Günstiger Makler in Neubiberg: Fünf Fragen, die zeigen, ob ein Angebot wirklich günstig ist

Niemand zahlt gern mehr als nötig, und bei den Kaufpreisen in Neubiberg fällt die Maklerprovision schnell ins Gewicht. Trotzdem scheuen sich viele Eigentümer, offen nach einem günstigen Makler zu suchen. Sie befürchten, dass sie dann schlechtere Fotos, weniger Einsatz oder gar einen niedrigeren Preis bekommen. Umgekehrt sagt ein hoher Satz nichts darüber aus, wie sorgfältig gearbeitet wird. Ein Reihenhaus im Osten der Gemeinde oder eine Wohnung Auf der Heid verkauft sich nicht automatisch besser, nur weil der Makler mehr verlangt. Die Frage ist also nicht, ob man günstig suchen darf, sondern wie man erkennt, was ein Angebot tatsächlich wert ist.

Dieser Ratgeber stellt fünf Fragen, mit denen sich das klären lässt: Wie hoch ist der Satz wirklich? Was ist enthalten? Warum kann der Anbieter so günstig sein? Wie wirkt sich das auf den Nettoerlös aus? Und was steht im Vertrag? Dazu kommt, welche Modelle es gibt, woran Sie Lockangebote erkennen und wann ein Verkauf ganz ohne Makler in Frage kommt. Offen erklären wir auch unser eigenes Modell: Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % statt der verbreiteten 3,57 %, also 50 % weniger Provision. Ansprechpartnerin im Münchner Osten ist Ellen Günthel.

Frage 1: Wie hoch ist der Satz wirklich?

Lassen Sie sich die Provision immer inklusive Mehrwertsteuer nennen, und zwar für Sie und für den Käufer. Üblich ist im Münchner Raum ein Gesamtsatz von 7,14 %, den sich Verkäufer und Käufer je zur Hälfte teilen. Für den Verkäufer sind das 3,57 %. Das ist kein gesetzlicher Satz, sondern eine Marktgewohnheit. Jeder Makler kann ihn frei festlegen, und Sie können darüber sprechen.

Gesetzlich geregelt ist vor allem die Teilung. Wird der Makler bei Wohnungen und Einfamilienhäusern für beide Seiten tätig, müssen beide denselben Satz zahlen, und ein Nachlass für eine Seite gilt auch für die andere. Hat nur der Verkäufer beauftragt, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben. Fragen Sie auch, wann die Provision fällig wird. Fair ist die Fälligkeit nach der notariellen Beurkundung. Was davor verlangt wird, sollten Sie kritisch prüfen. Die einzelnen Regeln stehen in den §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Frage 2: Was ist in diesem Satz enthalten?

Ein niedriger Satz bringt wenig, wenn dafür wichtige Leistungen fehlen oder extra kosten. Bitten Sie deshalb um eine schriftliche Leistungsbeschreibung. Die folgende Liste hilft beim Vergleich.

Leistung	Sollte enthalten sein	Hier genau nachfragen
Einschätzung	Besichtigung, Spanne, Begründung	Zahl nur per Telefon
Unterlagen	Beschaffung mit Vollmacht	„Das machen Sie selbst“
Fotos und Grundriss	Bilder in guter Qualität, neuer Grundriss	Extra-Rechnung
Portale	Inserate auf den wichtigen Portalen	nur ein Portal, Kosten separat
Besichtigungen	Vorprüfung, persönliche Begleitung	offene Termine, wechselnde Personen
Verhandlung	Vergleich der Angebote, Empfehlung	nur Weiterleitung
Notar und Übergabe	Eckdaten, Begleitung, Protokoll	Betreuung endet mit der Zusage

Rechnen Sie Ihren eigenen Aufwand mit ein. Wenn Sie Unterlagen selbst besorgen und Besichtigungen selbst führen müssen, sparen Sie am Satz und zahlen mit Ihrer Zeit. Das kann in Ordnung sein, wenn es Ihnen bewusst ist. Welche Standards Sie erwarten dürfen, zeigt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Neubiberg.

Frage 3: Warum kann der Anbieter so günstig sein?

Ein niedriger Satz sollte sich erklären lassen. Wo wird eingespart? Sinnvoll sparen lässt sich bei Dingen, von denen Sie als Eigentümer wenig haben: einem Ladenlokal in bester Lage, einer großen Verwaltung, teuren Firmenfahrzeugen oder Imagewerbung. Nicht sparen sollte jemand an der Zeit vor Ort, an der Bewertung oder an der Verhandlung. Lautet die Antwort, man erledige Besichtigungen per Video oder lasse Sie alles selbst machen, handelt es sich um ein anderes Produkt.

Bei uns ist die Antwort einfach: Wir sind drei Maklerinnen, die Portale, Fotografie, Technik und Werbung gemeinsam finanzieren. Ein Prestigebüro brauchen wir nicht, weil die Gespräche ohnehin bei unseren Kunden stattfinden, und viele Abläufe sind digital organisiert. So sinken die Kosten je Verkauf, ohne dass die Betreuung darunter leidet.

Sie sparen damit 50 % der Provision bei gleichem Leistungsumfang. Auf ImmoScout24 werden wir mit „Exzellent“ bewertet. Weitere Hintergründe finden Sie im Beitrag Warum Sie mit neues // nest Immobilien verkaufen sollten.

Frage 4: Was bleibt am Ende übrig?

Wer nur auf den Prozentsatz schaut, sieht nur einen Teil der Rechnung. Entscheidend ist, was nach allen Kosten auf Ihrem Konto ankommt. Dazu zählen neben der Provision eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, die Löschung von Grundschulden, der Energieausweis und gegebenenfalls Steuern. Notar und Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer. Da wir keine Beispielsummen nennen möchten, rechnen Sie am besten mit Ihrer eigenen Größenordnung: Der Unterschied zwischen 3,57 % und 1,785 % entspricht genau 1,785 % des Kaufpreises.

Ein günstiger Satz nützt freilich wenig, wenn der Preis nicht stimmt. Umgekehrt ist ein hoher Satz nur dann gerechtfertigt, wenn er sich durch einen entsprechend besseren Preis auszahlt, und das sollte der Anbieter belegen können. Fragen Sie deshalb nach Verkäufen im Umkreis, nach dem Abstand von Angebots- und Verkaufspreis und nach der Zahl der ernsthaften Bieter. Die typischen Fehler, die in Neubiberg Geld kosten, beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Neubiberg?.

Frage 5: Was steht im Vertrag?

Ein günstiges Angebot kann durch den Vertrag teuer werden. Achten Sie auf die Laufzeit, denn lange Bindungen mit automatischer Verlängerung schränken Sie unnötig ein. Prüfen Sie, ob eine Provision auch dann fällig wäre, wenn Sie selbst einen Käufer finden, ohne dass der Makler etwas beigetragen hat. Sehen Sie nach, ob Aufwandspauschalen vorgesehen sind, die auch ohne Verkauf fällig werden, und ob die Widerrufsbelehrung enthalten ist.

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern muss der Vertrag in Textform vorliegen. Lassen Sie sich Zeit, nehmen Sie ihn mit nach Hause und fragen Sie nach, was Sie nicht verstehen. Prüfen Sie auch die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Wer Sie mit kurzen Fristen unter Druck setzt, sollte Sie stutzig machen. Weitere Warnsignale nennt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Neubiberg. Allgemeine Auswahlkriterien enthält der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Neubiberg.

Welche Modelle gibt es am Markt?

Nicht jedes Angebot lässt sich direkt vergleichen. Die Tabelle zeigt die gängigen Formen.

Modell	So funktioniert es	Für wen es passen kann
Üblicher Satz bei Erfolg	oft 3,57 % nach Beurkundung	wer klassische Betreuung sucht und den Satz akzeptiert
Reduzierter Satz bei Erfolg	deutlich niedriger, volle Leistung	wer vergleicht und auf den Nettoerlös achtet
Pauschale	fester Betrag, teils vorab	einfache Fälle, wenn Leistung klar beschrieben ist
Teilservice	Inserat und Unterlagen, Rest selbst	wer viel Zeit hat und den Markt kennt
Ankauf	Unternehmen kauft selbst	Sonderfälle, wenn Tempo alles ist

Für die meisten Eigentümer in Neubiberg sind die ersten beiden Varianten interessant, weil das Risiko beim Makler liegt und Sie nur bei Erfolg zahlen. Pauschalen lohnen sich, wenn genau klar ist, was dafür geleistet wird und was passiert, wenn es nicht zum Verkauf kommt. Ankäufer müssen einen Gewinn einkalkulieren, ihr Angebot liegt daher meist unter dem, was ein offener Verkauf bringen kann. Lassen Sie den Wert immer zuerst unabhängig einschätzen.

Woran erkenne ich Lockangebote?

Einige Angebote klingen besser, als sie sind:

• Die Provision wirkt niedrig, doch Fotos, Portale oder Besichtigungen kosten extra.
• Es gibt eine Vorabgebühr, die auch ohne Verkauf fällig wird.
• Hohe Bewertung und niedriger Satz werden kombiniert, ohne jede Begründung.
• Die Vertragslaufzeit ist sehr lang und verlängert sich automatisch.
• Eine Provision wird auch bei eigenem Käufer ohne Beitrag des Maklers verlangt.
• Niemand kann sagen, wer Sie persönlich betreut.
• Es wird mit einem angeblich wartenden Käufer zur Unterschrift gedrängt.

Solche Muster bedeuten nicht immer böse Absicht, aber sie sind ein Grund, genauer nachzufragen. Ein seriöser Anbieter legt seine Bedingungen offen. Bei Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen haben Verbraucher in der Regel außerdem zwei Wochen Zeit für den Widerruf. Prüfen Sie auch hier den tatsächlichen Nutzen, denn am Ende zählt, was Sie bekommen, und nicht, wie gut die Anzeige klingt.

Wie sinnvoll ist Verhandeln mit einem teuren Makler?

Natürlich können Sie auch andere Anbieter fragen, ob sie Ihnen entgegenkommen. Manche tun das, vor allem bei gut verkäuflichen Objekten. Fragen Sie aber, was dafür wegfällt, und achten Sie darauf, ob Ihr Objekt dann intern weniger Priorität erhält. Ein Nachlass, der nur auf Druck gewährt wird, ist etwas anderes als ein Modell, das von vornherein so kalkuliert ist. Bedenken Sie auch: Arbeitet der Makler für beide Seiten, gilt der Nachlass bei Wohnungen und Einfamilienhäusern automatisch auch für den Käufer, was seine Bereitschaft dämpfen kann.

Sprechen Sie das Thema offen an. Ein guter Makler kann seinen Satz erklären, ohne beleidigt zu sein. Lassen Sie sich außerdem zeigen, was er für den höheren Satz zusätzlich leistet. Wenn die Antwort überzeugt, ist das eine gute Grundlage. Bewertungen und Referenzen helfen ebenfalls bei der Einordnung, wie der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Neubiberg: Woran erkenne ich ihn? zeigt.

Wie wirkt sich eine niedrige Provision auf Käufer aus?

Bei Doppeltätigkeit zahlt der Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung denselben Satz wie Sie. Sinkt Ihre Provision, sinkt also auch seine. Das verringert seine Nebenkosten, die meist aus Eigenkapital bezahlt werden müssen. Gerade junge Familien, die in Neubiberg ein Reihenhaus suchen, spüren das deutlich. Für Sie heißt das nicht automatisch einen höheren Preis, aber es kann den Spielraum in der Verhandlung vergrößern, wenn das Budget eines Interessenten eng ist.

Ein niedriger Satz kann deshalb auch ein Argument in der Vermarktung sein. Er fällt in der Anzeige auf und kann zusätzliche Anfragen bringen. Beim Verkauf an Unternehmen wie Bauträger gilt die Teilungsregel nicht, und solche Käufer rechnen ohnehin anders. Lassen Sie sich die Regeln für Ihren Fall erklären und im Vertrag klar festhalten. Wie sich der Kreis der Käufer zusammensetzt, zeigt der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in Neubiberg.

Welche Kosten kommen neben der Provision hinzu?

Wer einen Vergleich anstellen möchte, sollte auch die übrigen Posten kennen. Auf der Verkäuferseite können die Löschung von Grundschulden, eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung des Darlehens, der Energieausweis sowie Kosten für Räumung und kleinere Reparaturen anfallen. Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann ohne Eigennutzung zudem Einkommensteuer auf den Gewinn fällig werden. Notar und Grunderwerbsteuer trägt in aller Regel der Käufer.

Diese Kosten hängen kaum davon ab, welchen Makler Sie wählen, sie stehen also bei jedem Angebot auf der Rechnung. Der Unterschied liegt vor allem beim Verkaufspreis und beim Satz. Trotzdem kann ein guter Makler auch hier helfen, zum Beispiel, indem er den Notartermin auf das Ende der Zinsbindung abstimmt, sodass keine Vorfälligkeit entsteht. Fragen Sie Ihre Bank früh nach dem Ablösebetrag, damit es keine Überraschung gibt. Wer wissen möchte, was das Objekt wert ist, findet Hinweise im Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Neubiberg.

Wie erkenne ich gute Arbeit trotz niedrigem Satz?

Am besten an Arbeitsproben. Lassen Sie sich aktuelle Exposés zeigen, und schauen Sie, ob Bilder, Grundrisse und Texte überzeugen. Fragen Sie nach Bewertungen und lesen Sie deren Texte. Lassen Sie sich außerdem den Plan für die ersten vier Wochen schildern und fragen Sie, wer die Besichtigungen macht. Wer das klar beantwortet, arbeitet offenbar strukturiert, egal wie hoch der Satz ist.

Hilfreich sind auch zwei oder drei Beispiele für Verkäufe in Neubiberg oder den Nachbarorten: Wie lange hat es gedauert, und wie kam der Endpreis zustande? Ein niedriger Satz ist schließlich nur dann ein Vorteil, wenn die Arbeit stimmt, und das lässt sich prüfen. Sprechen Sie außerdem über die Erreichbarkeit. Wer viele Objekte gleichzeitig betreut, hat für jedes einzelne weniger Zeit. Fragen Sie deshalb, wie viele Verkäufe die Person aktuell begleitet. Eine ehrliche Antwort gehört zum Gesamtbild. Einen Vergleichsbogen liefert auch der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Neubiberg: Woran erkenne ich ihn?.

Was gilt bei Grundstücken und besonderen Objekten?

Bei einem Haus auf großem Grundstück oder einer Wohnung mit Besonderheiten stellt sich die Frage, ob ein niedriger Satz auch hier passt. Gerade bei hohen Kaufpreisen ist der Unterschied zwischen 3,57 % und 1,785 % besonders groß. Gleichzeitig sind die Anforderungen höher: Baurecht klären, Bauträger gezielt ansprechen, Bedingungen prüfen, oft diskret vermarkten. Lassen Sie sich zeigen, wie der Anbieter das angehen würde und welche Erfahrung er damit hat. Die Punkte dazu nennt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Neubiberg.

Lohnt es sich, ganz ohne Makler zu verkaufen?

Ohne Makler sparen Sie die Provision, übernehmen aber alle Aufgaben: Bewertung, Unterlagen beim Landratsamt München und Amtsgericht, Fotos, Exposé, Anfragen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung und Notarvorbereitung. Sie müssen zudem die Pflichtangaben in Anzeigen beachten. Das kann funktionieren, wenn Sie Zeit, Marktkenntnis und einen kühlen Kopf haben oder wenn der Käufer aus dem Bekanntenkreis schon feststeht. In Neubiberg melden sich bei einem gefragten Haus oft viele Menschen, was den Aufwand schnell in die Höhe treibt.

Ein Fehler beim Angebotspreis oder im Vertrag kann mehr kosten als die Provision. Eine halbierte Provision ist hier oft ein guter Mittelweg: Sie geben einen vergleichsweise kleinen Teil ab und behalten die Unterstützung. Typische Stolpersteine zeigt der Beitrag Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler. Wie der Verkauf mit einer Maklerin abläuft, erklärt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Neubiberg. Unser Angebot vor Ort beschreibt die Seite Immobilienmakler Neubiberg.

Häufige Fragen

Was kostet ein Makler in Neubiberg?

Verbreitet sind 3,57 % für den Verkäufer. Unser Satz beträgt 1,785 %, jeweils inklusive Mehrwertsteuer.

Bedeutet günstig schlechtere Arbeit?

Nicht automatisch. Vergleichen Sie Leistung, Vorgehen und Ergebnisse statt nur den Satz.

Muss ich etwas vorab zahlen?

Bei uns nicht. Die Provision wird erst nach dem Notartermin fällig.

Ist die Provision verhandelbar?

Ja, sie ist frei vereinbar. Bei Doppeltätigkeit muss sie für beide Seiten gleich sein.

Was zahlt der Käufer?

Bei Doppeltätigkeit denselben Satz wie Sie, wenn es um Wohnungen oder Einfamilienhäuser an Verbraucher geht.

Sind Fotos und Portale enthalten?

Bei uns ja. Fragen Sie bei anderen ausdrücklich nach.

Was ist wichtiger, Satz oder Preis?

Der Nettoerlös. Rechnen Sie aus, was am Ende bei Ihnen ankommt.

Wer betreut mich in Neubiberg?

Ellen Günthel, die für den Münchner Osten zuständig ist.

Fazit

Ob ein Makler in Neubiberg wirklich günstig ist, klären fünf Fragen: nach dem Satz, der Leistung, dem Grund für den Preis, dem Nettoerlös und dem Vertrag. Ein niedriger Satz ist gut, wenn die Arbeit stimmt und er sich erklären lässt. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % statt 3,57 % und sparen 50 % der Provision, weil sich drei Maklerinnen die Kosten teilen. Ellen Günthel zeigt Ihnen gern, was das für Ihr Objekt bedeutet. Schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder rufen Sie an unter 089 / 599 79 300.