Hausverkauf mit Makler in Harlaching: Der Verkauf in vier Akten, von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe

Ein Haus zu verkaufen, in dem man Jahrzehnte gelebt hat, ist kein gewöhnlicher Vorgang. In Harlaching kommt hinzu, dass Grundstücke oft groß sind, Häuser aus unterschiedlichen Bauzeiten stammen und Käufer genau hinsehen. Viele Eigentümer fragen sich daher, was bei einem Hausverkauf mit Makler eigentlich geschieht, wann sie selbst gefragt sind und wie lange alles dauert. Einen festen Plan gibt es nicht, doch der Verkauf folgt fast immer der gleichen Dramaturgie: Vorbereitung, Vermarktung, Verhandlung und Abschluss.

Dieser Ratgeber erzählt den Verkauf in vier Akten. Zu jedem Akt steht, was hinter den Kulissen geschieht, was Sie beitragen und wo typische Stolperstellen liegen. Bei neues // nest führt Sie Ellen Günthel durch diese Schritte. Sie zahlen 1,785 % statt der oft genannten 3,57 % und sparen so 50 % der Provision, ohne dass ein Akt fehlt. Fragen zu Steuern und Recht klären Sie zusätzlich mit Steuerberater, Anwalt und Notar, und auch dafür gibt es einen Platz im Ablauf.

Warum lohnt sich der Blick auf den ganzen Ablauf?

Viele denken beim Hausverkauf zuerst an das Inserat. Dabei beginnt die eigentliche Arbeit schon viel früher. Wer ohne Vorbereitung ins Rennen geht, erlebt häufig, dass Interessenten nach Unterlagen fragen, die fehlen, dass der Preis nicht zu den Reaktionen passt oder dass der Notartermin immer wieder verschoben wird. Wenn Sie den Ablauf kennen, wissen Sie, wann was ansteht, und können Ihre eigene Planung darauf abstimmen, etwa den Umzug oder den Kauf einer neuen Wohnung. Das nimmt viel Druck heraus, gerade wenn das Haus lange Ihr Zuhause war und mit vielen Erinnerungen verbunden ist.

Der Ablauf ist auch deshalb wichtig, weil Sie so einschätzen können, ob Ihre Maklerin ihre Aufgabe gut erledigt. Wer weiß, was im ersten Monat passieren sollte, kann freundlich nachfragen, wenn es nicht geschieht. Dieser Text ersetzt keine persönliche Beratung und auch keine Rechts- oder Steuerberatung. Er gibt Ihnen aber einen Rahmen, auf dem Sie aufbauen können. Eine umfangreiche Liste sichtbarer Arbeitsergebnisse finden Sie im Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Harlaching. Dort sehen Sie, was Sie Woche für Woche in der Hand haben sollten.

Erster Akt: Was passiert vor dem Start?

Der erste Akt ist der ruhigste, doch er entscheidet vieles. Zuerst geht es um Ihre Ziele. Warum wird verkauft, was soll danach kommen, und wie wichtig sind Preis, Tempo und Diskretion im Vergleich? Danach folgen Hausbesichtigung und Bewertung. Die Maklerin sieht sich Keller, Dach, Heizung und Garten an, prüft Baujahr, Fläche, Modernisierungen und Rechte und schaut sich die Vergleichslagen an. Aus all dem ergibt sich eine Spanne, die begründet wird. Das ist auch der Zeitpunkt, um offene Fragen anzusprechen: Gibt es einen ungenehmigten Anbau, einen Baum an der falschen Stelle oder ein Wegerecht?

In dieser Phase werden auch die Unterlagen gesammelt. Mit einer Vollmacht kann die Maklerin vieles selbst anfordern. Klären Sie außerdem Fragen, die oft vergessen werden: Wie steht es mit einer bestehenden Finanzierung und deren Grundschuld? Gibt es steuerliche Punkte, etwa bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren? Wenn Sie erben oder sich trennen, müssen auch die anderen Beteiligten einbezogen werden. Dieser Akt dauert je nach Zustand der Papiere einige Wochen. Lassen Sie sich davon nicht entmutigen. Was Sie alles benötigen, zeigt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Harlaching. Diese Zeit zahlt sich später mehrfach aus.

Erster Akt: Wie wird das Haus vorbereitet?

Sie müssen nichts umbauen. Doch oft lohnt sich etwas Aufwand, bevor Fotos gemacht werden. Räumen Sie Flächen frei, holen Sie sich gegebenenfalls Hilfe beim Ausmisten, lassen Sie kleinere Schäden beheben und pflegen Sie den Garten. Bei Häusern mit viel Inventar kann eine teilweise Räumung sinnvoll sein. Große Sanierungen rechnen sich dagegen meist nicht, weil Käufer eigene Vorstellungen haben. Besprechen Sie das mit Ihrer Maklerin, und entscheiden Sie gemeinsam, was wirklich etwas bringt. Holen Sie sich für alles, was ins Geld geht, zuerst einen Rat, bevor Sie jemanden beauftragen.

Auch ein Blick auf die Heizung gehört dazu. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen, und Sie müssen sie vor dem Verkauf nicht ersetzen. Sinnvoll sind ein aktueller Energieausweis, Wartungsunterlagen und, wenn möglich, Angaben zum Verbrauch. Prüfen Sie auch, ob die oberste Geschossdecke gedämmt ist oder ob ungedämmte Leitungen zugänglich sind, denn solche Punkte fragen gut vorbereitete Käufer. Hinweise dazu enthält der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Harlaching. Bei einem Einzelfall hilft ein Energieberater oder Schornsteinfeger, die aktuelle Lage zu klären.

Zweiter Akt: Wie kommt das Haus auf die Bühne?

Im zweiten Akt tritt das Haus an die Öffentlichkeit, oder es wird im engeren Kreis gezeigt, wenn Sie das bevorzugen. Das Exposé zeigt mit Fotos, Grundrissen und Daten, was das Haus ausmacht. Die Maklerin stellt die Lage in Harlaching sachlich dar und nennt auch, was Interessenten wissen sollten. Dann folgen die Kanäle: Suchkunden, Portale und, je nach Wunsch, Kontakte zu Beratern oder Kollegen. Wichtig ist, dass das Bild stimmig ist, denn man hat nur einen ersten Auftritt. Ein Haus, das zuerst überhöht und später billiger erscheint, wirkt unsicher. Die Vorbereitung im ersten Akt zahlt sich hier unmittelbar aus.

Bei einem wertvollen Haus ist auch die Sicherheit wichtig. Das Exposé geht nur an Interessenten, die sich ausgewiesen haben, und die genaue Adresse bleibt zunächst ungenannt. Vereinbaren Sie, ob ein Verkaufsschild gewünscht ist. In den meisten Fällen dürfte es nicht nötig sein. Wenn Sie zunächst diskret bleiben möchten, kann die Maklerin ausgewählte Suchkunden ansprechen und erst danach in die Breite gehen. Legen Sie einen Zeitrahmen fest, damit das Haus keine Gelegenheit verpasst. Welche Wege es dafür gibt und wie sie sich unterscheiden, steht im Ratgeber Immobilie verkaufen in Harlaching. So bleibt die Vermarktung kontrollierbar.

Zweiter Akt: Was geschieht bei den Besichtigungen?

Interessenten werden vorab gefragt, was sie suchen und wie die Finanzierung aussieht. Dann erst bekommen sie einen Termin. Das erspart Ihnen Besuche von Neugierigen. Meist übernimmt die Maklerin die Führung, und oft ist es für beide Seiten leichter, wenn Sie nicht dabei sind. Viele Interessenten fragen offener, wenn sie nicht mit dem Eigentümer im Wohnzimmer stehen, und Sie müssen sich nicht rechtfertigen. Wichtig ist, dass alle zentralen Unterlagen griffbereit sind, und dass Fragen zu Dach, Keller oder Heizung beantwortet werden können. Bei Unklarheiten wird nichts behauptet, sondern später nachgereicht.

Nach den Terminen sollten Sie eine kurze Rückmeldung erhalten. Welche Fragen kamen? Was hat gefallen? Hat jemand Interesse an einer zweiten Besichtigung? So können Sie einschätzen, wie es läuft, und notfalls gegensteuern. Wenn viele Interessenten dieselbe Sorge äußern, lässt sich vielleicht mit einem Handwerkerangebot etwas klären. Wenn niemand ein zweites Mal kommen möchte, ist eine offene Unterhaltung über den Preis oder die Präsentation fällig. Dabei geht es nicht um Schuld, sondern um die richtige Reaktion. Auch die Einstellung, dass ein Haus „seinen Käufer finden wird“, ersetzt keine Auswertung der ersten Termine.

Dritter Akt: Wie werden Gebote geprüft?

Im dritten Akt geht es um das Geld. Interessenten geben Gebote ab, oft schriftlich, und Ihre Maklerin legt sie Ihnen mit den jeweiligen Bedingungen vor. Sie prüft, ob ein Finanzierungsnachweis vorliegt, wie der Zeitplan aussieht und welche Vorbehalte es gibt. Ein höheres Gebot mit vielen Bedingungen ist nicht unbedingt besser als ein etwas niedrigeres, das sicher ist. Auch der Übergabetermin ist bares Geld wert, wenn Sie einen bestimmten Zeitpunkt brauchen. Sie entscheiden, wen Sie auswählen. Niemand muss das höchste Gebot annehmen, und auch persönliche Präferenzen dürfen dabei eine Rolle spielen, solange Sie niemanden diskriminieren.

Bei gefragten Häusern kann ein strukturiertes Bieterverfahren sinnvoll sein, bei dem Interessenten bis zu einem Stichtag ein Angebot abgeben. Das sollte aber fair ablaufen und ohne erfundene Bieter. Bei Häusern, die wenige ansprechen, passt dagegen eher eine ruhige Verhandlung. Fragen Sie Ihre Maklerin, welches Vorgehen sie warum vorschlägt, und welche Erfahrungen sie damit hat. Alle Gebote bleiben bis zum Notartermin unverbindlich, und das gilt für beide Seiten. Eine mündliche Zusage ist bei Immobilien rechtlich nicht bindend, und eine Reservierung sollte nur nach sorgfältiger Prüfung vereinbart werden. Darauf sollten Sie sich einstellen.

Dritter Akt: Wie läuft die Verhandlung?

Interessenten nennen häufig Gründe für einen Abschlag: Alter der Heizung, nötige Sanierung, Zustand der Bäder. Ihre Maklerin fragt nach Zahlen und prüft, ob das nicht bereits in den Preis eingerechnet ist. Sie schlägt auch andere Lösungen vor, zum Beispiel den Verbleib von Einbauten, einen späteren Auszug oder die Übernahme kleinerer Arbeiten. Sie verrät Ihre Untergrenze nicht und erzählt auch nichts von Ihren Gründen, die gegen Sie verwendet werden könnten. Sie informiert Sie aber über jedes Gebot, und sie sagt Ihnen, was sie empfiehlt. Die Entscheidung bleibt jedoch bei Ihnen, auch wenn sie anderer Meinung ist.

Eine Verhandlung sollte fair und sachlich bleiben. Wer sich zu sehr unter Druck gesetzt fühlt, trifft selten gute Entscheidungen. Wenn es zu einem Stillstand kommt, kann eine Pause helfen. Wichtig ist auch, sich vor Augen zu führen, was ein Gebot unter dem Strich bedeutet. Rechnen Sie Kosten und Steuern mit. Mit etwas Abstand zeigt sich oft, dass die letzten Prozentpunkte die Zeit und den Ärger gar nicht mehr wert sind. Es kann aber auch sein, dass Sie besser warten. Die wichtigsten Stellschrauben beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Harlaching?. Sie finden dort auch Fragen für die Auswahl.

Vierter Akt: Was geschieht beim Notar?

Ist ein Käufer gefunden, bereitet der Notar den Vertrag vor. Die Maklerin liefert die Unterlagen und stimmt die wesentlichen Punkte ab: Kaufpreis, Übergabetermin, Mitverkauftes, Regelungen zu Mängeln und zu laufenden Kosten. Als Verbraucher sollen Sie den Entwurf in der Regel mindestens 14 Tage vor dem Termin erhalten. Lesen Sie ihn in Ruhe, und stellen Sie dem Notar Ihre Fragen. Er ist unabhängig und berät nicht nur den Käufer. Wenn eine alte Grundschuld gelöscht werden muss, wird das ebenfalls vorbereitet. Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor, beantwortet Fragen, und alle unterschreiben.

Danach kümmert sich der Notar darum, dass eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird, dass Genehmigungen und Löschungsbewilligungen vorliegen und dass die Fälligkeit mitgeteilt wird. In München prüft die Stadt unter Umständen ein gesetzliches Vorkaufsrecht, und auch dafür ist eine Erklärung einzuholen. Erst dann überweist der Käufer. Bis zum Geldeingang bleiben Sie Eigentümer. Das Grundbuch wird später umgeschrieben. Zwischen Notar und Zahlung vergehen oft einige Wochen. Solche Schritte können Sie ruhig ansprechen, und Ihre Maklerin kann Ihnen sagen, was wann zu erwarten ist. Bei Streitfragen ist der Anwalt die richtige Adresse.

Vierter Akt: Wie läuft die Übergabe?

Nach dem Geldeingang kommt der Tag der Übergabe. Dabei wird ein Protokoll erstellt, in dem Zählerstände, Schlüssel, Zustand und eventuelle Absprachen festgehalten werden. Das schützt beide Seiten. Sie geben auch Wartungsunterlagen, Bedienungsanleitungen und andere Papiere weiter. Vergessen Sie nicht, Versorger und Versicherungen zu informieren. Die Wohngebäudeversicherung geht in der Regel auf den Käufer über, und er kann sie kündigen. Bei Heizöl im Tank sollte vorher geklärt sein, wie der Bestand abgerechnet wird. Eine Maklerin sollte dabei anwesend sein oder alles vorbereiten, gerade wenn Sie den Abschied nicht allein bewältigen möchten.

Viele Eigentümer unterschätzen, wie viel dieser Moment auslöst. Ein Haus zu verlassen, das über Jahrzehnte das Zuhause war, ist auch ein emotionaler Einschnitt. Es hilft, wenn der Termin nicht zu knapp geplant ist und die Räumung gut organisiert wurde. Auch ein Räumdienst oder eine Hilfe durch die Familie erleichtert es. Denken Sie an steuerliche Fragen zum Verkaufserlös, und sprechen Sie rechtzeitig mit Ihrem Steuerberater. Danach ist der Vorgang abgeschlossen, und Sie können sich auf das Neue konzentrieren. Wenn Sie den Verkauf im Alter planen, finden Sie mehr im Ratgeber Haus verkaufen im Alter in Harlaching.

Die vier Akte im Überblick

Akt	Inhalt	Ihre Aufgabe	Dauer etwa
Vorbereitung	Bewertung, Unterlagen, Haus	Ziele, Vollmacht, Räumen	Einige Wochen
Bühne	Exposé, Kanäle, Besichtigungen	Rückmeldungen prüfen	Wochen bis Monate
Verhandlung	Gebote, Bonität, Bedingungen	Entscheidungen treffen	Einige Wochen
Abschluss	Notar, Zahlung, Übergabe	Lesen, unterschreiben	Oft einige Monate

Wie lange dauert ein Hausverkauf mit Makler?

Eine feste Dauer gibt es nicht. Bei einem gefragten Haus mit guten Unterlagen geht es schneller als bei einem ungewöhnlichen Haus, einer Erbengemeinschaft oder einem unklaren Baurecht. Rechnen Sie bis zum Notar mit einigen Monaten und danach noch einmal mit Zeit bis zur Zahlung und Übergabe. Bei sehr teuren oder besonderen Häusern kann es länger dauern. Lassen Sie sich davon nicht verunsichern. Stellen Sie Ihrer Maklerin die Frage, wie lange ähnliche Objekte zuletzt gebraucht haben. Sie kann Ihnen nur Erfahrungswerte nennen. Eine genaue Zusage wäre unseriös. Bedenken Sie auch die Jahreszeit, denn ein schön fotografierter Garten braucht entsprechende Vorbereitung.

Der eigene Zeitplan spielt auch eine Rolle. Wer gleichzeitig eine neue Wohnung sucht oder baut, sollte das berücksichtigen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Eigentümer ein neues Zuhause erst dann kaufen möchten, wenn das alte verkauft ist. Sprechen Sie das offen an. Eine spätere Übergabe, eine Mietphase nach dem Verkauf oder eine Zwischenlösung können vereinbart werden, und Interessenten sind dafür oft offen. Die Rückmietung sollte im Notarvertrag klar geregelt sein. Auch ein Überbrückungskredit kommt in Frage, sollte aber vorher mit Ihrer Bank und im Hinblick auf die Risiken besprochen werden. Das bringt mehr Ruhe in den Ablauf.

Welche Kosten fallen an?

Für Sie fallen vor allem die Provision und gegebenenfalls Kosten für einen Energieausweis, für Unterlagen, Reparaturen und Räumung an. Eine bestehende Grundschuld muss gelöscht werden, wofür kleine Gebühren anfallen. Vorzeitig abgelöste Kredite können eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann auch Spekulationssteuer entstehen, wenn das Haus nicht selbst genutzt wurde. Ob das zutrifft, sollte der Steuerberater klären. Die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Klären Sie die Punkte vor dem Start, damit Sie den Netto-Erlös kennen.

Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % statt der häufig genannten 3,57 % und sparen so 50 % der Provision. Dabei ändert sich der Ablauf der vier Akte nicht: Wir leisten Bewertung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung und Begleitung bis zur Übergabe. Möglich wird das, weil wir uns zu dritt die Fixkosten teilen, auf ein Prestigebüro verzichten und vieles digital organisieren. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Wie sich das vergleichen lässt, erklärt der Ratgeber Günstiger Makler in Harlaching.

Wann lohnt sich der Verkauf ohne Makler?

Wer viel Zeit hat, schon einen vertrauenswürdigen Käufer kennt, etwa aus der Familie, und sich mit Bewertung, Unterlagen und Verträgen auskennt, kann selbst verkaufen. Das ist nicht verboten und nicht in jedem Fall schlechter. Bedenken Sie aber den Aufwand und die Fehler, die häufig unterlaufen. Bei hochwertigen Häusern in Harlaching kann eine falsche Einschätzung des Grundstücks viel kosten, und Besichtigungen im eigenen Wohnzimmer sind nicht jedermanns Sache. Einen Überblick gibt der Ratgeber Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler. Auch eine Einschätzung im Vorfeld ist hilfreich, wenn Sie selbst verkaufen möchten.

Häufige Fragen

Wie läuft ein Hausverkauf mit Makler ab?

In vier Akten: Vorbereitung, Vermarktung, Verhandlung und Abschluss.

Wie lange dauert er?

Meist einige Monate bis zum Notar, danach folgt noch die Abwicklung.

Muss ich bei Besichtigungen dabei sein?

Nein. Oft ist es sogar einfacher, wenn Sie nicht anwesend sind.

Wann ist das Haus verkauft?

Verbindlich erst mit der Beurkundung beim Notar.

Wer zahlt den Notar?

Üblicherweise der Käufer. Die Löschung einer Grundschuld tragen meist Sie.

Muss ich vorher sanieren?

Das ist in der Regel nicht nötig. Prüfen Sie aber kleine Maßnahmen.

Was kostet der Makler bei neues // nest?

Sie zahlen 1,785 % statt 3,57 % und sparen 50 % der Provision.

Wer begleitet mich in Harlaching?

Bei neues // nest ist das Ellen Günthel.

Fazit

Ein Hausverkauf mit Makler in Harlaching läuft in vier Akten: Vorbereitung, Vermarktung, Verhandlung und Abschluss. Sie treffen die Entscheidungen, die Maklerin organisiert den Weg. Ellen Günthel begleitet Sie gern durch alle Schritte. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder nutzen Sie das Kontaktformular.