie allen dieselben Informationen und beobachten Sie, wer sich wirklich mit dem Objekt beschäftigt. Wird nach dem Keller gefragt? Nach den Protokollen? Nach Ihren Plänen? Sehen Sie sich laufende Inserate an, am besten auf dem Handy, und schicken Sie ruhig einmal eine Anfrage wie ein Interessent. So merken Sie schnell, wie schnell jemand antwortet. Bewertungen im Internet helfen, wenn Sie die Texte lesen. Bitten Sie alle um ein kurzes schriftliches Angebot mit Leistungen und Kosten, damit Sie vergleichen können.

Am Ende zählt auch das Vertrauen, denn Sie werden mit dieser Person über Monate zu tun haben. Können Sie ihr offen sagen, was Sie stört? Hat sie Ihnen auch einmal widersprochen? Hinweise zum systematischen Vergleich bietet der Ratgeber Bester Immobilienmakler in der Au. Wie Sie Empfehlungen aus dem Umfeld einordnen, zeigt der Ratgeber Makler-Empfehlung in der Au. Beides lässt sich gut kombinieren, bevor Sie einen Auftrag vergeben.

Was gehört in den Maklervertrag?

Ein Maklervertrag über Wohnung oder Einfamilienhaus braucht bei Verbrauchern die Textform. Üblich ist ein Alleinauftrag mit fester Laufzeit, oft von einigen Monaten. Darin sollten konkrete Leistungen stehen, also Fotos, Grundriss, Portale, Besichtigungen und Berichte. Achten Sie auf Kündigungsfristen und automatische Verlängerungen. Provision wird nur bei Erfolg fällig, und Auslagen sollten klar vereinbart sein, wenn sie überhaupt anfallen. Bei einem Abschluss außerhalb des Büros besteht in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Fragen Sie auch nach der Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung.

Nehmen Sie den Entwurf mit nach Hause und lesen Sie ihn in Ruhe. Wer Sie drängt, sofort zu unterschreiben, sollte Sie nachdenklich machen. Halten Sie fest, wie oft Sie informiert werden. Ein Makler, der sich hier festlegen kann, wird Sie später auch verlässlich informieren. Weitere Warnsignale und Rechte nennt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in der Au. Wie die Interessen des Verkäufers gewahrt werden, beschreibt zudem der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in der Au.

Was kostet ein Makler in der Au?

Rund um München werden häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer genannt, doch die Höhe ist grundsätzlich frei vereinbar. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen regeln die §§ 656a bis 656d BGB, wie sich die Provision zwischen Verkäufer und Käufer verteilen darf, wenn ein Verbraucher beteiligt ist. Gezahlt wird in der Regel erst mit einem wirksamen Kaufvertrag. Lassen Sie sich den Satz schriftlich geben und klären Sie, welche Kosten sonst noch anfallen könnten. Einen genaueren Vergleich ermöglicht der Ratgeber Günstiger Makler in der Au.

Warum sparen Sie bei neues // nest 50 % der Provision?

Wir berechnen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer, also die Hälfte der vielerorts üblichen 3,57 %. Dabei bleibt die Leistung gleich: Bewertung, Unterlagen, Fotos, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Begleitung beim Notar gehören dazu. Das ist möglich, weil drei Maklerinnen sich die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und viele Abläufe digital erledigen. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Prüfen Sie uns genauso wie andere Anbieter. In der Au ist Ellen Günthel Ihre feste Ansprechpartnerin, und unsere erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.

Brauche ich überhaupt einen Makler?

Das müssen Sie selbst entscheiden. Wer sich auskennt, Zeit hat und schon einen zuverlässigen Käufer im Bekanntenkreis gefunden hat, kann selbst verkaufen. Lassen Sie den Wert aber auch dann unabhängig einschätzen. Ohne Makler kümmern Sie sich um Unterlagen, Inserate, Anfragen, Besichtigungen, Finanzierungsprüfung und Verhandlung. In einem Viertel mit so vielen Fragen kann das aufwendig werden. Typische Stolpersteine nennt unser Beitrag Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler.

Häufige Fragen

Was zeichnet einen Makler in der Au aus?

Er kennt Dult, Bach, Isarufer und Hanglagen und spricht offen über Licht, Lärm und Keller.

Welche Behörde ist für Bauakten zuständig?

In München die Lokalbaukommission.

Wie viele Makler sollte ich ansprechen?

Meist reichen zwei oder drei persönliche Gespräche.

Sollte ich die Dult im Exposé erwähnen?

Ja, offen und als Teil des Viertels. Sie gehört zur Lage dazu.

Wann ist die Provision fällig?

In der Regel bei einem wirksamen Kaufvertrag beim Notar.

Was kostet die erste Einschätzung?

Bei uns nichts. Sie ist kostenlos und unverbindlich.

Wie hoch ist die Provision bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Wer ist meine Ansprechpartnerin?

In der Au betreut Sie Ellen Günthel persönlich.

Fazit

Ein Makler in München-Au sollte den Mariahilfplatz, den Mühlbach, das Isarufer, den Nockherberg und die Wege rund um den Kolumbusplatz kennen und offen darüber sprechen. Vergleichen Sie Anbieter nach Antworten und Beispielen, nicht nach großen Worten. Unser Satz liegt bei 1,785 % statt 3,57 %. Ellen Günthel berät Sie gern unverbindlich, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.