Unterlagen Hausverkauf in München-Au: Ein Wochenplan für acht Wochen, damit beim ersten Interessenten alles bereitliegt

Die Entscheidung ist gefallen, Sie möchten verkaufen. Doch bevor das erste Inserat online geht, liegt ein Berg Papier vor Ihnen, der zunächst unübersichtlich wirkt. Wer sich damit an einem Abend beschäftigt, gibt schnell auf oder bestellt Dinge in der falschen Reihenfolge. Dabei ist das Ganze gut machbar, wenn man es auf mehrere Wochen verteilt. In der Au kommen je nach Immobilie eigene Fragen hinzu, etwa zum Keller in der Nähe des Auer Mühlbachs oder zu einer geplanten Sanierung in einer großen Wohnanlage am Nockherberg. Mit einem klaren Plan bleibt das alles überschaubar.

Dieser Ratgeber verteilt die Arbeit deshalb auf acht Wochen. Für jede Woche steht, was Sie tun sollten, welche Stelle zuständig ist und was Sie selbst beitragen können. Mit einer Vollmacht kann Ihre Maklerin einen großen Teil davon übernehmen. Wenn es schneller gehen muss, lassen sich Schritte zusammenlegen, denn acht Wochen sind ein Richtwert. Bei neues // nest besorgt Ellen Günthel die meisten Unterlagen für Sie und spricht mit Ihnen darüber, was Interessenten fragen werden.

Warum lohnt sich ein Wochenplan?

Viele Unterlagen hängen voneinander ab. Ohne Grundbuchdaten kommen Sie bei einigen Stellen nicht weiter. Ohne Protokolle wissen Sie nicht, welche Fragen beim Exposé zu klären sind. Und die Fotos sollten erst entstehen, wenn feststeht, wie die Wohnung aussehen soll. Wer alles gleichzeitig anstößt, verliert schnell den Überblick und ärgert sich über Doppelarbeit. Wer dagegen in Wochen denkt, hat das Gefühl, voranzukommen, auch wenn einzelne Behörden auf sich warten lassen. Sie sehen auch früher, wo es hakt, und müssen nicht kurz vor dem Start hektisch werden.

Bedenken Sie auch: Interessenten und ihre Banken wollen Unterlagen sofort sehen, wenn sie ernsthaft interessiert sind. Wer dann erst nach dem Protokoll fragt, verliert Zeit und manchmal auch den Käufer. Ein vollständiger Ordner bewirkt zudem, dass weniger Abschläge verlangt werden, denn Unsicherheit drückt den Preis. Halten Sie alles digital und auf Papier bereit. Wie sich der gesamte Verkauf organisieren lässt, zeigt der Ratgeber Immobilie verkaufen in der Au. Bleiben wir aber bei den Papieren.

Woche 1: Alles Vorhandene sammeln

Nehmen Sie sich ein paar Stunden Zeit und schauen Sie, was Sie schon haben. Dazu gehören der damalige Kaufvertrag oder Übergabevertrag, Teilungserklärung und Pläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Rechnungen für Modernisierungen, Versicherungsnachweise und bei Vermietung Mietvertrag und Abrechnungen. Heften Sie alles nach Themen ab und scannen Sie es. Wenn Sie geerbt haben, gehen Sie die Ordner der Eltern durch. Machen Sie eine einfache Liste: Was ist da? Was fehlt? Das gibt Ihnen Überblick und hilft jeder Maklerin beim ersten Gespräch. Wenn Sie nichts finden, ist das auch in Ordnung.

Notieren Sie außerdem, was Sie aus eigener Erfahrung wissen. Wann wurde das Dach gemacht? Gab es jemals Wasser im Keller? Wer hat die Heizung gewartet? Wie laut wird es während der Dult? Solche Informationen stehen in keiner Akte und sind später viel wert. Bekannte Mängel sollten Sie ehrlich festhalten, denn Sie müssen sie ohnehin offenlegen. Sprechen Sie in dieser Woche auch mit allen Miteigentümern, damit jeder Bescheid weiß. Eine erste Einschätzung mit dem Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in der Au kann in dieser Phase ebenfalls hilfreich sein.

Woche 2: Hausverwaltung und Bank anschreiben

Bei einer Eigentumswohnung ist die Hausverwaltung Ihr wichtigster Kontakt. Fragen Sie nach den Protokollen der letzten drei bis fünf Jahre, dem Wirtschaftsplan, der Jahresabrechnung und der Beschlusssammlung. Dazu kommen Angaben zur Erhaltungsrücklage, zum Hausgeld, zu Sonderumlagen und zum Energieausweis. Fragen Sie auch, ob für den Verkauf eine Zustimmung des Verwalters nötig ist. Manche stellen alles über ein Portal bereit, andere brauchen ein paar Wochen oder verlangen eine Gebühr. Bei einem eigenen Haus entfällt dieser Schritt, und Sie müssen die Daten selbst zusammenstellen.

Schreiben Sie außerdem Ihre Bank an, falls noch ein Darlehen läuft. Wie hoch ist die Restschuld? Wann endet die Zinsbindung? Was würde eine vorzeitige Ablösung kosten? Das bestimmt mit, wie viel Geld am Ende übrig bleibt und wann ein Verkauf sinnvoll ist. Gehen Sie mit denselben Fragen auf den Steuerberater zu, wenn die Immobilie vermietet war oder Sie sie erst vor wenigen Jahren gekauft haben. Die Frist von zehn Jahren kann eine wichtige Rolle spielen, und die Antwort beeinflusst den gesamten Zeitplan. Besser, Sie wissen das jetzt als kurz vor dem Notartermin.

Woche 3: Grundbuch und Teilungserklärung

Das Grundbuch führt das Amtsgericht München. Als Eigentümer erhalten Sie den Auszug ohne Weiteres, und er zeigt, wer im Grundbuch steht, welche Rechte eingetragen sind und welche Grundschulden bestehen. Prüfen Sie Abteilung II, in der Wegerechte oder Wohnrechte stehen, und Abteilung III mit den Grundschulden. Oft sind die Kredite längst bezahlt, und nur die Löschung fehlt. Die Bank gibt dazu eine Löschungsbewilligung, die Sie früh anfordern sollten, auch wenn die Bank inzwischen anders heißt. Hilfe beim Lesen bietet unser Beitrag Wozu dient das Grundbuch.

Falls Ihre Teilungserklärung verloren gegangen ist, kann das Grundbuchamt sie aus der Grundakte kopieren. Sehen Sie nach, ob Sondernutzungsrechte eingetragen sind, etwa für einen Stellplatz, einen Garten oder den Dachboden, und ob die Angaben zur Wohnung stimmen. Bei einem Erbfall brauchen Sie außerdem einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Das dauert oft mehrere Wochen, und das Nachlassgericht sitzt ebenfalls am Amtsgericht München. Mehr dazu steht im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in der Au. Lassen Sie den Erbschein rechtzeitig beantragen.

Woche 4: Bauakte anfordern

Die Bauakte liegt bei der Lokalbaukommission im Referat für Stadtplanung und Bauordnung. Dort finden sich Baugenehmigungen, Pläne und Nachträge. Sie brauchen eine Eigentumsbescheinigung oder eine Vollmacht. Rechnen Sie damit, dass es mehrere Wochen dauern kann, je nach Alter und Auslastung. Bei einer normalen Wohnung ist sie nicht immer nötig, denn Pläne aus der Teilungserklärung genügen oft. Bei einer Dachgeschosswohnung, einem ausgebauten Keller, einem Anbau oder einem ganzen Haus ist sie dagegen wichtig. Beantragen Sie sie also früh, damit Sie nicht auf sie warten, wenn es ernst wird.

Prüfen Sie nach Erhalt, ob alles zum heutigen Zustand passt. Wurde die Dachgaube genehmigt? Stimmt die Nutzung? Ist der Wintergarten eingetragen? Wenn etwas fehlt, sollten Sie das klären, bevor ein Käufer darauf stößt, und im Zweifel einen Architekten oder Anwalt fragen. Bei manchen alten Häusern in der Au gibt es Lücken, weil Unterlagen im Krieg verloren gingen. Dann hilft ein neues Aufmaß, und vielleicht auch das Stadtarchiv. Wie man mit solchen Besonderheiten umgeht, zeigt der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in der Au.

Woche 5: Energieausweis und Heizung

Spätestens jetzt sollten Sie den Energieausweis in der Hand haben. Er ist beim Verkauf in der Regel Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und die wichtigsten Angaben gehören in die Anzeige. Er gilt zehn Jahre. Bei Wohnungen fragen Sie die Verwaltung, denn er gilt fürs ganze Haus. Bei einem eigenen Haus beauftragen Sie einen Energieberater. Für Baudenkmäler kann eine Ausnahme gelten, was im Einzelfall zu prüfen ist. Fehler bei den Pflichtangaben können zu Bußgeldern führen. Halten Sie das Datum im Blick, falls ein vorhandener Ausweis bald abläuft.

Sammeln Sie außerdem Daten zur Heizung: Baujahr von Kessel und Brenner, Wartungsprotokolle, letzte Schornsteinfegerbescheinigung, Verbrauchsdaten und Angaben zum Tank. Seit Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterlaufen. Prüfen Sie die Dämmung der obersten Geschossdecke und zugänglicher Leitungen, denn das kann auf den neuen Eigentümer zukommen. Interessenten fragen danach fast immer. Mehr Hinweise liefert der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in der Au. Für Einzelfragen sind Energieberater und Schornsteinfeger zuständig.

Woche 6: Lage, Karten und Sonderthemen

Jetzt kümmern Sie sich um alles, was die Lage betrifft. Einen Lageplan erhalten Sie über den Geodatenservice der Stadt, und das ist bei einem Haus wichtig. Den Bodenrichtwert finden Sie über den Gutachterausschuss. Prüfen Sie im Bayerischen Denkmal-Atlas, ob Ihr Haus unter Denkmalschutz steht oder zu einem Ensemble gehört. Schauen Sie sich im Umweltatlas Bayern die Karten zu Hochwasser und Grundwasser an, vor allem in der Nähe von Isar und Mühlbach. Klären Sie bei der Stadt, ob ein Gebiet mit Erhaltungssatzung betroffen ist. Der Notar wird später das Vorkaufsrecht abfragen.

Falls etwas auffällig erscheint, sprechen Sie es an, bevor Interessenten fragen. Vielleicht hilft eine Feuchtemessung im Keller oder eine Auskunft zu Altlasten beim Referat für Klima- und Umweltschutz, wenn dort früher gewerblich gearbeitet wurde. Bei Bäumen gilt die Münchner Baumschutzverordnung, was bei einem Haus mit Garten wichtig sein kann. Ein kleiner Ausdruck im Ordner spart viele Erklärungen. Solche Punkte stehen selten im Vordergrund, aber sie zeigen Interessenten, dass Sie sich gekümmert haben. Bei Grundstücken hilft der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in der Au.

Woche 7: Mieter und besondere Verträge

Wenn die Immobilie vermietet ist, stellen Sie jetzt die nötigen Unterlagen zusammen: Mietvertrag mit allen Nachträgen, letzte Mieterhöhungen, aktuelle Miethöhe, Betriebskostenabrechnung und Kautionsnachweis. Sprechen Sie spätestens jetzt mit den Mietern, und zwar persönlich. Sagen Sie ihnen, dass der Vertrag bestehen bleibt und wie Besichtigungen ablaufen werden. Personenbezogene Daten sollten erst an ernsthafte Interessenten gehen, gegebenenfalls in geschwärzter Form. Prüfen Sie auch, ob es Regelungen zur Stellplatzmiete, zur Untervermietung oder Staffelmieten gibt. Halten Sie den Münchner Mietspiegel bereit.

Dazu gehören auch andere Verträge, die übernommen werden sollen oder enden müssen, etwa Wartungsverträge, Gartenpflege oder Hausmeisterdienste. Prüfen Sie Kündigungsfristen und klären Sie, wie Versicherungen übergehen. Bei einer Vermietung an eine Firma oder einem Laden im Haus gelten teilweise andere Regeln, und bei einem Mehrfamilienhaus kommt eine Mieterliste hinzu. Lassen Sie sich im Zweifel beraten. Mehr zu den Mietverhältnissen steht im Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in der Au. So vermeiden Sie, dass später wichtige Papiere fehlen.

Woche 8: Ordnen, prüfen, freigeben

In der letzten Woche bringen Sie alles zusammen. Legen Sie einen digitalen Ordner an und sortieren Sie die Dokumente nach Themen. Prüfen Sie, ob die Angaben zusammenpassen: Stimmt die Wohnfläche in Exposé, Teilungserklärung und Wohnflächenberechnung? Sind die Daten zur Heizung korrekt? Sind alle Eigentümer richtig eingetragen? Falls etwas fehlt, entscheiden Sie, ob Sie trotzdem starten. Das ist möglich, wenn klar ist, was noch kommt. Nach dem Exposé-Entwurf sollten Sie noch einmal alle Zahlen vergleichen. Danach kann die Vermarktung beginnen.

Überlegen Sie auch, wer was wann sehen darf. Im Exposé stehen die Eckdaten. Nach einer Besichtigung bekommen ernsthafte Interessenten Grundriss, Energieausweis und die wichtigsten Daten zur Gemeinschaft. Wer sich entschieden hat, erhält Protokolle, Abrechnung und Grundbuchauszug. So schützen Sie Ihre Daten und zeigen doch Offenheit. Bekannte Mängel gehören früh auf den Tisch, auch wenn die Unterlagen erst später folgen. Mehr über das Exposé erklärt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in der Au. Mit diesem Ordner sind Sie auf fast jede Frage vorbereitet.

Der Wochenplan im Überblick

Die Tabelle fasst die Schritte zusammen. Passen Sie die Reihenfolge an, wenn Sie schon etwas haben.

Woche	Aufgabe	Stelle
1	Vorhandenes sammeln, Liste anlegen	Sie selbst
2	Protokolle, Abrechnung, Restschuld	Hausverwaltung, Bank
3	Grundbuch, Teilungserklärung, Erbschein	Amtsgericht München
4	Bauakte, Genehmigungen	Lokalbaukommission
5	Energieausweis, Heizungsdaten	Verwaltung, Energieberater
6	Lageplan, Denkmal, Karten	Geodatenservice, Stadt
7	Mietunterlagen, Verträge	Sie selbst, Mieter
8	Ordnen, Prüfen, Freigabe	Sie selbst, Maklerin

Was unterscheidet Wohnung und Haus?

Bei einer Wohnung übernehmen Hausverwaltung und Teilungserklärung einen großen Teil. Dafür müssen Sie Protokolle und Abrechnungen lesen, denn sie zeigen, was auf Käufer zukommt. Bei einem Haus sind Sie selbst für alles verantwortlich. Grundstücksgrenzen, Baurecht, Dach, Keller und Versorgung müssen dokumentiert sein. Dafür gibt es keine Gemeinschaft, die mitreden will. Bei einem Mehrfamilienhaus kommen außerdem alle Mietverträge, eine Mieterliste und oft ein digitaler Datenraum hinzu. Weitere Hinweise zu Häusern im Viertel enthält der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in der Au.

Was tun, wenn die Zeit knapp ist?

Manchmal bleibt keine Zeit für acht Wochen, etwa wenn schon ein Interessent wartet oder ein Umzug ansteht. Dann sollten Sie Prioritäten setzen. Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss und bei Wohnungen die Protokolle der letzten zwei Jahre genügen für den Start. Die Bauakte kann parallel laufen, und Interessenten verstehen, wenn sie später kommt. Sagen Sie offen, was noch fehlt. So bleibt niemand im Unklaren, und die Vermarktung kann trotzdem beginnen.

Was benötigt der Notar?

Für den Notartermin brauchen Sie Ihren Ausweis, die Steuer-ID, die Grundbuchdaten, Angaben zu Darlehen und Grundschulden, und bei Wohnungen meist die Verwalterzustimmung und den Nachweis über den Verwalter. Der Notar fragt das Vorkaufsrecht der Stadt ab und bereitet die Löschung vor. Sprechen Sie mit ihm über Übergabetermin und mitverkaufte Gegenstände wie die Küche. Der Entwurf sollte in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen, und Sie können ihn sich erklären lassen. Eine Übersicht bietet auch unser Beitrag Welche Dokumente werden für den Verkauf benötigt.

Wie unterstützt Sie neues // nest dabei?

Mit Ihrer Vollmacht besorgt Ellen Günthel die meisten Unterlagen selbst, liest Protokolle und Abrechnungen und bespricht mit Ihnen, was Interessenten fragen werden. So müssen Sie den Plan nicht allein abarbeiten. Unser Satz liegt bei 1,785 % statt der oft genannten 3,57 %, und die Unterlagenbeschaffung gehört dazu. Einzelne Gebühren der Stellen und der Energieausweis werden gesondert abgesprochen. Ein erstes Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wie Sie unsere Arbeit vergleichen können, zeigt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in der Au.

Häufige Fragen

Wann sollte ich mit den Unterlagen beginnen?

Am besten vier bis acht Wochen vor dem geplanten Vermarktungsstart.

Welches Dokument dauert am längsten?

Oft die Bauakte der Lokalbaukommission. Fordern Sie sie früh an.

Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?

Beim Amtsgericht München.

Woher bekomme ich die Protokolle?

Von Ihrer Hausverwaltung, oft auch online.

Kann die Maklerin das übernehmen?

Ja, mit einer entsprechenden Vollmacht von Ihnen.

Was ist, wenn etwas fehlt?

Dann klären Sie, wie es ersetzt werden kann, etwa durch ein neues Aufmaß.

Wer bekommt welche Unterlagen?

Eckdaten alle, Details nur ernsthafte Interessenten.

Wer zahlt für die Unterlagen?

Grundsätzlich der Eigentümer. Fragen Sie vorher, was enthalten ist.

Fazit

Mit einem Wochenplan werden die Unterlagen für den Verkauf in München-Au überschaubar: erst sammeln, dann Verwaltung, Bank, Grundbuch, Bauakte, Energieausweis, Lage und Mietverträge, zum Schluss ordnen und prüfen. So liegt alles bereit, wenn es ernst wird. Ellen Günthel nimmt Ihnen gern viel davon ab. Erreichbar ist sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.