Grundstück bewerten lassen in Eching: Bauland, Bauerwartung oder Außenbereich?

Zwei Grundstücke in Eching können gleich groß sein und dennoch sehr unterschiedlich viel wert sein. Der wichtigste Grund ist oft nicht die Lage auf der Karte, sondern die rechtliche Einstufung: Darf hier gebaut werden, wird hier irgendwann gebaut, oder bleibt es dauerhaft Wiese? Das gilt besonders in einer Gemeinde mit Hauptort, Gewerbeflächen und kleinen, ländlich geprägten Ortsteilen wie Günzenhausen, Ottenburg, Deutenhausen und Hollern. Wer ein Grundstück bewerten lassen möchte, sollte deshalb als Erstes wissen, in welche Stufe es gehört. Der Bodenrichtwert kommt erst danach ins Spiel.

Dieser Ratgeber erklärt die drei wichtigsten Stufen, also Bauland, Bauerwartungsland und Außenbereich, und was sie für den Wert bedeuten. Danach geht es um das Baufenster, um Rechte und Leitungen, um Besonderheiten wie Altlasten oder ehemalige Kiesflächen und um die Frage, wie verschiedene Käufer rechnen. Verbindliche Auskünfte geben die Gemeinde Eching und das Landratsamt Freising. Bei neues // nest sieht sich Ellen Günthel Ihr Grundstück gern an und erklärt, was sie für wahrscheinlich hält und was noch geprüft werden muss. Konkrete Werte nennen wir hier nicht, weil sie immer vom Einzelfall abhängen.

Warum zählt zuerst die Einstufung?

Wenn jemand ein Grundstück kauft, möchte er meist wissen, was er damit tun kann. Eine Wiese am Ortsrand, auf der nicht gebaut werden darf, ist deshalb meist weit weniger wert als ein gleich großes, baureifes Grundstück im Ort. Der Unterschied kann gewaltig sein. Trotzdem glauben viele Eigentümer, dass das, was neben ihnen gebaut wurde, auch bei ihnen möglich wäre. Das kann stimmen, muss aber nicht. Grenzen eines Bebauungsplans oder des Innenbereichs verlaufen manchmal mitten durch ein Grundstück. Fragen Sie deshalb früh nach, bevor Sie sich an einer Zahl festhalten, die womöglich falsch ist.

Die Einstufung ist nichts Mystisches. Sie ergibt sich aus Flächennutzungsplan, Bebauungsplan und dem Baugesetzbuch. Die Gemeinde kann Ihnen die Pläne zeigen, und vieles ist heute auch online einsehbar. Mit der Flurnummer aus dem Grundbuch oder der Flurkarte können Sie dort gezielt nachfragen. Ein solcher Anruf kostet nichts, und er gibt Ihnen oft schon einen ersten Hinweis. Für alles Weitere hilft ein Architekt oder ein Sachverständiger. Halten Sie Auskünfte mit Datum und Namen fest. Mündliche Auskünfte sind zwar nützlich, aber rechtlich meist nicht bindend. Wie der Wert insgesamt entsteht, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Eching.

Stufe 1: Bauland

Bauland ist eine Fläche, auf der gebaut werden darf, zum Beispiel weil ein Bebauungsplan das vorsieht oder sie im Innenbereich nach § 34 des Baugesetzbuchs liegt. Bei einem Bebauungsplan stehen dort Vorgaben zu Art und Maß der Nutzung, Baugrenzen, Dachform oder Geschossen. Gibt es keinen Plan, muss sich ein Neubau in die nähere Umgebung einfügen. Das lässt Spielräume, und es führt gelegentlich zu Diskussionen. Die Bauaufsicht liegt beim Landratsamt Freising. Ist das Grundstück außerdem erschlossen, also mit Straße, Wasser und Abwasser versorgt, spricht man von baureifem Land. Das ist in der Regel die wertvollste Stufe.

Doch auch innerhalb des Baulands gibt es große Unterschiede. Wie viel Wohnfläche ist möglich? Wie liegt das Baufenster? Kann das Grundstück geteilt werden? Bleibt das bestehende Haus stehen oder nicht? Sind die Erschließungskosten bezahlt, oder kommt noch etwas auf den Käufer zu? Fragen Sie bei der Gemeinde nach Beiträgen, denn sie können den Wert beeinflussen. Bauträger rechnen rückwärts von der möglichen Wohnfläche, und ein Unterschied in der Geschossfläche wirkt sich unmittelbar auf den Preis aus. Ein Vorbescheid des Landratsamts kann Sicherheit geben. Er kostet Zeit und Geld, ist bei einem großen Grundstück aber oft eine sinnvolle Investition.

Stufe 2: Bauerwartungsland

Bauerwartungsland ist eine Fläche, für die man in absehbarer Zeit mit einer Bebauung rechnet, zum Beispiel weil der Flächennutzungsplan sie als Wohnbaufläche zeigt. Es ist aber noch kein Bauland, und niemand hat einen Anspruch darauf. Ob und wann ein Bebauungsplan kommt, entscheidet die Gemeinde. Das kann viele Jahre dauern oder gar nicht geschehen. Der Wert liegt deshalb irgendwo zwischen Acker und Bauland, und er hängt stark davon ab, wie sicher die Entwicklung erscheint. Vorsicht ist geboten, wenn jemand solche Flächen mit Baulandpreisen bewirbt oder Ihnen einen schnellen Baubeginn verspricht.

Für Verkäufer kommt häufig ein Modell infrage, bei dem ein Interessent eine Option oder einen bedingten Kaufvertrag abschließt. Er zahlt zunächst wenig und kauft erst, wenn Baurecht vorliegt. Lesen Sie solche Verträge sehr genau, und lassen Sie sie von einem Anwalt oder Notar prüfen. Wie lange sind Sie gebunden? Was passiert, wenn das Baurecht nicht kommt? Wer trägt welche Kosten? Auch die Gemeinde spielt hier eine Rolle, denn manche Kommunen verlangen im Zuge einer Baulandentwicklung einen Beitrag oder Flächenanteil. Fragen Sie bei der Gemeinde Eching nach dem aktuellen Stand der Planung, und notieren Sie, was man Ihnen sagt. Spekulationen in der Nachbarschaft sollten Sie mit Vorsicht betrachten.

Stufe 3: Außenbereich und Landwirtschaft

Außerhalb des Bebauungszusammenhangs und ohne Bebauungsplan gilt der Außenbereich nach § 35 des Baugesetzbuchs. Dort ist Bauen grundsätzlich nur in besonderen Fällen zulässig, etwa für die Landwirtschaft. Ein altes Hofgebäude kann Bestandsschutz haben, und Umnutzungen sind manchmal möglich. Das muss aber im Einzelfall geprüft werden. Gerade in Günzenhausen, Ottenburg, Deutenhausen oder Hollern kann das relevant sein, zum Beispiel wenn eine Scheune zu Wohnraum werden soll. Ein Wohnhaus im Außenbereich kann bestehen bleiben, und seine Erweiterung ist aber oft eingeschränkt. Lassen Sie sich hier nicht von Hoffnung leiten, sondern fragen Sie beim Landratsamt Freising nach.

Bei landwirtschaftlichen Flächen sind die Preise deutlich niedriger, und auch die Käufer sind andere. Hier kommen Landwirte oder andere Betriebe infrage, und auch Regeln wie das Grundstückverkehrsgesetz können eine Genehmigung erfordern. Der Notar weiß das und klärt das. Auch Pachtverträge sollten geprüft werden, denn sie gehen beim Verkauf auf den Käufer über und laufen weiter. Ähnliches gilt für Waldflächen, die wieder eigene Regeln haben. Möchten Sie eine solche Fläche bewerten lassen, sollte das jemand tun, der sich mit landwirtschaftlichen Werten auskennt. Fragen Sie danach und sagen Sie, wenn Ihre Maklerin an diesem Punkt jemanden hinzuziehen sollte.

Was bedeutet das Baufenster?

Das Baufenster legt fest, wo auf dem Grundstück gebaut werden darf. Es kann viel kleiner sein als das Grundstück, oder ungünstig liegen. Zwei gleich große Grundstücke können daher sehr unterschiedliche Baumöglichkeiten haben. Dazu kommen Abstandsflächen, Stellplatzpflicht, Grünflächen und Festsetzungen zum Dach. Ein Architekt kann eine einfache Skizze anfertigen, die zeigt, was grob möglich wäre. Das ist für große Grundstücke oft die beste Investition vor einem Verkauf, denn sie macht aus einer vagen Hoffnung eine nachvollziehbare Aussage. Ein Bauträger wird diese Rechnung ohnehin anstellen, und Sie sollten sie zumindest grob kennen.

Auch die Form und die Zufahrt spielen eine Rolle. Ein Handtuchgrundstück lässt sich schlechter bebauen, und ein Hinterliegergrundstück braucht eine gesicherte Zufahrt. Prüfen Sie die Lage von Leitungen und ob ein Geh- oder Fahrtrecht nötig ist. Bei einer Teilung sollte vorher geklärt werden, ob das vorhandene Haus danach noch dem Baurecht entspricht. Die Vermessung übernimmt in Bayern in der Regel das Vermessungsamt. Die Kosten und die Zeit sollten Sie einplanen. Bäume können ebenfalls eine Rolle spielen. Die Münchner Baumschutzverordnung gilt in Eching nicht ohne Weiteres, doch es kann Festsetzungen im Bebauungsplan oder Regeln zum Natur- und Artenschutz geben.

Welche Rechte und Lasten sind wichtig?

Sehen Sie in den Grundbuchauszug, den Sie beim Amtsgericht bekommen. In Abteilung II stehen Rechte wie Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte oder Nießbrauch, und in Abteilung III die Grundschulden. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, sodass solche Rechte meist hier stehen. Ein Leitungsrecht kann einen großen Teil des Baufensters blockieren. Ein Erbbaurecht verändert die Rechnung vollständig, denn der Boden gehört dann jemand anderem. Auch alte Rechte, die keiner mehr kennt, können noch gültig sein. Fragen Sie den Notar, was sie bedeuten und ob sie gelöscht werden können. Prüfen Sie auch mündliche Absprachen mit Nachbarn, die vielleicht nirgendwo festgehalten sind.

Die Flurkarte zeigt die Grenzen, und ein Zaun kann davon abweichen. Eine Vermessung schafft Klarheit, wenn Zweifel bestehen. Bei Leitungen helfen der örtliche Versorger und die Gemeinde. Überprüfen Sie auch Erschließungsbeiträge und mögliche ausstehende Kosten. Wer das alles früh weiß, kann Probleme lösen, bevor sie zum Preisabschlag werden. Vieles, was im Moment nur stört, lässt sich mit etwas Zeit klären. Eine Liste der Stellen und Unterlagen finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Eching. Das erleichtert Ihnen auch das spätere Gespräch mit dem Notar erheblich, denn er fragt nach denselben Punkten.

Was ist mit Boden, Wasser und Altlasten?

Der Echinger See ist eine ehemalige Kiesgrube, und auch andere Flächen können eine frühere Nutzung haben. Das heißt nicht, dass jedes Grundstück betroffen ist. Trotzdem sollten Sie wissen, was früher auf der Fläche war. War dort eine Auffüllung, ein Betrieb, eine Werkstatt? Das Landratsamt Freising kann Auskunft über bekannte Altlastenflächen geben. Für Baugrund und Grundwasser hilft ein Bodengutachten. Ein hoher Grundwasserstand kann zum Beispiel einen Keller verteuern. Erste Hinweise zu Wasserthemen liefert der Umweltatlas Bayern. Ein ernsthafter Bauherr wird solche Fragen stellen und ein Gutachten einfordern, spätestens dann, wenn er finanziert.

Auch Lärm zählt. Autobahn, Bahnstrecke und Gewerbe können zu Festsetzungen im Bebauungsplan führen und damit die Baukosten erhöhen. Bei einer Gewerbefläche gelten wieder ganz andere Maßstäbe, denn ihr Wert hängt von der zulässigen Nutzung und vom Bedarf der Betriebe ab. Prüfen Sie außerdem, ob es einen Bezug zu Schutzgebieten gibt. All diese Punkte sollten vor einem Verkauf offen auf dem Tisch liegen. Wer sie kennt, kann Käufern sachlich antworten. Sonst sucht sich ein Bauträger die Argumente selbst, und sie fallen dann eher zu Ihren Lasten aus. Einen genaueren Blick auf solche Fälle bietet der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Eching.

Wie rechnen Käufer?

Eine Familie fragt, ob ihr Wunschhaus auf das Grundstück passt und was es insgesamt kostet. Ein Bauträger rechnet rückwärts: mögliche Wohnfläche mal Verkaufspreis, abzüglich Baukosten, Planung, Risiko und Gewinn. Was übrig bleibt, kann er für das Grundstück zahlen. Seine Angebote sind deshalb oft an eine Genehmigung gebunden. Ein Investor schaut auf Miete oder Weiterverkauf. Ein Nachbar möchte vielleicht seinen Garten vergrößern, und das kann ein besonderes Motiv sein. Ein Landwirt rechnet mit Ertrag. Das gleiche Grundstück kann also für jeden etwas anderes wert sein, und das ist nicht unlauter, sondern normal. Fragen Sie deshalb jeden, von welcher Rechnung er ausgeht.

Wenn sich ein Bauträger meldet, fragen Sie: Auf welche Fläche beziehen Sie sich? Was passiert, wenn weniger genehmigt wird? Wie lange bin ich gebunden? Wer zahlt die Planung? Wie solide ist der Vertragspartner? Holen Sie mehrere Angebote ein und lassen Sie Verträge vom Notar oder Anwalt prüfen. Unterschreiben Sie nichts beim ersten Treffen. Vergleichen Sie auch mit einem offenen Angebot an Familien. Unser Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Eching? erklärt die Preishebel. Wie man Warnsignale erkennt, zeigt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Eching. So entscheiden Sie mit klarem Kopf.

In welcher Reihenfolge gehen Sie vor?

Beginnen Sie mit dem, was fast nichts kostet: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bodenrichtwert und eine Anfrage bei der Gemeinde Eching zum Flächennutzungsplan und zum Bebauungsplan. Schon damit wissen Sie oft, in welcher Stufe Ihr Grundstück liegt. Danach folgt eine erste Einschätzung durch eine Maklerin oder einen Sachverständigen. Erst dann sollten Sie Geld für einen Architekten, ein Bodengutachten oder eine Vermessung ausgeben, und zwar für das, was den Preis oder den Käuferkreis wirklich verändert. Bei einem kleinen Baugrundstück im Hauptort ist das meist wenig. Bei einem großen Grundstück in einem Ortsteil kann eine Machbarkeitsstudie dagegen entscheidend sein.

Sprechen Sie auch über den richtigen Zeitpunkt. Wenn in Kürze eine Änderung des Bebauungsplans zu erwarten ist, kann Warten sinnvoll sein. Ist das unsicher, sollten Sie nicht auf Dauer hoffen, während laufende Kosten und das Alter des Hauses für sich arbeiten. Fragen Sie die Gemeinde nach dem Stand, und beachten Sie, dass auch Gemeinderäte ihre Meinung ändern können. Mit diesen Informationen können Sie die Angebote besser einordnen, und Sie merken schneller, wenn jemand etwas verspricht, das sich so nicht halten lässt.

Was ist mit Hofstellen und Nebengebäuden?

Bei einer alten Hofstelle zählen nicht nur Wohnhaus und Grundstück, sondern auch Stadel, Stall oder Garage. Klären Sie, was davon genehmigt ist und wofür. Eine Scheune darf nicht automatisch zu Wohnraum werden. Auch Tierhaltung in der Nachbarschaft kann eine Rolle spielen. Wer das vorab ermittelt, spricht die richtigen Käufer an, nämlich Menschen, die so etwas gezielt suchen, und vermeidet falsche Hoffnungen auf beiden Seiten.

Die Stufen im Überblick

Stufe	Was das bedeutet	Wer Auskunft gibt
Bauland	Bauen nach Plan oder § 34 BauGB	Gemeinde, Landratsamt
Bauerwartung	Bebauung möglich, nicht sicher	Gemeinde, Flächennutzungsplan
Außenbereich	Bauen stark beschränkt	Landratsamt
Landwirtschaft	Niedrigere Werte, andere Käufer	Notar, Sachverständiger

Welche Bewertung brauchen Sie?

Eine Maklereinschätzung nennt eine Spanne und einen Vorschlag für die Vermarktung. Bei Streit oder gegenüber Behörden kann ein Gutachten eines Sachverständigen nötig sein. Für Baufragen hilft ein Architekt. Oft ist eine Kombination sinnvoll. Unsere Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich. Den Bodenrichtwert des Gutachterausschusses im Landkreis Freising finden Sie über BORIS-Bayern. Er ist ein guter Anfang, aber er gilt für eine Zone mit bestimmten Merkmalen, und Ihr Grundstück kann davon abweichen. Fragen Sie Ihre Maklerin, wie sie die Abweichung einschätzt, und lassen Sie sich die Gründe erklären.

Häufige Fragen

Was ist wichtiger, Größe oder Einstufung?

Meist die Einstufung. Sie bestimmt, was überhaupt möglich ist.

Wer sagt mir, ob ich bauen darf?

Die Gemeinde Eching zum Plan und das Landratsamt Freising zur Genehmigung.

Was ist Bauerwartungsland?

Eine Fläche, die vielleicht künftig bebaut wird. Sicher ist das nicht.

Kann ich im Außenbereich bauen?

Nur in besonderen Fällen. Fragen Sie beim Landratsamt nach.

Reicht der Bodenrichtwert?

Nein, er ist nur der Ausgangspunkt.

Soll ich an einen Bauträger verkaufen?

Das kann passen. Vergleichen Sie Angebote und prüfen Sie die Bedingungen.

Gilt die Münchner Baumschutzverordnung?

Nicht ohne Weiteres. Fragen Sie nach örtlichen Regelungen.

Wer berät mich bei neues // nest?

Ellen Günthel.

Fazit

Wer ein Grundstück in Eching bewerten lassen möchte, klärt zuerst die Einstufung: Bauland, Bauerwartung oder Außenbereich. Danach folgen Baufenster, Rechte und die Rechnung der Käufer. Ellen Günthel sieht sich Ihr Grundstück gern an. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300, oder schreiben Sie über das Kontaktformular.