Unterlagen für den Hausverkauf in München-Riem: Sechs Anfragen zum Abschicken
Eine Liste der nötigen Unterlagen finden Sie überall im Netz. Das Problem beginnt, wenn man sie abarbeiten möchte. Wen schreibe ich an? Was genau muss ich fragen? Bekomme ich überhaupt eine Antwort, wenn ich nicht weiß, wie das Dokument heißt? In München-Riem kommt hinzu, dass viele Ratgeber vom Landratsamt sprechen, das hier gar nicht zuständig ist. Riem gehört zur Landeshauptstadt, und die Bauakten liegen deshalb bei der Lokalbaukommission. Wer eine Wohnung in der Messestadt verkauft, hat zudem mit der Hausverwaltung zu tun, und gegebenenfalls mit städtischen Stellen, wenn es um Förderbindungen geht.
Dieser Ratgeber macht es deshalb praktisch. Sie erhalten eine kurze Übersicht, was wofür nötig ist, und sechs Mustertexte für die wichtigsten Anfragen, die Sie nur anzupassen brauchen. Dazu gibt es Hinweise, was Sie in welcher Reihenfolge tun sollten und was Sie Interessenten wann zeigen. Bei neues // nest unterstützt Sie Ellen Günthel gern bei der Beschaffung. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Das Wichtigste in Kürze
- In Riem ist die Lokalbaukommission der Landeshauptstadt für Bauakten zuständig.
- Das Grundbuchamt beim Amtsgericht München führt das Grundbuch.
- Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen.
- Bei Wohnungen liefert die Hausverwaltung Protokolle, Abrechnung und Rücklage.
- Prüfen Sie in der Messestadt, ob Förderbindungen bestehen.
- Beginnen Sie mit den langsamen Anfragen, und zwar vor dem Fototermin.
Was brauche ich wofür?
Was tatsächlich nötig ist, hängt vom Objekt ab. Die folgende Übersicht nennt die üblichen Dokumente und die zuständige Stelle.
| Dokument | Wofür | Zuständig in Riem |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Eigentum, Rechte, Grundschulden | Grundbuchamt beim Amtsgericht München, Notar |
| Flurkarte | Grundstück, Gebäudelage | Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung |
| Pläne, Baugenehmigung | Exposé, Bank, Käufer | Lokalbaukommission, eigene Unterlagen |
| Wohnflächenberechnung | Exposé, Einschätzung | Bauakte, Bauträgerunterlagen oder neu berechnen |
| Energieausweis | Pflicht beim Verkauf | Energieberater, berechtigte Fachleute |
| Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung | Wohnung, geteiltes Haus | Hausverwaltung, Grundbuchamt |
| Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnung | Käufer, Bank | Hausverwaltung |
| Rücklagenstand | Käufer, Bank | Hausverwaltung |
| Bodenrichtwert | Einschätzung bei Häusern | Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München |
| Förderunterlagen | Bindungen prüfen | Kaufvertrag, zuständige Stelle der Stadt |
| Modernisierungsliste | Einschätzung, Fragen | Selbst erstellen, Rechnungen beilegen |
| Mietvertrag | Vermietete Objekte | Eigene Unterlagen |
| Personalausweis, Steuer-ID | Notar | Eigene Unterlagen |
In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, diese Anfrage entfällt also. Rechte wie Wegerechte finden Sie im Grundbuch in Abteilung II.
Anfrage 1: Die Bauakte bei der Lokalbaukommission
Bei älteren Häusern in Alt-Riem und überall dort, wo Pläne fehlen, ist die Bauakte der wichtigste Baustein. Stellen Sie einen schriftlichen Antrag und nennen Sie möglichst viele Merkmale, damit die Akte gefunden wird. Prüfen Sie auf der Website der Stadt, ob es dafür ein Formular oder einen Online-Weg gibt.
„Sehr geehrte Damen und Herren, ich bin Eigentümer des Anwesens (Straße, Hausnummer) in München, Flurstück (Nummer), Gemarkung (Name). Für den geplanten Verkauf bitte ich um Einsicht in die Bauakte beziehungsweise um Kopien der genehmigten Pläne, der Baugenehmigung, der Baubeschreibung und, falls vorhanden, der Wohnflächenberechnung. Bitte teilen Sie mir die Kosten vorab mit. Ein Nachweis meines Eigentums liegt bei.“
Hinweis. Rechnen Sie mit mehreren Wochen Bearbeitungszeit, und stellen Sie den Antrag deshalb früh. Bei Erben legen Sie Erbschein oder Testament mit Eröffnungsniederschrift bei, bei Bevollmächtigten die Vollmacht.
Anfrage 2: Die Unterlagen von der Hausverwaltung
Für Wohnungen in der Messestadt, und für Häuser in einer Gemeinschaft, ist dies die wichtigste Anfrage. Schreiben Sie möglichst genau, was Sie benötigen, und nennen Sie einen Termin.
„Sehr geehrte Damen und Herren, ich beabsichtige, meine Einheit Nr. (Nummer) in der Anlage (Adresse) zu verkaufen. Bitte senden Sie mir bis zum (Datum): die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Nachträgen, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, die letzte Jahresabrechnung, den aktuellen Wirtschaftsplan, den Stand der Erhaltungsrücklage insgesamt und für meine Einheit sowie Informationen zu beschlossenen oder absehbaren Maßnahmen. Teilen Sie mir bitte auch mit, ob für den Verkauf eine Zustimmung der Verwaltung erforderlich ist und welche Kosten Ihnen dafür entstehen.“
Hinweis. Lesen Sie die Protokolle selbst, bevor Sie sie weitergeben. Stehen dort Sanierungen, sollte das offen besprochen werden, und auch die Frage, wer eine beschlossene Sonderumlage trägt, ist im Kaufvertrag zu regeln.
Anfrage 3: Die Klärung einer Förderbindung
Wer in der Messestadt eine Wohnung mit einem städtischen oder staatlichen Förderprogramm erworben hat, muss prüfen, ob noch Regeln bestehen. Lesen Sie zuerst Ihren Kaufvertrag und den Grundbuchauszug. Gibt es Hinweise, wenden Sie sich an die in den Unterlagen genannte Stelle oder fragen Sie den Notar, der Ihren Kaufvertrag beurkundet hat, oder die zuständige Stelle der Landeshauptstadt.
„Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe die Wohnung (Adresse, Einheit) im Jahr (Jahr) mit (Name des Programms, soweit bekannt) erworben. Ich überlege, sie zu verkaufen. Bitte teilen Sie mir mit, ob und wie lange noch Bindungen bestehen, insbesondere zur Selbstnutzung, zum Kaufpreis und zur Auswahl des Käufers, und ob ein Verkauf einer Zustimmung bedarf.“
Hinweis. Klären Sie das, bevor Sie mit Maklern oder Interessenten sprechen. Eine Bindung ändert möglicherweise den ganzen Plan, und im Exposé sollte sie richtig dargestellt sein. Wer den Punkt übersieht, kann beim Notartermin böse überrascht werden.
Anfrage 4: Grundbuchauszug und Eintragungsbewilligungen
Den Auszug erhalten Sie über das Grundbuchamt beim Amtsgericht München oder über einen Notar. Sie müssen Ihr Interesse nachweisen, zum Beispiel als Eigentümer oder Erbe.
„Sehr geehrte Damen und Herren, ich bin Eigentümer des im Grundbuch von (Grundbuchbezirk), Blatt (Nummer), eingetragenen Grundbesitzes. Für den geplanten Verkauf bitte ich um einen aktuellen, einfachen Grundbuchauszug. Soweit in Abteilung II Rechte eingetragen sind, bitte ich außerdem um Kopien der Eintragungsbewilligungen.“
Hinweis. Holen Sie den Auszug nicht zu früh, denn er sollte beim Verkaufsstart aktuell sein. Bei alten Einträgen, deren Grund vielleicht längst entfallen ist, kann der Notar erklären, wie sie sich löschen lassen. Erben können das Grundbuch in den ersten zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei berichtigen lassen.
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Anfrage 5: Die Bank und die Grundschuld
Auch hier hilft eine klare Anfrage, denn Banken antworten besser auf präzise Fragen.
„Sehr geehrte Damen und Herren, ich überlege, die Immobilie (Adresse) zu verkaufen. Zu meinem Darlehen Nr. (Nummer) bitte ich um folgende Angaben: aktuelle Restschuld, Ende der Zinsbindung, Höhe einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablösung zum (Datum). Für die Grundschuld im Grundbuch von (Bezirk), Blatt (Nummer), bitte ich um Mitteilung, ob noch Forderungen bestehen und unter welchen Bedingungen Sie eine Löschungsbewilligung erteilen.“
Hinweis. Eine alte Grundschuld bleibt eingetragen, auch wenn das Darlehen längst abbezahlt ist. Suchen Sie auch nach einem Grundschuldbrief, falls einer ausgestellt wurde. Ein verlorener Brief macht die Sache aufwendiger.
Anfrage 6: Der Energieausweis
Schreiben Sie an einen oder zwei Energieberater, oder fragen Sie den Schornsteinfeger nach einer Empfehlung. Bei einer Wohnung in einer Anlage ist es oft die Hausverwaltung, die den Ausweis für das Gebäude vorliegen hat, also fragen Sie zuerst dort nach.
„Guten Tag, für den Verkauf meines Hauses (Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl der Wohnungen, Heizungsart) benötige ich einen Energieausweis. Welche Art ist in meinem Fall nötig, was kostet das, und wann könnten Sie ihn ausstellen? Abrechnungen der letzten Jahre kann ich bereitstellen.“
Hinweis. Ein Energieausweis gilt in der Regel zehn Jahre und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und die Pflichtangaben gehören in die Anzeige. Legen Sie auch die Unterlagen zur Heizung bereit. Eine bestehende Anlage darf nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen und repariert werden. Bei bestimmten Häusern können für neue Eigentümer jedoch Pflichten bei der obersten Geschossdecke und bei zugänglichen Leitungen entstehen, und Belege über bereits erledigte Dämmungen helfen deshalb.
Ellen Günthel kennt den Markt in München-Riem und schätzt Ihre Immobilie nach einer persönlichen Besichtigung ein. Die Wertermittlung ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich.
In welcher Reihenfolge gehe ich vor?
Beginnen Sie mit dem, was am längsten dauert. In den ersten Tagen schicken Sie Anfrage 3 und Anfrage 1 ab, sofern das nötig ist, und fragen bei der Bank nach. Parallel erstellen Sie eine Modernisierungsliste und bestellen den Energieausweis. Danach kommt Anfrage 2 an die Hausverwaltung. Den Grundbuchauszug holen Sie, wenn der Start näher rückt. Auch für die Fotos sollte der Energieausweis möglichst schon da sein, damit das Inserat vollständig ist.
| Woche | Aufgabe | Warum jetzt |
|---|---|---|
| 1 | Förderbindung prüfen, Bank fragen | Kann den ganzen Plan ändern |
| 1 | Bauakte anfragen | Bearbeitung dauert oft Wochen |
| 1 bis 2 | Modernisierungsliste, Energieausweis | Für Exposé und Einschätzung |
| 2 bis 3 | Unterlagen der Verwaltung | Protokolle vor dem Start lesen |
| 4 | Grundbuchauszug, Flurkarte | Sollen aktuell sein |
| 4 bis 6 | Fotos, Exposé, Start | Alles vollständig |
Ein Makler kann vieles davon mit Ihrer Vollmacht übernehmen. Klären Sie vorab, was im Auftrag enthalten ist und wer die Gebühren der Ämter trägt. Wie sich die Arbeitsweise prüfen lässt, zeigt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in München-Riem.
Was, wenn keine Antwort kommt?
Ämter und Verwaltungen haben viel zu tun, und manchmal bleibt eine Anfrage liegen. Warten Sie je nach Stelle zwei bis vier Wochen und fragen Sie dann freundlich nach, unter Angabe des Datums Ihrer ersten Nachricht und eines Aktenzeichens, falls Sie eines erhalten haben. Bei der Hausverwaltung hilft oft der Hinweis auf einen geplanten Verkaufstermin. Als Eigentümer haben Sie grundsätzlich das Recht, die Verwaltungsunterlagen einzusehen. Wenn jemand gar nicht reagiert, können Sie auch um einen Termin zur Einsicht vor Ort bitten. Vielleicht weiß auch ein Mitglied des Verwaltungsbeirats weiter, oder ein Nachbar hat die Protokolle noch abgelegt.
Halten Sie außerdem fest, wann Sie was angefragt haben. Falls sich der Verkauf dadurch verzögert, wissen Sie, woran es liegt, und auch der Käufer kann besser eingeordnet werden. Beginnen Sie auf jeden Fall mit der Vermarktung erst, wenn die wichtigsten Dokumente vorliegen, vor allem der Energieausweis. Fehlt ein einzelnes altes Dokument, lässt sich das oft erklären. Sagen Sie Interessenten offen, dass es angefordert ist und wann Sie damit rechnen.
Was gehört zu einem Haus vom Bauträger?
Viele Häuser und Wohnungen in der Messestadt wurden von Bauträgern errichtet. Das hat einen Vorteil, denn oft existiert noch eine umfangreiche Mappe: Bauträgervertrag, Baubeschreibung, Pläne, Abnahmeprotokoll, Wohnflächenberechnung, Wartungsverträge, Bedienungsanleitungen. Suchen Sie danach, denn Käufer freuen sich darüber. Prüfen Sie im Abnahmeprotokoll, ob Mängel offen geblieben sind, und ob sie beseitigt wurden. Bei jüngeren Objekten können noch Gewährleistungsfristen laufen, und ob sich diese Ansprüche auf den Käufer übertragen lassen, sollte ein Rechtsanwalt prüfen.
Auch technische Besonderheiten verdienen Unterlagen. Bei Passivhäusern oder Häusern mit Lüftungsanlage möchten Käufer wissen, wer die Wartung übernimmt und wann die Filter gewechselt wurden. Bei einer Solaranlage geht es um Verträge und Einspeisung. Bei einer gemeinsamen Tiefgarage oder einem gemeinsam genutzten Hof sollten die Regeln bekannt sein, etwa wer die Kosten trägt. Wer das alles griffbereit hat, wirkt nicht nur ordentlich, sondern verhindert auch spätere Rückfragen und Abschläge.
Was, wenn die Akte nicht zum Haus passt?
Gerade bei älteren Häusern in Alt-Riem stimmen die Pläne nicht immer mit der Wirklichkeit überein. Eine Garage ist dazugekommen, ein Dachgeschoss wurde ausgebaut, eine Wand ist verschwunden. Prüfen Sie deshalb die Unterlagen, die Sie erhalten, anhand eines Rundgangs. Fehlt eine Genehmigung, sprechen Sie mit einem Architekten darüber, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist, und was das bedeutet. Verschweigen sollten Sie so etwas nicht, und ein ausgebauter Raum darf nicht einfach als Wohnfläche beworben werden, wenn er dafür nicht genehmigt ist. Stimmt eine Fläche nicht, lassen Sie sie neu berechnen, oder geben Sie im Exposé an, worauf die Zahl beruht. Der Notar oder ein Rechtsanwalt kann Ihnen sagen, wie das im Vertrag berücksichtigt wird.
Drei Maklerinnen für Ihren Verkauf in München-Riem
Hinter neues // nest stehen drei erfahrene Immobilienmaklerinnen. Ellen Günthel betreut Eigentümer in München-Riem persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Wie schreibe ich die Modernisierungsliste?
Gehen Sie das Objekt von unten nach oben durch. Schreiben Sie zu jedem Punkt auf, was wann gemacht wurde und ob es eine Rechnung gibt, etwa „Bad 2019, Rechnung vorhanden“ oder „Fenster um 2005, ohne Beleg“. Trennen Sie klar, was belegt ist und was nicht. Das Blatt kostet nichts und erspart viele Rückfragen. Bei Häusern gehören Dach, Fassade, Heizung, Elektrik, Fenster und Keller dazu, bei Wohnungen vor allem Bad, Küche, Böden und Türen, denn für das Gemeinschaftseigentum ist die Gemeinschaft zuständig.
Wann gebe ich was weiter?
Gehen Sie stufenweise vor. Das Exposé enthält Fakten, Grundrisse und Pflichtangaben. Protokolle, Abrechnungen und Mieterübersicht gehen erst an ernsthaft interessierte Personen, die das Objekt gesehen haben. Grundbuchdaten und Identitätsdaten laufen in der Regel über den Notar. Mieterdaten sollten nur so weit geteilt werden, wie es wirklich nötig ist. Ein digitaler Ordner mit verständlichen Dateinamen hilft, und Ihr Makler sollte festhalten, wer wann Zugriff bekommen hat. Mehr zu diesem Fall erklärt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in München-Riem.
Ein Beispiel: Sechs Mails an einem Abend (erfunden)
Ein Eigentümer aus der Messestadt nimmt sich an einem Abend eine Stunde Zeit und verschickt die Anfragen. Die Verwaltung schickt nach einer Woche fast alles, doch die Protokolle von vor drei Jahren fehlen. Die Bank nennt die Restschuld und das Ende der Zinsbindung, und das liegt nur vier Monate entfernt. Beim Blick in den alten Kaufvertrag entdeckt er eine Klausel zu einem Förderprogramm, von der er nichts mehr wusste. Die Stadt bestätigt, dass die Bindung inzwischen ausgelaufen ist.
Er verschiebt den Verkaufsstart um zwei Monate und spart sich so die Vorfälligkeit. Das erfundene Beispiel ist kein Versprechen, doch es zeigt, wie viel eine einzige Stunde Schreibarbeit verändern kann.
Welcher Makler erzielt in München-Riem den besten Preis?
Vollständige Unterlagen allein bringen keinen Höchstpreis, sie verhindern aber Abschläge aus Unsicherheit. Worauf es sonst ankommt, zeigt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?. Den Ablauf bis zum Notar beschreibt Hausverkauf mit Makler in München-Riem.
Ellen Günthel begleitet Eigentümer in München-Riem von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf in München-Riem?
Grundbuchauszug, Pläne, Wohnfläche, Energieausweis und Modernisierungsliste. Bei Wohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle und Abrechnung hinzu.
Wo bekomme ich die Bauakte?
Bei der Lokalbaukommission der Landeshauptstadt München, nicht beim Landratsamt.
Wer gibt den Grundbuchauszug heraus?
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht München oder ein Notar. Sie müssen Ihr Interesse nachweisen.
Wo erfahre ich den Bodenrichtwert?
Beim Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München.
Wie erkenne ich eine Förderbindung?
Prüfen Sie Kaufvertrag und Grundbuch, und fragen Sie im Zweifel die zuständige Stelle der Stadt oder den Notar.
Wie lange gilt ein Energieausweis?
In der Regel zehn Jahre. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen.
Gibt es ein Baulastenverzeichnis?
In Bayern nicht. Rechte finden sich im Grundbuch in Abteilung II.
Kann der Makler die Unterlagen besorgen?
Mit Ihrer Vollmacht vieles davon. Klären Sie vorab, was enthalten ist und wer Gebühren trägt.
Fazit
Die Unterlagen für den Hausverkauf in München-Riem lassen sich mit wenigen gezielten Anfragen besorgen. Nutzen Sie die Mustertexte, beginnen Sie mit den langsamen Stellen und klären Sie Bindungen zuerst. Ellen Günthel unterstützt Sie gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.
