Kostenlose Immobilienbewertung im Landkreis Erding: Fünf öffentliche Quellen und was sie verraten

Wer im Landkreis Erding wissen möchte, was seine Immobilie wert sein könnte, kann mehr selbst herausfinden, als viele denken. Es gibt öffentliche Quellen, die kostenlos oder sehr günstig sind und die sogar Makler nutzen. Dazu gehören Bodenrichtwerte, Marktberichte, Bebauungspläne, Geodaten und die Inserate selbst. Wer diese Quellen kennt, kann sich vorbereiten und Bewertungen viel besser einordnen. Für ein genaues Ergebnis braucht es trotzdem einen Blick vor Ort, doch ein guter Rahmen ist auch ohne möglich.

Dieser Ratgeber stellt fünf öffentliche Quellen vor, die für den Landkreis wichtig sind. Zu jeder erfahren Sie, wo sie zu finden ist, was sie aussagt und wo ihre Grenzen liegen. Dazu kommt eine Anleitung, wie Sie daraus Schritt für Schritt einen Rahmen bilden, und was eine kostenlose Einschätzung durch einen Makler noch beitragen kann. Am Ende finden Sie die Kosten für den Verkauf bei neues // nest. Für Finanzamt, Gericht und Erbstreit reicht das meist nicht, und dann braucht es einen Sachverständigen.

Warum selbst recherchieren?

Wer selbst Daten sammelt, weiß besser, worüber er spricht. Wenn ein Makler eine Zahl nennt, können Sie einschätzen, ob sie plausibel ist. Wenn jemand einen besonders hohen Wert verspricht, werden Sie stutzig. Wenn ein Bauträger ein Angebot macht, kennen Sie den Bodenrichtwert und das Baurecht. Das gibt Sicherheit in Gesprächen, und es hilft auch innerhalb der Familie, wenn über den Wert gestritten wird. Sie müssen dafür kein Fachmann sein, und es dauert nur ein paar Abende.

Es gibt noch einen weiteren Vorteil. Sie lernen den Markt in Ihrer Umgebung kennen. Was wird angeboten? Wie schnell verschwindet es wieder? Wie sehen gute Exposés aus? Das hilft später auch bei der Auswahl eines Maklers und bei der Vorbereitung des Verkaufs. Vielleicht stellen Sie auch fest, dass Sie noch gar nicht verkaufen möchten, oder dass Ihre Vorstellung realistisch ist. Beides ist gut zu wissen, bevor Sie sich auf etwas einlassen. Es kostet Sie schließlich nichts.

Die Grenzen sollten Sie aber kennen. Öffentliche Daten kennen Ihr Haus nicht. Sie wissen nichts über den Keller, die Heizung und den Zustand des Daches. Sie unterscheiden nicht, ob ein Haus an einer lauten Straße oder am ruhigen Ortsrand steht. Eine eigene Recherche ergibt also einen Rahmen und keinen Wert. Das sollten Sie im Kopf behalten. Für Ihren Verkauf brauchen Sie eine fundierte Einschätzung, doch mit etwas Vorwissen können Sie sie viel besser beurteilen.

Quelle 1: Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss des Landkreises Erding aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet. Sie sind über BORIS-Bayern einsehbar, teils auch gegen eine geringe Gebühr beim Ausschuss selbst. Sie zeigen, was ein Quadratmeter Boden in einer bestimmten Zone und für eine bestimmte Nutzung durchschnittlich wert ist. Sie sehen dort auch, zu welchem Stichtag der Wert gilt und welche Grundstücksgröße unterstellt wird. Das ist die wichtigste öffentliche Zahl. Sie sollten sie kennen, bevor Sie mit jemandem sprechen.

So nutzen Sie den Wert: Nehmen Sie den Teil Ihres Grundstücks, der tatsächlich Bauland ist, und multiplizieren Sie ihn mit dem Richtwert. Einen sehr großen hinteren Garten, der nicht bebaut werden darf, zählen Sie nicht voll. Bei Wiesen und Äckern nehmen Sie den Richtwert für diese Nutzung, der viel niedriger liegt. Das Ergebnis ist ein Bodenwert. Bei älteren Häusern ist das oft ein großer Teil des Gesamtwerts, und bei einem Abrisshaus vielleicht fast alles, abzüglich der Kosten für den Abriss.

Die Grenzen: Ein Richtwert ist ein Durchschnitt. Er kennt weder Form noch Zufahrt noch Rechte Dritter. Ein Grundstück an der Hauptstraße ist weniger wert als eines in einer ruhigen Seitenstraße derselben Zone. Fragen Sie sich auch, ob Ihr Grundstück wirklich zur beschriebenen Nutzung passt. In den Moos-Gemeinden können auch die Bodenverhältnisse die Baukosten beeinflussen. Trotzdem ist die Zahl eine gute Grundlage. Fragen Sie jeden Bewerter, welchen Richtwert er verwendet hat und warum.

Quelle 2: Marktberichte des Gutachterausschusses

Der Gutachterausschuss veröffentlicht regelmäßig Berichte über den Grundstücksmarkt im Landkreis. Sie enthalten Auswertungen der tatsächlichen Kaufverträge: wie viele Verkäufe es gab, wie sich die Preise für verschiedene Objektarten entwickelt haben, und oft auch Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze. Solche Berichte können kostenpflichtig sein, oft aber zu überschaubaren Preisen, und manche Zusammenfassungen sind frei zugänglich. Fragen Sie beim Gutachterausschuss im Landratsamt Erding, was aktuell verfügbar ist. Der Vorteil liegt auf der Hand: Es sind echte Preise, keine Angebote.

Lesen Sie den Bericht mit Bedacht. Durchschnittswerte für den ganzen Landkreis sagen wenig über Ihr Haus. Interessanter sind die Aufschlüsselungen, zum Beispiel nach Baujahr, Haustyp oder Gemeindegruppe, falls es sie gibt. Sie zeigen, wie der Markt in Ihrer Kategorie aussieht. Auch die Zahl der Verkäufe ist interessant. Wenn in Ihrer Gruppe nur wenige Verkäufe stattfanden, sind die Durchschnitte unsicher. Solche Kennzahlen zeigen auch, wie der Markt sich zuletzt verändert hat, und Sie können beurteilen, wie aktuell eine Einschätzung ist.

Die Grenzen: Ein Bericht beschreibt die Vergangenheit, oft mit einem Abstand von einigen Monaten. In Phasen mit starken Veränderungen hinkt er dem Markt hinterher. Fachbegriffe wie Sachwertfaktor sind auch nicht sofort verständlich. Wenn Sie das nicht vertiefen möchten, können Sie auch einen Makler nach den Zahlen fragen und sie sich erklären lassen. Wer sich damit auskennt, kann sie Ihnen in wenigen Sätzen erklären. Mehr zu den Faktoren lesen Sie im Ratgeber Immobilienbewertung im Landkreis Erding.

Quelle 3: Bebauungspläne und Geodaten

Ob Ihr Grundstück Potenzial hat, verrät oft der Bebauungsplan. Viele Gemeinden stellen ihre Pläne online zur Verfügung, oder Sie können im Rathaus danach fragen. Dort erfahren Sie, was gebaut werden darf: Geschosse, Grundfläche, Dachform und Baugrenzen. Das ist für die Bewertung sehr wichtig, denn ein Grundstück mit zusätzlichem Baurecht kann deutlich mehr wert sein. Auch der Flächennutzungsplan ist interessant, denn er zeigt, wie sich die Gemeinde die Entwicklung vorstellt. Er begründet aber noch kein Baurecht.

Das Geoportal Bayern und der BayernAtlas zeigen Luftbilder, Flurstücke, Grenzen und viele weitere Daten kostenlos. Sie können dort Ihr Grundstück ansehen, Flächen messen und Nachbarn vergleichen. Der Umweltatlas Bayern gibt Hinweise auf Hochwassergefahren, Naturschutz und Bodenverhältnisse. Das ist gerade nahe der Isar, an der Sempt, am Mittlere-Isar-Kanal und im Erdinger Moos interessant. Solche Fragen stellen auch Käufer. Sehen Sie sich das vorab an, damit Sie nicht überrascht werden, und damit Sie offen darüber sprechen können.

Die Grenzen: Liegt kein Bebauungsplan vor, gilt im Innenbereich § 34 BauGB, und was möglich ist, ist oft Auslegungssache. Im Außenbereich nach § 35 BauGB ist Bauen nur eng begrenzt möglich. Eine verbindliche Auskunft gibt erst eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht im Landratsamt Erding. Karten sind auch nicht immer tagesaktuell. Prüfen Sie also das Wichtigste nach. Für ein großes Grundstück ist das aber ein sehr guter Einstieg. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Grundstück bewerten lassen im Landkreis Erding.

Quelle 4: Inserate und Angebotspreise

Die großen Immobilienportale sind eine einfache, kostenlose Quelle. Suchen Sie Häuser in Ihrer Gemeinde und in vergleichbaren Orten. Notieren Sie Baujahr, Wohnfläche, Grundstück, Zustand und Preis. Beobachten Sie auch, wie lange die Angebote online stehen und ob sich der Preis ändert. Das zeigt, was der Markt tatsächlich aufnimmt. Häuser, die schnell verschwinden, waren vermutlich richtig eingepreist, und solche, die monatelang bleiben, sind wahrscheinlich zu teuer. Das braucht nur etwas Geduld und einige Wochen Beobachtung.

Vergleichen Sie dann mit Ihrem Haus: Was ist besser, was schlechter? Ist Ihr Haus älter, oder hat es mehr Sanierungsbedarf? Liegt es näher an der Bahn? Hat es den größeren Garten? In den Dörfern müssen Sie auch Nachbarorte betrachten, weil es sonst zu wenige Beispiele gibt. Fassen Sie die Ergebnisse in einer einfachen Tabelle zusammen. So entsteht eine grobe Spanne. Das hilft Ihnen auch, gute Exposés von schlechten zu unterscheiden, und Sie sehen gleich, welche Makler in Ihrer Gegend aktiv sind.

Die Grenzen sind wichtig. Das sind Angebotspreise und keine Verkaufspreise. Die tatsächlich bezahlten Beträge liegen oft darunter, manchmal aber auch darüber. Manche Häuser werden nie öffentlich angeboten, und andere bleiben lange im Netz, obwohl sie längst verkauft sind. Auch die Angaben im Inserat müssen nicht stimmen. Ein Interessent sieht zudem, wie viele Angebote es gibt, doch nicht, wie viele Interessenten suchen. Nehmen Sie das also nur als Hinweis. Gerade in kleinen Orten sind die Daten dünn.

Quelle 5: Die eigenen Daten und der Energieausweis

Auch Ihre eigenen Unterlagen gehören zu den Quellen. Grundbuchauszug und Flurkarte zeigen genaue Größe, Flurstücke und Rechte Dritter. Ein Wohnrecht oder Wegerecht kann den Wert stark beeinflussen. Baupläne und Rechnungen zeigen, was gemacht wurde und wann. Der Energieausweis enthält Daten zum Energiebedarf oder -verbrauch und zur Heizung. Für einen Vergleich mit ähnlichen Häusern ist das nützlich. Ihre Heizkostenabrechnungen ergänzen das Bild. Damit können Sie auch einschätzen, wie Käufer die künftigen Kosten sehen.

Erstellen Sie sich eine einfache Übersicht: Baujahr, Wohnfläche, Grundstück, letzte Modernisierungen mit Jahreszahl, Heizung, bekannte Mängel, Rechte im Grundbuch und Verbrauch. Diese Übersicht ist für jede Bewertung wertvoll. Sie brauchen sie ohnehin, wenn Sie einen Makler oder Sachverständigen einladen, und auch Online-Rechner werden damit genauer. Bei der Heizung sollten Sie wissen, dass die frühere Austauschpflicht für alte Kessel seit dem 29. Juli 2026 entfallen ist. Das kann für Ihre Überlegungen wichtig sein.

Die Grenzen: Sie sehen Ihr Haus mit anderen Augen als ein Käufer. Das ist normal und völlig menschlich. Sie kennen seine Geschichte, haben viel hineingesteckt und denken an Erinnerungen. Ein Käufer sieht vor allem, was er noch tun muss. Bitten Sie vielleicht jemanden ohne emotionale Bindung um einen ehrlichen Blick. Mehr zur Sammlung der Papiere lesen Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf im Landkreis Erding. Wer vorbereitet ist, bekommt in jedem Fall bessere Antworten.

Wie bilden Sie daraus einen Rahmen?

Beginnen Sie mit dem Bodenwert: Bauland mal Richtwert. Überlegen Sie dann, was das Gebäude noch wert ist. Ein gut gepflegtes Haus trägt deutlich dazu bei, und ein stark sanierungsbedürftiges vielleicht wenig. Vergleichen Sie das Ergebnis mit den Angeboten aus den Portalen und ziehen Sie einen Abschlag für Verhandlungsspielraum ab, denn Angebotspreise sind nicht gleich Verkaufspreise. Das ergibt eine Spanne. Sie muss nicht genau sein. Sie sollte Ihnen nur eine Orientierung geben. Prüfen Sie am Ende, ob sie plausibel klingt.

Die folgende Tabelle fasst die Quellen zusammen. Sie zeigt, was Sie jeweils erfahren und wo es Grenzen gibt. Nehmen Sie sich etwa einen Abend pro Quelle Zeit. Wer das einmal gemacht hat, versteht den Markt besser und braucht beim nächsten Mal viel weniger Zeit.

Quelle	Wo	Was sie zeigt	Grenze
Bodenrichtwert	BORIS-Bayern, Gutachterausschuss	Wert des Bodens	Durchschnitt
Marktbericht	Gutachterausschuss	Tatsächliche Verkäufe	Rückblick, teils kostenpflichtig
Bebauungsplan, Geodaten	Gemeinde, Geoportal	Baurecht, Flächen	Nicht immer verbindlich
Inserate	Portale	Angebot, Dauer	Keine Verkaufspreise
Eigene Daten	Unterlagen im Haus	Zustand, Rechte	Eigener Blick

Wenn Sie dann eine Spanne haben, wissen Sie, was Sie erwarten dürfen. Weicht eine spätere Einschätzung stark davon ab, fragen Sie nach dem Grund. Vielleicht haben Sie etwas übersehen, zum Beispiel Baurecht, oder der Bewerter hat etwas nicht berücksichtigt.

Was bringt eine Einschätzung vor Ort?

Eine kostenlose Einschätzung durch einen Makler bringt das, was öffentliche Quellen nicht leisten können. Jemand sieht das Haus tatsächlich, kennt beurkundete Verkäufe und weiß, wie Käufer in dieser Gegend reagieren. Sie sollte schriftlich erfolgen und Objektdaten, Lage, Bodenwert, Vergleiche, Verfahren, Spanne und Annahmen enthalten. Wer das liefert, gibt Ihnen viel mehr als eine Zahl am Telefon. Sprechen Sie mit zwei oder drei Anbietern und vergleichen Sie die Begründungen. Dank Ihrer Vorarbeit können Sie viel genauer nachfragen.

Bedenken Sie den möglichen Interessenkonflikt. Wer den Auftrag möchte, nennt vielleicht einen höheren Wert, als sinnvoll ist. Vorsicht auch bei Rechnern und Portalen, die vor allem Ihre Daten möchten. Lesen Sie die Bedingungen. Bei sogenannten Ankäufern ist die Bewertung nicht neutral, weil sie selbst günstig kaufen möchten. Eine kostenlose Einschätzung darf Sie zu nichts verpflichten. Bei einem Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen haben Sie in der Regel zwar 14 Tage Widerrufsrecht, doch unterschreiben Sie am besten gar nichts beim ersten Termin.

Für Finanzamt, Gericht oder Erbstreit braucht es meist ein Gutachten eines Sachverständigen. Das kostet Geld, wird aber auch eher anerkannt. Klären Sie also, wofür Sie die Zahl brauchen. Bei einer Erbengemeinschaft kann es sich lohnen, gemeinsam jemanden zu beauftragen. Für den Verkauf reichen meist begründete Einschätzungen. Mehr zu den Punkten, die auf dem Papier stehen sollten, lesen Sie im Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Eitting.

Welcher Makler erzielt im Landkreis Erding den besten Preis?

Eine gute Einschätzung zeigt schon, wie jemand arbeitet: Wer Quellen nennt, Vergleiche begründet und Unsicherheiten offenlegt, wird vermutlich auch sorgfältig verhandeln. Fragen Sie nach beurkundeten Verkäufen in Ihrem Teil des Landkreises. Eine Preisgarantie gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis im Landkreis Erding?.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Die Einschätzung bei neues // nest ist kostenlos und unverbindlich. Kommt es zum Verkauf, zahlen Sie im Landkreis Erding 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und unsere Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 ist neues // nest mit „Exzellent“ bewertet.

Zur Leistung gehören neben der Bewertung Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notarvorbereitung und Übergabe. Die Provision wird erst nach der Beurkundung fällig. Ihre Ansprechpartnerin ist Ellen Günthel, die den gesamten Landkreis Erding betreut. Einen Überblick bietet Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Wie bewerte ich meine Immobilie im Landkreis Erding kostenlos?

Mit Bodenrichtwert, Marktdaten, Bebauungsplan, Inseraten und einer Einschätzung vor Ort.

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Über BORIS-Bayern oder beim Gutachterausschuss des Landkreises Erding.

Sind Angebotspreise verlässlich?

Nur begrenzt. Sie zeigen, was verlangt wird, nicht, was gezahlt wurde.

Was sagt der Bebauungsplan?

Was auf dem Grundstück gebaut werden darf. Verbindlich klärt das eine Bauvoranfrage.

Reicht die eigene Recherche aus?

Für einen Rahmen ja, für den Verkauf braucht es eine Einschätzung vor Ort.

Ist die Einschätzung eines Maklers neutral?

Nicht immer, denn er möchte den Auftrag. Vergleichen Sie mehrere.

Wann brauche ich ein Gutachten?

Bei Gericht, Finanzamt oder Streit unter Beteiligten.

Wer betreut bei neues // nest den Landkreis Erding?

Ellen Günthel betreut den gesamten Landkreis Erding.

Fazit

Mit fünf öffentlichen Quellen können Sie im Landkreis Erding einen guten Rahmen bilden. Ergänzen Sie ihn durch zwei oder drei Einschätzungen vor Ort. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilienbewertung im Landkreis Erding, Unterlagen für den Hausverkauf im Landkreis Erding und Immobilie verkaufen im Landkreis Erding. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.