Scheidungsimmobilie in Wörth: Wenn einer das Haus übernehmen möchte
„Ich bleibe mit den Kindern im Haus.“ Dieser Satz fällt bei vielen Trennungen sehr früh, oft bevor überhaupt jemand gerechnet hat. Er ist verständlich: Das Haus ist das Zuhause der Kinder, der Schulweg ist kurz, und in einer Zeit, in der vieles zerbricht, soll wenigstens das bleiben. Tatsächlich ist die Übernahme durch einen Partner oft möglich. Sie ist aber auch der Weg, der am meisten voraussetzt: eine Einigung über den Wert, eine Auszahlung, eine Bank, die mitspielt, und ein Einkommen, das auf Dauer reicht.
Dieser Ratgeber geht die Übernahme eines Hauses in Wörth deshalb Schritt für Schritt durch. Sie sehen, welche Fragen in welcher Reihenfolge anstehen, wie sich die Auszahlung grundsätzlich berechnet, was die Bank wissen möchte und was beim Notar geschieht. Am Ende steht die Frage, wann ein gemeinsamer Verkauf doch die bessere Lösung ist. Das ist allgemeine Orientierung und keine Rechtsauskunft. Sprechen Sie mit Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater und Bank. Wenn verkauft werden soll, ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin bei neues // nest.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Übernahme braucht eine Einigung über den Wert, eine Auszahlung, die Zustimmung der Bank und einen Notar.
- Beide bleiben gegenüber der Bank meist in der Haftung, bis jemand entlassen wird.
- Rechnen Sie die Kosten mit einem Einkommen durch, auch mit Reparaturen und höherem Zins.
- Beim Wert hilft oft ein gemeinsam beauftragter Sachverständiger.
- Eine Übertragung eines Anteils kann steuerlich wie ein Verkauf behandelt werden.
- Ist die Rechnung zu knapp, ist ein gemeinsamer Verkauf oft die bessere Lösung.
Schritt 1: Prüfen, ob es überhaupt geht
Bevor Sie über Zahlen streiten, klären Sie die Grundlagen. Wem gehört das Haus? Schauen Sie ins Grundbuch und auch auf die Anteile. Wer hat den Darlehensvertrag unterschrieben? Wie hoch ist die Restschuld, und wie lange läuft die Zinsbindung? Gibt es Rechte im Grundbuch, etwa ein Wohnrecht der Eltern? Wurde das Haus von den Eltern übergeben, und gibt es ein Rückforderungsrecht? Wurde Geld aus einer Erbschaft eingebracht? Ein Rechtsanwalt sollte das prüfen, auch mit Blick auf den Güterstand und den Zugewinnausgleich.
Sprechen Sie außerdem offen darüber, ob der andere überhaupt einverstanden ist. Beide müssen mitwirken, und eine Übernahme gegen den Willen des anderen lässt sich in der Regel nicht erzwingen. Wollen beide das Haus, wird es schwieriger. Dann kann eine Mediation helfen, und auch die Frage nach den Kindern spielt eine Rolle.
Schritt 2: Den Haushalt ehrlich durchrechnen
Dieser Schritt wird oft zu spät gemacht. Stellen Sie Ihr künftiges Einkommen allen Kosten gegenüber: Gehalt, Unterhalt und Kindergeld auf der einen Seite. Auf der anderen Rate, Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Strom, Wasser und eine Rücklage für Reparaturen. Dazu kommen Lebenshaltung, Auto und Betreuung. Rechnen Sie auch einen höheren Zins ein, falls die Zinsbindung bald endet. Was bleibt in einem normalen Monat übrig, und was, wenn das Dach undicht wird oder die Heizung ausfällt? Sie muss zwar nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz nicht erneuert werden, und eine bestehende Anlage darf weiterlaufen und repariert werden, doch auch Reparaturen kosten Geld.
Fragen Sie sich auch: Wie sieht das in zehn Jahren aus? Wenn der Unterhalt sinkt, weil die Kinder älter werden, sieht die Rechnung anders aus. Bleibt das Haus dann noch tragbar? Und würde ich es heute allein noch einmal kaufen? Ein Haus in Wörth, Hörlkofen oder St. Koloman hat zudem einen Vorteil, wenn man ohne zweites Auto mit der Bahn zur Arbeit kommt. Rechnen Sie das mit ein. Stimmt die Rechnung nur im besten Fall, sollten Sie das sehr ernst nehmen.
Schritt 3: Einen Wert finden
Die Auszahlung hängt vom Wert des Hauses ab, und hier sind Streit und Misstrauen häufig. Wer übernimmt, rechnet eher niedrig. Wer ausgezahlt wird, rechnet eher hoch. Einigen Sie sich deshalb auf einen Weg, bevor Sie über Zahlen sprechen. Ein gemeinsam beauftragter Sachverständiger ist oft die sauberste Lösung. Sie teilen das Honorar, beide sind beim Ortstermin dabei, und das Ergebnis gilt für beide. Alternativ können Sie zwei Maklereinschätzungen einholen und sich auf einen Wert in der Spanne einigen.
Klären Sie auch, welcher Wert gemeint ist. Geht es um den heutigen Verkaufswert? Werden Verkaufskosten abgezogen, die ja gar nicht anfallen? Wie wird mit dem Zustand umgegangen? Für den Zugewinnausgleich kann außerdem ein anderer Stichtag wichtig sein, was Ihr Rechtsanwalt prüfen sollte. Vergleiche aus Erding oder Markt Schwaben gelten nur eingeschränkt, und die Nähe zur S 2 in St. Koloman oder zur Regionalbahn in Hörlkofen sollte für Ihr Haus richtig eingeordnet werden. Die Grundlagen erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Wörth.
Schritt 4: Die Auszahlung verstehen
Grundsätzlich lässt sich die Rechnung einfach darstellen, auch ohne Beträge. Gehört das Haus beiden je zur Hälfte, ziehen Sie vom Wert des Hauses die Restschuld ab. Vom Rest steht dem anderen die Hälfte zu. Der Übernehmende übernimmt zudem den Kredit, und die Bank muss zustimmen. Die neue Belastung besteht also aus Restschuld und Auszahlung.
| Posten | Bedeutung |
|---|---|
| Wert des Hauses | Einigung, oft über Sachverständigen |
| Minus Restschuld | Laut Bank zum Stichtag |
| Ergibt Nettowert | Das, was beiden zusammen gehört |
| Anteil des anderen | Oft die Hälfte, je nach Grundbuch |
| Weitere Verrechnungen | Eingebrachtes Geld, Zugewinn, Unterhalt |
| Neue Finanzierung | Restschuld plus Auszahlung plus Nebenkosten |
Die Rechnung kann sich verschieben, wenn jemand Eigenkapital aus einer Erbschaft eingebracht hat, wenn einer in der Trennungszeit allein getilgt hat oder wenn der Zugewinnausgleich mit verrechnet wird. Oft werden diese Fragen zusammen geregelt, und auch der Unterhalt kann eine Rolle spielen. Das sollte Ihr Rechtsanwalt mit dem Notar abstimmen. Nebenkosten für Notar und Grundbuch kommen hinzu. Für Übertragungen zwischen Eheleuten und im Zusammenhang mit einer Scheidung gibt es Ausnahmen bei der Grunderwerbsteuer, die im Einzelfall geprüft werden sollten.
Schritt 5: Mit der Bank sprechen
Ohne die Bank geht es nicht. Wer unterschrieben hat, haftet weiter, auch wenn intern etwas anderes vereinbart wurde. Der Ausscheidende möchte in der Regel aus dem Darlehen entlassen werden, und die Bank prüft dafür, ob der Bleibende die Rate allein tragen kann. Sie schaut auf Einkommen, Unterhalt, Kinder und den Wert des Hauses. Für eine Auszahlung braucht es oft zusätzlich einen neuen Kredit. Fragen Sie nach Restschuld, Zinsbindung, möglicher Vorfälligkeitsentschädigung und den Unterlagen für eine Entlassung. Vergleichen Sie auch andere Banken, denn der neue Kredit kann teurer werden als der alte.
Klären Sie das, bevor Sie einem Vertrag zustimmen. Es wäre bitter, sich mühsam auf eine Auszahlung zu einigen und dann von der Bank zu hören, dass es nicht reicht. Vereinbaren Sie im Notarvertrag außerdem, was gilt, wenn die Entlassung scheitert. Und sprechen Sie bei Zahlungsschwierigkeiten früh mit der Bank. Lassen Sie nie eine Rate einfach auflaufen.
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Schritt 6: Der Notartermin
Die Übertragung eines Miteigentumsanteils muss notariell beurkundet werden. Der Vertrag regelt die Auszahlung, die Fälligkeit, die Übernahme des Kredits und die Entlassung aus der Haftung. Oft wird eine Scheidungsfolgenvereinbarung damit verbunden, die auch andere Punkte regelt, etwa den Zugewinn. Lassen Sie diese vom Rechtsanwalt prüfen, denn der Notar ist für beide da und darf nicht einseitig beraten. Für einen privaten Beteiligten soll der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Der Bleibende wird dann im Grundbuch als Alleineigentümer eingetragen. Prüfen Sie im Anschluss auch Versicherung, Versorger und Testament.
Schritt 7: Die Steuer klären
Die Übertragung eines Anteils an den Partner kann steuerlich wie ein Verkauf behandelt werden. Wenn zwischen Kauf und dieser Übertragung weniger als zehn Jahre liegen und der Ausziehende das Haus nicht mehr selbst nutzt, kann bei ihm ein Gewinn steuerpflichtig sein. Das überrascht viele. Auch der Zeitpunkt des Auszugs kann eine Rolle spielen. Sprechen Sie deshalb früh mit einem Steuerberater, bevor ein Termin feststeht. Oft lässt sich das mit einer guten Planung vermeiden oder zumindest vorab rechnen. Auch für einen späteren Verkauf durch den Bleibenden kann die Übernahme eine Rolle spielen, weil für den erworbenen Anteil eine neue Frist laufen kann.
Die Schritte auf einen Blick
| Schritt | Kernfrage | Wer hilft |
|---|---|---|
| Grundlagen | Wem gehört was, wer schuldet was? | Rechtsanwalt |
| Haushalt | Trägt es ein Einkommen? | Bank, Berater |
| Wert | Welche Zahl gilt für beide? | Sachverständiger, Makler |
| Auszahlung | Wie viel, wann, und was wird verrechnet? | Rechtsanwalt |
| Bank | Entlassung und neue Finanzierung? | Bank |
| Notar | Übertragung und Haftung | Notar |
| Steuer | Fällt etwas an? | Steuerberater |
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Wann ist ein gemeinsamer Verkauf besser?
Eine Übernahme ist nicht immer die beste Lösung, auch wenn sie sich zunächst so anfühlt. Ein gemeinsamer Verkauf passt oft besser, wenn die Rechnung nur knapp aufgeht, die Bank Bedenken hat, die Auszahlung nicht zu finanzieren ist oder wenn beide neu beginnen möchten. Er löst Kredit und Haftung, und jeder bekommt einen Anteil am Erlös. Beide müssen dafür unterschreiben, und ein Makler kann beide gleichermaßen informieren. Der Ablauf steht im Ratgeber Immobilie verkaufen in Wörth.
Ein Verkauf muss auch für die Kinder keine Katastrophe sein. Vielleicht findet sich in Wörth oder einem Ortsteil eine Wohnung, von der aus sie in ihrer Schule bleiben können. Laut Statistik von 2020 gibt es in der Gemeinde mehrere Kindergärten und Schulen. Fragen Sie nach dem aktuellen Stand. Kinder brauchen vor allem stabile Eltern, und ein Elternteil, der jeden Monat um die Rate bangt, ist vielleicht weniger stabil als einer in einer kleineren Wohnung. Ein Umzug am Ende eines Schuljahres fällt meist leichter.
Ein befristeter Aufschub ist eine weitere Möglichkeit, zum Beispiel bis zum Ende der Grundschulzeit, wenn beide dies tragen können. Er sollte aber schriftlich mit Dauer, Kosten, Reparaturen und Enddatum geregelt sein. Und die Steuer sollte auch hier mitbedacht werden.
Was gilt, wenn beide das Haus möchten?
Das ist der schwierigste Fall, denn nur einer kann bleiben. Reden Sie zuerst über die Gründe. Möchte einer vor allem den Kindern den Umzug ersparen? Hängt der andere daran, weil er es mit eigenen Händen gebaut hat? Wer verdient genug, um es allein zu tragen, und wer braucht es wirklich? Oft zeigt der ehrliche Haushaltsplan, dass nur einer es sich leisten kann, oder keiner von beiden. Eine Mediation kann einen Rahmen bieten, damit das sachlich bleibt. Ein Vorschlag kann lauten: Beide lassen von ihrer Bank prüfen, ob sie die Auszahlung tragen könnten. Daraus ergibt sich oft schon eine Antwort.
Lässt sich das nicht klären, kann ein gemeinsamer Verkauf am Markt eine faire Lösung sein. Beide dürfen dann ein Angebot abgeben, wenn sie das möchten. So entscheidet nicht der Streit, sondern ein Preis, den auch Fremde zahlen würden. Das fühlt sich vielleicht hart an, doch es verhindert jahrelange Auseinandersetzungen. Sprechen Sie darüber mit Ihrem Rechtsanwalt, bevor Sie sich auf ein bestimmtes Vorgehen festlegen.
Was ist, wenn die Eltern helfen möchten?
Häufig bieten Eltern an, mit Geld auszuhelfen, damit das Haus gehalten werden kann. Das ist großzügig, sollte aber sauber geregelt sein. Ist es ein Darlehen oder eine Schenkung? Was geschieht bei einer neuen Partnerschaft oder wenn die Eltern das Geld später brauchen? Bei einer Schenkung gelten Freibeträge, und bei späterer Bedürftigkeit kann sie innerhalb von zehn Jahren zurückgefordert werden. Sprechen Sie auch mit Ihren Geschwistern, denn sie könnten sich benachteiligt fühlen. Halten Sie das Ganze schriftlich fest, und lassen Sie sich von einem Notar oder Rechtsanwalt beraten. Prüfen Sie außerdem, ob die Hilfe das Grundproblem löst. Wenn die laufenden Kosten zu hoch sind, wird das auch ein Zuschuss nicht dauerhaft ändern.
Was muss nach der Übernahme geregelt werden?
Mit dem Notartermin ist noch nicht alles erledigt. Prüfen Sie, ob die Bank den Ausscheidenden wirklich entlassen hat, und lassen Sie sich das schriftlich geben. Passen Sie die Gebäudeversicherung, die Verträge für Strom, Wasser und Heizung und die Grundsteuer an. Klären Sie, was mit gemeinsamen Konten und Daueraufträgen geschieht. Ändern Sie Testament und Bezugsrechte bei Versicherungen. Vergessen Sie auch die Vorsorgevollmacht nicht, wenn darin noch der frühere Partner steht. Heben Sie alle Unterlagen auf, auch für das Finanzamt. Halten Sie außerdem eine Rücklage bereit, denn jetzt liegt die Verantwortung für das Haus bei Ihnen allein.
Ihr Team für den Immobilienverkauf in Wörth
Hinter neues // nest stehen drei erfahrene Immobilienmaklerinnen. Ellen Günthel betreut Eigentümer in Wörth persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Was ist, wenn einer nicht mitmacht?
Möchte einer das Haus behalten und der andere nicht verkaufen oder nicht übertragen, wird es schwierig. Sprechen Sie mit Ihrem Rechtsanwalt, und versuchen Sie eine Mediation, solange beide noch zuhören können. Als letztes Mittel kann ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Sie dauert oft lange und bringt meist weniger als ein freier Verkauf. Auch der Übernahmewillige kann dabei mitbieten, doch das ist riskant. Ist das Haus Alleineigentum, kann im gesetzlichen Güterstand trotzdem die Zustimmung des Ehepartners zum Verkauf nötig sein, wenn es fast das gesamte Vermögen ausmacht. Auch hier hilft ein Rechtsanwalt.
Was kostet ein Verkauf bei neues // nest?
Sollte es doch zum Verkauf kommen, liegt die Provision bei uns bei 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen beiden damit 98,215 % statt 96,43 %. Ellen Günthel achtet darauf, dass beide Seiten dieselben Informationen erhalten. Sie kann außerdem eine begründete Einschätzung abgeben, die bei der Entscheidung hilft. Ein gerichtsfestes Gutachten ersetzt das nicht. Sie entscheidet auch nicht über den Streit und ersetzt nicht Ihren Rechtsanwalt. Vergleiche von Angeboten erklärt der Ratgeber Günstiger Makler in Wörth. Hinweise zur Auswahl gibt Makler in Wörth.
Ein Beispiel: Die Rechnung einer Mutter (erfunden)
Eine Frau in St. Koloman möchte nach der Trennung mit den beiden Kindern im Haus bleiben. Sie arbeitet in München und kommt mit der S-Bahn dorthin. Das Paar beauftragt gemeinsam einen Sachverständigen. Nach Abzug des Kredits bleibt ein Betrag, von dem der andere Elternteil die Hälfte bekommen soll. Die Bank prüft ihr Einkommen und sagt, dass es nur mit einer längeren Laufzeit klappt. Ein Steuerberater weist darauf hin, dass das Haus erst vor sieben Jahren gekauft wurde und ein Auszug ansteht. Sie regeln die Reihenfolge entsprechend. Beim Notar werden Auszahlung und Haftungsentlassung gemeinsam vereinbart. Sie muss genau rechnen, doch es geht.
Das erfundene Beispiel ist keine Rechts- oder Steuerauskunft. Es zeigt nur, wie viele Stellen an einer Übernahme beteiligt sind.
Welcher Makler erzielt in Wörth den besten Preis?
Das kann niemand versprechen. Bei einer Trennung kommt hinzu, dass beide Seiten dem Vergleich und den Berichten vertrauen müssen. Der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Wörth? erklärt, wie Sie erzielte Preise und Vorgehen prüfen. Die nötigen Papiere nennt Unterlagen für den Hausverkauf in Wörth.
Ellen Günthel begleitet Eigentümer in Wörth von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Kann einer das Haus übernehmen?
Ja, wenn beide einverstanden sind, die Bank zustimmt und das Einkommen dauerhaft reicht.
Wie wird die Auszahlung berechnet?
Grundsätzlich aus dem Wert des Hauses abzüglich der Restschuld und dem Anteil im Grundbuch. Weitere Verrechnungen sind möglich.
Wer haftet nach der Übernahme für den Kredit?
Das hängt von der Bank ab. Ohne Entlassung bleibt der Ausscheidende in der Haftung.
Brauchen wir ein Gutachten?
Oft ist ein gemeinsam beauftragter Sachverständiger sinnvoll. Ihr Rechtsanwalt berät Sie dazu.
Fällt beim Übertragen Steuer an?
Unter Umständen ja, wenn die Zehnjahresfrist läuft. Lassen Sie das vom Steuerberater prüfen.
Muss ich zum Notar?
Ja, die Übertragung eines Anteils an einer Immobilie muss notariell beurkundet werden.
Was ist, wenn die Bank Nein sagt?
Dann kommt oft ein gemeinsamer Verkauf infrage. Fragen Sie auch andere Banken.
Muss die Heizung vorher erneuert werden?
Nein. Eine bestehende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.
Fazit
Die Übernahme einer Scheidungsimmobilie in Wörth ist möglich, aber anspruchsvoll. Rechnen Sie ehrlich, einigen Sie sich auf einen Wert, sprechen Sie früh mit Bank, Notar und Steuerberater und prüfen Sie auch den Verkauf. Wenn es dazu kommt, erreichen Sie Ellen Günthel unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.
