Günstiger Makler in Berg am Laim: Vier Anbietertypen im Vergleich und wo Sie wirklich sparen

Wer in Berg am Laim seine Wohnung verkaufen möchte und Angebote einholt, wird feststellen, dass die Provision höchst unterschiedlich ausfallen kann. Der eine verlangt 3,57 %, der andere deutlich weniger, und mancher Anbieter wirbt damit, dass der Verkäufer gar nichts zahlt. Doch was steckt dahinter? Eine niedrige Provision kann ein echter Vorteil sein, sie kann aber auch bedeuten, dass Sie die halbe Arbeit selbst machen oder die Kosten an anderer Stelle wiederfinden. Am Satz allein lässt sich das nicht ablesen. Hinzu kommt, dass der höchste Satz keine Gewähr für den besten Verkauf bietet.

Dieser Ratgeber stellt vier typische Anbieter vor, denen Sie im Münchner Osten begegnen: die große Filiale, den Makler Ihrer Bank, den reinen Online-Anbieter und das kleine Team. Er zeigt, wofür Sie jeweils bezahlen, welche Fragen klären, was ein Angebot wert ist, und wie Sie am Ende vergleichen. Bei neues // nest liegt der Satz bei 1,785 % statt der häufig verlangten 3,57 %. Auch uns sollten Sie anhand dieser Punkte prüfen, und Ellen Günthel beantwortet Ihnen gern jede Frage.

Warum unterscheiden sich die Sätze so sehr?

Die üblichen 3,57 % sind keine gesetzliche Größe, sondern eine Gewohnheit. Die Provision bezieht sich auf den Kaufpreis, während der Aufwand für eine Wohnung nicht in gleichem Maß steigt, wenn sie teurer ist. Deshalb verdient der Makler an einer teuren Wohnung oft deutlich mehr als an einer günstigen, obwohl die Arbeit ähnlich ist. Das schafft Spielraum. Wie weit ein Anbieter davon Gebrauch machen kann, hängt von seinen Kosten ab: Ladenlokal, Angestellte, Werbung, Franchise-Gebühren.

Wer diese Kosten hat, muss sie verdienen. Wer sie nicht hat, kann weniger verlangen, ohne dass die Arbeit darunter leidet. Das heißt allerdings nicht, dass jeder niedrige Satz gut ist. Manche Anbieter sparen tatsächlich an Vorbereitung, Fotos oder Besichtigungen. Sie müssen also Leistung und Satz zusammen betrachten. Fragen Sie jeden Anbieter schlicht, warum sein Satz so ist. Eine schlüssige Antwort ist ein gutes Zeichen. In München macht sich das bei den Preisen besonders bemerkbar, auch ohne dass man dafür eine Rechnung bräuchte.

Typ 1: Die große Filiale

Bekannte Namen, ein Schaufenster und viele Mitarbeiter: Das schafft Vertrauen und Sichtbarkeit. Große Filialen verlangen meist den üblichen Satz, und oft ist er nur wenig verhandelbar. Dafür bekommen Sie geregelte Abläufe und manchmal eine größere Kartei. Prüfen sollten Sie aber, wer Ihre Wohnung tatsächlich betreut. Häufig gibt es Akquisiteure, die den Auftrag holen, und andere Personen, die später die Termine machen. Auch die Fluktuation kann hoch sein. Fragen Sie deshalb nach der konkreten Person und deren Erfahrung im Stadtteil.

Bedenken Sie, dass mit dem Satz auch Ladenmiete, Franchise-Gebühren und überregionale Werbung bezahlt werden. Das ist legitim, doch Sie sollten wissen, was davon Ihrer Wohnung zugutekommt. Für eine Wohnung in Berg am Laim sind die Käufer meist Menschen aus München oder Fachkräfte, die in die Stadt ziehen, und die erreicht man vor allem über Portale. Fragen Sie deshalb nach Zahlen zu den letzten Verkäufen im Stadtteil, statt sich vom Namen beeindrucken zu lassen. Kriterien nennt der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Berg am Laim.

Typ 2: Der Makler Ihrer Bank

Banken und Sparkassen bieten über eigene Immobilientöchter die Vermittlung an. Das ist bequem, denn Sie kennen Ihren Berater schon lange, und das schafft Vertrauen. Der Satz liegt meist im üblichen Rahmen. Vorteile sind die Nähe zu Finanzierungen und ein Kundenstamm, der gelegentlich auch Käufer enthält. Prüfen Sie aber, wie viel Erfahrung die konkrete Person hat und wie viele Verkäufe es im Stadtteil gab. Für die Bank ist neben der Provision oft auch die Finanzierung des Käufers interessant, und das sollten Sie bei den Geboten im Blick behalten.

Lassen Sie sich deshalb den Vertrag und ein Beispiel-Exposé zeigen wie bei jedem anderen auch. Dass Sie dort Ihr Konto haben, ist kein Grund, auf den Vergleich zu verzichten. Fragen Sie außerdem, ob alle Interessenten gleich behandelt werden, unabhängig davon, bei welcher Bank sie finanzieren. Wie Sie Empfehlungen aus diesem Umfeld einordnen, erklärt der Ratgeber Makler-Empfehlung in Berg am Laim. Wenn alles passt, spricht natürlich nichts gegen eine solche Lösung.

Typ 3: Der Online-Anbieter

Hier reichen die Angebote von Inseratspaketen bis zu Vermittlungen mit fester Pauschale. Der Preis ist niedrig, oft gibt es einen festen Betrag statt eines Prozentsatzes, und manches wird auch vorab bezahlt. Häufig sind Fotos, Exposé und Vertrag im Paket enthalten, während Besichtigungen, Prüfung der Interessenten und Verhandlung bei Ihnen bleiben. Für Menschen mit Zeit und Erfahrung, die eine einfache freie Wohnung verkaufen, kann das passen. Besonders in einem Mehrfamilienhaus mit Gemeinschaftsunterlagen und Neubaukonkurrenz stößt es aber schnell an Grenzen.

Fragen Sie deshalb genau: Was ist enthalten, wer ist bei Fragen erreichbar, und was passiert, wenn nicht verkauft wird? Wird die Pauschale auch dann fällig? Gibt es eine Ansprechperson, die den Stadtteil kennt? Manche sogenannten Online-Makler vermitteln am Ende auch nur Adressen an örtliche Partner weiter und nehmen dafür eine Gebühr. Rechnen Sie außerdem Ihre eigene Zeit mit ein, und überlegen Sie, ob Sie Interessenten selbst prüfen und Preise selbst verhandeln möchten. Stolpersteine beschreibt unser Beitrag Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler.

Typ 4: Das kleine Team

Kleine Teams oder einzelne Maklerinnen haben meist geringere Fixkosten und können deshalb einen niedrigeren Satz bieten, ohne an der Leistung zu sparen. Ein Vorteil ist, dass Sie die Person, die Sie im ersten Gespräch kennenlernen, auch später sehen. Nachteile können die geringere Sichtbarkeit und eine kleinere Kartei sein, und es stellt sich die Frage, wer bei Krankheit oder Urlaub einspringt. Prüfen Sie außerdem, wie viel Erfahrung jemand mit Wohnungen im Stadtteil hat und ob die Abläufe professionell organisiert sind.

Fragen Sie nach Exposés, Berichten und nach Verkäufen im Umfeld. Auch hier gilt: Ein niedriger Satz allein ist kein Beleg für gute Arbeit. Zu diesem Typ zählen auch wir, deshalb sollten Sie uns genauso prüfen. Wie die Leistung Schritt für Schritt aussehen sollte, beschreibt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Berg am Laim. Einen Überblick über die wichtigsten Eigenschaften gibt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Berg am Laim.

Die vier Typen im Überblick

Die Tabelle zeigt die Unterschiede. Im Einzelfall kann ein Anbieter natürlich anders arbeiten.

Typ	Üblicher Preis	Sie übernehmen	Stärke	Zu prüfen
Große Filiale	üblicher Satz	wenig	Sichtbarkeit, Abläufe	Wer betreut mich?
Bankmakler	üblicher Satz	wenig	Bekanntheit, Bankkontakt	Erfahrung, Interessen
Online-Anbieter	niedrig, oft Pauschale	viel	Preis, Technik	Leistung, Kosten ohne Verkauf
Kleines Team	oft niedriger Satz	wenig	direkte Betreuung, Preis	Vertretung, Reichweite

Eine solche Einteilung ist vereinfacht. Es gibt ausgezeichnete Filialen und enttäuschende kleine Büros. Entscheidend ist, was im Vertrag steht und wer die Arbeit macht. Lassen Sie sich nicht von Kategorien leiten, sondern von konkreten Antworten.

Woran darf nicht gespart werden?

Bei einer Wohnung in Berg am Laim gibt es einige Punkte, die Sie sich nicht sparen sollten. Dazu gehört die Prüfung der Unterlagen, also Protokolle, Rücklage, Hausgeld und Teilungserklärung. Ohne diese Vorarbeit tauchen die Fragen erst bei der Besichtigung oder beim Notar auf. Ebenso wichtig sind gute Fotos und ein sauberer Grundriss, denn sie entscheiden, ob überhaupt jemand anfragt, gerade neben Neubauten mit perfekten Bildern. Dazu kommen die Prüfung der Bonität vor der Verhandlung und ein ruhiges Gespräch, wenn jemand einen Nachlass fordert.

Auch die Verhandlung selbst ist Arbeit, die sich auszahlt. Wer mehrere Interessenten gleichzeitig führt und Einwände sachlich beantwortet, bringt oft ein besseres Ergebnis, als wenn man einfach das erste Angebot nimmt. Sparen können Sie dagegen an Dingen, die vor allem das Ansehen des Anbieters erhöhen, etwa an Hochglanzbroschüren oder an Anzeigen in Zeitschriften, die kaum ein Interessent liest. Fragen Sie deshalb: Was bringt welche Maßnahme für meine Wohnung?

Was ist von Pauschalen und Vorabkosten zu halten?

Provision wird normalerweise für den Erfolg geschuldet. Manche Anbieter verlangen zusätzlich eine Marketingpauschale, eine Einrichtungsgebühr oder Kosten für Fotos, auch wenn am Ende nichts verkauft wird. Das kann einen niedrigen Satz schnell teuer machen und nimmt dem Anbieter außerdem etwas vom Anreiz, sich anzustrengen. Lassen Sie sich schriftlich geben, was Sie in beiden Fällen zahlen, also wenn verkauft wird und wenn nicht. Fragen Sie auch, ob eine Pauschale bei Erfolg angerechnet wird. Klauseln, die Sie verunsichern, sollte ein Anwalt ansehen.

Auch das Angebot „null Prozent für den Verkäufer“ sollten Sie genau prüfen. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Verteilung der Provision, wenn ein Verbraucher beteiligt ist. Ein Modell, bei dem nur der Käufer zahlt, ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich und kann zudem den Interessenkonflikt verschärfen, da Sie dann nicht der Auftraggeber sind. Wie Sie Ihre Interessen wahren, erklärt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Berg am Laim.

Was steht im Vertrag?

Lesen Sie den Vertrag gründlich, er muss bei Verbrauchern in Textform vorliegen. Wichtig sind Provisionshöhe einschließlich Mehrwertsteuer, Fälligkeit, Laufzeit und Kündigung. Achten Sie auf automatische Verlängerungen. Lesen Sie auch, was gilt, wenn Sie selbst einen Käufer finden, zum Beispiel jemanden aus dem Haus, und was nach dem Vertragsende mit benannten Interessenten geschieht. Bei einem Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen besteht in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen.

Klären Sie außerdem, welche Leistungen konkret zugesagt sind. Allgemeine Formulierungen wie „umfassende Vermarktung“ helfen Ihnen im Streitfall wenig. Besser sind konkrete Angaben zu Fotos, Grundriss, Portalen, Berichten und Besichtigungen. Fragen Sie auch nach der Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Weitere Warnsignale im Vertrag nennt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Berg am Laim. Wer Ihnen ohne Eile alles erklärt, verdient eher Ihr Vertrauen als jemand, der drängt.

Wie vergleiche ich Angebote richtig?

Am besten vergleichen Sie den Nettoerlös, also das, was Ihnen am Ende bleibt. Rechnen Sie zum erwarteten Preis alle Kosten ein: Provision, Pauschalen, gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung, Löschungskosten und Energieausweis. Bitten Sie jeden Anbieter, seine Preiserwartung zu begründen. Wer eine höhere Zahl nennt, muss erklären, warum diese zu erreichen ist und was geschieht, wenn nicht. Lassen Sie sich nicht von einem hohen Schätzwert blenden, denn er ist noch kein Ergebnis. Ein bestimmter Mehrerlös lässt sich ohnehin nicht versprechen.

Halten Sie die Angebote nebeneinander: Satz, Leistungen, Laufzeit, Kosten ohne Verkauf, betreuende Person. So wird der Vergleich sachlich. Wie sich Hebel und Lockpreise unterscheiden, erläutert der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Berg am Laim?. Unter gleichwertigen Angeboten darf am Ende der Mensch den Ausschlag geben, denn Sie werden einige Monate zusammenarbeiten.

Wirkt sich der Satz auf Käufer aus?

Bei einer Wohnung kommen zum Kaufpreis Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten hinzu, und diese Kosten müssen Käufer meist aus Eigenkapital bezahlen. Ein niedrigerer Satz kann den Spielraum also erhöhen, gerade für junge Familien und Erstkäufer, die im Stadtteil häufig suchen. Das bedeutet nicht, dass das Gebot automatisch steigt, doch es kann die Entscheidung erleichtern. Fragen Sie jeden Anbieter, wie die Provision zwischen beiden Seiten verteilt wird und wie das im Exposé steht. Die Höhe des Satzes ist für Interessenten sichtbar, und ein fairer Betrag ist auch aus ihrer Sicht ein Argument.

Manchmal hört man, ein niedriger Satz schrecke andere Makler ab oder wirke verdächtig. Für private Käufer spielt das kaum eine Rolle. Sie interessieren sich für die Wohnung und nicht dafür, was Sie Ihrem Makler zahlen. Auch der Verkaufspreis hängt nicht vom Satz ab, sondern von Lage, Zustand, Vorbereitung und Nachfrage. Lassen Sie sich von niemandem einreden, dass Sie ohne einen hohen Satz schlechter verkaufen. Fragen Sie lieber nach Belegen, und achten Sie darauf, ob sie vergleichbare Wohnungen betreffen.

Lohnt es sich, ganz ohne Makler zu verkaufen?

Auf den ersten Blick sparen Sie die Provision. Dafür übernehmen Sie die Bewertung, die Unterlagen, das Exposé, die Anfragen, die Besichtigungen, die Prüfung der Käufer und die Verhandlung. Bei einer einfachen Wohnung mit vollständigen Unterlagen und einem Interessenten aus dem Haus kann das gut gehen. Lassen Sie den Preis aber auch dann unabhängig einschätzen, denn unter Nachbarn wird oft zu niedrig verkauft. Bei vermieteten Wohnungen oder schwierigen Gemeinschaften stößt der Eigenverkauf schnell an Grenzen.

Wenn der Hauptgrund die Provision ist, kann ein niedrigerer Satz die bessere Lösung sein, weil Ihnen die Arbeit abgenommen wird und Sie trotzdem sparen. Die typischen Stolpersteine nennt unser Beitrag Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler. Auch der Ratgeber Immobilie verkaufen in Berg am Laim hilft bei der Entscheidung, weil er die wichtigsten Fragen vor dem Start nennt.

Warum kann neues // nest die Hälfte berechnen?

Weil unsere Kosten niedriger sind, und nicht, weil wir etwas weglassen. Wir sagen das offen, damit Sie es prüfen können.

Wir berechnen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Sie sparen 50 % der Provision und erhalten die gleiche Leistung: Bewertung, Prüfung der Unterlagen, Fotos, Exposé, Vermarktung, geprüfte Interessenten, Besichtigungen, Verhandlung und Begleitung zum Notar. Das klappt, weil wir als drei Maklerinnen unsere Fixkosten teilen, kein Prestigebüro unterhalten und viele Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Vorabkosten verlangen wir nicht, die Provision wird erst nach dem Notartermin fällig, und im Stadtteil betreut Sie Ellen Günthel persönlich. Mehr erfahren Sie im Ratgeber Makler in Berg am Laim.

Häufige Fragen

Ist die Höhe der Provision vorgeschrieben?

Nein, sie ist frei vereinbar. In München werden häufig 3,57 % angeboten.

Leistet ein günstiger Makler weniger?

Nicht zwingend. Prüfen Sie die zugesagten Leistungen und Beispiele.

Was ist bei Online-Maklern zu beachten?

Oft übernehmen Sie Besichtigungen und Verhandlung selbst, und Pauschalen fallen womöglich auch ohne Verkauf an.

Soll ich den Satz verhandeln?

Das kann sich lohnen. Klären Sie aber, ob die Leistung dieselbe bleibt.

Was ist bei Pauschalen zu beachten?

Ob sie auch dann fällig werden, wenn nicht verkauft wird.

Wie vergleiche ich Angebote?

Über den Nettoerlös, die Leistung und die Bedingungen im Vertrag.

Wann wird bezahlt?

In der Regel erst nach dem wirksamen Kaufvertrag beim Notar.

Wie hoch ist der Satz bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Fazit

Wer einen günstigen Makler in Berg am Laim sucht, sollte die Anbietertypen kennen und nicht nur auf den Satz schauen. Filiale, Bankmakler, Online-Anbieter und kleines Team unterscheiden sich bei Leistung, Betreuung und versteckten Kosten. Vergleichen Sie den Nettoerlös, und lassen Sie sich alles schriftlich geben. Ellen Günthel erklärt Ihnen unser Angebot gern im Detail. Sie erreichen uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.