Scheidungsimmobilie in Haar: Sieben typische Fehler bei der Trennung und wie Sie sie vermeiden

Bei einer Trennung geht es meist um weit mehr als das Haus oder die Wohnung in Haar. Es geht um Kinder, um Verletzungen, um die Frage, wie es weitergehen soll. Die Immobilie wird dabei schnell zum Symbol: Wer bleibt, wer muss gehen, wer hat wie viel dafür getan? In dieser Lage werden Entscheidungen getroffen, die man später bereut. Ein Auszug im Streit, eine Zusage am Küchentisch, eine überstürzte Unterschrift oder ein Antrag aus Wut können Zehntausende kosten. Dabei ist vieles davon vermeidbar, wenn man die häufigsten Fehler kennt.

Dieser Ratgeber beschreibt sieben typische Fehler und was Sie stattdessen tun können. Er behandelt Auszug, Kredit, Wert, Übernahme, Steuer, Kinder und die Teilungsversteigerung. Er ersetzt keine Beratung durch Anwalt und Steuerberater, die Sie in dieser Lage haben sollten. Wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden, begleitet Ellen Günthel von neues // nest Sie beide neutral und diskret.

Warum passieren gerade jetzt so viele Fehler?

Eine Trennung ist eine Ausnahmesituation. Oft fehlt der Schlaf, man streitet oder redet gar nicht mehr miteinander, und gleichzeitig soll man über Dinge entscheiden, die man noch nie entschieden hat. Bekannte geben Ratschläge, die meist nicht passen. Dazu kommt der Wunsch, dass es endlich vorbei sein möge. In dieser Stimmung sagt man Dinge zu, die man nicht überblickt. Das Haus ist dabei der größte Vermögenswert, und Fehler lassen sich hier besonders schwer korrigieren. Darum lohnt es sich, einen Moment innezuhalten.

Sie müssen nicht alles sofort lösen. Dringend sind nur wenige Dinge: Die Raten müssen weiterlaufen, und die Kinder brauchen Klarheit. Alles andere kann einige Wochen warten, bis Sie sich haben beraten lassen. Holen Sie sich früh einen Anwalt für Familienrecht, gern auch eine Mediation, wenn Sie noch miteinander sprechen können. Lesen Sie die folgenden sieben Punkte in Ruhe. Bei manchem werden Sie denken, dass Sie das nie tun würden. Viele haben das auch gedacht.

Fehler 1: Überstürzt ausziehen

Der Auszug wirkt oft wie die einfachste Lösung, wenn die Stimmung nicht mehr auszuhalten ist. Rechtlich und finanziell hat er aber Folgen. Wer auszieht, bleibt Miteigentümer und meist auch Schuldner, wohnt aber nicht mehr dort. Er kann vom Bleibenden unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen, die oft mit Raten oder Unterhalt verrechnet wird. Auch steuerlich kann sich etwas ändern, wie Fehler 5 zeigt. Bei gemeinsamen Kindern kann ein Auszug außerdem Fragen zum Umgang aufwerfen. Lassen Sie sich deshalb vorher beraten.

Natürlich gibt es Situationen, in denen jemand sofort gehen muss, etwa bei Gewalt. Dann geht die Sicherheit vor, und das Familiengericht kann die Wohnung einem Partner zuweisen. In allen anderen Fällen sollten Sie überlegen, wann und wie ein Auszug erfolgt. Halten Sie schriftlich fest, wer was zahlt, und machen Sie Kopien der wichtigen Unterlagen, bevor Sie gehen. Dazu gehören Kaufvertrag, Darlehensverträge und Grundbuchauszug. Später kommt man oft nicht mehr so leicht daran, wenn die Stimmung schlecht ist.

Fehler 2: Die Raten schleifen lassen

Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften beide für die volle Summe, egal wer dort wohnt. Das ändert sich durch eine Trennung nicht von selbst. Trotzdem kommt es vor, dass einer nicht mehr zahlt, weil er ausgezogen ist, und der andere es allein nicht schafft. Dann folgen Mahnungen, und im schlimmsten Fall kündigt die Bank und betreibt die Zwangsversteigerung. Rückstände schaden beiden und bleiben auch in der Kreditwürdigkeit hängen. Das kann später eine neue Wohnung oder Finanzierung erschweren.

Klären Sie deshalb sofort, wer in den nächsten Monaten was zahlt, und halten Sie es schriftlich fest, auch als Zwischenlösung. Sprechen Sie mit der Bank, bevor es Rückstände gibt. Viele Institute reagieren entgegenkommend, wenn man sich früh meldet. Fragen Sie auch, wie es mit einer Tilgungsaussetzung aussieht. Intern lässt sich die Zahlung beim Unterhalt und bei der Nutzungsentschädigung berücksichtigen. Lassen Sie das Ihren Anwalt prüfen. Bei einer Wohnung gilt dasselbe für das Hausgeld, das ebenfalls weiterlaufen muss.

Fehler 3: Sich auf eine Zahl verlassen

Wer bleiben möchte, rechnet vorsichtig, wer ausgezahlt wird, optimistisch. Dazu kommen die Zahlen aus dem Internet und vom Nachbarn. Viele einigen sich am Küchentisch auf einen Betrag, um den Streit zu beenden, und bereuen das später. Vor allem bei einem Haus mit größerem Grundstück in Gronsdorf oder im Hauptort kann der Wert höher liegen, als beide denken, weil ein Bauträger mehr zahlen würde. Dann fühlt sich jemand betrogen, wenn der andere kurz darauf teuer verkauft. Das lässt sich vermeiden.

Besorgen Sie sich deshalb eine gemeinsame Grundlage. Für einen geplanten Verkauf reicht zunächst die Einschätzung einer Maklerin, die beiden dasselbe mitteilt. Bei Uneinigkeit hilft ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Vereinbaren Sie vorher, wer den Auftrag erteilt, wer zahlt und ob das Ergebnis gelten soll. Auch eine Nachzahlungsklausel kann fair sein. Wie sich der Wert im Ort zusammensetzt, zeigt der Ratgeber Immobilienbewertung in Haar. Bei einem Grundstück hilft der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Haar.

Fehler 4: Eine Übernahme, die sich nicht trägt

Mit Kindern liegt der Wunsch nahe: Einer bleibt im Haus, damit sich möglichst wenig ändert. Das kann eine gute Lösung sein, scheitert aber oft am Geld. Der Übernehmende muss den anderen auszahlen und meist allein das Darlehen tragen. Die Bank prüft Einkommen und Vermögen und muss den anderen aus der Haftung entlassen. Ohne Entlassung bleibt der Ausgezogene verpflichtet, obwohl ihm nichts mehr gehört. Das sollte nicht passieren. Dazu kommen Heizung, Garten, Reparaturen und Rücklagen, die nun eine Person allein schultern muss.

Rechnen Sie das ehrlich durch, bevor Sie sich festlegen, und fragen Sie die Bank früh. Ein Haus, das für zwei Einkommen gedacht war, kann für eine Person zur Last werden, und dann wird einige Jahre später doch verkauft, unter schlechteren Bedingungen. Für die Kinder ist das vertraute Umfeld wichtig, doch das muss nicht dieses Haus sein. Vielleicht findet sich in Haar eine kleinere Bleibe, von der aus Schule und Freunde gut erreichbar bleiben. Der Vertrag wird notariell beurkundet, und zwischen Ehegatten fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an.

Fehler 5: Die Steuer vergessen

Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt wurde. Zieht ein Partner aus, kann diese Nutzung für seinen Anteil entfallen. Dann kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, wenn er verkauft oder gegen Ausgleich an den anderen überträgt, denn auch das kann als Veräußerung gelten. Bei gemeinsamen Kindern, die weiter dort wohnen, wurde das teils anders beurteilt. Viele denken an solche Fragen erst, wenn der Bescheid kommt.

Wer die Immobilie vor weniger als zehn Jahren erworben hat, sollte deshalb vor dem Auszug oder spätestens vor dem Notartermin einen Steuerberater fragen. Manchmal lässt sich durch den Zeitpunkt viel Geld sparen. Halten Sie den alten Kaufvertrag bereit, denn das Datum zählt. Auch der Zugewinnausgleich hat Stichtage, die für die Rechnung wichtig sind. Meist ist es der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird. Ein Verkauf vor oder nach diesem Tag kann sich unterschiedlich auswirken. Lassen Sie das durchrechnen.

Fehler 6: Die Kinder hineinziehen

Für Kinder ist der Verlust des Zuhauses oft das, was am meisten Angst macht. Sie merken mehr, als Eltern denken, und sie sollten nicht zu Boten oder Verbündeten werden. Sprechen Sie altersgerecht mit ihnen, sobald etwas feststeht, und machen Sie keine Versprechen, die Sie nicht halten können. Sagen Sie nicht „Das Haus bleibt auf jeden Fall“, wenn das nicht sicher ist. Wichtig ist vor allem, dass Kinder wissen, wo sie künftig wohnen und wie sie den anderen Elternteil sehen. Eine Beratungsstelle kann dabei helfen.

Planen Sie den Umzug so, dass er nicht in eine Prüfungsphase fällt und der Schulweg möglichst erhalten bleibt. Im Kaufvertrag lässt sich ein Übergabetermin vereinbaren, der zum Ende des Schuljahres passt, wenn der Käufer einverstanden ist. Legen Sie Besichtigungen auf Zeiten, in denen die Kinder außer Haus sind. Auch ein paar Wochen früher oder später spielen beim Verkauf oft kaum eine Rolle, für die Kinder dagegen schon. Eine gute Maklerin nimmt darauf Rücksicht und spricht das von sich aus an.

Fehler 7: Die Teilungsversteigerung als Drohung

Stehen beide im Grundbuch und finden keine Einigung, kann jeder beim Vollstreckungsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Bei Ehegatten kann vor der Scheidung zusätzlich eine Zustimmung nötig sein. Das klingt nach einem Ausweg, ist aber oft ein Verlustgeschäft. Das Gericht lässt den Verkehrswert ermitteln und setzt einen Termin an, was viele Monate dauern kann. Der Termin ist öffentlich, Bieter sehen das Haus oft nur von außen, und das Ergebnis liegt häufig unter dem Wert eines geordneten Verkaufs. In einem Ort wie Haar spricht sich das zudem schnell herum.

Manchmal wird der Antrag vor allem als Druckmittel gestellt. Das mag wirken, schadet aber oft beiden. Vorher sollten Sie wirklich alle anderen Wege versuchen, auch mit Hilfe von Anwälten oder einem Mediator. Lassen Sie sich vorrechnen, was ein solches Verfahren kostet und was am Ende bleibt. Das überzeugt manchmal auch den Partner, der bislang blockiert. Viele Verfahren enden vor dem Termin mit einer Einigung, und ein Antrag kann zurückgenommen werden, wenn es dazu kommt.

Was sollten Sie stattdessen tun?

Die folgende Übersicht fasst zusammen, wie sich die Fehler vermeiden lassen.

Fehler	Besser so	Wer hilft
Überstürzter Auszug	erst beraten, Unterlagen kopieren	Anwalt
Raten schleifen lassen	Zahlungen schriftlich regeln	Bank, Anwalt
Zahl am Küchentisch	gemeinsame Einschätzung, Gutachten	Maklerin, Sachverständiger
Übernahme ohne Rechnung	früh die Bank fragen	Bank, Steuerberater
Steuer vergessen	Frist und Stichtag prüfen	Steuerberater
Kinder hineinziehen	altersgerecht, Termine anpassen	Beratungsstelle
Versteigerung als Drohung	Mediation, Vergleich der Kosten	Mediator, Anwalt

Wichtig ist auch, wer zuerst handelt. Klären Sie am Anfang, wem das Haus gehört, also Grundbuch und gegebenenfalls Ehevertrag. Stehen beide darin, müssen beide einem Verkauf zustimmen. Steht nur einer darin, gehört es ihm allein, doch der andere kann Ansprüche haben, und im gesetzlichen Güterstand kann eine Zustimmung nötig sein. Das sollte der Anwalt prüfen, bevor Sie etwas entscheiden.

Was gilt beim Ehevertrag und Zugewinn?

Leben Sie im gesetzlichen Güterstand, wird bei der Scheidung der Vermögenszuwachs während der Ehe ausgeglichen. Das Haus fließt mit seinem Wert zum Stichtag ein. Hat einer es mit in die Ehe gebracht oder geerbt, wird der frühere Wert als Anfangsvermögen berücksichtigt, doch die Wertsteigerung kann in den Ausgleich fallen. Bei einem Ehevertrag, etwa mit Gütertrennung, kann alles anders aussehen. Lassen Sie ihn früh prüfen, auch auf seine Wirksamkeit. Oft steckt das Vermögen vor allem im Haus, und der Ausgleich lässt sich nur über einen Verkauf oder ein Darlehen bezahlen. Vereinbarungen dazu werden oft in einer Scheidungsfolgenvereinbarung beurkundet.

Welche Wege gibt es grundsätzlich?

Die meisten Paare stehen vor denselben Möglichkeiten. Einer übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus, beide verkaufen gemeinsam, oder beide behalten sie zunächst und vermieten. Der gemeinsame Verkauf bringt meist den klarsten Schnitt, weil die Haftung gegenüber der Bank endet und jeder neu beginnen kann. Vermieten kann eine Zwischenlösung sein, verlangt aber eine gute Zusammenarbeit, denn beide bleiben gegenüber Bank und Mietern verbunden. Auch steuerlich ändert sich dann etwas, und ein späterer Verkauf an Anleger bringt oft weniger.

Lassen Sie sich die Wege durchrechnen, bevor Sie sich festlegen. Eine Mediation kann helfen, wenn Sie noch miteinander sprechen können. Bedenken Sie auch die Kombination: eine befristete Nutzung durch einen Partner bis zum Ende des Schuljahres und danach der Verkauf. Solche Lösungen lassen sich oft finden, wenn beide die Zahlen kennen. Wichtig ist, dass alles schriftlich festgehalten wird, am besten in einer Scheidungsfolgenvereinbarung.

Was passiert mit dem Haus bis zur Lösung?

Ein Haus, um das gestritten wird, wird leicht vernachlässigt. Vereinbaren Sie, wer sich um Garten, Reparaturen und Heizung kümmert und wie die Kosten verteilt werden. Kleine Schäden sollten nicht liegen bleiben, weil sie später den Preis drücken. Wenn eine Seite ausgezogen ist, sollte klar sein, wer Zutritt hat und wie Termine abgestimmt werden. Das Wohnen im Haus kann außerdem eine Nutzungsentschädigung auslösen, und das wird oft mit dem Unterhalt verrechnet. Lassen Sie das vom Anwalt prüfen.

Für den Verkauf ist eine klare Regelung ebenfalls wichtig. Ein teilweise leeres Haus wirkt schnell unbelebt, und einige gut ausgewählte Möbel und ein gepflegter Garten helfen dann. Sprechen Sie nicht vor Interessenten über die Situation, und lassen Sie die Maklerin alle Fragen dazu beantworten. Weitere Hinweise zur Vorbereitung gibt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Haar.

Wie läuft ein diskreter Verkauf?

Viele möchten nicht, dass im Ort über ihre Trennung gesprochen wird. Dann kommt vor allem die leise oder gestufte Vermarktung in Frage, wie sie der Ratgeber Immobilie verkaufen in Haar beschreibt. Interessenten müssen nicht wissen, warum verkauft wird, denn wer von einer Trennung erfährt, vermutet Eile und bietet oft weniger. Eine neutrale Maklerin spricht mit beiden, auch einzeln, und informiert beide gleich. Den Vertrag sollten beide unterschreiben, und beim Notar kann sich jemand über eine notariell beglaubigte Vollmacht vertreten lassen.

Das Darlehen wird in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst, möglicherweise mit einer Vorfälligkeitsentschädigung. Bei Streit über die Aufteilung kann der Erlös zunächst auf ein Notaranderkonto gehen. Bei neues // nest betreut Sie Ellen Günthel, und der Satz liegt bei 1,785 % statt der häufig verlangten 3,57 %. Wie jemand wirklich für beide arbeitet, zeigt auch der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Haar.

Häufige Fragen

Muss ich sofort ausziehen?

Nein. Holen Sie vorher rechtlichen Rat ein, denn ein Auszug hat Folgen.

Kann mein Partner das Haus ohne mich verkaufen?

Nicht, wenn Sie beide im Grundbuch stehen. Auch sonst kann eine Zustimmung nötig sein.

Wer zahlt die Raten nach der Trennung?

Gegenüber der Bank haften beide, wenn beide unterschrieben haben. Intern sollten Sie eine Vereinbarung treffen.

Wann ist der Stichtag für den Zugewinn?

Meist der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird.

Fällt Grunderwerbsteuer bei einer Übernahme an?

Zwischen Ehegatten in der Regel nicht, auch im Zusammenhang mit der Scheidung.

Erfahren Käufer von der Trennung?

Nicht zwingend, und das ist auch besser, weil es den Preis drücken kann.

Wann ist eine Teilungsversteigerung sinnvoll?

Nur als letzter Ausweg. Sie ist oft ein Verlustgeschäft.

Spricht die Maklerin mit uns beiden?

Ja, auch einzeln, und sie informiert beide gleich.

Fazit

Bei einer Scheidungsimmobilie in Haar lassen sich viele teure Fehler vermeiden: nicht überstürzt ausziehen, Raten sichern, eine neutrale Zahl besorgen, eine Übernahme ehrlich durchrechnen, die Steuer prüfen, die Kinder schützen und die Versteigerung nicht als Drohung benutzen. Lassen Sie sich von Fachleuten begleiten. Ellen Günthel unterstützt Sie beide gern neutral beim Verkauf. Sprechen Sie vertraulich mit uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.