Geerbte Immobilie verkaufen in Harlaching: Warum die Steuer zuerst geprüft werden sollte

Wer ein Haus in Harlaching erbt, denkt meist zuerst an das Ausräumen und an die Frage, was aus dem Garten wird. Doch in dieser Preislage gibt es eine Reihenfolge, die viele nicht kennen: Bevor Sie über einen Verkauf entscheiden, sollte die Steuerfrage geklärt sein. Der Wert eines großen Grundstücks kann Freibeträge schnell übersteigen, und ein vorschneller Verkauf kann eine Steuerbefreiung kosten, mit der Sie eigentlich gerechnet hatten. Das ist kein Grund zur Panik, es lässt sich aber gut planen, wenn man es früh weiß.

Dieser Ratgeber folgt deshalb einem anderen Aufbau als die meisten: erst die Steuer, dann die rechtlichen Formalitäten und erst dann Haus, Grundstück und Vermarktung. Die Angaben sind allgemeine Hinweise. Maßgeblich sind Ihr Einzelfall und die Beratung durch einen Steuerberater oder Fachanwalt. Ellen Günthel von neues // nest kann Ihnen eine Einschätzung des Werts geben und den Verkauf begleiten, wobei die Provision bei 1,785 % statt 3,57 % liegt. Steuerliche Entscheidungen sollten Sie aber immer mit Fachleuten treffen.

Warum sollten Sie mit der Steuer beginnen?

In vielen Teilen Deutschlands spielt die Erbschaftsteuer bei einem normalen Elternhaus keine große Rolle. In einem Münchner Viertel wie Harlaching kann das anders sein, weil die Grundstücke einen hohen Wert haben. Zudem hat das Finanzamt seine eigene Bewertung, die nicht mit dem übereinstimmen muss, was Ihnen ein Käufer zahlen würde. Der Verkaufspreis kann darüber hinaus später eine Rolle spielen, wenn das Finanzamt Vergleiche anstellt. Wer erst verkauft und anschließend einen Steuerbescheid erhält, hat vielleicht schon Teile des Erlöses verplant. Wer dagegen früh rechnet, kann auch die Liquidität planen und in Ruhe entscheiden.

Es geht auch um Fristen. Der Erwerb ist dem Finanzamt in der Regel innerhalb von drei Monaten anzuzeigen, außer es liegt ein eröffnetes notarielles Testament vor, das bestimmte Angaben enthält, wobei die Ausnahmen genau geprüft werden sollten. Das Finanzamt fordert dann gegebenenfalls eine Steuererklärung an. Wenn Sie den Wert des Hauses für zu hoch halten, kann ein Gutachten den niedrigeren Wert belegen, doch muss es bestimmte Anforderungen erfüllen. Lassen Sie sich früh beraten, wenn das Haus wertvoll ist. Das kostet zwar etwas, zahlt sich aber oft aus. Weitere Hinweise zu Bewertungen enthält der Ratgeber Immobilienbewertung in Harlaching.

Welche Freibeträge gelten?

Das Erbschaftsteuergesetz sieht persönliche Freibeträge vor. Eine weitere Vergünstigung gibt es für Ehepartner als Versorgungsfreibetrag, und auch ein Zugewinnausgleich kann eine Rolle spielen. Der Freibetrag gilt für den gesamten Erwerb, also auch für Konten, Depots und andere Werte. Bei mehreren Kindern hat jedes seinen eigenen Freibetrag, was bei einer Erbengemeinschaft die Last oft mindert.

Über den Freibetrag hinaus fällt je nach Wert und Steuerklasse ein Prozentsatz an, der mit dem Wert steigt. Wenn Geschwister oder entferntere Verwandte erben, kann die Steuer hoch ausfallen. Dies kann auch der Grund sein, warum ein Verkauf überhaupt nötig wird. Fragen Sie Ihren Steuerberater, mit welchem Betrag zu rechnen ist und wann er fällig wird. In besonderen Fällen, etwa wenn die Steuer nur durch einen Verkauf bezahlt werden könnte, gibt es Möglichkeiten der Stundung. Auch das sollte im Einzelfall geprüft werden. Unsere Aufgabe ist es, Ihnen einen realistischen Wert zu nennen, damit diese Rechnung auf einer tragfähigen Grundlage steht.

Was ist mit dem Familienheim?

Unter bestimmten Bedingungen kann ein vom Erblasser selbst bewohntes Haus steuerfrei auf den Ehepartner oder die Kinder übergehen. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Erbe unverzüglich selbst einzieht und das Haus zehn Jahre lang selbst bewohnt. Bei Kindern ist die Befreiung außerdem auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt. Was darüber liegt, wird anteilig besteuert. Das ist bei großen Häusern in Harlaching oft ein Thema. Ein Verkauf innerhalb dieser zehn Jahre lässt die Befreiung in der Regel rückwirkend entfallen, sofern keine zwingenden Gründe vorliegen, etwa gesundheitliche. Hier sollten Sie genau hinsehen.

Wer das Haus also übernommen hat und nach einigen Jahren feststellt, dass es doch nicht passt, sollte vor dem Verkauf rechnen. Vielleicht ist die Steuer niedriger als gedacht, vielleicht lohnt es sich, noch etwas zu warten. Auch ein Auszug oder eine Vermietung kann die Befreiung entfallen lassen. Wichtig ist, dass Sie so eine Entscheidung nicht allein aus dem Bauch heraus treffen. Fragen Sie auch, ob andere Formen der Überlassung sinnvoll sind. Mit der Vermarktung können Sie warten, bis alles geklärt ist. Wir geben Ihnen gern den aktuellen Wert, damit Sie mit Ihrem Berater verschiedene Wege durchrechnen können.

Was gilt für die Spekulationssteuer?

Beim Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie innerhalb von zehn Jahren kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen. Als Erbe treten Sie in die Fußstapfen des Erblassers. Es zählt also dessen Kaufdatum, und nicht der Tag des Erbfalls. Hat Ihr Vater das Haus vor Jahrzehnten gekauft, spielt das keine Rolle. Hat er es vor sechs Jahren erworben, sieht es anders aus. Ausgenommen sind Immobilien, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst genutzt wurden, oder durchgehend seit Erwerb. Auch die Nutzung durch den Erblasser kann dazu zählen. Die Einzelheiten kennt Ihr Steuerberater, deshalb sollte er vorher gefragt werden.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn mehrere Erben sich auseinandersetzen. Wer einen Miterben auszahlt, kann dessen Anteil steuerlich gesehen neu „anschaffen“, wodurch für diesen Anteil eine neue Frist beginnen kann. Wird das Haus dann bald weiterverkauft, fallen möglicherweise Steuern an. Auch die Aufteilung eines großen Grundstücks und der Verkauf mehrerer Teile können zu Fragen führen, etwa zum gewerblichen Grundstückshandel. All das ist in den meisten Fällen lösbar, wenn man es rechtzeitig plant. Mehr zur Lage unter Geschwistern lesen Sie im Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen in Harlaching. Bitten Sie den Steuerberater um eine kurze schriftliche Antwort.

Welche Rechtsschritte folgen dann?

Nach dem Erbfall sollten Sie zuerst klären, ob es ein Testament gibt und wer Erbe ist. Überlegen Sie auch, ob Sie das Erbe annehmen möchten, wenn Schulden möglich sind. Die Frist zur Ausschlagung beträgt in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis. Dann benötigen Sie einen Erbnachweis, der meist über das Nachlassgericht am Amtsgericht München erteilt wird. Liegt ein notarielles Testament vor, reicht oft dieses mit dem Eröffnungsprotokoll. Damit können Sie das Grundbuch berichtigen lassen. Das ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall in der Regel gebührenfrei. Um verkaufen zu können, müssen Sie als Eigentümer eingetragen sein oder den Weg über den Notar klären.

Sehen Sie auch im Grundbuch nach, welche Lasten bestehen. Es kann ein Wohnrecht für einen Elternteil, ein Nießbrauch oder eine alte Grundschuld eingetragen sein. Mit dem Tod des Berechtigten erlöschen manche Rechte, doch im Grundbuch stehen sie weiter, bis sie gelöscht werden. Auch Pflichtteilsansprüche von Personen, die nicht Erbe wurden, können eine Rolle spielen. Sie werden nach dem Wert berechnet und können ebenfalls einen Verkauf auslösen. Im Zweifel fragen Sie einen Fachanwalt für Erbrecht. Eine Übersicht zu den Papieren gibt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Harlaching.

Wie gehen Sie mit dem Haus um, solange es leer steht?

Ein leerstehendes Haus braucht Aufmerksamkeit. Informieren Sie die Wohngebäudeversicherung, denn bei Leerstand gelten oft besondere Pflichten. Klären Sie, wer Schlüssel hat. Halten Sie die Heizung im Winter so in Betrieb, dass nichts einfriert, oder lassen Sie das Wasser fachgerecht absperren. Lüften Sie regelmäßig und lassen Sie jemanden nach dem Rechten sehen. Auch der Briefkasten sollte geleert werden, damit das Haus nicht unbewohnt wirkt. Gerade in einem Viertel, in dem Einbrüche ein Thema sein können, ist das sinnvoll. Der Winterdienst und die Verkehrssicherung gelten für Sie als neue Eigentümer ebenfalls, auch bei großen alten Bäumen.

Wichtige Papiere sollten Sie bald suchen, bevor beim Räumen etwas verloren geht. Dazu zählen Kaufverträge, Pläne, Versicherungen, Rechnungen, Mietverträge und Kontounterlagen. Halten Sie auch Wertgegenstände fest, und klären Sie mit anderen Erben, wie sie verteilt werden. Beim Räumen hilft oft eine Firma, doch sollte zuvor die Familie alles gesichtet haben. Lassen Sie Fotos, Briefe und Dokumente nicht einfach entsorgen. Fragen Sie auch nach, was mit dem Tank passiert, falls einer vorhanden ist, und lassen Sie die Heizung prüfen. Fachgerechte Hinweise dazu gibt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Harlaching.

Was verkaufen Sie eigentlich: Haus oder Grundstück?

Bei einem geerbten Haus ist der Zustand oft der Stand von vor vielen Jahren. Die Eltern haben vielleicht nur noch das Nötigste erledigt, was aber nicht schlimm ist. Käufer rechnen mit Sanierung. Wichtig ist die Frage, ob das Haus weitergenutzt werden kann, oder ob das Grundstück den Wert bestimmt. Bei Häusern mit großen Grundstücken kommen schnell Bauträger ins Spiel, die möglicherweise schon Briefe geschrieben haben. Bevor Sie reagieren, sollten Sie Baurecht, Bäume und Zufahrt klären lassen. Dies gilt auch dann, wenn Sie selbst nicht bauen möchten. Solche Informationen beeinflussen das, was am Markt möglich ist.

Verzichten Sie auf große Sanierungen vor dem Verkauf, solange Sie nicht wissen, was der Käufer vorhat. Oft sind Räumung, Reinigung, Gartenpflege und gute Fotos sinnvoller. Bei geerbten Häusern gibt es außerdem häufig unklare Punkte wie Umbauten, von denen niemand mehr weiß, ob sie genehmigt wurden. Das sollte man prüfen. Sie selbst können nur weitergeben, was Sie wissen, sollten sich aber auch keine Kenntnisse vorspiegeln lassen. Eine klare Formulierung im Notarvertrag ist hier hilfreich. Fragen zur Grundstücksseite beantwortet der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Harlaching. So vermeiden Sie falsche Erwartungen auf beiden Seiten.

Wann ist ein Verkauf sinnvoll, wann nicht?

Ein Verkauf ist oft sinnvoll, wenn niemand einziehen möchte, wenn Steuern oder Auszahlungen zu begleichen sind oder wenn die laufenden Kosten zu hoch werden. Auch eine Sanierungspflicht kann eine Rolle spielen. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz müssen neue Eigentümer eines Hauses mit bis zu zwei Wohnungen, das vom früheren Eigentümer am 1. Februar 2002 bereits selbst bewohnt wurde, innerhalb von zwei Jahren bestimmte Dämmpflichten erfüllen, etwa bei der obersten Geschossdecke und zugänglichen Leitungen. Das kann Erben treffen. Die bestehende Heizung darf dagegen weiterlaufen. Prüfen Sie das mit einem Energieberater oder Schornsteinfeger, denn es kommt auf den Einzelfall an.

Ein Verkauf ist weniger dringlich, wenn Sie steuerliche Fristen abwarten möchten, wenn ein Familienmitglied das Haus tatsächlich nutzen möchte oder wenn Sie gute Gründe haben, noch etwas zu warten. Bedenken Sie aber, dass ein leerstehendes Haus nicht besser wird. Eine Zwischenvermietung kann sinnvoll sein, ist bei einem unsanierten Haus aber nicht immer einfach und hat eigene steuerliche Folgen. Rechnen Sie die Varianten durch und nehmen Sie auch die eigene Belastung in die Rechnung auf. Wer weit weg wohnt, wird das Haus nur schwer betreuen können. Auch dies ist ein guter Grund, sich nach einem Verkauf umzusehen. Ein gutes Ergebnis lässt sich auch ohne Eile erreichen. Setzen Sie sich trotzdem einen Termin, zu dem Sie die Entscheidung mit allen Beteiligten erneut besprechen, damit aus der Überlegungszeit keine jahrelange Hängepartie wird.

Die Reihenfolge im Überblick

Schritt	Worum es geht	Wer hilft
1 Steuer klären	Freibeträge, Familienheim, Frist	Steuerberater
2 Rechte klären	Erbschein, Grundbuch, Pflichtteil	Nachlassgericht, Anwalt, Notar
3 Haus sichern	Versicherung, Heizung, Schlüssel	Versicherer, Handwerker
4 Unterlagen suchen	Pläne, Rechnungen, Energieausweis	Familie, Ämter
5 Wert klären	Haus oder Grundstück, Spanne	Maklerin, Gutachter
6 Entscheiden	Behalten, vermieten, verkaufen	Erben, Berater
7 Vermarkten	Exposé, Besichtigung, Notar	Maklerin, Notar

Wie läuft der Verkauf aus der Ferne?

Viele Erben wohnen nicht in München. Das ist kein Problem, wenn klar ist, wer vor Ort handelt. Mit einer Vollmacht kann Ihre Maklerin Unterlagen anfordern und Besichtigungen übernehmen. Die Entscheidungen bleiben bei Ihnen, und Sie können sich per E-Mail oder Video informieren lassen. Für den Notartermin können Sie selbst anreisen, oder Sie arbeiten mit einer Vollmacht beziehungsweise Genehmigung, die der Notar vorbereitet. Fragen Sie vorher, welche Form nötig ist. Das Haus kann auch von einer Firma geräumt werden, ohne dass Sie anwesend sein müssen, und die Übergabe kann vorbereitet werden, wobei Fotos die wichtigsten Punkte dokumentieren.

Bei Erben im Ausland können zusätzliche Dokumente, Übersetzungen und steuerliche Fragen hinzukommen. Klären Sie das rechtzeitig mit dem Notar. Lassen Sie sich außerdem nicht von Anfragen drängen, die plötzlich per Post kommen. Manche Anbieter beobachten Todesanzeigen und melden sich früh. Nicht alle sind unseriös, doch sollten Sie in Ruhe reagieren. Geben Sie keine Informationen über Ihre Absichten preis, solange nicht klar ist, wie Sie vorgehen wollen. Hinweise zum Umgang mit solchen Anbietern enthält der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Harlaching. Sie gewinnen nichts, wenn Sie sich in den ersten Wochen festlegen.

Wie begleitet neues // nest diesen Verkauf?

Wir geben Ihnen eine begründete Einschätzung des aktuellen Werts, die Sie anschließend in Ruhe mit Ihrem Steuerberater durchsprechen können. Wir holen mit Ihrer Vollmacht Unterlagen ein, kümmern uns um Fotos, Exposé und Besichtigungen und sprechen mit allen Erben gleich offen. Ellen Günthel ist Ihre Ansprechpartnerin, und Sie zahlen 1,785 % statt der häufig genannten 3,57 %. Steuerliche und rechtliche Fragen beantworten wir nicht selbst, doch wir sagen Ihnen, wann Sie jemanden fragen sollten. Wie der Verkauf abläuft, beschreibt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Harlaching. Das erste Gespräch mit ihr ist kostenlos und unverbindlich.

Häufige Fragen

Muss ich sofort verkaufen?

Nein. Klären Sie zuerst Steuer, Erbnachweis und Haus.

Welche Frist gilt für das Finanzamt?

Der Erbfall ist in der Regel innerhalb von drei Monaten anzuzeigen.

Bleibt ein Verkauf steuerfrei?

Das hängt von Frist, Nutzung und Familienheim ab. Fragen Sie Ihren Steuerberater.

Was passiert mit dem Familienheim beim Verkauf?

Die Befreiung kann bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren entfallen.

Muss die Heizung ausgetauscht werden?

Nein, bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterlaufen.

Muss ich als Erbe im Grundbuch stehen?

In der Regel ja, wobei der Notar den Weg klärt.

Kann ich alles aus der Ferne regeln?

Vieles ja, mit Vollmachten und einem Ansprechpartner vor Ort.

Wer berät mich in Harlaching?

Bei neues // nest ist das Ellen Günthel.

Fazit

Wer eine geerbte Immobilie in Harlaching verkaufen möchte, sollte zuerst die Steuer prüfen, dann Erbnachweis und Grundbuch klären und erst danach in die Vermarktung gehen. Ellen Günthel unterstützt Sie mit einer Einschätzung. Melden Sie sich unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.