Welcher Makler erzielt den besten Preis in Pastetten? Vier Phasen, vier Kennzahlen

Ein guter Preis fällt nicht am Notartermin vom Himmel. Er entsteht in mehreren Phasen: bei der Vorbereitung, in den ersten Tagen im Portal, in den Wochen der Besichtigungen und in der Verhandlung. In jeder dieser Phasen kann ein Makler Geld gewinnen oder verlieren. Das Schöne daran: Sie müssen nicht bis zum Schluss warten, um zu sehen, wie es läuft. Jede Phase hat eine einfache Kennzahl, an der Sie ablesen können, ob der Weg stimmt.

Dieser Ratgeber zeigt diese vier Phasen für einen Hausverkauf in Pastetten. Zu jeder lesen Sie, was ein guter Makler tut, welche Kennzahl zählt und welche Frage Sie vorab stellen sollten, um erzielte von bloß versprochenen Preisen zu trennen. Dazu kommen die Prüfung auf Lockpreise und die Rechnung zum Netto-Erlös. Einen bestimmten Preis kann niemand garantieren. Doch Sie können sehr früh sehen, ob jemand sein Handwerk ernst nimmt.

Bevor es losgeht: Die Frage nach erzielten Preisen

Schon vor Phase 1 sollten Sie das wichtigste Gespräch führen. Bitten Sie den Makler um zwei oder drei abgeschlossene Verkäufe aus der Umgebung. Vertrauliche Details darf er nicht nennen, doch er kann Objektart, Zeitraum, Zustand und Verlauf schildern. Wichtig ist auch der Abstand zwischen dem ersten Angebotspreis und dem Abschluss. Portale zeigen nur, was Eigentümer gern hätten, und wer „immer über dem Angebotspreis“ verkauft, wählt vielleicht auch einfach niedrige Einstiege.

Fragen Sie außerdem, woher die Vergleichsobjekte stammen. Pastetten hat keinen eigenen Bahnhof, aber eine Anschlussstelle an der A 94. Ein Haus in Markt Schwaben mit S-Bahn zu Fuß lässt sich damit nur begrenzt vergleichen. Das gilt auch für Erding oder für die Nachbargemeinde Ottenhofen mit eigenem Halt. Auch innerhalb der Gemeinde gibt es Unterschiede zwischen dem Hauptort, den Kirchdörfern Harthofen, Poigenberg und Reithofen, dem Dorf Zeilern und den Weilern und Einöden. Bitten Sie um eine einfache Erklärung, warum gerade diese Häuser ausgewählt wurden.

Phase 1: Die Vorbereitung

Was hier passiert: Unterlagen werden gesammelt, offene Punkte geklärt, Fotos gemacht und der Text geschrieben. Das dauert oft einige Wochen und ist für den Preis entscheidend. Viele Abschläge entstehen dadurch, dass erst der Käufer entdeckt, was unklar ist: ein nicht belegter Anbau, eine geschätzte Wohnfläche, eine alte Grundschuld. Was vorher geklärt ist, kann später nicht mehr als Argument gegen Sie dienen. Ein guter Makler legt einen Zeitplan vor und sagt, wer was beschafft.

Die Kennzahl: Offene Punkte beim Start. Zählen Sie, wie viele Fragen zu Rechten, Genehmigungen, Wohnfläche, Energie und Kosten vor der ersten Anzeige noch nicht beantwortet sind. Ideal ist null. Realistisch sind einige wenige, die offen benannt werden.

Ihre Frage vorab: „Was klären Sie, bevor wir online gehen, und bis wann?“ Wer antwortet „Das Exposé kann sofort raus“, hat sich die Arbeit leicht gemacht. Welche Papiere dazugehören, nennt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Pastetten.

Auch beim Thema Heizung zählt die Vorbereitung. Nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz darf eine bestehende Anlage weiterlaufen und repariert werden, und ein Austausch vor dem Verkauf ist deshalb nicht nötig. Käufer fragen trotzdem nach Alter und Verbrauch. Mit belegten Daten nehmen Sie der Frage den Schrecken.

Phase 2: Die ersten Tage im Portal

Was hier passiert: Ein neues Inserat wird in den ersten Tagen am stärksten beachtet. Jetzt entscheidet sich, ob die Anzeige in den Suchergebnissen auffällt. Hauptbild, Titel, Preis und Suchregion wirken zusammen. Der Preis bestimmt außerdem, in welcher Vergleichsgruppe Ihr Haus erscheint und welche Suchfilter es erreichen. Ein Haus knapp über einer runden Grenze sieht ein Teil der Interessenten gar nicht. Und wer nur im Landkreis Erding sucht, findet nicht, was im Portal einem anderen Bereich zugeordnet ist.

Die Kennzahl: Anfragen in den ersten zwei Wochen, im Verhältnis zu den Aufrufen. Viele Aufrufe und wenige Anfragen bedeuten, dass das Exposé Fragen offenlässt oder der Preis gegenüber der Konkurrenz nicht passt. Wenige Aufrufe deuten eher auf Hauptbild, Titel, Preisstufe oder Suchbereich hin.

Ihre Frage vorab: „Welche drei Häuser sind heute die Konkurrenz meines Hauses, und wie stehen wir dagegen da?“ Ein Makler, der hier passende Beispiele zeigen kann, hat seine Hausaufgaben gemacht. Lassen Sie sich auch zeigen, wie er die Fahrzeit zur A 94 und zur S-Bahn in Markt Schwaben darstellen würde. Die Nähe zum Ebersberger Forst und die Lage am Rand der Münchner Schotterebene können ebenfalls Argumente sein, soweit sie zum Grundstück passen.

Phase 3: Die Besichtigungen

Was hier passiert: Nun treffen Ihre Angaben auf die Wirklichkeit. Eine gute Vorauswahl sorgt dafür, dass ernsthafte Interessenten kommen. Besichtigungen werden sinnvoll gebündelt, ohne dass jemand künstlich unter Druck gesetzt wird. Interessenten sehen auch Keller, Dachboden und Technik, und der Makler sammelt ehrliche Rückmeldungen. Hier zeigt sich, ob jemand gut zuhört und aus Absagen die richtigen Schlüsse zieht.

Die Kennzahl: Der Anteil der Besichtigungen, aus denen ein zweiter Termin oder ein Angebot wird, und die Absagegründe. Häufen sich Antworten wie „zu weit“, stimmt die Ansprache nicht. Häufen sich „zu viel zu machen“, passt der Preis vielleicht nicht zum Zustand, oder Kosten sind zu wenig sichtbar. Einzelne Absagen sagen wenig, aber ein Muster schon.

Ihre Frage vorab: „Wie sieht Ihr Bericht aus, und wann bekomme ich ihn?“ Bitten Sie um ein Muster. Eine gute Rückmeldung enthält Zahlen und wörtliche Hinweise und keine allgemeine Beruhigung.

Phase 4: Die Verhandlung

Was hier passiert: Mehrere Interessenten sind das beste Argument. Ein guter Makler führt sie fair und transparent und prüft die Finanzierung, bevor er ein Angebot empfiehlt. Wenn jemand wegen des Dachs etwas abziehen will, schaut er nach, ob der Zustand im Exposé stand und im Preis berücksichtigt wurde. Er gibt nicht vorschnell nach, aber er riskiert auch keinen Abbruch wegen einer Kleinigkeit. Erfundene Mitbieter haben dabei nichts verloren, denn getäuschte Käufer springen ab.

Die Kennzahl: Abstand zwischen dem Angebotspreis und dem Abschluss und die Sicherheit des Abschlusses. Ein höherer Preis, der an einer unsicheren Finanzierung oder an schwierigen Bedingungen hängt, ist weniger wert. Lassen Sie sich Angebote schriftlich mit Namen, Finanzierungsnachweis, Terminwunsch und Bedingungen zeigen.

Ihre Frage vorab: „Was machen Sie, wenn zwei Angebote vorliegen und eines ist höher, aber unsicherer?“ Eine gute Antwort beschreibt, wie man prüft und abwägt, und überlässt Ihnen die Entscheidung. Legen Sie Ihre Untergrenze vorab fest, damit Sie sie nicht im Gespräch finden müssen.

Die vier Phasen im Überblick

Phase	Was entscheidet	Kennzahl	Frage vorab
Vorbereitung	Unterlagen, offene Punkte, Fotos	Offene Punkte beim Start	Was klären Sie vorher?
Start im Portal	Hauptbild, Titel, Preis, Suchbereich	Anfragen je Aufrufe	Wer ist die Konkurrenz?
Besichtigung	Auswahl, Rückmeldung	Zweite Termine, Absagegründe	Wie sieht Ihr Bericht aus?
Verhandlung	Finanzierung, Argumente	Abstand Start zu Abschluss	Wie wägen Sie Angebote ab?

Wie erkenne ich einen Lockpreis?

Ein Lockpreis fällt vor Phase 1 auf. Eine auffällig hohe Zahl soll den Auftrag bringen, doch das Haus geht zu teuer in Phase 2.ht zu teuer in Phase 2. Die Anfragen bleiben aus, nach einigen Wochen wird gesenkt, und Interessenten verhandeln härter. Ein zu hoher Start kann deshalb einen niedrigeren Preis bringen als ein realistischer. Prüfen Sie jede Zahl mit diesen Fragen: Welche Spanne halten Sie für realistisch? Welche abgeschlossenen Verkäufe stützen das? Was drückt den Preis bei meinem Haus? Was tun wir, wenn nach vier Wochen zu wenig passiert? Wie lange soll der Vertrag laufen?

Eine hohe Zahl, keine Schwächen, ein Verweis auf die riesige Nachfrage und eine lange Laufzeit: Das sind zusammen deutliche Warnzeichen. Holen Sie zwei oder drei Einschätzungen ein. Wenn jemand höher liegt, soll er erklären, was er weiß, das die anderen nicht wissen. Mehr dazu, wie sich der Wert zusammensetzt, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Pastetten.

Was bleibt netto übrig?

Der höchste Kaufpreis ist nicht automatisch Ihr höchster Erlös. Ziehen Sie die Provision ab, berücksichtigen Sie mögliche Kosten der Bank, die Löschung einer Grundschuld und den Aufwand für Räumung oder Reparaturen. Steuerfragen klärt ein Steuerberater, doch bei einem seit vielen Jahren selbst genutzten Haus fällt in der Regel keine Einkommensteuer auf den Verkauf an. Die Provision lässt sich mit einer einfachen Rechnung in Prozent einordnen.

Modell	Provision	Ihnen bleiben vom Kaufpreis
Vielerorts üblich	3,57 %	96,43 %
neues // nest	1,785 %	98,215 %
Unterschied	1,785 Prozentpunkte	ca. 1,8 % mehr bei gleichem Preis

Ein teurerer Anbieter müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie gleich dastehen. Das kann gelingen. Fragen Sie deshalb, in welcher der vier Phasen und wodurch das geschehen soll. Wer das schlüssig erklären kann, verdient Ihre Aufmerksamkeit. Wer nur auf Tradition verweist, weicht aus.

Wann ist ein Eingriff nötig?

Nach vier bis sechs Wochen sollten Sie die Kennzahlen gemeinsam betrachten. Liegt das Problem in Phase 2, helfen ein neues Hauptbild, ein besserer Titel oder ein anderer Suchbereich. Liegt es in Phase 3, sollten Text und Vorauswahl besser werden, oder der Preis passt nicht zum Zustand. Erst wenn das alles geprüft ist, wird der Preis zum Thema. Machen Sie dann möglichst einen spürbaren Schritt statt mehrerer kleiner, denn viele kleine Senkungen wirken nach Notlage.

Beobachten Sie außerdem die Konkurrenz. Ist ein ähnliches Haus in der Nähe plötzlich günstiger, ändert das die Lage. Umgekehrt kann ein Verkauf in Ihrer Umgebung auch neue Interessenten bringen, die dort leer ausgegangen sind. Sprechen Sie darüber mit dem Makler. Eine Entscheidung sollte auf Daten beruhen und nicht auf einem schlechten Wochenende.

Welche Fehler kosten am meisten Geld?

Die teuersten Fehler passieren oft vor dem Start. Dazu gehört die Wahl des Maklers nach der höchsten Zahl, ein Inserat mit offenen Fragen zu Genehmigung oder Wohnfläche und ein Exposé, das die Fahrzeit schönt. Es folgen zu schnelles Nachgeben nach der ersten Absage, ein Abschluss ohne geprüfte Finanzierung und teure Renovierungen kurz vor dem Verkauf, die sich selten rechnen. Wenn Sie vorher festlegen, welcher Preis gilt, wo Ihre Untergrenze liegt und wann Sie prüfen, vermeiden Sie vieles davon. Sprechen Sie außerdem mit allen, die mitentscheiden, zum Beispiel Miterben oder einem getrennten Partner.

Woran erkenne ich ehrliche Zahlen?

Kennzahlen helfen nur, wenn sie stimmen und nicht geschönt sind. Bitten Sie um Originalauswertungen aus den Portalen statt um eine nachträgliche Zusammenfassung. Aufrufe allein sagen wenig, denn sie steigen schon, wenn ein Inserat oft in Listen erscheint. Aussagekräftiger sind Merkzettel, Anfragen, vereinbarte Besichtigungen und zweite Termine. Fragen Sie nach, wie viele Interessenten vor dem Termin geprüft wurden und wie viele davon eine Finanzierungsbestätigung vorgelegt haben. Wer auf diese Fragen ausweicht, hat vermutlich wenig zu zeigen.

Achten Sie auch darauf, wie Rückmeldungen wiedergegeben werden. „Alle waren begeistert“ hilft Ihnen nicht. „Zwei von drei Paaren fanden den Weg zum Bahnhof zu lang, eine Familie wünscht sich einen größeren Garten“ schon. Ein guter Bericht enthält Namen nur, wenn es erlaubt ist, aber immer Tatsachen. Sie dürfen auch einmal bei einem Interessenten mithören, wenn beide einverstanden sind, oder selbst bei einer Besichtigung dabei sein. Je transparenter der Ablauf, desto leichter fällt später die Entscheidung über den Preis.

Welche Preishebel gibt es außerhalb der Provision?

Die Provision ist nur ein Teil. Bei den Hebeln, die den Erlös wirklich bewegen, zählen oft andere Dinge. Mit einer geklärten Wohnfläche und einer eindeutig belegten Genehmigung entfällt ein Argument für Abschläge. Mit einem klar gemessenen Weg zur A 94 und zum Bahnhof Markt Schwaben erreichen Sie die passende Zielgruppe. Ein gepflegter Garten und ein aufgeräumtes Haus verändern den ersten Eindruck, ohne viel zu kosten. Ein vernünftiger Zeitrahmen schützt Sie davor, unter Druck zu verkaufen. Und ein flexibler Übergabetermin kann einem Käufer mehr wert sein als ein kleiner Preisnachlass, weil er seine Kündigungsfristen und Umzugspläne besser abstimmen kann.

Fragen Sie den Makler deshalb, welche dieser Hebel bei Ihrem Haus am meisten bewirken dürften. Eine Bauvoranfrage oder eine Teilung des Grundstücks kann sich lohnen, sie kostet aber Zeit und Geld, und das Ergebnis ist offen. Prüfen Sie zuerst mit Gemeinde und Landratsamt Erding, was überhaupt möglich ist. Bei einem Haus mit Mietern verändert sich die Rechnung ebenfalls, und der Kreis der Käufer wird ein anderer.

Warum ist neues // nest günstiger?

Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % weniger Provision. Das liegt daran, dass sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Einschätzung, Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen und Verhandlung gehören dazu. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Einen Preis versprechen wir nicht. Die vier Kennzahlen legen wir Ihnen aber gern offen. Wie Sie Maklerangebote vergleichen, erklärt der Ratgeber Günstiger Makler in Pastetten.

Ein Beispiel: Die Zahlen nach sechs Wochen (erfunden)

Ein Paar verkauft ein Haus in Zeilern. Nach sechs Wochen legt die Maklerin die Zahlen vor: viele Aufrufe, wenige Anfragen, zwei Besichtigungen, beide mit dem Hinweis, dass die Küche und der Weg zum Bahnhof nicht klar waren. Anstatt den Preis zu senken, ergänzt sie den Text um die Fahrzeit nach Markt Schwaben und Fotos der neuen Heizung, und sie ändert den Suchbereich. In den nächsten zwei Wochen kommen fünf Anfragen und drei Besichtigungen. Der Preis bleibt zunächst gleich.

Das erfundene Beispiel verspricht nicht, dass es immer so läuft. Es zeigt aber, wie ein Bericht zu einer gezielten Änderung führen kann, statt zu einem bloßen Preisnachlass.

Häufige Fragen

Welcher Makler erzielt den besten Preis in Pastetten?

Pauschal lässt sich das nicht sagen. Prüfen Sie erzielte Preise, Vorgehen, Kennzahlen und Netto-Erlös.

Was ist ein Lockpreis?

Eine bewusst hohe Einschätzung, um den Auftrag zu bekommen. Oft folgen Preissenkungen und schwierigere Verhandlungen.

Welche Kennzahlen sollte ich mir geben lassen?

Aufrufe, Anfragen, Besichtigungen, zweite Termine, Absagegründe und Angebote, am besten regelmäßig und schriftlich.

Wann sollte ich den Preis senken?

Erst wenn Text, Bilder und Suchbereich geprüft sind. Eine Senkung sollte auf Daten beruhen.

Sind Vergleiche aus Markt Schwaben brauchbar?

Als Hinweis schon. Der Bahnhof und das Angebot im Ort sind dort aber anders, das sollte benannt werden.

Soll ich vor dem Verkauf renovieren?

Meist nicht im großen Stil. Ordnung, kleine Reparaturen und klare Unterlagen bringen oft mehr.

Wie rechne ich den Netto-Erlös?

Ziehen Sie vom Kaufpreis Provision, mögliche Bankkosten und den Aufwand für die Vorbereitung ab. Steuerfragen klärt ein Steuerberater.

Kann ein Makler einen Preis garantieren?

Nein. Er kann aber sein Vorgehen offenlegen und regelmäßig berichten.

Fazit

Den besten Preis in Pastetten erzielt, wer alle vier Phasen ernst nimmt. Fragen Sie nach erzielten Preisen, entlarven Sie Lockpreise, und lassen Sie sich die Kennzahlen zeigen. Am Ende zählt der Netto-Erlös. Auch Ellen Günthel legt ihre Zahlen gern offen, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Weitere Hinweise gibt Makler in Pastetten. Einen ersten Überblick bietet die kostenlose Wertermittlung.