Vermietete Immobilie verkaufen in München-Au: So führen Sie das Gespräch mit Ihren Mietern, und was diese wissen möchten

Das schwierigste Gespräch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung findet oft nicht mit dem Käufer statt, sondern mit den Menschen, die dort wohnen. In der Au leben viele Mieter schon lange im selben Haus. Sie gehen seit Jahren über den Mariahilfplatz zum Einkaufen, kennen die Nachbarn und haben oft eine Miete, die sie anderswo nie finden würden. Wenn plötzlich ein Brief kommt oder ein Fremder im Treppenhaus Fotos macht, entsteht Angst. Muss ich raus? Wird die Miete erhöht? Wer ist der neue Eigentümer? Eine unbedachte Ansprache kann den Verkauf deutlich erschweren, ein gutes Gespräch ihn dagegen sehr erleichtern.

Dieser Ratgeber beginnt deshalb bei den Mietern. Er zeigt, wann und wie Sie mit ihnen sprechen und welche Fragen sie stellen werden. Danach geht es um die Rechtslage in München, die Rechnung der Anleger, Besichtigungen, Unterlagen, Steuern und die Frage, ob eine Wohnung frei oder vermietet mehr bringt. Rechtliche Einzelfragen sollte ein Anwalt klären. Bei neues // nest begleitet Sie Ellen Günthel. Mit 1,785 % statt der oft üblichen 3,57 % sparen Sie 50 % der Provision bei gleicher Leistung.

Wann sollten Sie mit den Mietern sprechen?

So früh wie möglich, und auf jeden Fall vor dem ersten Inserat. Niemand möchte im Internet entdecken, dass die eigene Wohnung zum Verkauf steht, oder es vom Nachbarn erfahren. Warten Sie aber, bis Sie selbst Klarheit haben. Sie sollten wissen, dass Sie verkaufen möchten und in etwa wann, und was das für die Mieter bedeutet. Ein Gespräch unter vier Augen ist besser als ein Brief. Rufen Sie an und fragen Sie, ob Sie vorbeikommen können. Bei einer älteren Mieterin ist es manchmal gut, wenn jemand aus der Familie oder dem Bekanntenkreis dabei ist.

Wohnen Sie weit weg oder haben Sie die Wohnung geerbt, können Sie das Gespräch auch telefonisch führen oder Ihre Maklerin vorstellen. Trotzdem sollte es zuerst von Ihnen kommen, denn Sie sind der Vertragspartner. Nehmen Sie sich Zeit und lassen Sie Fragen zu. Wenn Sie etwas nicht wissen, sagen Sie es und klären Sie es später. Ihre Mieter werden das respektieren. Halten Sie wichtige Punkte danach kurz schriftlich fest. Ein gutes Klima zahlt sich später mehrfach aus, bei Besichtigungen, bei den Fotos und bei der Übergabe an den neuen Eigentümer.

Was sollten Sie sagen, und was besser nicht?

Beginnen Sie mit dem Wichtigsten: dass Sie verkaufen möchten und dass der Mietvertrag bestehen bleibt. Erklären Sie, dass der neue Eigentümer in den Vertrag eintritt und dass sich daran zunächst nichts ändert. Sagen Sie, wie es weitergeht: Wer kommt für Fotos? Wann könnten Besichtigungen stattfinden? Wer ist Ansprechpartner? Bieten Sie an, die Termine rücksichtsvoll zu planen, und fragen Sie, was den Mietern wichtig ist. Vielleicht arbeitet jemand im Schichtdienst, oder ein kleines Kind schläft mittags. Fragen Sie auch, ob sich jemand einen Kauf vorstellen kann.

Versprechen Sie aber nichts, was Sie nicht halten können. Sagen Sie nicht, die Miete werde nie erhöht, oder der neue Eigentümer werde nie Eigenbedarf anmelden. Das wissen Sie nicht. Sagen Sie ebenso wenig, die Wohnung werde vermutlich an jemanden verkauft, der selbst einziehen möchte, wenn das nicht feststeht. Drohungen oder Andeutungen, die Mieter sollten sich lieber schon einmal umsehen, sind unangebracht und können rechtliche Folgen haben. Sagen Sie ruhig, dass Sie die Lage verstehen. Ehrlichkeit wirkt oft beruhigender, als man denkt, und die meisten Mieter wissen ohnehin, dass ein Verkauf möglich ist.

Welche Fragen werden Ihre Mieter stellen?

Müssen wir ausziehen? Nein, der Kauf bricht nicht die Miete. Der Vertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über, und eine Kündigung wegen des Verkaufs ist nicht möglich. Kann der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden? Unter bestimmten Bedingungen ja, doch dafür gelten Fristen, und nach einer Umwandlung kann in München eine Sperrfrist von zehn Jahren gelten. Wird die Miete steigen? Das ist im Rahmen der gesetzlichen Regeln möglich, also bis zur Vergleichsmiete und höchstens 15 % in drei Jahren. Dazu sollten Sie keine Versprechen abgeben, aber die Rechtslage erklären.

Was passiert mit unserer Kaution? Sie geht auf den Käufer über und wird übertragen. Wie oft kommen Interessenten? Das sollten Sie gemeinsam festlegen. Dürfen wir kaufen? Das ist möglich, und bei manchen Umwandlungen haben Mieter sogar ein Vorkaufsrecht. Ein Mieter sollte sich bei Unsicherheit auch an den Mieterverein wenden. Das ist kein Angriff, sondern kann das Gespräch sogar sachlicher machen. Sprechen Sie auch über konkrete Zeitfenster für Termine. Je genauer Sie antworten, desto weniger Sorgen werden sich Ihre Mieter machen, und desto eher werden sie helfen.

Was gilt rechtlich in München?

Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den Mietvertrag ein, sobald er im Grundbuch steht. Die Kaution geht über, und nach § 566a BGB bleibt für Sie unter Umständen eine Haftung bestehen. Im Kaufvertrag wird ein Stichtag festgelegt, ab dem Miete und Kosten beim Käufer liegen. Klären Sie, wer die laufende Abrechnung erstellt. Mieterhöhungen sind in München bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, innerhalb von drei Jahren aber höchstens um 15 %. Bei neuen Vermietungen greift die Mietpreisbremse. All das beeinflusst die Rechnung der Anleger, und das sollten Sie wissen.

Beim Eigenbedarf reichen die Fristen je nach Dauer bis zu neun Monaten, und bei hohem Alter oder Krankheit kann ein Widerspruch möglich sein. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann zu Schadensersatz führen. Liegt das Haus in einem Erhaltungssatzungsgebiet, können Modernisierungen genehmigungspflichtig sein, und auch das wirkt sich aus. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters umgewandelt, kann beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB bestehen. Der Notar informiert die Mieter in diesem Fall, und sie haben zwei Monate Zeit. Lassen Sie das im Zweifel prüfen.

Wie rechnen Anleger bei einer Wohnung in der Au?

Anleger beginnen mit der Nettokaltmiete pro Jahr und ziehen nicht umlagefähige Kosten ab, also den Verwaltungsanteil und die Rücklage. Aus dem Rest und dem Kaufpreis ergibt sich die Rendite, und oft kommt eine Erwartung an steigende Mieten und Werte hinzu. Bei einer alten Miete weit unter dem Mietspiegel ist das Gebot meist niedriger als bei einer marktnahen Miete. Hier spielt auch das Alter des Mietverhältnisses eine Rolle. Das spricht man ungern aus, doch manche Rechnung beruht darauf. Bleiben Sie auch hier fair und zurückhaltend.

Halten Sie deshalb Mietvertrag, letzte Erhöhungen, Abrechnungen, Protokolle und Wirtschaftsplan bereit. Geben Sie persönliche Daten erst weiter, wenn es wirklich nötig ist. Für Anleger zählt auch die Gemeinschaft: Stehen große Arbeiten an? Wie hoch ist die Rücklage? Ist das Hausgeld angemessen? Lassen Sie sich die Rechnung von Ihrer Maklerin vorführen und fragen Sie nach den Annahmen. Wie sich das auf den Preis auswirkt, beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in der Au?. So wissen Sie, welche Gebote plausibel sind.

Frei oder vermietet: Was bringt mehr?

Eine freie Wohnung kann oft mehr erzielen, weil auch Selbstnutzer mitbieten. Das ist aber keine Regel ohne Ausnahme. Bei einem kleinen Apartment nahe dem Kolumbusplatz mit marktnaher Miete kann der Abstand gering sein, weil solche Wohnungen vor allem Anleger suchen. Bei einer großen Altbauwohnung mit einem sehr alten Mietvertrag kann er dagegen erheblich ausfallen. Die Tabelle zeigt, wovon das abhängt. Lassen Sie sich beide Varianten durchrechnen, statt sich auf Faustregeln zu verlassen.

Faktor	Vergrößert den Abstand	Verkleinert den Abstand
Miete	Weit unter Mietspiegel	Nah am Mietspiegel
Vertrag	Sehr alter Vertrag	Neuer Vertrag
Sperrfrist	Noch lange	Keine
Größe	Große Familienwohnung	Kleines Apartment
Mieter	Bleibt voraussichtlich lange	Plant bald einen Umzug
Zustand	Hoher Sanierungsbedarf	Gut gepflegt

Lohnt es sich zu warten? Wenn ein Auszug ohnehin absehbar ist, kann das sein. Bis dahin laufen aber Kosten und Risiken, und einen sicheren Termin hat niemand. Eine einvernehmliche Vereinbarung ist möglich, wenn sie wirklich freiwillig zustande kommt, etwa mit Hilfe bei der Wohnungssuche oder einer Zahlung. Lassen Sie sie vom Anwalt prüfen und üben Sie keinen Druck aus. Oft ist ein Verkauf mit Mietern am Ende die verlässlichere Lösung, auch wenn die Zahl auf den ersten Blick niedriger aussieht. Wie sich Wert insgesamt zusammensetzt, zeigt der Ratgeber Immobilienbewertung in der Au.

Wann kommt ein Verkauf an die Mieter infrage?

Das wird oft übersehen, kann aber für alle die beste Lösung sein. Die Mieter kennen die Wohnung und müssen nicht umziehen, und Sie sparen sich Besichtigungen und Fremde im Haus. Vielleicht haben sie schon lange daran gedacht, sich aber nie getraut zu fragen. Sprechen Sie das offen an, ohne Druck. Natürlich muss die Finanzierung stimmen, und manche können sich das nicht leisten. Einen Vorzugspreis müssen Sie nicht anbieten, doch bedenken Sie, was Sie sich an Kosten und Risiken ersparen. Eine neutrale Einschätzung hilft beiden Seiten, einen fairen Betrag zu finden.

Auch hier sollten eine Bankbestätigung und der Notar dazugehören, und Sie sollten sich nicht auf mündliche Zusagen verlassen. Geben Sie eine angemessene Frist und bleiben Sie offen für andere Interessenten, wenn sich das Ganze hinzieht. Auch eine Maklerin kann einen solchen Verkauf begleiten, wobei der Aufwand geringer ist und das in der Provision berücksichtigt werden kann. Sprechen Sie darüber. Falls Ihre Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben, informiert der Notar sie ohnehin. Es ist aber viel angenehmer, wenn das Gespräch schon vorher stattgefunden hat.

Wie laufen Besichtigungen mit Mietern?

Mieter müssen Besichtigungen in angemessenem Umfang dulden, wenn verkauft werden soll, aber sie müssen rechtzeitig informiert werden. Üblich sind einige Tage Vorlauf, und die Termine sollten zu vernünftigen Zeiten stattfinden. Bündeln Sie die Besuche und laden Sie nur vorab geprüfte Interessenten ein. Gegen den Willen der Mieter darf niemand die Wohnung betreten, auch nicht mit einem Schlüssel. Fotos von bewohnten Räumen brauchen die Einwilligung. Oft genügt ein Grundriss und ein paar Bilder vom Haus, und die Besichtigung findet erst statt, wenn Interessenten die Unterlagen gesehen haben.

Bieten Sie Ihren Mietern etwas für die Mühe an, etwa einen kleinen Nachlass oder eine Reinigung der Wohnung nach den Terminen. Das zahlt sich oft aus. Beziehen Sie auch die Dult ein. Während dieser Tage ist es im Viertel oft schwierig mit Parkplätzen, und am Mariahilfplatz herrscht viel Betrieb, was bei Terminen zu bedenken ist. Wer Rücksicht nimmt, bekommt meist Kooperation zurück. Wer Druck macht, erlebt verstellte Zimmer und schlechte Stimmung. Wie der Ablauf aussieht, beschreibt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in der Au.

Welche Unterlagen brauchen Käufer?

Neben Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokollen und Energieausweis möchten Interessenten den Mietvertrag mit allen Nachträgen, die letzten Mieterhöhungen, die aktuelle Miethöhe, die Betriebskostenabrechnung und den Kautionsnachweis sehen. Auch Mietrückstände oder Streitigkeiten gehören dazu, soweit vorhanden. Achten Sie auf den Datenschutz und geben Sie Einzelheiten erst an ernsthafte Interessenten weiter, gegebenenfalls in geschwärzter Form. Prüfen Sie auch Besonderheiten wie Staffel- oder Indexmieten, Stellplatzverträge und Untervermietung. Eine Übersicht bietet der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in der Au.

Was geschieht mit Abrechnung und Kaution?

Im Kaufvertrag wird ein Stichtag festgelegt, ab dem Miete und Kosten beim Käufer liegen, oft der Tag der Kaufpreiszahlung. Wer die Betriebskostenabrechnung erstellt, sollte ebenfalls geregelt sein. Üblicherweise ist es der Vermieter zum Zeitpunkt des Abrechnungsendes, doch das lässt sich anders vereinbaren. Die Kaution wird mit Nachweis übertragen. Schreiben Sie den Mietern gemeinsam mit dem Käufer, wer künftig zuständig ist und welche Kontoverbindung gilt. Auch die Unterlagen zum Mietverhältnis sollten vollständig übergeben werden. Damit endet Ihre Rolle als Vermieter sauber und nachvollziehbar.

Was ist bei Wohngemeinschaften zu beachten?

Viele Altbauwohnungen nahe der Isar werden an Wohngemeinschaften vermietet, oft mit wechselnden Bewohnern. Klären Sie, wer im Vertrag steht und wer tatsächlich dort lebt, und informieren Sie vor Besichtigungen alle, nicht nur den Hauptmieter.

Welche Steuern fallen an?

Eine vermietete Wohnung ist nach zehn Jahren in der Regel steuerfrei verkäuflich. Innerhalb dieser Frist wird der Gewinn versteuert, wobei auch die Abschreibung der Vorjahre die Rechnung beeinflusst. Entscheidend ist das Datum der notariellen Beurkundung. Fragen Sie daher Ihren Steuerberater, bevor ein Termin vereinbart wird, denn manchmal lohnt sich eine kurze Wartezeit. Wer mehrere Immobilien in kurzer Zeit verkauft, sollte auch die Drei-Objekt-Grenze ansprechen. Bei einer geerbten Wohnung zählt die Besitzzeit des Verstorbenen mit, wie der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in der Au erklärt.

Welcher Makler erzielt in der Au den besten Preis für eine vermietete Wohnung?

Dafür muss jemand die Rechnung der Anleger beherrschen, die Lage in der Au kennen und gut mit Ihren Mietern umgehen können. Fragen Sie nach Beispielen, und lassen Sie sich die Rechnung mit Mietspiegel, Kosten und Rendite vorführen. Eine Garantie auf einen bestimmten Preis gibt es nicht. Weitere Hinweise liefert der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in der Au?. Wie Sie auch sonst vergleichen, zeigt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in der Au.

Was kostet der Verkauf, und was sparen Sie bei uns?

Anleger rechnen mit jedem Prozentpunkt, und auch Sie merken die Provision beim Erlös. Wir berechnen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts verlangten 3,57 %. So sparen Sie 50 % der Provision und erhalten trotzdem die gesamte Leistung, von der Einschätzung über die Abstimmung mit den Mietern bis zum Notartermin. Das gelingt, weil wir als drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, auf ein Prestigebüro verzichten und vieles digital organisieren. Auf ImmoScout24 lautet unsere Bewertung „Exzellent“. Ellen Günthel spricht auf Wunsch auch gemeinsam mit Ihnen mit den Mietern. Der Ablauf steht im Ratgeber Immobilie verkaufen in der Au.

Häufige Fragen

Muss mein Mieter beim Verkauf ausziehen?

Nein. Der Mietvertrag geht grundsätzlich auf den Käufer über.

Wann sollte ich es meinen Mietern sagen?

Vor dem ersten Inserat, möglichst persönlich.

Kann der Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?

Nur bei echtem Bedarf und mit Fristen. Bei Umwandlung kann eine Sperrfrist gelten.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze in München?

15 % in drei Jahren, höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Muss der Mieter Besichtigungen zulassen?

Ja, in angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung.

Ist eine freie Wohnung mehr wert?

Oft ja, doch das hängt von Miete und Mieter ab.

Können meine Mieter die Wohnung kaufen?

Ja, und bei manchen Umwandlungen haben sie sogar ein Vorkaufsrecht.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Fazit

Wer eine vermietete Immobilie in München-Au verkauft, sollte zuerst mit den Mietern sprechen, offen und rechtzeitig. Danach zählen Mietspiegel, Sperrfristen und die Rechnung der Anleger. Lassen Sie beide Varianten durchrechnen und fragen Sie auch, ob die Mieter kaufen möchten. Ellen Günthel begleitet Sie gern. Sprechen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.