Immobilienmakler für Verkäufer in Eching: Fünf Interessenkonflikte und wie Sie damit umgehen

Ein Immobilienmakler für Verkäufer soll Ihre Interessen vertreten. Das klingt selbstverständlich, und die meisten nehmen ihre Aufgabe auch sehr ernst. Trotzdem ist es hilfreich, sich klarzumachen, wo die Interessen nicht von selbst zusammenfallen. Ein Makler verdient erst, wenn verkauft wird. Sie möchten vielleicht den höchsten Preis, er möchte auch einen schnellen Abschluss. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern arbeitet er oft sogar für beide Seiten. Das ist nicht anrüchig. Es ist einfach die Art, wie der Beruf funktioniert. Wer diese Spannungen kennt, kann sie offen ansprechen und sich dadurch besser vertreten lassen.

Dieser Ratgeber beschreibt fünf solche Spannungsfelder und zeigt, welche Fragen und Vereinbarungen Ihnen helfen. Beispiele stammen aus Lagen in Eching, also dem Hauptort, dem See, Dietersheim und den kleinen Ortsteilen. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin, und wir berechnen 1,785 % statt der oft üblichen 3,57 %. Auch für uns gelten diese Fragen. Am Ende wissen Sie, wie Sie einen Makler führen, statt nur auf ihn zu hoffen. Sie bleiben schließlich Eigentümer, und Sie entscheiden. Rechtsfragen zu Ihrem Vertrag klärt im Zweifel ein Anwalt für Immobilienrecht oder die Verbraucherzentrale.

Was bedeutet Interessenvertretung genau?

Ein Makler ist kein Anwalt, und er vertritt Sie rechtlich nicht einfach gegenüber jedem. Er ist beauftragt, einen Käufer zu finden oder einen Vertrag zu vermitteln, und muss dabei auf Ihre Interessen achten. Dazu gehört, dass er Ihnen sagt, was er weiß, zum Beispiel über Interessenten oder Probleme, und dass er keine falschen Angaben macht. Er sollte Sie über wesentliche Umstände aufklären, die für Ihre Entscheidung wichtig sind. Trotzdem ist er keine neutrale Instanz, denn er verdient am Abschluss. Wer das versteht, kann seine Empfehlung einordnen, und sie trotzdem schätzen. Ein guter Makler sagt das selbst offen, und er findet das nicht schlimm.

Sie selbst haben ebenfalls Aufgaben. Sie sollten ehrlich über Mängel, Rechte und Ihre Pläne sprechen. Nur dann kann die Person Sie gut vertreten. Wenn Sie zum Beispiel unter Zeitdruck stehen, weil schon eine neue Wohnung gekauft ist, muss sie das wissen. Doch sie sollte es nicht einem Käufer sagen, außer Sie vereinbaren das. Besprechen Sie, was vertraulich bleibt. Dazu gehören auch Ihr Mindestpreis und die Gründe für den Verkauf. Das ist einer der wichtigsten Punkte im Alltag. Halten Sie solche Regeln zumindest per E-Mail fest. Auch das zählt zur Interessenvertretung, und Sie können es im ersten Gespräch ansprechen.

Konflikt 1: Tempo gegen Preis

Ein Makler verdient mit einem Abschluss, und jede zusätzliche Woche kostet ihn Arbeit. Bei einem Haus mit einem höheren Preis bekommt er nur etwas mehr Provision, während es für Sie um den gesamten Mehrbetrag geht. Das bedeutet, dass ein schnelles Ja für ihn attraktiver sein kann als für Sie. Niemand muss deshalb unredlich sein, doch diese Rechnung sollten Sie kennen. Fragen Sie, wenn Sie ein Gebot sehen: Warum raten Sie dazu? Was erwarten Sie, wenn wir noch zwei Wochen warten? Welche anderen Interessenten könnten sich noch melden? Bei einem gesuchten Reihenhaus nahe der S-Bahn kann es sich lohnen, etwas abzuwarten.

Umgekehrt kann langes Warten auch teuer werden. Ein Haus, das zu lange im Portal steht, verliert an Reiz, und Sie zahlen weiter Kosten. Eine gute Beratung erklärt beide Seiten. Fragen Sie auch, wie viele vergleichbare Häuser gerade angeboten werden. Bei einem seltenen Haus am See sieht das anders aus als bei einer gängigen Wohnung. Vereinbaren Sie am besten vorab Ihre Grenze und den Zeitrahmen. Dann ist die spätere Entscheidung einfacher, und die Emotionen spielen eine kleinere Rolle. Wie ein vernünftiger Einstieg aussieht und wie Sie ihn prüfen können, zeigt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Eching?.

Konflikt 2: Wer bezahlt, und für wen wird gearbeitet?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten für Verbraucher seit Ende 2020 besondere Regeln. Wenn der Makler für beide Seiten tätig ist, muss er mit beiden dieselbe Provision vereinbaren. Das nennt man Doppeltätigkeit. Sie ist zulässig, doch der Makler muss sich dabei neutral verhalten. Das kann für Sie bedeuten, dass er einem Käufer gegenüber nicht einfach alle Ihre Argumente vorträgt oder dass er ihm auch etwas erklärt, was Sie weniger gern hören. Lassen Sie sich sagen, wie er damit umgeht. Klären Sie, was der Käufer erfahren darf. Ihr Mindestpreis gehört jedenfalls nicht dazu.

Beauftragen Sie den Makler allein auf Ihrer Seite, ist auch das möglich. Dann zahlen in der Regel Sie die Provision, und nur ein Teil davon, höchstens die Hälfte, darf an den Käufer weitergegeben werden. Auch dieses Modell hat Vorteile und Nachteile, und nicht jeder Makler bietet es an. Lassen Sie sich die Möglichkeiten erklären, und fragen Sie, welche Variante zu Ihrem Haus passt. Im Zweifel hilft ein Anwalt. Außerdem kann ein Makler für Sie nachteilig sein, der nebenbei noch die Interessen eines Bauträgers vertritt. Worauf Sie im Vertrag sonst achten sollten, beschreibt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Eching genauer.

Konflikt 3: Bekannte Käufer und Investoren

Mancher Makler arbeitet regelmäßig mit Investoren oder Bauträgern zusammen. Das kann ein Vorteil sein, zum Beispiel bei einem großen Grundstück in einem Ortsteil oder einem renovierungsbedürftigen Haus. Doch wer häufig mit denselben Käufern handelt, hat auch ein Interesse daran, dass diese gute Geschäfte machen. Vielleicht wird Ihnen dann ein schneller Abschluss nahegelegt, der vor allem für den Käufer interessant ist. Fragen Sie, in welchem Verhältnis der Makler zum Interessenten steht. Ist er an dem Projekt beteiligt? Bekommt er eine weitere Zahlung? Ein Eigengeschäft oder eine Beteiligung sollte er offenlegen. Wenn Sie das Gefühl haben, dass etwas nicht ganz offen ist, fragen Sie schriftlich nach.

Vergleichen Sie in einem solchen Fall auch mit einem offenen Markttest. Das Angebot eines Bauträgers kann gut sein, aber oft weiß man das erst, wenn auch Familien und andere Käufer das Haus sehen konnten. Wie man rechnet, wenn das Grundstück im Vordergrund steht, erklärt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Eching. Eine zweite Einschätzung kostet nur wenig im Vergleich zu dem, was auf dem Spiel steht. Holen Sie sie vor allem dann ein, wenn Ihnen zu einer raschen Unterschrift geraten wird. Ein gutes Angebot hält auch ein paar Tage Prüfung aus. Wenn nicht, sollten Sie sich fragen, warum.

Konflikt 4: Schönreden statt Klartext

Ein Makler möchte den Auftrag bekommen und behalten. Deshalb ist die Versuchung groß, Ihnen Angenehmes zu sagen. Ihr Haus sei einzigartig, die Preisvorstellung ganz realistisch, und es sei schon viel Nachfrage da. Später wird daraus die Bitte, den Preis zu senken, und Sie haben wertvolle Zeit verloren. Dieses Muster nennt man manchmal „einkaufen“, weil der Auftrag mit einer hohen Zahl gewonnen wird. Es trifft Sie gleich doppelt: Sie verlieren Zeit und Ihr Haus wirkt alt im Portal. Fragen Sie deshalb, was gegen Ihre Immobilie spricht, und wie die Person dann vorgeht. Wer gar nichts nennt, hat vielleicht nicht genau genug hingeschaut.

Lassen Sie sich die Einschätzung schriftlich begründen, und vereinbaren Sie einen Prüftermin nach einigen Wochen. Dann müssen sich alle an dem messen lassen, was gesagt wurde. Ein solcher Termin hilft auch, wenn eine ehrliche Korrektur nötig ist. Klartext gilt auch für den Zustand. Eine alte Ölheizung, ein feuchter Keller oder ein Anbau ohne Plan werden nicht durch schöne Fotos besser. Eine gute Maklerin schlägt vor, wie man es am besten zeigt und erklärt. Ein Beispiel dafür gibt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Eching. Mit einer klaren Einordnung lässt sich auch ein älteres Haus überzeugend anbieten.

Konflikt 5: Stillschweigen und Bequemlichkeit

Wenn ein Auftrag läuft, ist die Verlockung groß, sich nur bei guten Nachrichten zu melden. Eine Besichtigung ohne Reaktion oder eine schlechte Rückmeldung sind unangenehm, und zudem kostet das Schreiben Zeit. Für Sie sind aber genau diese Informationen wichtig. Wenn mehrere Besucher dasselbe kritisieren, zum Beispiel die Küche oder den Weg vom Parkplatz, können Sie etwas ändern oder den Preis überdenken. Vereinbaren Sie also im Vertrag oder per E-Mail einen festen Rhythmus, etwa alle ein bis zwei Wochen. Darin sollte stehen: Anzahl der Anfragen, Anzahl der Besichtigungen, Rückmeldungen im Wortlaut und nächste Schritte.

Auch die Arbeit an den Unterlagen wird manchmal aufgeschoben, bis sie jemand verlangt. Besprechen Sie am Anfang, wer was bis wann besorgt. Bei einem Haus in Eching kann schon die Bauakte vom Landratsamt Freising etwas dauern, und das sollte früh bekannt sein. Wenn Sie nichts hören, fragen Sie nach, und schreiben Sie auf, was vereinbart wurde. Wer schweigt, hat vielleicht viel zu tun, doch das ist nicht Ihr Problem. Bei zu langem Stillstand sollten Sie den Vertrag prüfen und, wenn nötig, einen Wechsel erwägen. Eine Übersicht über die Dokumente gibt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Eching. Das hilft Ihnen, die Fortschritte selbst zu verfolgen.

Warum passt ein niedriger Satz zu diesem Thema?

Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % statt der oft üblichen 3,57 %, also 50 % der Provision sparen. Das ist möglich, weil wir drei Maklerinnen uns die Fixkosten teilen, auf ein Prestigebüro verzichten und viele Abläufe digital organisieren. Das löst die Konflikte natürlich nicht automatisch. Auch wir arbeiten auf Erfolgsbasis. Sie sollten daher auch uns die Fragen in diesem Ratgeber stellen. Die Leistung für Sie bleibt dieselbe: Bewertung, Exposé, Fotos, Besichtigungen, Verhandlung und Begleitung bis zum Notar. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Wie sich verschiedene Sätze auswirken, zeigt der Ratgeber Günstiger Makler in Eching.

Wie führen Sie Ihren Makler gut?

Am Anfang steht ein klares Briefing: Warum verkaufen Sie, bis wann, was ist Ihre Grenze? Danach kommt die schriftliche Absprache. Wer macht was, wie wird berichtet, wie entscheiden Sie? Nehmen Sie die Berichte ernst und antworten Sie zügig. Geben Sie Bescheid, wenn sich etwas ändert, zum Beispiel weil Sie die neue Wohnung schon gefunden haben. Lassen Sie sich bei wichtigen Entscheidungen Gründe geben, und entscheiden Sie dann selbst. Vermeiden Sie es, jede Besichtigung selbst mitzumachen, wenn das Interessenten hemmt. Sie zahlen für die Arbeit, und das bedeutet auch, dass jemand anders Ihnen einiges abnimmt.

Auch Fairness gehört dazu. Wer einen Alleinauftrag erteilt hat, sollte nicht zugleich jemand anderen beauftragen. Wer einen Termin zugesagt hat, sollte ihn einhalten. Wenn Sie mit der Arbeit nicht zufrieden sind, sprechen Sie es früh an. Oft lässt sich etwas klären. Wenn nicht, sollten Sie die vertraglichen Wege nutzen. Eine gute Zusammenarbeit ist in der Regel eine, bei der man auch kritisch miteinander reden kann. Das gilt auch für Sie als Eigentümer. Wenn Ihre Maklerin Ihnen etwas Unangenehmes sagt, hören Sie sich zunächst die Gründe an. Weitere Prüfsätze enthält der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Eching.

Was gehört in Ihre Absprache?

Halten Sie in Ihrem Vertrag oder in einer kurzen E-Mail fest, was Sie in den ersten Gesprächen vereinbart haben. Dazu gehören Laufzeit und Kündigung, die genaue Leistung, der Provisionssatz, die Regeln für die Weitergabe von Informationen und die Berichte. Auch die Frage, wer Interessenten zuerst anspricht, kann wichtig sein. Sagen Sie, wen Sie selbst schon kennen, etwa einen Nachbarn, der schon Interesse hat, und klären Sie, wie das behandelt wird. Das ist viel einfacher, wenn es früh gesagt wird. Fragen Sie auch, wie Sie den Vertrag beenden können, wenn sich Ihre Pläne ändern. Das klingt pessimistisch, doch es ist einfach vernünftig.

Bei einem Erbe oder einem gemeinsamen Eigentum ist zudem festzulegen, wer der Ansprechpartner ist und wer entscheidet. Mehr dazu erklären die Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen in Eching und Scheidungsimmobilie in Eching. Eine erste Einordnung des Werts gibt unsere Wertermittlung, die auch einen unabhängigen Vergleich möglich macht. Wer alles zusammen vorbereitet, geht entspannter in die Vermarktung. Das schützt Sie auch dann, wenn in der heißen Phase wenig Zeit bleibt.

Was tun, wenn Interessen wirklich auseinanderlaufen?

Angenommen, Sie haben den Eindruck, dass Ihnen zu einem schlechten Geschäft geraten wird. Dann schreiben Sie zunächst kurz auf, was Sie irritiert. Ist es der Preis, der Käufer oder der Zeitdruck? Fragen Sie schriftlich nach den Gründen. Wenn Sie daraufhin eine klare Antwort bekommen, kann sich das Problem erledigen. Bleibt die Antwort vage, holen Sie sich eine zweite Meinung ein, etwa bei einem anderen Makler, einem Sachverständigen oder einem Anwalt. Unterschreiben müssen Sie während dieser Zeit nichts. Sie haben jedes Recht, nein zu sagen, auch wenn ein Gebot auf den ersten Blick dem Auftrag entspricht. Ein Maklervertrag verpflichtet Sie in der Regel nicht, an einen bestimmten Interessenten zu verkaufen.

Zeigt sich, dass das Vertrauen dauerhaft beschädigt ist, sollten Sie den Vertrag prüfen lassen. Manche Verträge lassen sich zu einem Termin kündigen, bei anderen gibt es einen wichtigen Grund, wenn Pflichten deutlich verletzt wurden. Das sollte ein Anwalt einschätzen, und Sie sollten dazu Ihre Notizen und E-Mails bereithalten. Häufig einigt man sich auch ohne Streit, weil niemand an einer schlechten Zusammenarbeit interessiert ist. Wer früh offen spricht, kommt meist schneller aus einer unangenehmen Lage heraus. Denken Sie auch an Klauseln zu Interessenten, die Ihnen in der Vertragszeit vorgestellt wurden. Sie können auch nach dem Ende des Vertrags noch wichtig sein.

Die Konflikte im Überblick

Konflikt	Was geschehen kann	Ihr Schutz
Tempo gegen Preis	Frühe Empfehlung zum Abschluss	Grenze, Zeitplan
Doppeltätigkeit	Neutralität statt Parteinahme	Offenlegung, Vertraulichkeit
Bekannte Käufer	Enger Interessentenkreis	Markttest, zweite Meinung
Schönreden	Zu hoher Einstieg, spätere Senkung	Schriftliche Gründe
Stillschweigen	Informationslücke	Fester Berichtsrhythmus

Welcher Makler erzielt in Eching den besten Preis?

Wer offen mit diesen Konflikten umgeht, hat gute Voraussetzungen. Der Preis entsteht aus Einschätzung, Einstieg, Darstellung, Käuferprüfung und Verhandlung. Sie können das Vorgehen prüfen, auch wenn niemand einen Preis garantieren kann. Die einzelnen Hebel beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Eching?. Fragen Sie auch, wie Ihre Maklerin entscheiden würde, wenn es ihr eigenes Haus wäre. Die Antwort klingt manchmal überraschend ehrlich.

Häufige Fragen

Vertritt ein Makler nur mich?

Nicht immer. Bei Doppeltätigkeit muss er sich neutral verhalten. Fragen Sie nach.

Darf der Makler meinen Mindestpreis weitergeben?

Das sollte er nicht. Vereinbaren Sie Vertraulichkeit.

Muss er mir jedes Angebot nennen?

Ja, ernsthafte Angebote sollte er Ihnen mitteilen.

Was ist, wenn er zu einem schnellen Abschluss drängt?

Fragen Sie nach den Gründen, und holen Sie gegebenenfalls eine zweite Meinung ein.

Wie oft sollte er berichten?

Vereinbaren Sie einen festen Rhythmus, etwa alle ein bis zwei Wochen.

Kann ich den Makler wechseln?

Das hängt vom Vertrag ab. Prüfen Sie Laufzeit und Kündigung.

Wie viel kostet die Vertretung bei neues // nest?

1,785 % statt der oft üblichen 3,57 %.

Wer ist für Eching zuständig?

Ellen Günthel.

Fazit

Ein guter Immobilienmakler für Verkäufer in Eching spricht offen über mögliche Konflikte und lässt sich an klaren Regeln messen. Stellen Sie die Fragen aus diesem Ratgeber auch uns. Ellen Günthel antwortet gern unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.