Kostenlose Immobilienbewertung in München-Riem: Was auf dem Blatt stehen muss, das Sie bekommen

Kostenlose Bewertungen bekommen Sie heute an jeder Ecke. Was Sie am Ende in der Hand halten, ist allerdings höchst unterschiedlich. Manchmal ist es eine Zahl am Telefon, manchmal eine automatisch erzeugte PDF mit Diagrammen und Ihrer Postleitzahl, manchmal eine schöne Mappe, in der vor allem steht, wie gut das Maklerbüro arbeitet. Selten bekommt man das, was eigentlich hilft: ein kurzes Blatt, das erklärt, wie jemand auf seine Zahl kommt und was sie verändern würde. Gerade bei einer Wohnung in der Messestadt oder einem Haus in Alt-Riem reicht eine bloße Zahl nicht aus, denn vieles hängt an Rücklage, Beschlüssen, Baurecht oder einer möglichen Förderbindung.

Dieser Ratgeber zeigt daher, was auf einem brauchbaren Blatt stehen sollte, und zwar in acht Punkten. Danach erklären wir, was Online-Rechner nicht wissen können, wie Sie die Unterlage nutzen und wann eine kostenlose Einschätzung nicht ausreicht. Auch neues // nest bietet eine kostenlose Wertermittlung an, und Ellen Günthel ist im Münchner Osten Ihre Ansprechpartnerin. Messen Sie uns bitte am selben Maßstab. Für Rechts- und Steuerfragen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Die acht Punkte auf dem Blatt

1. Was wurde angeschaut? Am Anfang sollte stehen, wann die Besichtigung stattfand, wer sie gemacht hat und was gesehen wurde, also auch Keller, Stellplatz und bei Häusern Dachboden und Garten. Steht dort nur „nach Ihren Angaben“, handelt es sich um eine Ferneinschätzung, die entsprechend wenig wert ist.

2. Welche Daten liegen zugrunde? Wohnfläche, Baujahr, Grundstück, Zimmerzahl, Energieangaben und wesentliche Modernisierungen. Das Blatt sollte sagen, woher die Zahlen stammen, etwa aus einer Berechnung oder einem Plan. Ist die Fläche nur geschätzt, muss das draufstehen. Bei einer vermieteten Wohnung gehören auch Miete und Beginn des Mietverhältnisses dazu.

3. Welche Unterlagen wurden gelesen? Bei einer Wohnung sollten Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnung und Rücklage genannt sein, bei einem Haus Grundbuchauszug und Pläne. Fehlt etwas, sollte das Blatt das offen sagen. „Protokolle noch nicht geprüft“ ist ehrlicher als ein Schweigen, das Vollständigkeit vortäuscht.

4. Welche Besonderheiten gibt es? In der Messestadt gehören dazu etwa Förderbindungen, beschlossene Sonderumlagen, autofreies Wohnen oder besondere Technik. In Alt-Riem geht es eher um Rechte im Grundbuch, Anbauten, die Lage zu Straße und Bahn oder um die Bebaubarkeit. Steht dazu nichts, wurde vielleicht nicht danach gefragt.

5. Welche Vergleiche wurden herangezogen? Mindestens drei verkaufte Objekte, möglichst aus dem Umfeld, mit grober Art, Lage und Zeitpunkt, und mit einer Aussage dazu, was anders ist. Kaufpreise müssen dabei nicht genannt werden, wenn das nicht erlaubt ist, doch die Logik sollte erkennbar sein. Reine Angebotspreise aus Portalen sind keine belastbare Grundlage.

6. Welcher Rahmen ergibt sich? Eine seriöse Einschätzung nennt einen Rahmen, keine auf den Euro genaue Zahl. Sie sagt, wo das Objekt darin vermutlich liegt und warum. Auch die Frage, ob es sich um einen Angebotspreis oder den erwarteten Kaufpreis handelt, muss klar sein, denn viele Missverständnisse beginnen hier.

7. Was könnte die Zahl verändern? Die wichtigsten Unsicherheiten sollten benannt sein, zum Beispiel: „Eine beschlossene Sanierung der Tiefgarage könnte Käufer zurückhaltender machen“ oder „Mit einem Vorbescheid für eine zweite Bebauung wäre der Rahmen anders einzuschätzen“. Das ist vermutlich der nützlichste Teil.

8. Was würden Sie als Nächstes tun? Ein kurzer Vorschlag zum Vorgehen: Welche Unterlagen fehlen, was sollte vor den Fotos geschehen, welche Käufer sind zu erwarten? Dabei sollte klar sein, dass das Blatt auch ohne Auftrag Ihnen gehört.

Punkt	Brauchbar	Weniger brauchbar
Besichtigung	Datum, Keller, Stellplatz	„Nach Ihren Angaben“
Daten	Herkunft genannt	Ungeprüfte Zahlen
Unterlagen	Gelesen oder als fehlend genannt	Nicht erwähnt
Besonderheiten	Bindungen, Rechte, Beschlüsse	Bleiben unerwähnt
Vergleiche	Verkaufte Objekte, Anpassungen	Angebotspreise aus Portalen
Rahmen	Spanne mit Begründung	Eine einzige, schöne Zahl
Unsicherheiten	Klar benannt	„Beste Lage, hohe Nachfrage“
Nächste Schritte	Konkret, auch ohne Auftrag	Vertrag liegt gleich bei

Wie könnte ein solches Blatt aussehen? (erfundenes Muster)

Damit Sie eine Vorstellung haben, hier ein knappes Muster für eine erfundene Wohnung: „Besichtigung am 12. März mit Keller und Tiefgarage. Vierzimmerwohnung im 3. Obergeschoss, Messestadt, Baujahr 2002, Wohnfläche 92 m² laut Berechnung aus dem Kaufvertrag, Stellplatz vorhanden, Bad 2019 erneuert, Energieausweis gültig bis 2030. Geprüft: Protokolle der letzten drei Jahre, Abrechnung, Wirtschaftsplan. Noch offen: Bestätigung, dass die beim Kauf genutzte Förderung keine Bindungen mehr auslöst. Vergleich: drei verkaufte Wohnungen in vergleichbaren Anlagen aus den letzten 18 Monaten, darunter eine ohne Stellplatz und eine mit Parkblick, jeweils entsprechend angepasst. Einschätzung: ein Rahmen für den erwarteten Kaufpreis, Ihre Wohnung eher in der Mitte. Unsicherheit: Eine Sanierung der Tiefgarage wird diskutiert und könnte Käufer zurückhaltender machen, die Rücklage ist solide. Vorschlag: Klärung der Bindung, Fotos im Mai, Besichtigungen abends und samstags.“

Das passt auf eine Seite, und mehr braucht es zunächst nicht. Sie sehen auf einen Blick, was geprüft wurde und was noch fehlt, und Sie können es mit anderen Blättern vergleichen. Wenn Sie etwas Derartiges nicht bekommen, bitten Sie darum. Manche Anbieter schreiben das auf Wunsch gern in einer Mail zusammen. Wer es ablehnt oder erst nach einer Unterschrift liefern möchte, sagt Ihnen damit etwas Wichtiges über seine Arbeitsweise. Das erfundene Muster nennt bewusst keinen Betrag, denn auf die Struktur kommt es hier an.

Was gehört bei einem Haus in Alt-Riem aufs Blatt?

Bei einem Haus verschiebt sich der Schwerpunkt, und deshalb sollte auch das Blatt anders aussehen. Neben Baujahr und Wohnfläche gehören die Grundstücksgröße, der Zuschnitt, die Zufahrt und der Bodenrichtwert mit Stichtag dazu, den der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München nennt. Es sollte ausdrücklich gesagt werden, ob ein Bebauungsplan gilt, ob das bei der Lokalbaukommission erfragt wurde und welche Rechte im Grundbuch stehen. Weil Alt-Riem wenige direkte Vergleiche bietet, wird oft auf Trudering, Feldkirchen oder Haar zurückgegriffen, und das Blatt sollte erklären, wie die Unterschiede eingerechnet wurden.

Wichtig ist auch eine Aussage dazu, wer als Käufer infrage kommt. Sieht jemand vor allem Familien, oder auch Bauträger? Das verändert die Rechnung, denn ein Haus kann als Bestand oder als Grundstück eingeordnet werden. Bei älteren Häusern gehören außerdem Dach, Fenster, Heizung und Anbauten zu den Punkten, die genannt sein sollten. Dass eine bestehende Heizung nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen und repariert werden darf, gehört in diesem Zusammenhang ebenfalls erwähnt.

Was, wenn ich mir nur einen Überblick verschaffen möchte?

Viele Eigentümer fragen an, ohne konkret verkaufen zu wollen, etwa weil die Kinder bald ausziehen oder weil die Bank wegen einer Anschlussfinanzierung nachfragt. Das dürfen Sie ohne Weiteres sagen: „Ich möchte mir einen Überblick verschaffen.“ Wer darauf gereizt reagiert oder Sie zu einem Auftrag drängt, passt nicht zu Ihnen. Sie können sich zunächst auch selbst orientieren, indem Sie den Bodenrichtwert abfragen und auf den großen Portalen ähnliche Angebote in der Messestadt, in Trudering und im Umland vergleichen, wobei das nur Angebotspreise sind. Notieren Sie Datum und Grundlage Ihres Ergebnisses, denn jede Einschätzung veraltet, und sollte vor einem echten Verkauf erneuert werden.

Was Online-Rechner nicht wissen können

Rechner im Netz geben eine Spanne aus, wenn Sie Baujahr, Fläche und ein paar Angaben zur Ausstattung eintragen. Das ist als erster Anhaltspunkt in Ordnung. In München-Riem fehlen ihnen aber gleich mehrere Dinge. Sie kennen den Unterschied zwischen Alt-Riem und einer Wohnung am Riemer Park kaum, wenn alles nur über die Postleitzahl läuft. Sie kennen weder Rücklage noch Beschlüsse Ihrer Anlage. Sie wissen nichts von Förderbindungen, und ob ein Stellplatz fehlt, sieht das Modell nur, wenn Sie es angeben. Bei Grundstücken wissen sie nichts über Baurecht und Rechte im Grundbuch.

Hinzu kommt, dass viele Anbieter Ihre Kontaktdaten sammeln und an Partner weiterreichen. Lesen Sie die Datenschutzerklärung, verzichten Sie auf unnötige Einwilligungen und legen Sie sich gegebenenfalls eine eigene Mailadresse an. Werden Sie gegen Ihren Willen angerufen, widerrufen Sie die Einwilligung, und verlangen Sie die Löschung. Wie stark ein Rechner reagiert, sehen Sie, wenn Sie einmal „guter Zustand“ und einmal „einfacher Zustand“ eintragen. Danach wissen Sie, was die Zahl wert ist.

Wie läuft ein kostenloser Hausbesuch ab?

Ein Makler bietet ihn meist gratis an, weil er auf den Auftrag hofft. Das ist ein offenes Geschäftsmodell, und Sie schulden danach nur eine höfliche Rückmeldung. Ein guter Termin dauert etwa eine Stunde. Am Anfang stehen Ihre Ziele, dann folgt der Rundgang. Bereiten Sie Grundriss, Energieausweis, bei Wohnungen die letzten Protokolle und eine Liste der Modernisierungen vor. Sie können Ihre eigene Preisvorstellung zunächst für sich behalten und hören, was der Anbieter sagt.

Bitten Sie am Ende um das Blatt, das wir oben beschrieben haben. Fragen Sie: Bis wann erhalte ich es? Darf ich es auch nutzen, wenn ich Sie nicht beauftrage? Entstehen mir unter irgendeinem Umstand Kosten? Unterschreiben Sie beim ersten Termin nichts. Bei einem Vertrag, der bei Ihnen zu Hause geschlossen wird, kann Verbrauchern zwar ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zustehen, doch einfacher ist es, gar nicht erst unter Zeitdruck zu geraten. Vergleichen Sie dann zwei oder drei Blätter nebeneinander. Warnzeichen fasst der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in München-Riem zusammen.

Wofür kann ich das Blatt nutzen?

Für die eigene Planung. Sie wissen besser, was ein Verkauf bringen könnte, und ob sich ein Umzug oder eine Sanierung rechnen. Notieren Sie Datum und Grundlage, denn die Einschätzung veraltet. Sollte der Verkauf erst in einigen Jahren anstehen, lassen Sie neu einschätzen.

Für das Gespräch in der Familie. Bei Erben oder bei der Frage, ob ältere Eltern verkaufen sollten, hilft eine schriftliche Grundlage, die alle gleichzeitig erhalten. Es verhindert, dass jeder eine andere Zahl im Kopf hat. Für eine verbindliche Auszahlung reicht es aber oft nicht aus.

Für die Bank. Bei einer Anschlussfinanzierung oder beim Kauf eines neuen Zuhauses kann eine Einschätzung ein erster Anhaltspunkt sein. Die Bank wird aber in der Regel einen eigenen Wert ansetzen, der oft vorsichtiger ausfällt.

Für die Wahl des Maklers. Das Blatt zeigt schon viel über die Arbeitsweise: Wer sorgfältig einschätzt, arbeitet wahrscheinlich auch später sorgfältig. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in München-Riem.

Wann reicht kostenlos nicht aus?

Wenn sich Erben über eine Auszahlung streiten, wenn ein Gericht beteiligt ist, wenn das Finanzamt einen Nachweis verlangt oder wenn es bei einer Scheidung auf einen bestimmten Stichtag ankommt, brauchen Sie meist ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen. Das kostet oft einen vierstelligen Betrag und dauert einige Wochen. Klären Sie mit Rechtsanwalt oder Steuerberater, was verlangt wird, bevor Sie Geld ausgeben, und einigen Sie sich nach Möglichkeit auf einen gemeinsamen Sachverständigen. Warum Zahlen auseinanderlaufen, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in München-Riem.

Auch bei einem Grundstück mit offenen Baurechtsfragen kann sich eine bezahlte Beratung durch einen Architekten lohnen, und auch für eine Förderbindung sollten Sie Auskunft bei der zuständigen Stelle einholen. Das sind Klärungen, die kein Makler allein leisten kann. Weitere Hinweise enthält der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in München-Riem.

Woran erkenne ich ein Lockangebot?

Vorsicht ist geboten, wenn die Zahl nur gegen Unterschrift herausgegeben wird, wenn ein Kostenersatz im Kleingedruckten auftaucht oder wenn eine auffallend hohe Zahl mit einer langen Bindung kommt. Das Gleiche gilt für ein Portal, das Ihre Daten an mehrere Firmen weiterleitet, ohne sie zu nennen, oder für einen Anrufer, der behauptet, schon einen Käufer zu haben. Besonders viele Hochglanzseiten über das Maklerbüro und nur eine einzige Zahl über Ihr Objekt sind ebenfalls ein Warnsignal. Fragen Sie nach, lassen Sie sich nichts aufdrängen, und sagen Sie im Zweifel: „Danke, ich melde mich, wenn es so weit ist.“

Ein Beispiel: Zwei Mappen auf dem Tisch (erfunden)

Eine Eigentümerin aus der Messestadt erhält zwei kostenlose Einschätzungen. Die erste ist eine Mappe mit zwanzig Seiten, von denen fünfzehn das Büro vorstellen, dazu Diagramme zum Stadtteil und eine beachtliche Zahl. Protokolle wurden nicht angefordert. Die zweite umfasst zwei Seiten: Datum der Besichtigung, Flächen laut Plan, eine Spanne, drei verkaufte Wohnungen, der Hinweis auf eine diskutierte Sanierung und die Frage, ob beim Kauf eine Förderung genutzt wurde. Die Zahl liegt etwas niedriger.

Sie prüft ihre Unterlagen und findet tatsächlich eine Klausel. Das erfundene Beispiel sagt nichts über den späteren Kaufpreis aus. Es zeigt aber, dass die dünnere Unterlage die nützlichere sein kann.

Was bietet neues // nest?

Unsere kostenlose Wertermittlung ist ein erster Schritt, und ob daraus ein Auftrag wird, entscheiden Sie. Falls Sie verkaufen möchten, zahlen Sie bei uns 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, das sind 50 % weniger Provision. Möglich ist das, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen so 98,215 % statt 96,43 %. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“.

Welcher Makler erzielt in München-Riem den besten Preis?

Eine kostenlose Einschätzung beantwortet diese Frage nicht, denn die höchste Zahl ist nicht automatisch der höchste Preis. Worauf es ankommt, erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?.

Häufige Fragen

Gibt es eine kostenlose Immobilienbewertung in München-Riem?

Ja, zum Beispiel über Maklerbesuche, Online-Rechner oder Banken. Am aussagekräftigsten ist ein Besuch mit schriftlicher Begründung.

Was sollte auf dem Blatt stehen?

Besichtigungsdatum, Daten, geprüfte Unterlagen, Besonderheiten, Vergleiche, ein Rahmen, Unsicherheiten und nächste Schritte.

Muss ich danach einen Auftrag erteilen?

Nein, solange Sie nichts unterschreiben. Fragen Sie auch, ob Sie das Blatt ohne Auftrag nutzen dürfen.

Wie genau sind Online-Rechner?

Sie geben eine grobe Richtung vor. Rücklage, Beschlüsse und Bindungen kennen sie nicht.

Reicht das für das Finanzamt?

In der Regel nicht. Klären Sie mit einem Steuerberater, welcher Nachweis verlangt wird.

Wie stoppe ich Werbeanrufe?

Widerrufen Sie die Einwilligung, verlangen Sie die Löschung und notieren Sie Datum und Anbieter.

Sollte ich meine Preisvorstellung nennen?

Am besten nicht gleich. Hören Sie erst, was der Anbieter sagt und wie er es begründet.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das entspricht 50 % weniger Provision.

Fazit

Eine kostenlose Immobilienbewertung in München-Riem ist nur so gut wie das Blatt, das Sie am Ende bekommen. Verlangen Sie Besichtigung, Vergleiche, Rahmen und Unsicherheiten, und vergleichen Sie mehrere Anbieter. Ellen Günthel antwortet gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Die kostenlose Wertermittlung gibt eine erste Richtung.