Unterlagen für den Hausverkauf in Hohenpolding: die Selbstauskunft des Verkäufers

Am Ende eines Hausverkaufs liegen viele Papiere auf dem Tisch, doch der Käufer möchte eigentlich etwas Einfaches wissen: Was bekomme ich hier wirklich? Wer das Haus in Hohenpolding seit Jahrzehnten bewohnt, kennt die Antwort. Der Käufer dagegen sieht einen Stapel und ein Exposé. Dazwischen fehlt oft ein einfaches Dokument: eine schriftliche Zusammenfassung Ihrer eigenen Kenntnisse, gegliedert nach den Fragen, die jeder stellt, und jeweils mit dem Nachweis, der dazu gehört. Man kann das eine Selbstauskunft des Verkäufers nennen.

Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie sie erstellen. Er führt durch die Abschnitte Eigentum, Grundstück, Gebäude, Technik, Kosten und Besonderheiten und nennt jeweils die Fragen, die zugehörigen Unterlagen und die Stellen, die helfen. Die Selbstauskunft ist keine Pflicht und kein Ersatz für den Notarvertrag. Sie sollte sachlich formuliert sein und nach bestem Wissen entstehen. Wie sich das rechtlich auswirkt, klären Sie mit Notar oder Rechtsanwalt, Steuerfragen mit dem Steuerberater.

Warum lohnt sich dieser Aufwand?

In einer Gemeinde mit 57 Gemeindeteilen, vielen Einzellagen und einer lebendigen Landwirtschaft gibt es oft Dinge, die nur die Familie weiß. Woher kommt das Wasser? Seit wann mäht der Nachbar die Wiese? Wann wurde der Stadel zuletzt gedeckt? Ohne diese Angaben müssen Käufer raten, und wer rät, rechnet vorsichtig. Das kostet in der Verhandlung oft mehr als die Mühe, das aufzuschreiben. Hinzu kommt, dass Sie selbst ein besseres Bild bekommen. Beim Schreiben fällt oft auf, was noch zu klären ist. Wer das früh weiß, kann in Ruhe handeln, statt beim Notartermin zu improvisieren.

Eine Selbstauskunft erleichtert auch die Arbeit mit einem Makler und mit der Bank des Käufers. Beide bekommen schneller, was sie brauchen. Und wer mit mehreren Erben verkauft, hat damit eine gemeinsame Grundlage, die alle gesehen haben.

Wie baue ich sie auf?

Das Prinzip ist einfach: Jede Frage bekommt eine Antwort in ein oder zwei Sätzen, eine Einordnung und einen Verweis auf einen Beleg.

• Belegt: Es gibt ein Dokument, und es liegt im Ordner.
• Erinnerung: Sie wissen es, können es aber nicht belegen.
• Unbekannt: Sie wissen es nicht, und das sagen Sie auch.

Schreiben Sie sachlich, also etwa „Dach 1998 neu eingedeckt (Rechnung vorhanden)“ oder „Heizung 2011 (Typenschild), letzte Wartung 2025 (Protokoll)“. Lobende Wörter gehören ins Exposé. Halten Sie das Dokument auf wenigen Seiten. Am Ende steht das Datum und der Hinweis, dass die Angaben nach bestem Wissen gemacht wurden. Geben Sie das Papier erst an ernsthafte Interessenten weiter und achten Sie auf persönliche Daten. Sprechen Sie mit Ihrem Makler oder Notar über die Formulierungen, bevor Sie es weitergeben. Eine Angabe, die sich als falsch herausstellt, kann Fragen aufwerfen. Lieber „unbekannt“ schreiben als etwas raten.

Abschnitt 1: Eigentum

Fragen: Wer steht im Grundbuch? Wie wurde das Haus erworben: Kauf, Übergabe, Erbe? Gibt es Vollmachten oder eine Betreuung? Müssen weitere Personen zustimmen?

Nachweise: aktueller Grundbuchauszug, Kauf- oder Übergabevertrag, Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift, Vollmachten.

Hinweis: Nach einem Erbfall sollte das Grundbuch berichtigt sein oder die Erbfolge nachgewiesen werden können. Binnen zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung in der Regel gebührenfrei. Eine Vorsorgevollmacht sollte für Grundstücksgeschäfte mindestens öffentlich beglaubigt sein. Sprechen Sie mit dem Notar, was in Ihrem Fall nötig ist.

Abschnitt 2: Grundstück und Rechte

Fragen: Welche Flurstücke gehören dazu, und wie groß sind sie? Wo verlaufen die Grenzen? Welche Rechte und Lasten stehen in Abteilung II? Führt die Zufahrt über fremden Grund? Führen Leitungen über das Grundstück? Gibt es Grundschulden in Abteilung III? Ist bekannt, ob etwas nach heutigem Baurecht zulässig wäre?

Nachweise: Flurkarte vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Auskunft der Gemeinde oder der Verwaltungsgemeinschaft Steinkirchen, Hinweise des Landratsamts Erding, alte Vereinbarungen.

Hinweis: In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, deshalb stehen wichtige Rechte oft im Grundbuch oder in Verträgen. Eine ungesicherte Zufahrt ist für eine Bank ein ernstes Thema. Klären Sie das früh, notfalls gemeinsam mit dem Nachbarn und dem Notar. Für den Bodenrichtwert ist der Gutachterausschuss im Landkreis Erding zuständig. Für eine Einschätzung gibt es den Ratgeber Immobilienbewertung in Hohenpolding.

Abschnitt 3: Gebäude

Fragen: Wann wurde gebaut, und wann wurde wo angebaut? Wie groß ist die Wohnfläche? Wie wurde sie ermittelt? Sind alle Bauteile genehmigt? Steht etwas unter Denkmalschutz? Hat es Schäden gegeben, und wie wurden sie behoben? Gibt es Feuchte, Risse, Schädlinge? Welche Baustoffe sind bekannt, etwa alte Faserzementplatten?

Nachweise: Baugenehmigung und Pläne aus der Bauakte beim Landratsamt Erding, Wohnflächenberechnung oder Aufmaß, Rechnungen, Fotos, Versicherungsmeldungen.

Hinweis: Bei alten Häusern ist eine fehlende Genehmigung nicht ungewöhnlich, doch sollte sie nicht verschwiegen werden. Fragen Sie beim Landratsamt nach, wenn Sie Zweifel haben. Das gilt besonders für Dachausbauten und Anbauten. Bekannte Mängel sollten genannt werden, denn der übliche Haftungsausschluss schützt nicht bei arglistigem Verschweigen.

Abschnitt 4: Technik und Energie

Fragen: Welche Heizung ist es, wie alt ist sie, wann wurde sie gewartet? Welcher Verbrauch ist belegt? Wie alt sind Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen? Sind oberste Geschossdecke und zugängliche Leitungen gedämmt? Gibt es eine Solaranlage? Wie ist der Internetanschluss?

Nachweise: Typenschild-Foto, Wartungsprotokolle, Kaminkehrer-Unterlagen, Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Energieausweis, Rechnungen.

Hinweis: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden, und die Austauschpflicht ist entfallen, auch nach einem Eigentümerwechsel. Neue Öl- und Gasheizungen bleiben erlaubt, bei Einbau nach diesem Datum steigen im Bestand ab 2029 die Anteile klimafreundlicher Brennstoffe. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und in die Anzeige gehören die Pflichtangaben. Einzelfälle klärt ein Energieberater oder der Schornsteinfeger.

Abschnitt 5: Wasser, Abwasser und Zufahrt

Diese Punkte verdienen gerade bei Einzellagen einen eigenen Abschnitt.

Fragen: Besteht ein öffentlicher Wasseranschluss oder ein eigener Brunnen? Gibt es Prüfberichte? Ist das Haus an die Kanalisation angeschlossen, oder gibt es eine Kleinkläranlage? Welche Genehmigung liegt vor, wer wartet sie? Wer räumt im Winter? Wem gehört der letzte Abschnitt der Zufahrt?

Nachweise: Bescheide und Anschlussbeiträge von Gemeinde oder Zweckverband, Wasserprüfberichte, Wartungsvertrag und wasserrechtliche Unterlagen der Kleinkläranlage, Vereinbarungen zum Winterdienst.

Hinweis: Kein Thema wird so schnell zum Hindernis wie eine ungeklärte Wasser- oder Abwasserfrage. Fragen Sie im Zweifel beim Landratsamt Erding oder bei der Gemeinde nach. Dabei geht es nicht darum, alles perfekt zu haben, sondern darum, den Stand offen zu benennen.

Abschnitt 6: Nebengebäude und Flächen

Fragen: Welche Nebengebäude gibt es, und sind sie genehmigt? Wie werden sie genutzt? Welche Wiesen, Äcker und Waldstücke gehören dazu? Sind diese verpachtet? Wie lange läuft die Vereinbarung? Wer pflegt Hecken und Obstbäume?

Nachweise: Pachtverträge oder schriftliche Bestätigungen, Pläne, Fotos, Mitteilungen der Forstbehörde bei Wald.

Hinweis: 2020 gab es in Hohenpolding noch 62 landwirtschaftliche Betriebe, und viele Absprachen sind mündlich getroffen worden. Sprechen Sie mit dem Pächter, und halten Sie das Ergebnis schriftlich fest. Bei landwirtschaftlichen Flächen kann beim Verkauf eine Genehmigung erforderlich sein, und unter Umständen ein Vorkaufsrecht greifen. Der Notar erklärt das.

Abschnitt 7: Laufende Kosten und Verträge

Fragen: Wie hoch sind Grundsteuer, Abfall, Wasser, Abwasser, Versicherung und Energie? Welche Verträge laufen, zum Beispiel Wartung oder Internet? Welche Verträge gehen mit dem Haus über, etwa die Gebäudeversicherung?

Nachweise: Bescheide und Abrechnungen.

Hinweis: Die Gebäudeversicherung geht beim Verkauf grundsätzlich auf den Käufer über, doch der kann unter bestimmten Bedingungen kündigen. Das erklärt Ihnen die Versicherung. Laufende Kosten sind für Pendler und Familien wichtig, die ein Budget planen. Geben Sie die tatsächlichen Beträge aus den Bescheiden an.

Die Selbstauskunft im Überblick

Abschnitt	Kernfrage	Wichtigster Beleg	Stelle
Eigentum	Wer darf verkaufen?	Grundbuchauszug, Erbnachweis	Grundbuchamt, Notar
Grundstück	Was gehört dazu?	Flurkarte, Abteilung II	Vermessungsamt
Gebäude	Was ist genehmigt?	Bauakte	Landratsamt Erding
Technik	Wie ist der Zustand?	Wartung, Energieausweis	Kaminkehrer, Energieberater
Wasser, Abwasser	Ist es gesichert?	Bescheide, Prüfungen	Gemeinde, Landratsamt
Nebengebäude, Flächen	Wofür nutzbar?	Pachtvertrag, Pläne	Pächter, Landratsamt
Kosten	Was kostet das Haus?	Bescheide, Abrechnungen	Eigene Ablage

Was gehört zu den Grundunterlagen außerdem?

Die Selbstauskunft ersetzt die Unterlagen nicht, sondern ordnet sie. Für eine Wohnung im selben Haus oder eine Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle und Wirtschaftsplan dazu. Bei vermieteten Einheiten braucht es Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen. Bei einer Sanierung sind Förderbescheide wichtig, und bei einem Betrieb sollten Sie mit dem Steuerberater klären, was für den Verkauf nötig ist. Wenn das Haus aus einem Nachlass stammt, hilft der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Hohenpolding. Wenn gerade eine Trennung läuft, sollten beide dieselben Papiere sehen, wie es auch Scheidungsimmobilie in Hohenpolding beschreibt. Wer im Alter verkauft, sollte die Selbstauskunft gemeinsam mit einer Vertrauensperson erstellen, siehe Haus verkaufen im Alter in Hohenpolding.

Wie formuliere ich die Angaben richtig?

Es hilft, sich an einfachen Mustern zu orientieren. Die Zeilen sollten sagen, was Sie wissen, woher Sie es wissen und was offen bleibt.

Thema	So eher nicht	So besser
Dach	„Top in Schuss“	„2003 neu eingedeckt, Rechnung liegt vor, seitdem keine Undichtigkeit bemerkt“
Keller	„Trocken“	„Im Frühjahr 2019 einmal feucht an der Nordwand, seither nicht mehr aufgefallen“
Anbau	„Alles genehmigt“	„Anbau etwa 1985, Genehmigung liegt noch nicht vor, beim Landratsamt angefragt“
Wasser	„Bestes Quellwasser“	„Eigener Brunnen, Prüfbericht von 2024 liegt bei“
Heizung	„Läuft einwandfrei“	„Baujahr 2011 laut Typenschild, jährliche Wartung, Protokolle vorhanden“
Wiese	„Gehört dazu, kein Problem“	„Mündlich an einen Landwirt verpachtet, Bestätigung folgt“

Solche Sätze wirken nüchtern, und genau das macht sie glaubwürdig. Vermeiden Sie Formulierungen, die wie eine Garantie klingen. „Bisher nicht bemerkt“ ist etwas anderes als „gibt es nicht“. Das Exposé darf begeistern, die Selbstauskunft soll informieren. Wenn Sie etwas falsch in Erinnerung hatten, korrigieren Sie es umgehend und sagen Sie den Interessenten Bescheid.

Welche Fehler passieren am häufigsten?

Häufig werden Jahreszahlen aus dem Gedächtnis geschätzt. Das ist in Ordnung, wenn es dabeisteht. Oft wird auch die Wohnfläche von früher übernommen, ohne dass geprüft wurde, ob sie noch stimmt. Nach einem Dachausbau oder einem Wintergarten kann eine alte Zahl irreführend sein. Ein weiterer Fehler ist die Aussage, dass etwas „schon immer so“ war. Das beantwortet nicht die Frage nach einem Recht oder einer Genehmigung. Vorsicht auch bei Zusagen in Gesprächen: Was Sie am Gartenzaun versprechen, kann später Fragen auslösen. Bleiben Sie deshalb auch im Gespräch bei dem, was auf Ihrem Papier steht, und ergänzen Sie es, wenn neue Erkenntnisse hinzukommen. Und schicken Sie keine ungeprüften Kopien mit Kontonummern oder anderen persönlichen Angaben an Fremde. Schwärzen Sie, was niemanden etwas angeht, und bewahren Sie die Originale selbst auf.

Wann gebe ich was weiter?

Zeitpunkt	Empfänger	Was
Vor der Veröffentlichung	Makler	Alles, auch Unsicheres
Nach der Anfrage	Interessenten	Exposé, Grundriss, Energieangaben
Nach der Besichtigung	Ernsthafte Interessenten	Selbstauskunft, Rechnungen, Kosten
Vor Zusage	Bank des Käufers	Grundbuchauszug, Pläne, Wohnfläche
Vor dem Notartermin	Notar	Grundbuchstand, Rechte, Erbnachweis

Bei privaten Käufern soll der Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Bitten Sie den Notar auch, offene Punkte aus der Selbstauskunft zu berücksichtigen. Wichtig: Was im Kaufvertrag nicht steht, kann später umstritten sein. Falls Ihnen eine Zusage wichtig ist, sollte sie dort stehen.

Wobei hilft ein Makler?

Ein Makler kann die Fragen mit Ihnen durchgehen, Behörden anschreiben, Pläne prüfen und die Bank des Käufers bedienen. Er wird vielleicht auch Punkte finden, die Sie selbst nicht auf dem Schirm hatten. Für Hohenpolding ist bei neues // nest Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin. Die Auswahl eines Maklers beschreibt der Ratgeber Makler in Hohenpolding, die Kostenfrage Günstiger Makler in Hohenpolding. Den Ablauf des Verkaufs finden Sie in Immobilie verkaufen in Hohenpolding.

Ein Beispiel: fünf Seiten statt fünf Kartons (erfunden)

Ein Ehepaar in einem Weiler möchte verkaufen und sitzt vor mehreren Kartons. Statt alles einzeln weiterzugeben, gehen die beiden die Fragen durch und schreiben auf, was sie wissen. Das Dach: 2003, Rechnung vorhanden. Der Brunnen: seit jeher in Betrieb, Prüfung vor zwei Jahren. Der Stadel: Baujahr unbekannt, Genehmigung nicht auffindbar. Die Wiese: seit über 20 Jahren mündlich an einen Landwirt verpachtet. Das Landratsamt findet einen alten Plan, und der Landwirt bestätigt die Pacht schriftlich. Am Ende liegen fünf Seiten und ein Ordner bereit. Interessenten danken es mit genauen Fragen, und die Verhandlung dreht sich nur noch um wenige Punkte.

Das Beispiel ist erfunden. Es zeigt, wie aus vielen Kartons ein klares Bild wird, ohne dass alles perfekt sein muss.

Welcher Makler erzielt in Hohenpolding den besten Preis?

Gut geordnete Unterlagen sind ein Preishebel, weil sie Unsicherheit aus der Verhandlung nehmen. Wie sich das in erzielte Preise übersetzt und wie Sie Versprechen prüfen, zeigt Welcher Makler erzielt den besten Preis in Hohenpolding?.

Häufige Fragen

Ist eine Selbstauskunft Pflicht?

Nein. Sie ist eine freiwillige Hilfe, die den Verkauf erleichtert.

Was schreibe ich, wenn ich etwas nicht weiß?

Schreiben Sie ehrlich „unbekannt“ und nennen Sie, was Sie versucht haben.

Wo bekomme ich die Bauakte?

Beim Landratsamt Erding, teils auch bei der Gemeinde.

Wann muss der Energieausweis vorliegen?

Spätestens bei der Besichtigung. Die Pflichtangaben gehören in die Anzeige.

Was ist mit mündlichen Pachtverträgen?

Lassen Sie sich Laufzeit und Bedingungen schriftlich bestätigen und klären Sie die Folgen mit dem Notar.

Muss ich Mängel nennen?

Bekannte Mängel sollten Sie offen ansprechen. Verschweigen kann teuer werden.

Wer schaut sich das Papier an?

Ein Makler oder Notar kann es vorher lesen, damit es sachlich und richtig ist.

Wie alt dürfen Unterlagen sein?

Es gibt selten feste Regeln. Grundbuchauszug und Verbrauchsdaten sollten möglichst aktuell sein.

Fazit

Wer die Unterlagen für den Hausverkauf in Hohenpolding zusammenstellt, schreibt am besten zugleich eine ehrliche Selbstauskunft. Sie trennt Belegtes von Erinnertem und benennt, was unbekannt ist. Für Unterstützung erreichen Sie Ellen Günthel unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Eine erste Einschätzung bietet die kostenlose Wertermittlung.