Haus verkaufen und neu kaufen in Rosenheim: Reihenfolge, Finanzierung und Zeitplan richtig planen

Viele Eigentümer in Rosenheim verkaufen ihr Haus nicht, um danach zur Miete zu wohnen, sondern um in eine andere Immobilie zu wechseln. Die Familie ist gewachsen und braucht mehr Platz, die Kinder sind ausgezogen und das Haus ist zu groß geworden, der Arbeitsplatz hat sich verändert oder man möchte nach vielen Jahren in der Stadt aufs Land, etwa nach Stephanskirchen, Riedering oder an den Chiemsee, oder umgekehrt aus dem Landkreis in die Rosenheimer Innenstadt. In all diesen Fällen müssen zwei große Vorgänge aufeinander abgestimmt werden: der Verkauf der bisherigen und der Kauf der neuen Immobilie.

Die zentrale Frage lautet: Was kommt zuerst? Wer zuerst kauft, riskiert eine doppelte finanzielle Belastung. Wer zuerst verkauft, braucht möglicherweise eine Übergangslösung. Dieser Ratgeber zeigt die Vor- und Nachteile beider Wege, erklärt Finanzierungsmöglichkeiten wie Zwischenfinanzierung und Darlehensmitnahme, gibt Tipps für die Abstimmung der Termine und weist auf steuerliche Punkte hin. Für Ihre individuelle Finanzierung sprechen Sie bitte mit Ihrer Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater, für steuerliche Fragen mit Ihrem Steuerberater.

Soll ich zuerst verkaufen oder zuerst kaufen?

Diese Frage beschäftigt fast jeden Eigentümer, der wechseln möchte. Eine pauschal richtige Antwort gibt es nicht. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Unterschiede.

Aspekt	Zuerst verkaufen	Zuerst kaufen
Budget für die neue Immobilie	Genau bekannt	Hängt vom späteren Verkaufserlös ab
Finanzielle Belastung	Gering, keine Doppelbelastung	Zwischenfinanzierung oder zwei Kredite möglich
Verhandlungsposition beim Verkauf	Stark, kein Zeitdruck	Schwächer, weil der Verkauf eilt
Verhandlungsposition beim Kauf	Gut, Eigenkapital ist verfügbar	Gut, wenn Finanzierung gesichert ist
Wohnsituation	Eventuell Übergangslösung nötig	Nahtloser Umzug möglich
Risiko	Gering, wenn die Übergabe flexibel ist	Höher, wenn der Verkauf länger dauert als geplant

Für die meisten Eigentümer, deren Kaufbudget vom Verkaufserlös abhängt, ist es sicherer, den Verkauf zuerst anzugehen. Wer über ausreichend Eigenkapital oder Einkommen verfügt, um eine Übergangszeit zu überbrücken, kann auch zuerst kaufen. Entscheidend ist eine ehrliche Einschätzung der eigenen Finanzlage.

Wie gelingt der Mittelweg mit späterer Übergabe?

In der Praxis hat sich ein Mittelweg bewährt. Sie beginnen mit der Vermarktung Ihres Hauses und suchen parallel nach der neuen Immobilie. Beim Verkauf vereinbaren Sie im Kaufvertrag einen Übergabetermin, der einige Monate nach dem Notartermin liegt. So haben Sie Planungssicherheit über den Erlös, können die neue Immobilie in Ruhe kaufen und ziehen erst aus, wenn das neue Zuhause bereit ist.

Viele Käufer akzeptieren eine spätere Übergabe, wenn sie frühzeitig davon wissen, besonders wenn sie selbst noch eine Kündigungsfrist für ihre Mietwohnung einhalten müssen. Der Kaufpreis wird in der Regel trotzdem nach den üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen gezahlt, sodass Ihnen das Geld für den Neukauf früh zur Verfügung steht. Wie das im Vertrag geregelt wird, bespricht der Notar mit beiden Seiten. Wichtig ist, dass bis zur Übergabe klar geregelt ist, wer Kosten trägt und wer für Schäden verantwortlich ist.

Was ist eine Zwischenfinanzierung und wann brauche ich sie?

Eine Zwischenfinanzierung, oft auch Überbrückungskredit genannt, ist ein kurzfristiger Kredit, mit dem die neue Immobilie bezahlt wird, bevor der Erlös aus dem Verkauf der alten Immobilie eingeht. Sie wird in der Regel durch eine Grundschuld abgesichert und mit dem Verkaufserlös zurückgezahlt. Banken verlangen dafür meist eine realistische Bewertung der zu verkaufenden Immobilie und eine Finanzierungsplanung, die auch bei einer längeren Verkaufszeit trägt.

Zwischenfinanzierungen verursachen zusätzliche Kosten, weil sie oft höher verzinst sind als langfristige Darlehen und weil in der Übergangszeit zwei Immobilien finanziert und unterhalten werden müssen. Sie sind sinnvoll, wenn die Wunschimmobilie nicht warten kann und der Verkauf der bisherigen Immobilie absehbar ist. Lassen Sie sich von Ihrer Bank genau erklären, wie lange die Zwischenfinanzierung laufen kann und was passiert, wenn der Verkauf länger dauert.

Kann ich mein bestehendes Darlehen mitnehmen?

Läuft für Ihr bisheriges Haus noch ein Darlehen mit fester Zinsbindung, kann eine vorzeitige Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Eine Alternative ist die Übertragung des Darlehens auf die neue Immobilie, häufig als Objekttausch oder Pfandtausch bezeichnet. Die Bank tauscht dabei die Sicherheit: Statt Ihres alten Hauses dient die neue Immobilie als Sicherheit für das bestehende Darlehen.

Ob ein Objekttausch möglich ist, entscheidet die Bank. Voraussetzung ist in der Regel, dass die neue Immobilie als Sicherheit ausreicht. Wird mehr Geld benötigt, kann ein zusätzliches Darlehen aufgenommen werden. Für den Objekttausch fallen Kosten für Notar und Grundbuch an, diese sind aber oft geringer als eine Vorfälligkeitsentschädigung. Mehr zu laufenden Krediten lesen Sie im Ratgeber Haus verkaufen trotz Kredit in Rosenheim.

Wie ermittle ich mein Budget für die neue Immobilie?

Ihr Budget ergibt sich aus mehreren Bausteinen. Der wichtigste ist der realistische Nettoerlös aus dem Verkauf: erzielbarer Kaufpreis abzüglich Restschuld, eventueller Vorfälligkeitsentschädigung und Verkaufskosten. Hinzu kommen Ihr übriges Eigenkapital und das Darlehen, das Sie für die neue Immobilie aufnehmen können. Vergessen Sie nicht die Kaufnebenkosten für die neue Immobilie, vor allem die Grunderwerbsteuer, die in Bayern 3,5 % beträgt, sowie Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Ein häufiger Fehler ist, den Verkaufserlös zu optimistisch einzuschätzen. Wer mit einem zu hohen Erlös plant und danach kauft, gerät in Schwierigkeiten, wenn der Verkauf weniger bringt als erwartet. Eine fundierte Bewertung zu Beginn ist deshalb unverzichtbar. Wie wir bewerten, lesen Sie im Ratgeber Immobilie bewerten in Rosenheim. Eine Übersicht über die Verkaufskosten gibt der Ratgeber Kosten beim Hausverkauf in Rosenheim.

Kann ich den Kauf an den eigenen Verkauf koppeln?

Manche Käufer möchten den Kauf ihrer neuen Immobilie unter die Bedingung stellen, dass ihr eigenes Haus verkauft wird. Für den Verkäufer der neuen Immobilie ist das wenig attraktiv, weil er nicht weiß, ob und wann der Kauf tatsächlich zustande kommt. In angespannten Märkten wie dem Raum Rosenheim werden solche Bedingungen deshalb selten akzeptiert.

Realistischer ist es, mit dem Verkäufer der neuen Immobilie über einen passenden Übergabetermin zu sprechen und den eigenen Verkauf so vorzubereiten, dass er zügig abgeschlossen werden kann. Ein bereits laufender Verkauf mit konkreten Interessenten oder sogar ein unterschriebener Kaufvertrag stärkt Ihre Position beim Neukauf erheblich.

Welche Übergangslösungen gibt es?

Wenn Verkauf und Kauf zeitlich nicht perfekt zusammenpassen, gibt es verschiedene Übergangslösungen. Eine ist die Rückmietung: Sie verkaufen Ihr Haus und mieten es für eine begrenzte Zeit vom Käufer zurück. Eine andere ist eine möblierte Wohnung auf Zeit. Auch eine spätere Übergabe, wie oben beschrieben, ist eine Form der Übergangslösung. Manchmal hilft auch die Familie mit einer Unterkunft für einige Wochen aus.

Bei einer Rückmietung sollten Sie einen schriftlichen Mietvertrag mit klarer Laufzeit schließen. Für den Käufer muss das Modell attraktiv sein, etwa weil er die Immobilie ohnehin erst später beziehen möchte. Klären Sie außerdem, wie Schäden während der Mietzeit behandelt werden und wer die laufenden Kosten trägt.

Was ist steuerlich zu beachten?

Haben Sie Ihr Haus selbst bewohnt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei, auch wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Voraussetzung ist, dass Sie die Immobilie entweder seit dem Kauf ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt haben. Ein Auszug kurz vor dem Verkauf ist in der Regel unproblematisch, solange diese Voraussetzungen erfüllt sind.

Problematisch kann es werden, wenn Sie das alte Haus nach dem Umzug noch einige Zeit vermieten, bevor Sie es verkaufen. Dann kann die Eigennutzungsausnahme entfallen und ein Gewinn innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig werden. Lassen Sie diese Frage vor einer Vermietung oder vor dem Notartermin von Ihrem Steuerberater prüfen. Mehr dazu im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien in Rosenheim.

Was passiert, wenn mein Verkauf länger dauert als geplant?

Gerade wer zuerst gekauft hat, sollte einen Plan für den Fall haben, dass der Verkauf mehr Zeit braucht. Prüfen Sie zunächst gemeinsam mit Ihrer Maklerin, woran es liegt: am Preis, an der Präsentation oder an der Zielgruppe. Häufig lässt sich mit einer gezielten Anpassung schnell neues Interesse wecken. Hinweise dazu gibt unser Ratgeber Immobilie verkauft sich nicht in Rosenheim.

Sprechen Sie außerdem frühzeitig mit Ihrer Bank, ob eine Zwischenfinanzierung verlängert werden kann. Eine Vermietung der alten Immobilie als Notlösung sollte gut überlegt sein. Sie bringt laufende Einnahmen, verändert aber den Käuferkreis, weil Eigennutzer eine vermietete Immobilie seltener kaufen, und kann steuerliche Folgen haben. Ein ehrlicher Blick auf die Zahlen hilft, die richtige Entscheidung zu treffen.

Wie bereite ich den Verkauf vor, solange ich noch im Haus wohne?

Wer verkauft und gleichzeitig ein neues Zuhause sucht, wohnt während der Vermarktung meist noch in der bisherigen Immobilie. Das ist kein Nachteil, verlangt aber etwas Vorbereitung. Nutzen Sie die Gelegenheit, schon vor dem Umzug auszusortieren: Was nicht mit in die neue Immobilie soll, kann verkauft, verschenkt oder entsorgt werden. Ein aufgeräumtes Haus wirkt bei Besichtigungen größer und heller, und der spätere Umzug wird leichter.

Stimmen Sie Besichtigungstermine so ab, dass sie zu Ihrem Alltag passen. Bei neues // nest führt Anna Wagenstaller die Termine auf Wunsch allein durch, während Sie arbeiten oder die neue Immobilie besichtigen. Praktische Tipps finden Sie im Ratgeber Besichtigung vorbereiten in Rosenheim.

Worauf achte ich, wenn ich in den Landkreis oder in die Stadt wechsle?

Viele Wechsel im Raum Rosenheim führen von der Stadt aufs Land oder umgekehrt. Familien zieht es häufig in Gemeinden wie Stephanskirchen, Kolbermoor, Großkarolinenfeld oder Bad Aibling, wo Häuser mit Garten und gute Schulen zusammenkommen. Ältere Eigentümer wechseln dagegen gern in die Rosenheimer Innenstadt, wo Ärzte, Geschäfte und Kultur zu Fuß erreichbar sind. Wer pendelt, achtet auf die Anbindung an die Bahnstrecken Richtung München, Salzburg und Kufstein oder an die A8.

Bei einem solchen Wechsel lohnt es sich, die neue Umgebung vorher genau kennenzulernen, zu verschiedenen Tageszeiten, und die Wege zu Arbeit, Schule und Einkauf auszuprobieren. Eine Maklerin mit regionaler Kenntnis kann Ihnen Hinweise geben, welche Lagen zu Ihren Plänen passen.

Wie vermeide ich Stress beim doppelten Umzug?

Ein Wechsel von einer Immobilie in die nächste ist organisatorisch anspruchsvoll. Zwei Notartermine, zwei Übergaben, ein Umzug, Ummeldungen, Versorgerwechsel und vielleicht Renovierungen in der neuen Immobilie müssen koordiniert werden. Ein realistischer Zeitplan mit Puffern hilft. Planen Sie zum Beispiel einige Wochen zwischen Übergabe der neuen Immobilie und Auszug aus der alten ein, damit Renovierungsarbeiten oder Lieferverzögerungen nicht alles durcheinanderbringen.

Hilfreich ist auch eine Liste aller Aufgaben mit Zuständigkeiten und Terminen. Dazu gehören die Kündigung oder Ummeldung von Strom, Gas, Wasser, Internet und Versicherungen, die Ummeldung beim Einwohnermeldeamt, Nachsendeaufträge und die rechtzeitige Buchung eines Umzugsunternehmens. Wer Kinder hat, sollte außerdem früh klären, ob ein Schul- oder Kitawechsel ansteht. Wer die Organisation des Verkaufs an eine Maklerin übergibt, kann sich stärker auf den Kauf und den Umzug konzentrieren.

Welche Rolle spielt die Maklerin?

Eine Maklerin, die beide Seiten kennt, kann den Wechsel deutlich erleichtern. Sie bewertet Ihr bisheriges Haus realistisch, sodass Sie Ihr Budget sicher planen können. Sie stimmt den Zeitplan der Vermarktung mit Ihrer Suche ab, verhandelt einen passenden Übergabetermin und koordiniert die Termine mit Notar und Käufern. Bei neues // nest kennt Anna Wagenstaller den Raum Rosenheim und den Landkreis gut und weiß, welche Lagen für welche Lebenssituation passen.

Als Verkäufer zahlen Sie bei uns 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das schont Ihr Budget für die neue Immobilie. Mehr dazu im Ratgeber Maklerprovision in Rosenheim.

Was gilt, wenn ich mich verkleinern möchte?

Viele Eigentümer, die ein Haus verkaufen und neu kaufen, möchten sich verkleinern, etwa vom Einfamilienhaus mit großem Garten in eine barrierearme Wohnung mit kurzen Wegen. In Rosenheim sind Wohnungen in der Innenstadt, in Bahnhofsnähe oder in gut angebundenen Lagen wie Kastenau und Oberwöhr dafür beliebte Ziele. Häufig bleibt nach dem Wechsel ein Teil des Erlöses übrig, der als Rücklage für den Ruhestand dient.

Bei einer Verkleinerung ist es oft sinnvoll, die neue Wohnung zuerst zu finden, weil das passende Angebot seltener ist, und den Verkauf des Hauses mit einer flexiblen Übergabe zu planen. Hinweise zum Verkauf im Alter gibt unser Ratgeber Immobilie verkaufen im Alter in Rosenheim.

Häufige Fragen

Sollte ich mein Haus zuerst verkaufen oder zuerst ein neues kaufen?

Wenn Ihr Budget vom Verkaufserlös abhängt, ist es meist sicherer, zuerst zu verkaufen oder den Verkauf mit späterer Übergabe zu planen.

Was kostet eine Zwischenfinanzierung?

Das hängt von Bank, Laufzeit und Zinsniveau ab. Zwischenfinanzierungen sind oft teurer als langfristige Darlehen.

Kann ich mein altes Darlehen auf das neue Haus übertragen?

Das ist bei vielen Banken über einen Objekttausch möglich, wenn die neue Immobilie als Sicherheit ausreicht.

Kann ich nach dem Verkauf noch im Haus wohnen bleiben?

Ja, über einen späteren Übergabetermin im Kaufvertrag oder eine Rückmietung, wenn der Käufer einverstanden ist.

Ist der Verkauf meines selbst genutzten Hauses steuerfrei?

In der Regel ja, wenn die Voraussetzungen der Eigennutzung erfüllt sind. Eine zwischenzeitliche Vermietung kann das ändern.

Akzeptieren Verkäufer einen Kauf unter Vorbehalt des eigenen Verkaufs?

Selten. Ein bereits weit fortgeschrittener eigener Verkauf stärkt Ihre Position deutlich mehr.

Wie hoch ist die Provision bei neues // nest?

Verkäufer zahlen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer, also die Hälfte der vielerorts üblichen 3,57 %.

Ist die Bewertung meines Hauses kostenlos?

Ja. Die Einschätzung des Angebotspreises ist bei neues // nest kostenlos und unverbindlich.

Fazit

Ein Haus zu verkaufen und neu zu kaufen, verlangt gute Planung. Mit einer realistischen Bewertung, einem durchdachten Zeitplan, einer passenden Finanzierung und einem flexiblen Übergabetermin lassen sich Doppelbelastung und Zeitdruck vermeiden. Anna Wagenstaller, Ihre Immobilienmaklerin für Rosenheim, stimmt den Verkauf mit Ihren Plänen für die neue Immobilie ab. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300, schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder starten Sie mit einer kostenlosen Wertermittlung.