Seriöser Immobilienmakler in Garching: Den Maklervertrag in zehn Minuten lesen

Die meisten Eigentümer lesen einen Maklervertrag ungern, und das ist verständlich. Oft sind es mehrere Seiten juristisch klingender Sätze, die man abends am Küchentisch vorgelegt bekommt. Trotzdem ist der Vertrag der beste Prüfstein für die Seriosität eines Anbieters, und er lässt sich schneller einschätzen, als viele denken. Wenn Sie wissen, wo Sie hinschauen müssen, genügen zehn Minuten. Wer in Garching eine vermietete Wohnung in Campusnähe oder ein Reihenhaus verkauft, kann damit viele Probleme vermeiden, bevor sie überhaupt entstehen.

Dieser Ratgeber zeigt eine einfache Reihenfolge: Minute für Minute gehen Sie die wichtigsten Punkte durch. Danach geht es um Warnsignale im Gespräch, um Ihre Rechte und darum, was Sie tun können, wenn etwas schiefläuft. Eine Rechtsberatung ersetzt das nicht, und bei Zweifeln oder Streit sollten Sie einen Anwalt fragen. Bei neues // nest geben wir unseren Vertrag gern vorab heraus. Ellen Günthel erklärt Ihnen jede Klausel, und unser Satz von 1,785 % statt 3,57 % steht klar darin, sodass Sie 50 % der Provision sparen. Wenden Sie die zehn Minuten ruhig auch auf unseren Vertrag an.

Warum ist der Vertrag so aufschlussreich?

Im Gespräch kann man vieles sagen. Im Vertrag steht, woran sich jemand tatsächlich binden möchte. Wer im Wohnzimmer von persönlicher Betreuung, professionellen Fotos und regelmäßigen Berichten spricht, aber nichts davon im Vertrag festhält, hat dafür vielleicht einen Grund. Umgekehrt zeigt ein klarer, verständlicher Vertrag mit konkreten Pflichten, dass jemand zu seinem Angebot steht. Auch die Art, wie der Vertrag vorgelegt wird, sagt etwas aus. Bekommen Sie ihn mit nach Hause? Werden Sie gedrängt, gleich zu unterschreiben? Wird eine Klausel erklärt, wenn Sie nachfragen? Eine seriöse Maklerin hat damit kein Problem und freut sich, wenn Sie den Text lesen.

Schauen Sie sich den Vertrag am besten nicht erst am Ende an. Bitten Sie schon beim ersten Termin um ein Muster. So haben Sie Zeit, und mehrere Anbieter lassen sich leichter vergleichen. Lesen Sie mit einem Stift in der Hand und markieren Sie, was Sie nicht verstehen. Sie brauchen dafür keine juristischen Kenntnisse. Es geht nur darum, zu erkennen, wo Sie nachfragen sollten. Bei größeren Beträgen oder Unklarheiten lohnt sich ein Anwalt, der den Vertrag in kurzer Zeit prüfen kann. Für den allgemeinen Vergleich hilft der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Garching. Nun zu den zehn Minuten, die Sie sich dafür nehmen sollten.

Minute 1: Stimmen Parteien und Objekt?

Prüfen Sie zuerst das Einfache. Stehen alle Eigentümer im Vertrag? Bei einem Paar oder einer Erbengemeinschaft sollten alle genannt sein oder eine Vollmacht vorliegen. Ist das Maklerunternehmen mit vollständigem Namen und Anschrift genannt? Ist die Immobilie richtig beschrieben, mit Adresse und gegebenenfalls Wohnungsnummer, Stellplatz und Kellerabteil? Wenn die Fläche genannt ist, stimmt sie? Das klingt selbstverständlich, doch Fehler kommen vor und können später zu Fragen führen. Ein Vertrag mit falscher Partei oder ungenauer Objektangabe ist ein Zeichen dafür, dass jemand schnell gearbeitet hat. Schauen Sie außerdem nach der Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung, die jeder Makler braucht.

Minute 2: Welche Art von Auftrag ist es?

Es gibt den einfachen Maklerauftrag, bei dem Sie auch andere beauftragen dürfen, und den Alleinauftrag, bei dem nur dieser Makler tätig wird. Beim einfachen Alleinauftrag dürfen Sie selbst noch einen Käufer suchen. Beim qualifizierten Alleinauftrag müssen Sie auch eigene Interessenten an den Makler verweisen, und in vorformulierten Verträgen setzt die Rechtsprechung dem Grenzen. Für ein Objekt ist ein Alleinauftrag oft sinnvoll, weil sich die Maklerin dann auch wirklich einsetzt. Fragen Sie aber, was gilt, wenn Ihre Schwester die Wohnung kaufen möchte, oder wenn ein Nachbar schon lange Interesse zeigt. Solche Ausnahmen lassen sich vorab vereinbaren. Ein seriöser Anbieter geht darauf ein.

Minute 3: Wie hoch ist die Provision, und wann wird sie fällig?

Der Satz sollte klar genannt sein, inklusive Mehrwertsteuer. Provision wird grundsätzlich nur bei Erfolg fällig, also wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Formulierungen, die Zahlungen schon vorher vorsehen, sollten Sie aufmerksam lesen. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen gelten beim Kauf durch einen Verbraucher die §§ 656a bis 656d BGB. Wird der Makler von beiden Seiten beauftragt, sollen beide gleich viel zahlen. Wird er nur von Ihnen beauftragt, darf nur ein Teil weitergegeben werden. Der Vertrag braucht bei diesen Objekten die Textform. Fragen Sie, wie die Kosten verteilt werden sollen, und lassen Sie sich das erklären. Ein angeblich „provisionsfreier“ Verkauf sollte Sie aufmerksam machen.

Minute 4: Wie lange läuft der Vertrag?

Ein Alleinauftrag über einige Monate ist üblich und sinnvoll, denn ein Verkauf braucht Zeit. Aufmerksam werden sollten Sie, wenn die Laufzeit sehr lang ist oder wenn sich der Vertrag automatisch verlängert, sofern Sie nicht rechtzeitig kündigen. Eine solche Klausel wird schnell übersehen. Tragen Sie das Datum in den Kalender ein, oder bitten Sie um eine feste Laufzeit, die nur mit Ihrer Zustimmung verlängert wird. Das kostet einen seriösen Makler nichts, denn wenn Sie zufrieden sind, verlängern Sie ohnehin. Fragen Sie außerdem, was geschieht, wenn Sie den Verkauf aus persönlichen Gründen abbrechen möchten, zum Beispiel, weil sich Ihre Lebenslage ändert. Eine vernünftige Antwort sollte das nicht zum Problem machen.

Minute 5: Was gilt nach dem Vertragsende?

Viele Verträge enthalten eine Regelung für die Zeit danach. Wenn ein vom Makler vermittelter Interessent später kauft, kann noch Provision fällig werden. Das ist grundsätzlich nachvollziehbar, sollte aber zeitlich begrenzt und klar formuliert sein. Prüfen Sie, wie lange das gilt und ob es nur für Personen gilt, die der Makler Ihnen tatsächlich benannt hat. Lassen Sie sich am Ende des Auftrags eine Liste geben, damit später kein Streit entsteht. Auch Fotos, Exposé und Daten sollten geregelt sein. Dürfen die Bilder Ihrer Wohnung weiter für Werbung genutzt werden? Was geschieht mit den Inseraten? Bitten Sie darum, dass sie nach Vertragsende gelöscht werden. Das schützt Ihre Privatsphäre auch danach.

Minute 6: Welche Leistungen stehen konkret darin?

Das ist die wichtigste Stelle. Stehen dort nur allgemeine Worte, oder wird beschrieben, was geschieht? Gute Verträge nennen Bewertung, Unterlagen, Fotos, Grundriss, Exposé, Inserate, Prüfung von Interessenten, Besichtigungen, regelmäßige Berichte, Weitergabe aller Gebote und die Begleitung bis zur Übergabe. Wenn das fehlt, bitten Sie um eine Ergänzung oder eine kurze Anlage. Ein seriöser Makler kann seine Arbeit beschreiben, und er hat auch nichts dagegen, wenn das schriftlich festgehalten wird. Wichtig ist auch, wer die Arbeit macht. Vereinbaren Sie, dass Sie das Exposé vor der Veröffentlichung sehen. Wie gute Leistungen konkret aussehen, zeigt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Garching.

Minute 7: Gibt es Auslagen und Zusatzkosten?

Auslagen können vereinbart werden, wenn sie klar benannt und begrenzt sind. Fragen Sie nach, wenn der Vertrag allgemein von „Aufwendungen“ spricht. Welche sind gemeint, und in welcher Höhe? Was geschieht mit den Kosten für Fotos und Inserate, wenn nicht verkauft wird? Vorauszahlungen für „Bearbeitung“ oder Werbung sind ungewöhnlich. Wer bar kassieren möchte, sollte Ihren Auftrag nicht bekommen. Vorsicht auch bei Vertragsstrafen und Pauschalen, die unabhängig vom Erfolg fällig werden. Reservierungsgebühren, die Interessenten zahlen sollen, sind in vorformulierten Verträgen oft angreifbar und können potenzielle Käufer abschrecken. Klären Sie auch, ob Sonderleistungen wie Home-Staging gesondert berechnet werden. Das ist in Ordnung, wenn es vorher gesagt wird.

Minute 8: Wie weit reicht die Vollmacht?

Vollmachten sind beim Verkauf nützlich, etwa für die Bauakte beim Landratsamt München, den Grundbuchauszug beim Amtsgericht München oder die Unterlagen der Verwaltung. Sie sollten aber eng begrenzt sein. Eine Generalvollmacht oder die Befugnis, Preise zuzusagen, Verträge abzuschließen oder Zahlungen anzunehmen, hat in einem Maklervertrag nichts zu suchen. Streichen Sie, was zu weit geht, und klären Sie, bis wann die Vollmacht gilt. Wenn sie sich auf das Einholen von Unterlagen beschränkt, spart sie Ihnen viel Arbeit, ohne ein Risiko zu begründen. Wenn Sie schon älter sind oder eine Person Sie vertritt, sollten Sie das besonders aufmerksam prüfen und vielleicht jemanden hinzuziehen, dem Sie vertrauen.

Minute 9: Was ist zu Doppeltätigkeit und Interessenkonflikten geregelt?

Ein Makler darf auch für den Käufer tätig sein, wenn er das offenlegt und neutral bleibt. Das ist häufig. Der Vertrag sollte das klar sagen. Fragen Sie: Haben Sie mit Interessenten eigene Verträge? Was sagen Sie ihnen über meine Preisvorstellung? Erfahre ich alle Gebote? Bekommen Sie etwas von Banken, Bauträgern oder Finanzierungsvermittlern? All das ist nicht unbedingt verboten, doch Sie sollten es wissen. Auch wenn der Makler oder eine ihm nahestehende Person selbst kaufen möchte, muss das offengelegt werden. Wie Ihre Interessen in jeder Phase gewahrt bleiben sollten, erklärt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Garching. Eine ausweichende Antwort auf diese Fragen ist ein deutliches Warnsignal.

Minute 10: Ist eine Widerrufsbelehrung dabei?

Bei einem Abschluss außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz steht Ihnen als Verbraucher in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu, und der Makler muss darüber belehren. Fehlt die Belehrung, kann die Frist länger laufen. Soll die Maklerin vor Ablauf der Frist mit der Arbeit beginnen, muss sie das besonders mit Ihnen vereinbaren. Sehen Sie nach, ob ein Formular beiliegt, und tragen Sie die Frist in den Kalender ein. Beim Notar gibt es dieses Widerrufsrecht später nicht mehr. Damit sind die zehn Minuten um. Markieren Sie, was unklar blieb, und sprechen Sie das an. Die Reaktion darauf zeigt Ihnen schon viel über die weitere Zusammenarbeit.

Welche Warnsignale gibt es außerhalb des Vertrags?

Das deutlichste Warnsignal ist Zeitdruck: „Der Sonderpreis gilt nur heute“, oder „Mein Kunde fliegt morgen zurück“. Für Sie gibt es keinen sachlichen Grund, an einem Abend zu entscheiden. Vorsicht auch bei angeblichen Käufern, die auf Karten oder am Telefon angepriesen werden, ohne dass ein Finanzierungsnachweis folgt. Eine auffallend hohe Zahl ohne Begründung dient oft nur dazu, den Auftrag zu bekommen, und eine auffallend niedrige kann bedeuten, dass schon ein bestimmter Käufer bereitsteht. Unaufgeforderte Werbeanrufe sind ohne Einwilligung in der Regel unzulässig. Besonders ältere Eigentümer werden manchmal gezielt angesprochen. Unterschreiben Sie dann nichts, und ziehen Sie jemanden hinzu, dem Sie vertrauen.

Das ernsteste Warnsignal ist der Rat, etwas zu verschweigen. Bekannte Mängel, Schäden und Beschlüsse müssen offengelegt werden, auch wenn der Kaufvertrag die Gewährleistung ausschließt. Wer arglistig etwas verschweigt, haftet trotzdem. Auch falsche Aussagen gegenüber Interessenten können auf Sie zurückfallen, etwa wenn jemand behauptet, die Mieter seien bald draußen, oder dass die Heizung sofort raus müsse. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz dürfen bestehende Anlagen weiterlaufen. Wer mit angeblichen Pflichten Druck macht, kennt den Stand nicht oder möchte etwas verkaufen. Erfundene Mitbieter sind ebenfalls unzulässig. Lassen Sie sich das Exposé zeigen und prüfen Sie jede Angabe, bevor es erscheint. Mehr dazu sagt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Garching.

Was ist bei internationalen Interessenten und Verkäufern zu beachten?

Rund um den Campus leben viele Menschen, die aus dem Ausland kommen und den deutschen Immobilienmarkt kaum kennen. Das gilt manchmal auch für Eigentümer, die zurück in ihre Heimat ziehen und verkaufen möchten. Wer einen Vertrag nicht in allen Einzelheiten versteht, sollte ihn nicht unterschreiben. Bitten Sie im Zweifel um eine Erklärung, und ziehen Sie jemanden hinzu, der übersetzt. Beim Notar kann ein Dolmetscher erforderlich sein, wenn jemand die Sprache nicht ausreichend beherrscht. Ein seriöser Makler spricht das von sich aus an und nutzt die Unsicherheit nicht aus.

Der Zehn-Minuten-Check im Überblick

Minute	Was Sie prüfen	Worauf Sie achten
1	Parteien, Objekt	Alle Eigentümer, richtige Angaben
2	Art des Auftrags	Ausnahmen für eigene Interessenten
3	Provision	Satz inkl. Steuer, nur bei Erfolg
4	Laufzeit	Keine stille Verlängerung
5	Nachwirkung	Befristet, klare Liste
6	Leistungen	Konkret statt allgemein
7	Auslagen	Benannt und begrenzt
8	Vollmacht	Nur für Unterlagen
9	Doppeltätigkeit	Offen, alle Gebote
10	Widerruf	Belehrung, Frist notieren

Was tun, wenn etwas schiefläuft?

Sprechen Sie Probleme zuerst direkt an und halten Sie das Ergebnis schriftlich fest. Setzen Sie bei einer Leistung eine Frist. Reagiert niemand, prüfen Sie den Vertrag auf Kündigungsmöglichkeiten. Ein Alleinauftrag läuft in der Regel bis zum vereinbarten Ende, doch bei erheblichen Pflichtverletzungen kann eine vorzeitige Beendigung möglich sein. Lassen Sie sich dazu von einem Anwalt beraten. Bei Beschwerden ist die im Impressum genannte Aufsichtsbehörde die richtige Stelle. Beauftragen Sie während eines laufenden Alleinauftrags nicht heimlich jemand anderen, denn das kann Schadensersatz auslösen. Dokumentieren Sie, was vereinbart wurde und was fehlt. Oft reicht es schon, die Punkte zu benennen, damit die Zusammenarbeit wieder in Gang kommt.

Wie schafft ein seriöser Makler Vertrauen?

Ein seriöser Makler nennt von sich aus Satz, Auftragsart und mögliche Interessenkonflikte. Er benennt Schwächen Ihres Objekts, gibt den Vertrag mit nach Hause und akzeptiert Bedenkzeit.

Bei neues // nest steht unser Satz von Anfang an im Vertrag: 1,785 % anstelle der oft genannten 3,57 %. Das sind 50 % der Provision weniger bei gleicher Leistung. Der Grund ist einfach: Drei Maklerinnen teilen sich die Fixkosten, wir unterhalten kein Prestigebüro, und vieles läuft digital. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Ellen Günthel gibt Ihnen den Vertrag gern vorab, damit Sie ihn in Ruhe durchgehen können.

Welcher Makler erzielt in Garching den besten Preis auf saubere Weise?

Ein gutes Ergebnis braucht keine Tricks. Saubere Hebel sind eine begründete Einschätzung, gute Präsentation, gebündelte Besichtigungen und die Prüfung der Finanzierung. Mehr dazu steht im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Garching?. Fragen Sie auch, ob Sie alle Gebote erfahren werden.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen unseriösen Makler?

An Zeitdruck, Vorkasse, angeblichen Käufern und dem Rat, Mängel zu verschweigen.

Muss ich sofort unterschreiben?

Nein. Nehmen Sie den Vertrag mit und prüfen Sie ihn.

Wann muss ich Provision zahlen?

Grundsätzlich nur bei Erfolg, wenn der Kaufvertrag zustande kommt.

Wie lange sollte ein Auftrag laufen?

Meist einige Monate, ohne stille Verlängerung.

Kann ich den Vertrag widerrufen?

Bei Abschluss außerhalb des Büros meist innerhalb von 14 Tagen.

Wie weit darf eine Vollmacht gehen?

Sie sollte auf die Beschaffung von Unterlagen beschränkt sein.

Darf der Makler auch für den Käufer tätig sein?

Ja, wenn das offengelegt wird und er neutral bleibt.

Wer berät mich in Garching?

Bei neues // nest ist das Ellen Günthel.

Fazit

Einen seriösen Immobilienmakler in Garching erkennen Sie auch an seinem Vertrag. Zehn Minuten genügen, um Parteien, Auftragsart, Provision, Laufzeit, Leistungen, Vollmacht und Widerruf zu prüfen. Ellen Günthel legt Ihnen unseren Vertrag gern vor. Sie erreichen uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.