Immobilienmakler für Verkäufer in Wartenberg: Wo die Interessen auseinandergehen und wie Ihr Makler auf Ihrer Seite bleibt

Ein Makler verdient erst, wenn verkauft wird. Das ist fair, aber es bedeutet auch: Seine Interessen und Ihre sind nicht in jedem Moment dieselben. Sie möchten den bestmöglichen Preis und einen sicheren Ablauf. Er möchte ebenfalls einen guten Preis, aber auch einen Abschluss. Bei einem Haus im Hauptort von Wartenberg, in Auerbach, Pesenlern oder einem Anwesen in Thenn oder Manhartsdorf kann das in entscheidenden Momenten einen Unterschied machen. Wer das weiß, kann es steuern, ohne misstrauisch sein zu müssen.

Dieser Ratgeber zeigt, was es heißt, dass ein Makler für den Verkäufer arbeitet, wo Interessenkonflikte entstehen können und wie Sie sicherstellen, dass Ihr Makler Ihre Interessen konsequent vertritt. Sie erfahren, welche Pflichten er hat, wie die Provisionsregeln wirken, was bei einer Doppeltätigkeit gilt und woran Sie im Alltag merken, dass jemand wirklich auf Ihrer Seite steht.

Was bedeutet es, dass ein Makler für den Verkäufer arbeitet?

Wenn Sie einem Makler den Auftrag erteilen, Ihre Immobilie zu verkaufen, sind Sie sein Auftraggeber. Daraus entstehen Pflichten. Er muss sich für Ihre Interessen einsetzen, Sie über alles Wesentliche informieren und darf nichts tun, was Ihnen schadet. In der Rechtsprechung spricht man von einer Treuepflicht. Sie besteht unabhängig davon, ob im Vertrag ein Wort darüber steht.

Das bedeutet zum Beispiel, dass er Ihnen ein Angebot nicht vorenthalten darf, dass er Ihren Mindestpreis nicht an Käufer weitergibt und dass er auf Risiken hinweist, die er erkennt. Gegenüber Käufern muss er trotzdem ehrlich sein. Er darf keine falschen Angaben machen und bekannte Mängel nicht verschweigen. Für den Verkäufer zu arbeiten heißt also nicht, alles zu tun, sondern Ihre berechtigten Interessen fair und rechtssicher zu vertreten.

Ein Makler für Verkäufer ist außerdem kein Rechtsanwalt. Er sollte Sie auf rechtliche und steuerliche Fragen hinweisen, etwa die Spekulationsfrist oder Besonderheiten bei einer Erbengemeinschaft, und Ihnen raten, dafür Fachleute hinzuzuziehen. Beraten darf er Sie dazu aber nur im Rahmen seiner Tätigkeit.

Wo können Interessen auseinandergehen?

Offen darüber zu reden, ist kein Misstrauen, sondern vernünftig. Der wichtigste Punkt ist der Zeitdruck. Für einen Makler ist ein Abschluss nach drei Wochen deutlich lohnender als ein Abschluss nach drei Monaten, auch wenn am Ende ein etwas höherer Preis stünde. Rechnen Sie selbst: Ein Plus beim Kaufpreis fließt zum größten Teil Ihnen zu, der Makler erhält davon nur seinen Prozentsatz. Der Anreiz, für einen etwas höheren Preis noch einmal Wochen zu investieren, kann deshalb schwächer sein als Ihrer.

Ein zweiter Punkt betrifft den Startpreis. Manche Makler neigen dazu, eher hoch zu bewerten, um den Auftrag zu erhalten, und später auf eine Preissenkung zu drängen. Andere setzen eher niedrig an, damit sich das Haus schnell verkauft. Beides kann Ihrem Interesse widersprechen.

Ein dritter Punkt ist der Umgang mit Käufern. Ein Makler, der immer wieder mit denselben Kapitalanlegern oder Bauträgern zusammenarbeitet, hat ein Interesse daran, diese zufriedenzustellen. Fragen Sie deshalb danach, ob er Immobilien an regelmäßige Abnehmer vermittelt, und bestehen Sie darauf, dass auch andere Interessenten eine Chance erhalten.

Wie sichere ich mir einen Makler auf meiner Seite?

Die wichtigste Maßnahme sind klare Absprachen zu Beginn. Legen Sie gemeinsam fest, welches Ziel Vorrang hat: Preis, Geschwindigkeit, Sicherheit oder die Auswahl eines bestimmten Käufers. Besprechen Sie Ihren Mindestpreis und vereinbaren Sie, dass er vertraulich bleibt. Regeln Sie, wie oft Sie Berichte erhalten und in welcher Form, zum Beispiel nach jeder Besichtigung und alle zwei Wochen eine Zusammenfassung.

Bestehen Sie darauf, dass Ihnen jedes Angebot schriftlich vorgelegt wird, auch wenn es niedrig ist. Lassen Sie sich eine Übersicht über alle Anfragen geben. So sehen Sie, wie viel Nachfrage es gibt, und können einschätzen, ob ein Rat zur Preissenkung berechtigt ist oder nur den Abschluss beschleunigen soll.

Vereinbaren Sie außerdem Etappen. Nach zwei und nach vier Wochen schauen Sie gemeinsam auf die Ergebnisse. Wird eine Änderung vorgeschlagen, soll sie begründet werden. Ein Makler, der Ihre Interessen vertritt, begrüßt solche Absprachen, weil sie auch ihm die Arbeit erleichtern.

Wie vertritt der Makler meine Interessen beim Preis?

Interessenvertretung beginnt mit einer ehrlichen Bewertung. Ein Makler für Verkäufer nennt Ihnen eine Spanne, die er begründen kann, und erklärt, welche Rolle die Lage im Ort, der Zustand, die Heizung und das Baurecht spielen. Er sagt Ihnen auch, wenn er Ihre Vorstellung für zu hoch hält. Das ist unbequem, schützt Sie aber vor langen Standzeiten und späteren Preissenkungen.

Anschließend wählt er einen Angebotspreis, der die richtigen Käufer anspricht und Spielraum für Wettbewerb lässt. Er spricht vorgemerkte Interessenten an und reicht das Exposé an passende Käufer im Flughafenumfeld, in Erding, Freising und Moosburg weiter. Wenn sich mehrere melden, schlägt er ein Angebotsverfahren vor, damit der Preis durch den Wettbewerb bestimmt wird und nicht durch die erste Zusage.

In der Verhandlung vertritt er Ihre Position sachlich. Er nimmt Einwände auf und prüft sie, statt sofort zu einem Nachlass zu raten. Wenn ein Käufer wegen der Ölheizung einen Abschlag fordert, stellt er die tatsächlichen Pflichten und Kosten dar. Erst dann spricht er mit Ihnen über eine Reaktion.

Wie hilft der Makler bei der Wahl des Käufers?

Ein höheres Angebot ist nicht immer das bessere. Ein guter Makler für Verkäufer stellt Ihnen die Angebote nebeneinander und erklärt die Unterschiede: Wie sicher ist die Finanzierung? Passt der Übergabetermin? Welche Bedingungen stellt der Käufer? Gibt es Vorbehalte, etwa den Verkauf einer eigenen Immobilie, oder einen Wunsch nach bestimmten Reparaturen?

Auch persönliche Wünsche spielen eine Rolle, und sie gehören zu Ihren berechtigten Interessen. Vielleicht möchten Sie das Elternhaus lieber an eine Familie aus der Gegend verkaufen als an einen Bauträger. Oder Sie möchten nach dem Notartermin noch einige Monate im Haus bleiben. Ein Makler, der für Sie arbeitet, berücksichtigt das bei der Ansprache der Interessenten und in der Verhandlung, auch wenn es ihm den Abschluss nicht erleichtert.

Die Entscheidung liegt immer bei Ihnen, und Sie müssen sie nicht begründen. Sie sind auch nicht verpflichtet, an jemanden zu verkaufen, nur weil er den Angebotspreis bietet. Ein guter Makler respektiert das, selbst wenn er es anders gemacht hätte.

Wie schützt er meine Interessen im Kaufvertrag?

Den Kaufvertrag entwirft der Notar, der beiden Seiten gegenüber neutral ist. Gerade deshalb ist es wichtig, dass jemand Ihre Interessen im Blick behält. Der Makler stimmt sich mit dem Notar ab und achtet darauf, dass die vereinbarten Punkte richtig im Entwurf stehen: Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände, ein späterer Auszug und die Regelung zu offenen Erschließungsbeiträgen.

Er rät Ihnen außerdem, bekannte Mängel offen anzusprechen. Der übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung schützt Sie, aber nicht bei arglistigem Verschweigen. Offenheit ist also in Ihrem eigenen Interesse. Er erklärt Ihnen auch, wie die Zahlung abgesichert ist und dass die Übergabe erst nach dem Geldeingang erfolgen sollte.

Bei Besonderheiten denkt er weiter: bei einer Grundschuld an die Löschungsbewilligung, bei landwirtschaftlichen Flächen an die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz und bei einem Mietverhältnis an die Übergabe der Kaution. Lesen Sie den Entwurf selbst in Ruhe und fragen Sie nach, wenn Ihnen etwas unklar ist.

Was gilt, wenn der Makler auch für den Käufer tätig ist?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ist es häufig, dass ein Makler von beiden Seiten beauftragt wird. Man spricht dann von Doppeltätigkeit. Sie ist erlaubt, aber er muss dann beiden Seiten gegenüber neutral bleiben und darf keine bevorzugen. In solchen Fällen schreibt § 656c BGB vor, dass Verkäufer und Käufer die gleiche Provision zahlen. Verzichtet er gegenüber einer Seite, gilt das auch für die andere.

Für Sie bedeutet das: Ein doppelt tätiger Makler kann nicht in gleicher Weise als Ihr reiner Interessenvertreter auftreten. Er vermittelt zwischen beiden Seiten. Das muss nicht schlecht sein, viele Verkäufe laufen auf diese Weise fair ab. Sie sollten aber wissen, wie er arbeitet. Fragen Sie ausdrücklich danach und lassen Sie sich das im Vertrag zeigen.

Beauftragen Sie den Makler als reinen Verkäufermakler, steht Ihr Interesse klar im Vordergrund. Sie können dann vereinbaren, dass der Käufer einen Teil der Provision übernimmt, höchstens aber die Hälfte. Diese Zahlungspflicht entsteht nach § 656d BGB erst, wenn Sie Ihren Anteil gezahlt haben und das nachgewiesen ist.

Wie geht er mit vertraulichen Informationen um?

Ein Makler erfährt beim Verkauf viel über Sie: warum Sie verkaufen, wie dringend es ist, welche Schulden auf dem Haus lasten, ob es Streit in der Familie gibt. Solche Informationen können Ihre Verhandlungsposition schwächen, wenn sie an Käufer gelangen. Ein Makler für Verkäufer behandelt sie vertraulich und gibt nur weiter, was für die Kaufentscheidung tatsächlich wesentlich ist und was Sie freigegeben haben.

Besprechen Sie am Anfang, was vertraulich bleibt. Dazu gehören meist Ihr Mindestpreis, ein Zeitdruck wegen einer neuen Wohnung, eine Trennung oder finanzielle Schwierigkeiten. Auch innerhalb einer Erbengemeinschaft sollten Meinungsverschiedenheiten nicht nach außen dringen, und Sie sollten auch nicht in der Nachbarschaft besprochen werden.

Offen weitergeben muss er dagegen alles, was den Zustand und die Rechtslage der Immobilie betrifft: bekannte Mängel, Belastungen, Mietverhältnisse, Baurecht und die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Diese Unterscheidung sollte er Ihnen erklären können.

Wie verhält er sich gegenüber Mietern, Miterben und Nachbarn?

In vielen Verkäufen gibt es weitere Beteiligte. Bei einem vermieteten Haus vertritt der Makler Ihre Interessen gegenüber Käufern, behandelt die Mieter aber respektvoll, plant Besichtigungen mit ihnen und erklärt, dass der Mietvertrag weiterläuft. Das ist auch in Ihrem Interesse, denn ein kooperativer Mieter erleichtert den Verkauf.

Bei einer Erbengemeinschaft ist jeder Miterbe Auftraggeber. Der Makler informiert alle gleichzeitig, sorgt für eine neutrale Bewertung und bevorzugt niemanden. Bei einem Verkauf nach einer Trennung gilt das ebenso für beide Partner. Wer hier einseitig agiert, verliert das Vertrauen und gefährdet den ganzen Verkauf.

Auch gegenüber Nachbarn zeigt sich, wie jemand arbeitet. Viele Interessenten sprechen mit Nachbarn, und in einem Ort wie Wartenberg spricht sich vieles herum. Ein Makler, der diskret und freundlich auftritt, schont Ihren Ruf. Wenn Sie keine Schilder am Grundstück möchten, sollte das respektiert werden.

Woran erkenne ich im Alltag, dass er für mich arbeitet?

Einige Anzeichen zeigen, ob ein Makler wirklich auf Ihrer Seite steht. Er meldet sich von sich aus, nennt auch unangenehme Rückmeldungen und bleibt erreichbar. Er legt Ihnen jedes Angebot vor, auch wenn es niedrig ist, und drängt nicht zur Annahme des ersten. Er erklärt seine Empfehlungen, und er akzeptiert Ihre Entscheidungen.

Warnsignale sind dagegen schnelle Ratschläge zu Preisnachlässen, bevor die Alternativen ausgeschöpft sind, Informationen nur auf Nachfrage, Besichtigungen, von denen Sie erst im Nachhinein erfahren, und Gespräche mit Käufern über Ihre persönliche Lage. Auch wenn ein Makler auffällig oft an denselben Käufer verkaufen möchte, sollten Sie nachfragen.

Achten Sie schließlich darauf, wie er mit Ihren Fragen umgeht. Ein Makler auf Ihrer Seite beantwortet auch die zehnte Nachfrage geduldig und erklärt, warum er etwas empfiehlt. Wer gereizt reagiert oder Sie als schwierig darstellt, wenn Sie einen niedrigen Preis nicht sofort annehmen, hat vermutlich vor allem den Abschluss im Blick. Sprechen Sie solche Punkte offen an. Häufig lässt sich vieles klären. Wenn nicht, nutzen Sie die Kündigungsmöglichkeiten im Vertrag. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag ist der Makler zur Tätigkeit verpflichtet, und bei erheblichen Pflichtverletzungen kann auch eine vorzeitige Kündigung möglich sein.

Welcher Makler erzielt in Wartenberg den besten Preis?

Ein Makler, der konsequent für Sie arbeitet, hat gute Voraussetzungen für einen guten Preis. Er bewertet ehrlich, wählt einen klugen Startpreis, spricht passende Käufer aus dem Flughafenraum, aus Erding, Freising und Moosburg an, präsentiert Ihr Haus überzeugend, verhandelt sachlich und prüft die Finanzierung. Vor allem aber nimmt er sich die Zeit, die ein guter Preis manchmal braucht.

Fragen Sie nach erzielten Preisen und danach, wie in der Vergangenheit mit niedrigen Angeboten umgegangen wurde. Eine Garantie gibt es nicht, aber eine klare Haltung auf Ihrer Seite ist viel wert. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Wartenberg?.

Was kostet ein Makler für Verkäufer bei neues // nest?

Bei neues // nest zahlen Sie als Verkäufer in Wartenberg 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Die Leistung umfasst Bewertung, Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Bonitätsprüfung, Abstimmung mit dem Notar und Übergabe. Fällig wird die Provision erst nach der Beurkundung.

Die niedrigere Provision entsteht, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und unsere Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 ist neues // nest mit „Exzellent“ bewertet. Ihre Ansprechpartnerin ist Ellen Günthel, die Wartenberg und den Landkreis Erding betreut. Mehr über sie erfahren Sie unter Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick unter Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Was ist ein Immobilienmakler für Verkäufer?

Ein vom Eigentümer beauftragter Makler, der dessen Interessen beim Verkauf vertritt.

Darf ein Makler auch für den Käufer arbeiten?

Ja, er muss dann neutral bleiben, und die Provision muss bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gleich hoch sein.

Muss mir der Makler jedes Angebot vorlegen?

Ja, auch niedrige. Die Entscheidung liegt bei Ihnen.

Darf er meinen Mindestpreis weitergeben?

Nein, das widerspricht Ihrem Interesse und sollte vertraulich bleiben.

Wer entwirft den Kaufvertrag?

Der Notar, der Makler stimmt sich mit ihm ab.

Was tun bei Zweifeln an seiner Arbeit?

Offen ansprechen und, wenn nötig, die Kündigungsregeln im Vertrag nutzen.

Was kostet ein Makler bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt vielerorts üblicher 3,57 %.

Wer betreut mich in Wartenberg?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Wartenberg und den Landkreis Erding.

Fazit

Ein Immobilienmakler für Verkäufer in Wartenberg vertritt Ihre Interessen beim Preis, bei der Wahl des Käufers und im Kaufvertrag. Da Interessen nicht immer deckungsgleich sind, helfen klare Absprachen zu Mindestpreis, Berichten, Vertraulichkeit und Etappen. Fragen Sie auch, ob er für beide Seiten tätig ist. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Wartenberg, Professioneller Immobilienmakler in Wartenberg und Makler in Wartenberg. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.