Scheidungsimmobilie in Garching: Sechs verbreitete Irrtümer, und was stattdessen gilt

Wenn eine Beziehung endet, kommen die Ratschläge schnell. „Zieh bloß nicht aus, sonst verlierst du alles.“ „Die Hälfte gehört dir sowieso.“ „Wenn du ausziehst, musst du den Kredit nicht mehr zahlen.“ Solche Sätze hört man von Freunden, Kollegen oder im Internet, und sie klingen überzeugend. Viele davon stimmen aber nicht, oder nur teilweise. Wer sich darauf verlässt, trifft womöglich falsche Entscheidungen, und das in einer Lage, in der ohnehin alles schwerfällt. Gerade bei einer gemeinsamen Immobilie in Garching kann das teuer werden, weil Kredit, Kinder und Wohnen eng miteinander verknüpft sind.

Dieser Ratgeber nimmt sich sechs verbreitete Irrtümer vor und erklärt, was stattdessen gilt. Danach geht es um die Wege, die Ihnen offenstehen, um die Steuer und um den Ablauf eines gemeinsamen Verkaufs. Das alles ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Beide Seiten sollten möglichst eigenen Rat einholen, denn ihre Interessen können unterschiedlich sein. Ellen Günthel von neues // nest kann auf Wunsch eine neutrale Einschätzung abgeben und den Verkauf begleiten, wobei wir beide gleich informieren. Unser Satz liegt bei 1,785 % statt 3,57 %, was beiden nach dem Verkauf zugutekommt.

Warum halten sich diese Irrtümer so hartnäckig?

Bei einer Trennung sucht man nach Sicherheit. Einfache Regeln wirken da beruhigend, auch wenn die Wirklichkeit komplizierter ist. Oft stammt ein Rat von jemandem, bei dem es einmal so gewesen ist, und das lässt sich auf den eigenen Fall nicht übertragen, weil der Güterstand, das Grundbuch oder die Kinder anders sind. Auch im Internet stehen oft nur halbe Wahrheiten, weil jemand nur einen Teil erklärt. Hinzu kommt, dass Sie vielleicht von beiden Seiten Ratschläge bekommen, die sich widersprechen. Deshalb sollten Sie sich früh an eine Fachperson wenden. Ein erstes Gespräch mit einem Anwalt für Familienrecht klärt oft mehr als viele Abende im Internet.

Bringen Sie zu diesem Gespräch die wichtigsten Unterlagen mit: Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Darlehensverträge, einen eventuellen Ehevertrag und eine einfache Übersicht über das Vermögen. Der Grundbuchauszug kommt in Garching vom Amtsgericht München. Fragen Sie auch nach den Kosten des Gesprächs. Es gibt in schwierigen Fällen Beratungshilfe, was Ihr Anwalt oder das Gericht erklären kann. Wenn Sie diese Grundlagen kennen, können Sie sachlicher mit dem anderen sprechen, auch wenn das schwerfällt. Weitere Papiere und die zuständigen Stellen nennt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Garching. Doch zunächst zu den sechs Sätzen, die Sie vielleicht schon gehört haben.

Irrtum 1: „Wer auszieht, verliert sein Eigentum“

Das stimmt nicht. Das Eigentum richtet sich nach dem Grundbuch. Wer dort steht, bleibt Eigentümer, auch wenn er ausgezogen ist. Ein Auszug kann aber andere Folgen haben. Vielleicht wird es schwieriger, zurückzukehren, und die Nutzung der Wohnung kann vom Familiengericht zugewiesen werden. Der Auszug kann auch steuerlich relevant werden, wenn die Immobilie erst vor wenigen Jahren gekauft wurde und später verkauft wird. Dann nutzt man sie vielleicht nicht mehr selbst, was die Steuerfreiheit beeinflussen kann. Das hängt auch davon ab, ob gemeinsame Kinder dort bleiben. Sprechen Sie also vor dem Auszug mit Anwalt und Steuerberater. Bleiben aus Angst ist aber nicht immer die beste Wahl, besonders wenn das Zusammenleben schwierig ist.

Irrtum 2: „Die Hälfte gehört mir sowieso“

Viele glauben, dass in einer Ehe automatisch alles zur Hälfte beiden gehört. Das ist nicht so. Eigentum ist das, was im Grundbuch steht. Steht nur einer darin, gehört die Immobilie ihm allein, auch wenn der andere mitbezahlt hat. Stehen beide darin, gehört jedem sein Anteil, meist die Hälfte. Davon zu trennen ist der Zugewinnausgleich beim gesetzlichen Güterstand. Dabei wird verglichen, wie sich das Vermögen beider während der Ehe entwickelt hat, und wer mehr hinzugewonnen hat, gleicht aus. Auch eine Immobilie, die einem allein gehört, fließt ein. Ein Ehevertrag kann das ändern, und ein Erbe oder eine Schenkung wird anders behandelt. Maßgeblich ist meist der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird.

Das klingt technisch, kann aber große Beträge bedeuten. Wer im Grundbuch steht, schuldet vielleicht einen Ausgleich, und wer nicht darin steht, hat vielleicht trotzdem einen Anspruch. Deshalb ist eine Bewertung so wichtig, und zwar möglichst eine, die beide akzeptieren. Oft reicht eine begründete Einschätzung, und im Streit wird ein Gutachten eingeholt. Wie sich der Wert zusammensetzt, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Garching. Fragen Sie Ihren Anwalt auch, welche Unterlagen er braucht, und wie Sie den Wert zu den wichtigen Stichtagen belegen können. Vergessen Sie nicht, dass auch die Schulden einzurechnen sind. Das sollte man einmal in Ruhe durchrechnen lassen.

Irrtum 3: „Wenn ich ausziehe, muss ich den Kredit nicht mehr zahlen“

Das ist einer der gefährlichsten Irrtümer. Wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, haftet gegenüber der Bank, in der Regel auf den vollen Betrag, und zwar unabhängig davon, wer dort wohnt. Auch eine Vereinbarung zwischen den Partnern ändert daran zunächst nichts, solange die Bank niemanden aus der Haftung entlässt. Bleibt eine Rate aus, kann sich die Bank an beide halten, und die Bonität beider kann leiden. Klären Sie deshalb gleich, wer die Rate künftig zahlt und von welchem Konto, und halten Sie das schriftlich fest. Sprechen Sie frühzeitig mit der Bank, wenn es Probleme gibt. Auch das Hausgeld und die Versicherung müssen weiterlaufen, damit keine Rückstände entstehen.

Wer zahlt, sollte Belege aufbewahren, denn später wird oft darüber gesprochen, wer welche Ausgaben getragen hat. Häufig werden die Zahlungen in die Unterhaltsberechnung einbezogen. Das sollte der Anwalt prüfen. Lassen Sie sich von der Bank die Restschuld, den Zinssatz und das Ende der Zinsbindung nennen, und fragen Sie, wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung wäre. Falls einer die Immobilie übernehmen möchte, muss die Bank zustimmen, den anderen zu entlassen. Das geht nur, wenn das einzelne Einkommen reicht. Wer diesen Punkt klärt, weiß oft schon, welcher Weg überhaupt möglich ist. Solche Zahlen sollten am Anfang stehen. Sie ersparen viele Diskussionen über etwas, das sich am Ende gar nicht finanzieren lässt.

Irrtum 4: „Ich kann einfach allein verkaufen“

Stehen beide im Grundbuch, müssen auch beide beim Notar unterschreiben. Allein geht das nicht. Aber auch wer allein im Grundbuch steht, kann nicht immer frei entscheiden. Macht die Immobilie praktisch das gesamte Vermögen aus, kann beim gesetzlichen Güterstand die Zustimmung des Ehepartners nötig sein. Zudem kann ein heimlicher Verkauf den Zugewinn beeinflussen und zu Streit führen. Lassen Sie sich also vorher beraten. Auch eine Maklerin sollte das ansprechen und alle Eigentümer einbeziehen. Wenn beide beteiligt sind, unterschreiben auch beide den Maklervertrag. Eine Vollmacht kann vieles erleichtern, wenn es schwierig ist, sich zu treffen. Sie sollte aber klar und begrenzt sein, und für den Notar in beglaubigter Form vorliegen.

Irrtum 5: „Niemand kann mich zwingen, zu verkaufen“

Das stimmt so nicht ganz. Wer Miteigentümer ist, kann zwar nicht einfach zum Verkauf an einen bestimmten Käufer gezwungen werden. Doch jeder Miteigentümer kann beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Dann wird die Immobilie öffentlich versteigert, und der Erlös wird verteilt. Während des Scheidungsverfahrens kann es dafür besondere Regeln geben, was Ihr Anwalt prüfen sollte. Eine Versteigerung ist meist für alle die schlechteste Lösung. Sie dauert lange und kostet Geld, und das Ergebnis ist ungewiss. Bieter können die Immobilie oft nicht von innen sehen und kalkulieren Abschläge. Der Erlös bleibt zudem hinterlegt, wenn sich die Beteiligten über die Verteilung nicht einigen.

Die Androhung dient manchmal als Druckmittel. Lassen Sie sich davon nicht zu vorschnellen Schritten verleiten. Fragen Sie Ihren Anwalt, wie sich das einschätzen lässt. Eine Mediation kann vorher helfen, vor allem wenn beide noch sprechen können. Auch ein Blick auf die Zahlen wirkt oft Wunder. Wenn beide sehen, was ein freihändiger Verkauf bringen könnte und was eine Versteigerung kostet, kommt man meist doch zu einer Einigung. Eine Maklerin kann mit einer Einschätzung und einem Zeitplan zur Versachlichung beitragen, doch sie ist keine Schlichterin und sollte auch nicht so tun. Wichtig ist, dass Sie währenddessen die laufenden Kosten weiterzahlen. Sonst entstehen zusätzliche Schulden, die am Ende beide belasten.

Irrtum 6: „Beim Verkauf fällt sicher keine Steuer an“

Das stimmt oft, aber nicht immer. Bei einem selbst genutzten Objekt fällt in der Regel keine Einkommensteuer an, wenn es im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde. Wer aber vor Jahren ausgezogen ist und innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, könnte betroffen sein. Das hängt vom Einzelfall ab, auch davon, ob Kinder dort wohnen. Auch die Übertragung eines Anteils an den Partner kann unter Umständen als Verkauf gelten. Für die Grunderwerbsteuer gelten zwischen Ehegatten und im Zusammenhang mit einer Scheidung Sonderregeln. Fragen Sie Ihren Steuerberater, am besten vor dem Auszug. Gerade bei Wohnungen, die erst vor Kurzem gekauft wurden, kann das viel Geld ausmachen.

Auch bei vermieteten Objekten gilt die zehnjährige Frist, und das betrifft manche kleine Wohnung in Campusnähe, die ein Paar als Anlage gekauft hat. Klären Sie außerdem, was mit einer solchen Wohnung geschieht. Sie fließt ebenfalls in den Zugewinn ein, und vielleicht ist sie sogar die einfachere Lösung, wenn sie verkauft wird und die selbst bewohnte Immobilie bleibt. Solche Überlegungen sollten Sie mit Anwalt und Steuerberater durchgehen. Eine kurze schriftliche Auskunft genügt oft und schafft Sicherheit. Wie vermietete Wohnungen verkauft werden, erklärt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Garching. Lassen Sie sich nicht zu einer Entscheidung drängen, bevor das geklärt ist.

Welche Wege gibt es?

Die Übernahme ist möglich, wenn die Bank zustimmt, die Rate tragbar ist und der Wert akzeptiert wird. Ein Notarvertrag regelt die Übertragung. Rechnen Sie ehrlich mit allen Kosten, auch mit Rücklagen und möglichen Umlagen. Der gemeinsame Verkauf ist oft die sauberste Lösung, wenn keiner übernehmen möchte. Vereinbaren Sie, wer Ansprechperson ist und was mit dem Erlös bis zur endgültigen Einigung geschieht, zum Beispiel auf einem Notaranderkonto, soweit der Notar das zulässt. Eine Übergangslösung, bei der einer befristet bleibt, kann sinnvoll sein, etwa bis zum Ende des Schuljahrs. Sie sollte schriftlich geregelt sein, einschließlich der Kosten. Auch eine Vermietung ist möglich, bindet Sie aber weiter aneinander.

Für die Kinder ist das Zuhause oft ein wichtiger Halt. Sprechen Sie gemeinsam mit ihnen, sobald feststeht, was geschieht, und sagen Sie, was gleich bleibt. Vermeiden Sie es, Geldfragen vor ihnen auszutragen. Viele Käufer lassen sich auf einen späteren Übergabetermin ein, wenn sie früh davon wissen. Überlegen Sie sich auch, wie es danach weitergeht. Eine kleinere Wohnung in Garching kann für beide eine Möglichkeit sein, damit die Kinder ihre Schule behalten. Ein großzügiger Verzicht im ersten Schmerz wird später oft bereut. Unterschreiben Sie deshalb nichts, nur um Ruhe zu haben, und lassen Sie sich Zeit, soweit die Kosten das zulassen. Das zahlt sich am Ende meist aus.

Wie läuft ein gemeinsamer Verkauf?

Beide erhalten dieselben Informationen, und beide unterschreiben den Maklervertrag, wenn beide Eigentümer sind. Wenn es schwierig ist, an einem Tisch zu sitzen, sind getrennte Gespräche möglich. Lassen Sie sich von der Maklerin erklären, wie sie Neutralität sicherstellt. Die Einschätzung bekommen beide gleichzeitig. Dann folgt die Vermarktung wie bei jedem anderen Verkauf, also mit Unterlagen, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung. Der Verkaufsgrund sollte nur nach gemeinsamer Absprache genannt werden, denn sonst leitet jemand daraus Druck ab. Halten Sie die Immobilie gepflegt, auch wenn einer ausgezogen ist. Bei Bedarf kann die Vermarktung diskret beginnen, was aber weniger Interessenten erreicht. Den Ablauf beschreibt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Garching.

Über Gebote entscheiden Sie gemeinsam. Vereinbaren Sie vorher, wie das läuft, wenn einer nicht erreichbar ist, und ab welchem Preis zugesagt werden darf. Der Notar regelt die Verteilung des Erlöses oder die Hinterlegung, und auch die Löschung der Grundschuld. Danach folgt die Übergabe mit Protokoll. Was Ihnen in dieser Zeit an Informationen zusteht, beschreibt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Garching. Fragen Sie auch, wer zur Eigentümerversammlung geht, falls eine ansteht, und klären Sie das mit einer Vollmacht. In einer Anlage bekommen die Nachbarn ohnehin viel mit. Sie müssen ihnen aber nichts erklären. Es reicht, die Verwaltung zu informieren, soweit sie das für ihre Arbeit braucht.

Was gehört in eine Trennungsvereinbarung?

Wenn Sie beide noch miteinander sprechen können, hilft eine schriftliche Absprache für die Zeit bis zur endgültigen Lösung. Darin steht, wer wo wohnt, wer welche Rate und welche Nebenkosten trägt, und wer sich um Reparaturen kümmert. Auch die Frage, wer Zutritt hat und wann Besichtigungen möglich sind, sollte geregelt sein. Lassen Sie den Text vom Anwalt ansehen, denn manche Regelungen, etwa zum Unterhalt oder zum Vermögen, brauchen eine bestimmte Form. Eine einfache Vereinbarung beendet nicht jeden Streit, sie macht aber den Alltag berechenbar und gibt beiden etwas Ruhe, um die größeren Fragen anzugehen.

Die Irrtümer im Überblick

Irrtum	Was stattdessen gilt	Wer klärt das
Auszug kostet Eigentum	Grundbuch zählt, andere Folgen möglich	Anwalt, Steuerberater
Die Hälfte gehört mir	Eigentum und Zugewinn sind getrennt	Anwalt
Kein Kredit mehr	Haftung bleibt	Bank
Allein verkaufen	Meist Zustimmung nötig	Anwalt, Notar
Niemand kann mich zwingen	Teilungsversteigerung möglich	Anwalt
Sicher keine Steuer	Frist und Nutzung prüfen	Steuerberater

Wie unterstützt neues // nest?

Ellen Günthel gibt auf Wunsch eine neutrale Einschätzung und informiert beide gleich. Sie führt den Verkauf durch, wenn Sie sich dafür entscheiden, und sagt, wann Anwalt und Steuerberater gefragt sind. Bei uns zahlen Sie 1,785 % anstelle der oft genannten 3,57 %, was beiden zugutekommt. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich, und es kann gemeinsam oder getrennt stattfinden. Eine erste Einordnung erhalten Sie auch über unsere Wertermittlung. Damit haben Sie eine sachliche Grundlage für die weiteren Gespräche.

Häufige Fragen

Verliere ich mein Eigentum, wenn ich ausziehe?

Nein, aber andere rechtliche und steuerliche Folgen sind möglich.

Wem steht die Immobilie zu?

Das richtet sich nach dem Grundbuch. Der Zugewinnausgleich ist eine weitere Frage.

Hafte ich weiter für den Kredit?

In der Regel ja, bis die Bank Sie aus der Haftung entlässt.

Muss verkauft werden?

Nein. Möglich sind auch Übernahme oder Übergangslösungen.

Kann mein Partner eine Versteigerung erzwingen?

Als Miteigentümer kann er sie beantragen. Ihr Anwalt kann Ihre Lage einschätzen.

Wer bewertet die Immobilie?

Eine begründete Einschätzung reicht oft, im Streit ein Gutachten.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Das hängt von Nutzung und Frist ab. Fragen Sie vorab Ihren Steuerberater.

Wer hilft bei neues // nest?

Ellen Günthel ist Ihre Ansprechpartnerin in Garching.

Fazit

Bei einer Scheidungsimmobilie in Garching führen verbreitete Irrtümer leicht zu falschen Entscheidungen. Klären Sie Eigentum, Kredit, Zugewinn und Steuer mit Fachleuten, bevor Sie handeln. Ellen Günthel unterstützt beide Seiten gleichermaßen. Sie erreichen uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.