Haus mit Ölheizung verkaufen in München-Au: Tank, Mühlbach und Käuferfragen, und warum Sie meist nichts tauschen müssen

Im Keller steht ein alter Kessel, daneben der Tank, und es riecht ein wenig nach Heizöl. So sieht es in manchen älteren Häusern in der Au noch aus, auch wenn viele Gebäude im Viertel längst mit Gas oder Fernwärme heizen. Wer ein solches Haus verkaufen möchte, hat oft Sorge: Muss ich den Kessel erst tauschen? Finde ich überhaupt Käufer? Kommt jemand mit Forderungen, weil in der Zeitung etwas von Pflichten stand? Viele dieser Sorgen stammen aus einer Zeit, in der die Regeln anders aussahen. Seit dem Sommer 2026 hat sich die Lage für Verkäufer deutlich entspannt.

Dieser Ratgeber erklärt zunächst, was heute gilt und was nicht mehr. Danach geht es um Fragen, die in der Au besonders wichtig sein können, etwa den Tank in Bachnähe oder Häuser mit mehreren Einheiten. Sie erfahren auch, was Käufer fragen, welche Unterlagen Sie brauchen und ob sich eine neue Anlage vor dem Verkauf lohnt. Für technische Einzelfragen sind Energieberater und Schornsteinfeger die richtigen Ansprechpartner. Bei neues // nest berät Sie Ellen Günthel zum Verkauf. Unsere Provision liegt bei 1,785 % statt 3,57 %.

Was hat sich seit Juli 2026 geändert?

Das frühere Gesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Entfallen sind die frühere Quote für erneuerbare Energien beim Heizungstausch, die Tauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel, auch nach einem Eigentümerwechsel, und die Beratungspflicht beim Einbau neuer Öl- und Gasheizungen. Für Sie bedeutet das: Eine vorhandene Anlage darf bleiben, und sie darf repariert werden. Auch eine neue Öl- oder Gasheizung ist weiterhin erlaubt. Wer sie aber nach diesem Stichtag in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss ab 2029 einen Anteil grüner Brennstoffe nachweisen.

Dieser Anteil steigt von 10 % ab 2029 über 15 % ab 2030 und 30 % ab 2035 auf 60 % ab 2040. Möglich sind Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff, und auch Solarthermie oder ein Wärmepumpen-Hybrid können die Pflicht erfüllen. Die Regeln können sich ab 2027 ändern, und gegen das Gesetz ist eine Verfassungsbeschwerde der Umwelthilfe anhängig. Sagen Sie Interessenten deshalb, was heute gilt, und verweisen Sie bei Einzelfragen an Fachleute. Hintergründe erläutert auch der Beitrag Deshalb verlieren Häuser mit alter Öl- und Gasheizung an Wert.

Was müssen Sie weiterhin beachten?

Zwei Pflichten gelten weiter. Die oberste Geschossdecke muss gedämmt sein, falls der Mindestwärmeschutz fehlt, wobei auch ein gedämmtes Dach genügt. Und ungedämmte, zugängliche Leitungen außerhalb beheizter Räume sind zu dämmen. Hat in einem Haus mit bis zu zwei Wohnungen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt, trifft das erst den neuen Eigentümer, und zwar binnen zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang. Käufer rechnen das ein. Oft sind das überschaubare Arbeiten, die Sie auch vorab erledigen lassen können. Sagen Sie jedenfalls klar, wie der Stand ist.

Beim Verkauf müssen Sie zudem einen Energieausweis vorlegen, spätestens bei der Besichtigung, und die Pflichtangaben gehören in die Anzeige. Das sind Art des Ausweises, Kennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Fehlen sie, drohen Bußgelder. Baudenkmäler können ausgenommen sein, was bei manchen alten Häusern im Viertel eine Rolle spielt. Ob Ihr Haus betroffen ist, zeigt der Bayerische Denkmal-Atlas. Falls Sie unsicher sind, fragen Sie einen Energieberater oder den Schornsteinfeger. Das geht schneller und günstiger, als die meisten denken.

Was ist in der Au besonders?

In der Au stehen auf engem Raum sehr unterschiedliche Häuser. Ein kleines Altstadthaus mit eigener Ölheizung ist etwas ganz anderes als ein Mehrfamilienhaus mit gemeinsamer Zentralheizung oder eine Einheit in einer Wohnanlage am Nockherberg, die vermutlich anders versorgt wird. Hinzu kommt die Lage. In der Nähe des Auer Mühlbachs und der Isar sollten Sie sich den Keller genauer ansehen, denn Feuchtigkeit und Öl vertragen sich schlecht. Prüfen Sie im Umweltatlas Bayern, was die Karten zur Lage sagen, und fragen Sie im Zweifel beim Referat für Klima- und Umweltschutz nach.

Zudem sind Fragen des Platzes hier wichtiger als im Umland. Wo könnte später eine andere Anlage stehen? Ist eine Wärmepumpe in einem engen Hof überhaupt machbar, auch wegen des Lärms für die Nachbarn? Gibt es Fernwärme in der Straße? Die Stadtwerke München können dazu Auskunft geben. Solche Informationen müssen Sie nicht selbst lösen, doch es hilft, wenn Sie sie nennen können. So müssen Interessenten nicht raten, und überzogene Abschläge lassen sich leichter abwehren. Wer die Unterschiede im Viertel kennt, hilft Ihnen dabei. Mehr dazu beschreibt der Ratgeber Makler in München-Au.

Der Tank: Was sollten Sie wissen?

Interessenten schauen sich den Tank sehr genau an. Wie groß ist er, wie alt, und wann wurde er zuletzt geprüft? Steht er in einer dichten Wanne? Gab es jemals einen Schaden? Prüfpflichten hängen von Größe, Lage und örtlichen Vorschriften ab, und dabei kann auch die Frage eine Rolle spielen, ob das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet liegt. Klären Sie das mit einem Fachbetrieb, und legen Sie die Nachweise bereit. Bei einem stillgelegten Erdtank, wie er in Gärten alter Häuser noch vorkommt, lassen Sie sich die Bescheinigung geben. Falls keine vorhanden ist, sollte das geklärt werden.

Besteht der Verdacht, dass einmal Öl in den Boden gelangt ist, sollten Sie das ernst nehmen und rechtzeitig fachlich prüfen lassen. Eine Altlastenauskunft gibt es beim Referat für Klima- und Umweltschutz. Das kann unangenehm sein, doch ein Verschweigen kann viel teurer werden. Auch der Füllstand spielt am Ende eine Rolle: Bei der Übergabe wird er meist festgehalten, und das Restöl wird üblicherweise berechnet, was im Vertrag geregelt sein sollte. Kaufen Sie vor dem Verkauf nicht unnötig viel Öl, halten Sie das Haus im Winter aber frostfrei.

Was gilt bei einem Haus mit mehreren Einheiten?

Gehört die Heizung zu einer Gemeinschaft, entscheiden Sie nicht allein, sondern die Eigentümerversammlung. Für Interessenten ist deshalb der Stand im Haus wichtig: Gibt es Beschlüsse zu einem Austausch? Wurde ein Energieberater eingeschaltet? Wie hoch ist die Rücklage? Lesen Sie die Protokolle und legen Sie sie Interessenten vor. Wurde schon beschlossen, die Anlage zu erneuern, sollte im Kaufvertrag stehen, wer die Kosten trägt, wenn die Umlage nach dem Verkauf fällig wird. Wurde noch nichts beschlossen, sagen Sie auch das. Die aktuelle Rechtslage zwingt die Gemeinschaft nicht zur Eile.

Bei einem ganzen Mietshaus in Ihrem Besitz schauen Anleger genau auf die Heizkosten pro Einheit, darauf, was sich auf Mieter umlegen lässt, und auf die Verteilung der CO₂-Kosten. Liegt das Haus in einem Erhaltungssatzungsgebiet, sind Modernisierungen möglicherweise nur begrenzt umlegbar, und das wirkt sich auf die Rechnung aus. Halten Sie Abrechnungen, Verbrauchsdaten und Wartungsnachweise bereit. Oft ist die Heizung dabei nur einer von mehreren Punkten neben Mieten, Dach und Leitungen. Wie Sie mit Mietern umgehen, zeigt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in der Au.

Welche Fragen stellen Käufer?

Wie alt ist die Anlage? Wie hoch war der Verbrauch in den letzten drei Jahren? Wann war die letzte Wartung? Wurde der Tank geprüft? Was sagt der Schornsteinfeger? Gibt es Fernwärme? Was müsste ich nach dem Kauf tun? Viele Interessenten kennen die neuen Regeln noch nicht und halten eine Ölheizung für ein rechtliches Problem. Hier hilft eine ruhige Erklärung, ohne etwas zu versprechen. Vermeiden Sie zugleich jede Beschönigung, denn eine alte Anlage ist nun einmal alt. Familien fragen oft, ob sie nach dem Einzug einfach weiterheizen können, Anleger rechnen die künftigen Kosten durch.

Rechnen Sie außerdem damit, dass jemand wegen der Heizung einen Abschlag fordert. Überlegen Sie vorab, wie Sie darauf reagieren. Ein belastbares Angebot für einen möglichen Austausch kann helfen, überzogene Abzüge abzuwehren, auch wenn es keine feste Größe ist. Bei mehreren Interessenten zur selben Zeit fällt das ohnehin leichter. Wie sich das in der Verhandlung auswirkt, beschreibt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in der Au. Bleiben Sie gelassen. Viele Käufer planen ohnehin eine Modernisierung und sehen die Heizung als einen Posten unter vielen.

Wie entscheiden Sie: mit Kessel, neu oder mit Nachlass?

Es gibt im Wesentlichen drei Wege. Die Tabelle vergleicht sie. Für die meisten Häuser ist der erste Weg der vernünftigste, solange die Anlage läuft.

Merkmal	Mit vorhandenem Kessel	Neue Anlage vor Verkauf	Mit klarem Nachlass
Aufwand	Gering	Hoch	Mittel
Kosten für Sie	Kaum	Hoch	Angebote, ggf. Beratung
Freiheit für Käufer	Groß	Gering	Groß
Risiko pauschaler Abschläge	Mittel	Gering	Gering
Rechnung für Sie	Meist gut	Oft ungünstig	Meist gut

Eine neue Anlage rechnet sich beim Verkauf selten, denn Käufer zahlen nicht jeden Euro zurück, und eine Wärmepumpe passt nicht zu jedem alten Haus. Ein neuer Ölkessel gibt dem Käufer zudem die künftige Pflicht zu grünen Anteilen mit. Sinnvoll ist ein Austausch vor allem, wenn die Anlage ausgefallen ist und das Haus sonst nicht bewohnbar wäre, oder wenn Sie noch lange dort leben möchten. Oft kann auch eine Reparatur reichen. Holen Sie sich mehrere Meinungen, und seien Sie vorsichtig bei Haustürangeboten, die mit angeblichen Pflichten werben.

Wie stellen Sie die Heizung im Exposé dar?

Nennen Sie die Heizungsart klar und schreiben Sie, was gut läuft, zum Beispiel regelmäßige Wartung oder ein neuer Brenner. Vermeiden Sie Begriffe wie „neuwertig“ oder „zukunftssicher“, wenn das nicht belegt ist. Auch ein Satz wie „muss nicht getauscht werden“ sollte vorsichtig formuliert sein, denn er gilt nach aktuellem Stand. Ein Foto vom ordentlichen Heizraum kann ein gutes Zeichen sein. Lassen Sie alte Kanister und Gerümpel entfernen, damit der Weg zum Tank frei ist. Bekannte Schäden müssen offengelegt werden. Falls es jemals nach Öl gerochen hat, lassen Sie das vor den Besichtigungen prüfen.

Bitten Sie darum, den Entwurf des Exposés zu lesen, und prüfen Sie alle Angaben zu Baujahr und Kennwerten, denn hier passieren häufig Fehler. Wichtig ist auch die richtige Reihenfolge: zuerst Haus und Lage, dann die Technik. Die Heizung sollte nicht als größtes Problem im ersten Satz stehen, aber auch nicht versteckt werden. Weitere Hinweise zum Exposé gibt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in der Au. Wer das sachlich angeht, wird feststellen, dass das Thema viel von seinem Schrecken verliert. Viele Interessenten sind am Ende erleichtert, wenn sie klare Informationen erhalten.

Welche Unterlagen sollten bereitliegen?

Legen Sie eine Mappe an, in der Sie alles sammeln: Baujahr von Kessel und Brenner, Wartungsprotokolle, Schornsteinfegerbescheinigung, Verbrauchsabrechnungen, Daten zum Tank mit Prüfnachweisen, Energieausweis, Rechnungen für Reparaturen und gegebenenfalls Angebote für eine Erneuerung. Dazu kommen Hinweise zur Dämmung von Decke und Leitungen. In einer Wohnanlage liefert die Verwaltung vieles davon. Wenn Ihnen etwas fehlt, fragen Sie die Heizungsfirma, die Ihre Anlage betreut. Weitere Unterlagen nennt der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in der Au. So sind Sie auf die meisten Fragen vorbereitet.

Was sagen Banken zu einem Haus mit Ölheizung?

Für viele Käufer zählt auch, wie ihre Bank das Haus sieht. Sie prüft den Wert, den Zustand und oft auch den Energiebedarf. Ein Haus mit Öl ist deshalb nicht schwer zu finanzieren, doch Interessenten sollten früh mit ihrer Bank sprechen, und ein vollständiger Energieausweis hilft dabei. Wer modernisieren möchte, kann die Kosten manchmal gleich in die Finanzierung einplanen. Ihre Heizungsmappe erleichtert das Gespräch sehr. Bitten Sie Ihre Maklerin, vor der Verhandlung eine Finanzierungsbestätigung einzuholen, die das Haus in seinem heutigen Zustand berücksichtigt. So gibt es kurz vor dem Notartermin keine Überraschung. Fragen Sie auch, ob die Bank Hinweise zu Förderprogrammen geben kann. Diese ändern sich aber oft, weshalb Sie selbst keine Summen nennen sollten.

Welche Lösungen können Käufer prüfen?

Wer ein Haus mit Öl kauft, hat mehrere Möglichkeiten: die Anlage zunächst weiter nutzen, nur den Kessel erneuern, Fernwärme anschließen, wenn sie in der Straße liegt, oder eine Wärmepumpe oder einen Hybrid einbauen. In der dichten Au ist nicht alles möglich, denn eine Außeneinheit braucht Platz und muss Lärmvorgaben einhalten. Auch Pellets scheitern oft am fehlenden Lagerraum. Ein Tank, der wegfällt, schafft dagegen zusätzlichen Platz im Keller, was vielen gefällt. Sie sollten als Verkäufer keine Technik empfehlen, die Sie nicht selbst geprüft haben. Es genügt, wenn Sie Unterlagen bereitstellen und auf Energieberater und Stadtwerke verweisen. Ein Satz wie „Das Haus ist für alles vorbereitet“ wäre ein Risiko, wenn das nie jemand überprüft hat. Wer solche Fragen sachlich beantwortet, nimmt Interessenten die Sorge vor dem Unbekannten.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

• Überstürzt eine neue Anlage einbauen, ohne zu rechnen.
• Veraltete Pflichten wiederholen und damit Interessenten verunsichern.
• Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft verschweigen.
• Wartungsnachweise und Verbrauchsdaten nicht vorlegen.
• Tank und Keller in Bachnähe nicht prüfen lassen.
• Pauschale Abschläge ohne Gegenrechnung akzeptieren.

Welcher Makler erzielt in der Au den besten Preis für ein Haus mit Ölheizung?

Das hängt weniger vom Kessel ab als von der Vorbereitung. Wer die Lage richtig erklärt, die Unterlagen vollständig hat und mehrere Interessenten zur selben Zeit anspricht, muss bei der Heizung meist weniger nachgeben. Fragen Sie jeden Anbieter, was er über das Gebäudemodernisierungsgesetz weiß und wie er das Interessenten erklärt. Eine Garantie auf einen Preis gibt es nicht. Mehr dazu zeigt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in der Au?. Eine Einschätzung des Wertes bietet der Ratgeber Immobilienbewertung in der Au.

Wie finden Sie Unterstützung?

Ein Makler muss kein Heizungsbauer sein, aber er sollte den aktuellen Stand kennen und niemanden mit alten Aussagen verunsichern. Ellen Günthel kennt solche Häuser und holt, wenn nötig, einen Energieberater hinzu. Sie liest die Unterlagen und sagt Ihnen, was Interessenten fragen werden. Die Provision liegt bei 1,785 % statt 3,57 %. Wenn Sie zu mehreren geerbt haben, hilft auch der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in der Au. Ein erstes Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Bringen Sie einfach mit, was Sie schon haben.

Häufige Fragen

Muss ich die Ölheizung vor dem Verkauf tauschen?

Nein, sie darf weiterlaufen und repariert werden.

Muss der Käufer den Kessel erneuern?

Die frühere Tauschpflicht ist entfallen. Dämmpflichten sollten aber geprüft werden.

Was ist mit dem Tank in Bachnähe?

Klären Sie Zustand und Prüfpflichten mit einem Fachbetrieb und der zuständigen Stelle.

Wer entscheidet bei einer Gemeinschaft?

Die Eigentümerversammlung, nicht der einzelne Verkäufer.

Brauche ich einen Energieausweis?

In aller Regel ja, und die Pflichtangaben gehören in die Anzeige.

Lohnt sich ein neuer Kessel?

Meist nicht, außer die Anlage ist defekt. Dann gelten künftig grüne Anteile.

Muss ich das Restöl abgeben?

Das wird üblicherweise im Kaufvertrag geregelt und berechnet.

Wer berät mich in der Au?

Ellen Günthel zum Verkauf, ein Energieberater zur Technik.

Fazit

Ein Haus mit Ölheizung in München-Au lässt sich gut verkaufen, wenn Sie die aktuelle Rechtslage kennen, Tank und Keller prüfen lassen und alles sauber dokumentieren. Ein vorschneller Einbau rechnet sich selten. Ellen Günthel bespricht das gern mit Ihnen. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.