Scheidungsimmobilie in Perlach: Neun Fragen an Bank, Anwalt und Maklerin

Bei einer Trennung kommen viele Ratschläge von allen Seiten. Freunde wissen, was man auf keinen Fall tun darf, die Familie hat eine klare Meinung, und im Internet steht ohnehin alles und das Gegenteil. Wer eine Wohnung in Neuperlach oder ein Haus in Waldperlach gemeinsam besitzt, braucht aber vor allem drei verlässliche Quellen: die Bank, die das Darlehen gewährt hat, einen Anwalt für Familienrecht und jemanden, der den Wert und die Verkaufschancen einschätzen kann. Wer diesen dreien die richtigen Fragen stellt, sieht schnell, welche Möglichkeiten tatsächlich bestehen.

Dieser Ratgeber nennt jeweils drei Fragen, insgesamt also neun, und erklärt, warum sie wichtig sind und was aus den Antworten folgt. Danach geht es um die Wege, die sich daraus ergeben, nämlich Übernahme, gemeinsamer Verkauf und Übergangslösung. Das alles ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Beide Seiten sollten möglichst eigenen Rat einholen, weil ihre Interessen unterschiedlich sein können. Ellen Günthel von neues // nest kann eine neutrale Einschätzung abgeben und auf Wunsch den Verkauf begleiten, wobei beide gleich informiert werden. Unser Satz liegt bei 1,785 % statt 3,57 %.

Warum genau diese drei Berater?

Eine Immobilie in der Trennung berührt drei Bereiche, die eng zusammenhängen. Es geht um Geld, also um die Frage, wer was bezahlt und wie viel Schulden noch bestehen. Dazu kommt das Recht, also wem was gehört und welche Ansprüche bestehen. Und schließlich geht es um den Markt, das heißt, was die Immobilie wert ist und wie schnell sie sich verkaufen ließe. Wer nur einen dieser Bereiche kennt, trifft leicht eine falsche Entscheidung. Wer etwa ohne Bewertung über eine Auszahlung verhandelt, spricht über Zahlen, die vielleicht gar nicht stimmen. Wer ohne Bankauskunft plant, das Haus zu behalten, erlebt später womöglich eine böse Überraschung.

Es lohnt sich, diese Gespräche in einer sinnvollen Reihenfolge zu führen. Zuerst sollten Sie wissen, was im Grundbuch steht und wie viel Kredit noch läuft. Dann sprechen Sie mit Ihrem Anwalt über Ihre Rechte und Fristen. Danach holen Sie eine Einschätzung ein und gehen mit diesen Informationen erneut zur Bank, falls eine Übernahme infrage kommt. Das klingt aufwendig, doch die Gespräche dauern meist nicht lange. Bringen Sie die wichtigsten Unterlagen mit: Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Darlehensverträge, Abrechnungen. Weitere Papiere nennt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Perlach. Nehmen Sie auch einen Zettel mit den folgenden Fragen mit, damit nichts vergessen wird.

Frage 1 an die Bank: Wie hoch ist die Restschuld, und wer haftet?

Lassen Sie sich die aktuelle Restschuld nennen, ebenso den Zinssatz, die Rate und das Ende der Zinsbindung. Haben Sie gemeinsam unterschrieben, haften in der Regel beide gegenüber der Bank, und zwar auf den vollen Betrag. Das bleibt auch dann so, wenn einer auszieht oder wenn Sie intern etwas anderes vereinbaren. Das überrascht viele. Solange die Bank niemanden aus der Haftung entlässt, kann sie sich an beide halten. Klären Sie also, wer die Rate künftig zahlt und von welchem Konto. Wenn eine Zahlung ausbleibt, trifft das beide, und auch die Bonität beider kann darunter leiden. Bitten Sie bei Problemen früh um ein Gespräch, statt Zahlungen einfach ausfallen zu lassen.

Frage 2 an die Bank: Was kostet ein vorzeitiges Ende?

Wenn die Immobilie verkauft wird, muss das Darlehen abgelöst werden. Während der Zinsbindung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Fragen Sie, wie hoch sie derzeit wäre und wie sie berechnet wird. Beim Verkauf der Immobilie ist die vorzeitige Ablösung in der Regel möglich, doch die Kosten können spürbar sein. Vielleicht endet die Zinsbindung bald, und ein etwas späterer Verkauf wäre günstiger. Das kann auch eine Rolle spielen, wenn das Darlehen auf eine neue Immobilie übertragen werden soll, was manche Banken ermöglichen. Fragen Sie außerdem, was die Löschung der Grundschuld kostet und wie lange die Bank für die Bewilligung braucht. Das sind einfache Fragen, die in die Rechnung einfließen.

Frage 3 an die Bank: Könnte einer allein übernehmen?

Wenn einer von Ihnen die Immobilie behalten möchte, muss die Bank zustimmen, den anderen aus dem Darlehen zu entlassen. Das tut sie nur, wenn das einzelne Einkommen ausreicht. Sie rechnet dabei auch Unterhalt, Hausgeld, Nebenkosten und die Auszahlung des anderen ein. Lassen Sie sich früh eine Einschätzung geben, bevor Sie sich auf diesen Weg festlegen. Fragen Sie auch nach anderen Banken, denn die Bedingungen unterscheiden sich. Bei einer Wohnung in Perlach ist eine Übernahme oft eher möglich als bei einem großen Haus in Waldperlach, sie kann aber trotzdem an der Rate scheitern. Rechnen Sie ehrlich mit allen Kosten, also auch mit Rücklagen für Reparaturen und einer möglichen Sonderumlage in der Anlage.

Frage 1 an den Anwalt: Wem gehört was, und was gilt für den Zugewinn?

Ein Blick ins Grundbuch zeigt, wer Eigentümer ist. Stehen beide darin, gehört jedem ein Anteil, meist je zur Hälfte. Steht nur einer darin, gehört die Immobilie ihm allein, auch wenn der andere mitbezahlt hat. Davon zu trennen ist der Zugewinnausgleich. Beim gesetzlichen Güterstand wird verglichen, wie sich das Vermögen beider während der Ehe entwickelt hat. Auch eine Immobilie, die einem allein gehört, fließt in diese Rechnung ein. Ein Ehevertrag kann das ändern, und auch ein Erbe oder eine Schenkung wird anders behandelt. Maßgeblich ist meist der Stichtag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird. Fragen Sie, wie das bei Ihnen aussieht, denn daraus können sich große Beträge ergeben.

Frage 2 an den Anwalt: Wer darf bleiben, und wer zahlt was?

Oft bleibt einer in der Wohnung, vielleicht mit den Kindern. Wie lange ist das möglich, und zu welchen Bedingungen? Wird eine Nutzungsentschädigung fällig, oder fließt das in die Unterhaltsberechnung ein? Im Streitfall kann das Familiengericht die Nutzung der Ehewohnung regeln. Wer auszieht, sollte wissen, welche Folgen das haben kann. Fragen Sie auch, ob ein Partner allein über die Immobilie verfügen darf. Macht sie nahezu das gesamte Vermögen aus, braucht er unter Umständen die Zustimmung des anderen. Halten Sie alle Absprachen schriftlich fest. Klären Sie außerdem, wie Sie mit Reparaturen umgehen und was geschieht, wenn jemand seinen Anteil nicht mehr zahlt. Das erspart später viel Streit.

Frage 3 an den Anwalt: Was passiert ohne Einigung?

Bei Miteigentum kann jeder die Teilungsversteigerung beantragen. Das ist meist der ungünstigste Weg, denn es entstehen Kosten, und das Ergebnis ist ungewiss. Bieter können die Immobilie oft nicht von innen sehen und kalkulieren Abschläge. Der Erlös wird zudem hinterlegt, wenn sich die Beteiligten über die Verteilung nicht einigen. Fragen Sie Ihren Anwalt, wie sich das in Ihrem Fall einschätzen lässt, und ob es während des Scheidungsverfahrens besondere Regeln gibt. Die Androhung dient manchmal als Druckmittel. Lassen Sie sich davon nicht zu vorschnellen Schritten verleiten. Eine Mediation kann vorher helfen, und auch ein Blick auf die Zahlen führt oft dazu, dass sich beide doch noch einigen. Der Anwalt kann Ihnen dabei auch steuerliche Fragen benennen.

Frage 1 an die Maklerin: Was ist die Immobilie wert?

Eine gemeinsame Zahl ist die beste Grundlage für jedes weitere Gespräch. Wer bleiben möchte, sieht eher die Mängel, und wer ausgezahlt werden soll, denkt an das, was der Nachbar angeblich bekommen hat. Bitten Sie um eine begründete Einschätzung, die beide gleichzeitig erhalten und die Lage im Haus, Hausgeld, Rücklage, Zustand und bei Häusern das Grundstück berücksichtigt. Reicht das nicht aus oder wird ein Wert für einen Rechtsstreit benötigt, kann ein Gutachten eines Sachverständigen sinnvoll sein. Fragen Sie auch, wie sich der Wert zwischen den Verfahren unterscheidet. Grundlagen stehen im Ratgeber Immobilienbewertung in Perlach. Eine erste kostenlose Einschätzung erhalten Sie über die Wertermittlung.

Frage 2 an die Maklerin: Wer käme als Käufer infrage, und wie lange dauert es?

Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, sollten Sie wissen, wie realistisch er ist. Wer kommt als Käufer infrage? Wie lange haben ähnliche Objekte zuletzt gebraucht? Wie geht man mit einer Sanierung in der Anlage um? Wie wichtig ist es, dass die Immobilie gepflegt bleibt, auch wenn einer ausgezogen ist? Eine ehrliche Antwort hilft Ihnen zu planen, etwa beim Termin für den Auszug oder beim Schuljahr der Kinder. Eine genaue Zusage kann aber niemand geben. Fragen Sie auch, ob eine stille Vermarktung möglich ist, wenn Sie nicht möchten, dass das ganze Haus davon erfährt. Das erreicht allerdings weniger Interessenten. Die Wege beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Perlach.

Frage 3 an die Maklerin: Wie bleiben Sie neutral?

Bei einem gemeinsamen Verkauf arbeitet die Maklerin für beide. Fragen Sie also, wie sie das sicherstellt. Bekommen beide dieselben Unterlagen und Berichte? Wer entscheidet über Gebote, und wie läuft das, wenn einer nicht erreichbar ist? Was erfahren Interessenten über die Hintergründe? Der Verkaufsgrund sollte nur nach gemeinsamer Absprache genannt werden, denn sonst leitet jemand daraus Druck ab. Gute Antworten sind konkret, und die Zusagen sollten im Vertrag stehen. Sie sollte weder Partei ergreifen noch als Schlichterin auftreten. Wenn es schwierig ist, an einem Tisch zu sitzen, sind auch getrennte Gespräche möglich. Wie gute Vertretung aussieht, zeigt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Perlach.

Welche Fragen stellen Sie sich selbst?

Neben den drei Beratern gibt es Fragen, die nur Sie beantworten können. Möchte ich dort wirklich bleiben, oder halte ich aus Gewohnheit daran fest? Kann ich mir das Haus leisten und auch pflegen, wenn ich allein bin? Was ist für die Kinder wirklich wichtig, die Wohnung selbst oder eher die Schule und die Freunde? Wie viel Streit bin ich bereit, für einen Vorteil in Kauf zu nehmen? Schreiben Sie die Antworten auf, am besten bevor die nächsten Gespräche stattfinden. Das hilft, nicht nur auf den anderen zu reagieren, sondern zu wissen, was Sie selbst möchten.

Gerade in den ersten Monaten nach einer Trennung sind Entscheidungen schwer. Es ist deshalb nicht falsch, sich einige Wochen Zeit zu nehmen, solange Kredit, Hausgeld und Versicherung weiterbezahlt werden. Unterschreiben Sie nichts, nur um Ruhe zu haben. Ein großzügiger Verzicht im ersten Schmerz wird später oft bereut. Sprechen Sie mit jemandem, dem Sie vertrauen, und hören Sie auch zu, wenn er etwas sagt, das Sie nicht gern hören. Eine Beratungsstelle kann auch in dieser Phase gute Hilfe leisten.

Wer zahlt was bis zur Einigung?

Die laufenden Kosten verschwinden nicht, nur weil jemand ausgezogen ist. Kreditrate, Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung und Heizung fallen weiter an. Halten Sie schriftlich fest, wer vorerst was übernimmt, und bewahren Sie Belege auf. Rückstände schaden beiden, denn die Bank meldet sie, und die Verwaltung mahnt. Eine anstehende Sonderumlage in der Anlage sollte früh angesprochen werden, damit sie niemanden überrascht. Dringende Reparaturen dürfen nicht in einen Streit münden, also legen Sie einen Betrag fest, bis zu dem einer allein entscheiden kann. Häufig werden die Zahlungen in der Unterhaltsberechnung berücksichtigt, was Ihr Anwalt prüfen sollte.

Wie gehen Sie mit der Anlage und dem Umfeld um?

In einer Wohnanlage in Neuperlach oder einem Reihenhaus in Fasangarten bekommen Nachbarn viel mit. Sie müssen niemandem etwas erklären. Informieren Sie die Verwaltung nur über das, was sie für ihre Arbeit braucht, etwa eine neue Anschrift für die Post. Vereinbaren Sie, wer zur Eigentümerversammlung geht oder ob jemand eine Vollmacht erteilt. Sprechen Sie im Haus nicht über Einzelheiten oder über Preise. Wenn Sie verkaufen, kann ein Termin bewusst so gelegt werden, dass wenig auffällt. Für die Kinder ist es hilfreich, wenn sie zuerst von Ihnen erfahren, was geschieht, und zwar von beiden gemeinsam. Sagen Sie ihnen auch, was gleich bleibt. Das gibt Sicherheit, und zwar mehr, als Sie vielleicht vermuten.

Die neun Fragen im Überblick

Berater	Frage	Warum wichtig
Bank	Restschuld, Haftung	Wer steht wofür ein?
Bank	Vorzeitiges Ende	Was kostet die Ablösung?
Bank	Übernahme allein	Trägt das eine Einkommen?
Anwalt	Eigentum, Zugewinn	Wem steht was zu?
Anwalt	Nutzung, Kosten	Wer bleibt, wer zahlt?
Anwalt	Ohne Einigung	Was droht?
Maklerin	Wert	Gemeinsame Grundlage
Maklerin	Käufer, Dauer	Wie realistisch ist der Verkauf?
Maklerin	Neutralität	Wie bleibt es fair?

Welche Wege ergeben sich daraus?

Die Übernahme ist möglich, wenn die Bank zustimmt, die Rate tragbar ist und der Wert akzeptiert wird. Ein Notarvertrag regelt die Übertragung, und für Übertragungen zwischen Ehegatten gelten bei der Grunderwerbsteuer Sonderregeln. Der gemeinsame Verkauf ist oft die sauberste Lösung, wenn keiner übernehmen möchte. Vereinbaren Sie, wer Ansprechperson ist und was mit dem Erlös bis zur endgültigen Einigung geschieht, zum Beispiel auf einem Notaranderkonto, soweit der Notar das zulässt. Eine Übergangslösung, bei der einer befristet bleibt, kann sinnvoll sein, etwa bis zum Ende des Schuljahrs. Sie sollte schriftlich geregelt sein. Bei einem Haus mit großem Grundstück ist in Einzelfällen eine Teilung denkbar, was jedoch dauert und Baurecht voraussetzt.

Was gilt steuerlich?

Bei einem selbst genutzten Objekt fällt beim Verkauf in der Regel keine Einkommensteuer an, wenn es im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde. Wer auszieht, nutzt die Immobilie aber vielleicht nicht mehr selbst, was bei einem Kauf vor weniger als zehn Jahren wichtig werden kann. Ob das in Ihrem Fall gilt, hängt auch davon ab, ob gemeinsame Kinder dort wohnen bleiben. Auch die Übertragung eines Anteils an den Partner kann unter Umständen als Verkauf gelten. Fragen Sie Ihren Steuerberater, am besten vor dem Auszug. Gerade bei kürzlich gekauften Wohnungen kann das viel Geld ausmachen. Eine kurze schriftliche Auskunft genügt meist und schafft Sicherheit.

Wie unterstützt neues // nest?

Ellen Günthel gibt auf Wunsch eine neutrale Einschätzung und informiert beide gleich. Sie führt den Verkauf durch, wenn Sie sich dafür entscheiden, und sagt, wann Anwalt und Steuerberater gefragt sind. Bei uns zahlen Sie 1,785 % anstelle der oft genannten 3,57 %, was beiden zugutekommt. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Wie der Ablauf aussieht, beschreibt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Perlach. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich, und es kann gemeinsam oder getrennt stattfinden.

Häufige Fragen

Wem steht die Immobilie bei einer Scheidung zu?

Das richtet sich nach dem Grundbuch. Der Zugewinnausgleich ist eine weitere Frage.

Hafte ich weiter für den Kredit, wenn ich ausziehe?

In der Regel ja, bis die Bank Sie aus der Haftung entlässt.

Muss verkauft werden?

Nein. Möglich sind auch Übernahme oder vereinbarte Übergangslösungen.

Wer bewertet die Immobilie?

Eine begründete Einschätzung reicht oft, im Streit ein Gutachten.

Was kostet ein vorzeitiges Ende des Kredits?

Das nennt Ihnen die Bank. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist möglich.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Das hängt von Nutzung und Frist ab. Fragen Sie vorab Ihren Steuerberater.

Können wir still verkaufen?

Ja, das erreicht allerdings weniger Interessenten.

Wer hilft bei neues // nest?

Ellen Günthel ist Ihre Ansprechpartnerin in Perlach.

Fazit

Bei einer Scheidungsimmobilie in Perlach helfen neun Fragen an Bank, Anwalt und Maklerin. Danach wissen Sie, was möglich ist und was es kostet. Ellen Günthel unterstützt beide Seiten gleichermaßen. Sie erreichen uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.