Günstiger Makler in Eching: Fünf Prüffragen, bevor Sie sich für einen Satz entscheiden

Wer nach einem günstigen Makler in Eching sucht, möchte nichts verschenken, und das ist vernünftig. Die Provision gehört zu den größten Ausgaben beim Verkauf. Trotzdem ist ein niedriger Satz allein noch kein gutes Geschäft, und ein hoher Satz noch kein Zeichen von Qualität. Ein Prozentpunkt ist schnell gespart und schnell wieder verloren, wenn der Preis nicht stimmt oder ein Käufer in letzter Minute abspringt. Wer vergleichen will, sollte daher nicht nur fragen, was es kostet, sondern auch, was man dafür bekommt und was im Zweifel fehlt. Dazu dienen die fünf Prüffragen in diesem Ratgeber.

Zunächst klären wir, welche Sätze und Modelle es gibt und wie die Provisionsteilung funktioniert. Dann folgen die fünf Fragen zu Leistung, Betreuung, Reichweite, Vertrag und Verhandlung. Anschließend erklären wir offen, warum wir bei neues // nest 1,785 % statt der oft üblichen 3,57 % berechnen. Wir sagen dabei auch, wofür wir nicht stehen, zum Beispiel für Festpreise ohne Betreuung. Ihre Ansprechpartnerin für Eching ist Ellen Günthel. Die Fragen gelten aber für jeden Anbieter. Dann entscheiden Sie selbst, was für Sie als günstig gilt, und zwar mit Blick auf das Ergebnis nach dem Verkauf.

Welche Modelle gibt es?

Das klassische Modell ist eine Provision in Prozent des Kaufpreises, die nur bei Erfolg fällig wird. Bei einem Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher sind die Regeln seit Ende 2020 klarer: Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen beide denselben Anteil. Beauftragt nur der Verkäufer, darf er maximal die Hälfte an den Käufer weitergeben. Üblich sind oft 3,57 % je Seite einschließlich Mehrwertsteuer, doch das ist keine gesetzliche Vorgabe. Der Satz ist verhandelbar. Neben klassischen Maklern gibt es Anbieter mit reduzierten Sätzen, die aus unterschiedlichen Gründen weniger berechnen. Manche haben weniger Kosten, andere auch weniger Leistung.

Weiter gibt es Festpreismodelle: Sie zahlen vorab einen Betrag und übernehmen viele Schritte selbst. Das kann passen, wenn Sie Zeit und Erfahrung haben. Es gibt auch Plattformen, die einzelne Dienstleistungen anbieten, zum Beispiel Inserate oder Fotos. Hier sollten Sie prüfen, ob auch bei Nichtverkauf gezahlt wird. Und natürlich können Sie auch ganz ohne Makler verkaufen. Für welchen Weg Sie sich entscheiden, hängt von Ihrem Haus, Ihrer Zeit und Ihrer Erfahrung ab. Prüfen Sie am Ende den Gesamtbetrag. Wie der Ablauf aussieht und wo Privatverkäufer an Grenzen stoßen, zeigt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Eching.

Prüffrage 1: Was genau ist im Satz enthalten?

Lassen Sie sich die Leistungen schriftlich auflisten: Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Fotos, Grundriss, Exposé, Inserate, Anfragen, Besichtigungen, Verhandlung, Notarvorbereitung und Übergabe. Fragen Sie nach, ob etwas davon extra kostet. Manche Anbieter berechnen eine niedrige Provision und verlangen zusätzlich Gebühren für Fotos, Portale oder Unterlagen. Anderes bleibt einfach bei Ihnen hängen, zum Beispiel die Besichtigungen. Das muss nicht schlecht sein, aber Sie sollten es wissen. Vergleichen Sie zwei Angebote also Zeile für Zeile. Oft stellt sich dann heraus, dass die Unterschiede an anderer Stelle liegen, als Sie gedacht hatten.

Fragen Sie auch, was mit den Kosten bei einem Abbruch geschieht. Wer zahlt die Fotos, wenn es nicht zum Verkauf kommt? Gibt es eine Aufwandsentschädigung? Solche Punkte sollten im Vertrag stehen. Grundsätzlich wird eine Provision nur bei Erfolg fällig. Eine Vereinbarung über Aufwendungen kann aber zulässig sein, wenn sie klar geregelt ist. Lassen Sie sich das erklären, bevor Sie unterschreiben. Sagen Sie auch, was Sie selbst übernehmen möchten. Vielleicht besorgen Sie die Unterlagen selbst, oder Sie möchten bei den Besichtigungen dabei sein. Wie man das abwägt, und was zum Standard gehören sollte, beschreibt auch der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Eching.

Prüffrage 2: Wer betreut Sie persönlich?

Bei günstigen Angeboten kann es sein, dass eine Person viele Verkäufe gleichzeitig betreut, oder dass Sie vor allem mit einem Portal oder Callcenter zu tun haben. Fragen Sie: Wer kommt zum ersten Termin? Wer macht die Besichtigungen? Wie viele Verkäufe betreuen Sie gerade? Wer vertritt Sie im Urlaub? Wie schnell antworten Sie? Hören Sie auf die Antworten. Eine persönliche Betreuung kostet Zeit und muss sich auch rechnen. Wer sehr wenig verlangt, muss entweder an anderer Stelle sparen oder effizienter arbeiten. Beides ist denkbar. Lassen Sie sich erklären, was davon zutrifft, und bilden Sie sich dann eine Meinung.

Für Eching kommt dazu, ob jemand vor Ort sein kann und den Ort kennt. Ein Anbieter aus einer anderen Stadt kann gut sein, aber er sollte das Haus mehrfach sehen und Fragen zur S1, zu den Schulen und zum See beantworten können. Fragen Sie auch nach der Erreichbarkeit am Abend oder am Wochenende, denn da schauen viele Interessenten. Eine Probe ist einfach: Schicken Sie vor dem Gespräch eine kurze E-Mail, und schauen Sie, wie schnell und wie gut die Antwort ausfällt. Weitere Prüfsätze bietet der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Eching. Die Betreuung ist oft der größte Unterschied zwischen zwei Angeboten.

Prüffrage 3: Wie breit wird vermarktet?

Ein günstiger Satz bringt wenig, wenn zu wenige die Immobilie sehen. Fragen Sie: Auf welchen Portalen erscheint das Inserat, wie lange und in welcher Darstellung? Gibt es eine Käuferkartei, und wie aktuell ist sie? Werden Fotos professionell gemacht? Gibt es Grundrisse? Wie werden Interessenten geprüft? Lassen Sie sich aktuelle Beispiele zeigen. Ein Inserat mit dunklen Bildern und einem kurzen Text spricht deutlich weniger Menschen an. Das gilt besonders in einem Markt, in dem Interessenten zwischen Eching, Neufahrn, Garching und Unterschleißheim vergleichen, und wo der Unterschied durch einen Klick entschieden wird.

Fragen Sie auch nach der Zielgruppe. Wer soll dieses Haus finden, und wie erreichen Sie diese Menschen? Für einen Anleger gelten andere Argumente als für eine Familie, und das sollte im Text sichtbar sein. Falls jemand nur auf sein eigenes Netzwerk setzt, fragen Sie, warum. Auch eine stille Vermarktung kann sinnvoll sein, aber sie erreicht weniger Menschen. Die Kosten für Portale tragen viele Makler selbst, und das ist ein großer Kostenblock. Wer günstiger arbeitet, sollte erklären können, wo er stattdessen spart. Das sollte jeder Anbieter in ähnlicher Weise offen darlegen können.

Prüffrage 4: Was steht im Vertrag?

Lesen Sie Laufzeit, Kündigung und Provision genau. Bei einem Alleinauftrag binden Sie sich für eine bestimmte Zeit. Das ist in Ordnung, wenn der Makler auch etwas dafür tut. Prüfen Sie, ob sich der Vertrag automatisch verlängert. Prüfen Sie auch Klauseln zu Eigenverkäufen, also wenn Sie selbst jemanden finden, und zu Interessenten, die nach Vertragsende kaufen. Ein niedriger Satz in Verbindung mit langer Bindung kann sich als schlechter herausstellen als ein etwas höherer Satz mit klarer Laufzeit. Fragen Sie außerdem nach der Teilung der Provision mit dem Käufer und wie das im Vertrag steht.

Vorsicht bei Gebühren, die unabhängig vom Erfolg fällig werden, und bei Formulierungen, die Ihnen wenig Spielraum lassen. Lassen Sie sich die Unterlagen vorab geben, und nehmen Sie sich Zeit. Bei Zweifeln hilft ein Anwalt oder die Verbraucherzentrale Bayern. Auch das Widerrufsrecht ist wichtig, wenn der Vertrag bei Ihnen zu Hause oder online geschlossen wird. Bei manchen günstigen Anbietern erfolgt der Abschluss ausschließlich digital. Das ist nicht schlecht, aber Sie sollten verstehen, wozu Sie sich verpflichten. Weitere Warnzeichen beschreibt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Eching. Dort werden auch die wichtigsten Vertragsformen erklärt.

Prüffrage 5: Wie wird verhandelt?

Hier liegt oft der größte Hebel. Der Unterschied zwischen zwei Sätzen beträgt vielleicht wenige Prozentpunkte. In einer Verhandlung können genauso große Beträge bewegt werden. Wer nicht gut vorbereitet ist oder einem ersten Gebot schnell zustimmt, kann mehr verlieren, als die Provision einspart. Fragen Sie, wie der Makler mit einem zu niedrigen Gebot umgeht und wie er mehrere Interessenten führt. Lassen Sie sich einen Fall erzählen. Wer gut verhandelt, kann erklären, wie er vorgeht, ohne einen bestimmten Preis zu versprechen. Es geht nicht um Tricks, sondern um Ruhe, Vorbereitung und Argumente.

Gerade bei günstigen Sätzen sollten Sie klären, ob die Person überhaupt in die Verhandlung einsteigt oder ob Sie das selbst tun. Auch das kann Teil eines Modells sein. Sind Sie bereit dazu, kann das passen. Falls nicht, sollte es zumindest klar sein. Wenn Sie dann noch die Prüfung der Finanzierung und die Notarvorbereitung einbeziehen, sehen Sie, was genau abgedeckt wird. Es hilft, sich vorher ein Bild vom Wert zu machen. Das geht mit unserer Wertermittlung oder dem Ratgeber Immobilienbewertung in Eching. Dann können Sie Gebote besser einschätzen, und es ist schwerer, Ihnen etwas einzureden.

Warum liegt unser Satz bei 1,785 %?

Unser Satz liegt bei 1,785 % statt der oft üblichen 3,57 %. Das bedeutet 50 % der Provision sparen. Wir sind drei Maklerinnen und teilen uns die Fixkosten. Wir unterhalten kein Prestigebüro und haben viele Abläufe digital organisiert, vom Unterlagenordner bis zur Terminabstimmung. Die Leistung bleibt dabei dieselbe: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Fotos, Besichtigungen, Verhandlung und Begleitung bis zum Notar. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Vergleichen Sie auch diese Aussage mit dem, was wir tatsächlich tun.

Sagen möchten wir auch, wofür wir nicht stehen. Wir geben keine Preisgarantie, denn das kann seriös niemand. Wir empfehlen auch nicht jedem einen Verkauf, und wir sagen Ihnen, wenn eine andere Lösung sinnvoller wäre. Sie werden am Markt auch Modelle finden, die noch weniger kosten. Die Frage ist immer, was dort enthalten ist. Prüfen Sie uns mit denselben fünf Fragen. Wenn ein anderes Angebot besser zu Ihnen passt, ist das eine gute Entscheidung. Wichtig ist nur, dass Sie den Vergleich auf der richtigen Grundlage führen, also nicht nur anhand einer einzigen Zahl.

Wofür lohnt sich mehr zu zahlen?

Es gibt Fälle, in denen Sie gezielt mehr Aufwand brauchen. Bei einem sehr besonderen Haus, einer schwierigen Erbengemeinschaft oder einem Objekt mit vielen Rechtsfragen zählt vor allem, dass jemand sich auskennt. Prüfen Sie das unabhängig vom Satz. Ein hoher Satz garantiert das nicht, und ein niedriger Satz schließt es nicht aus. Fragen Sie nach, wie viele vergleichbare Fälle es gab und was dabei getan wurde. Sie können in einem solchen Fall auch über eine Mischung nachdenken, zum Beispiel ein Gutachten eines Sachverständigen zusätzlich zur Maklerarbeit. Das ist oft sinnvoller, als nur einen teureren Makler zu nehmen.

Bei einfachen Verkäufen, etwa einer gut gepflegten Wohnung im Hauptort, ist die Arbeit weniger aufwendig. Dann kann man durchaus über den Satz reden, und viele Anbieter sind dafür offen. Bei mehreren Interessenten oder gut vorbereiteten Unterlagen wird die Arbeit noch einmal einfacher. Es lohnt sich also, die Unterlagen früh zu ordnen und das Haus gut vorzubereiten. Eine Verhandlung über die Provision ist kein Tabu. Bleiben Sie aber fair. Wer nur auf den niedrigsten Satz drängt, bekommt womöglich auch nur eine entsprechende Motivation. Wie die Kosten insgesamt aussehen und welche Hebel es gibt, beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Eching?.

Woran erkennen Sie, wie ein niedriger Satz zustande kommt?

Ein niedriger Satz kann drei Ursachen haben. Erstens kann ein Anbieter tatsächlich weniger Kosten haben, etwa weil er kein teures Ladenlokal unterhält, Aufgaben digital organisiert oder sich Kosten mit anderen teilt. Zweitens kann er weniger leisten, zum Beispiel keine Besichtigungen führen oder nur einen einfachen Inseratsdienst bieten. Drittens kann ein Anbieter die Kosten anderswo hereinholen, zum Beispiel durch Pauschalen, Nebengeschäfte oder eine hohe Beteiligung des Käufers. Nur der erste Fall ist für Sie ohne Haken. Fragen Sie deshalb ganz offen: Wie kommen Sie auf diesen Satz, und wo sparen Sie? Eine klare Antwort ist ein gutes Zeichen, auch wenn sie nicht perfekt klingt. Wer nur sagt „Das ist unser Aktionspreis“, sollte noch einmal nachgefragt werden.

Achten Sie auch darauf, was mit dem Käuferanteil geschieht. Wenn ein Anbieter nur von Ihnen wenig verlangt, dem Käufer jedoch einen deutlich höheren Satz nennen möchte, ist das bei Wohnungen und Einfamilienhäusern im Verbraucherbereich nicht zulässig, wenn er für beide Seiten tätig ist. Lassen Sie sich außerdem bestätigen, welcher Satz im Inserat steht. Beide Seiten sollten dieselben Informationen haben, und Sie wollen nicht erst beim Notar eine Überraschung erleben. Auch Provisionsangaben im Exposé müssen stimmen, und wer das sauber darlegen kann, wirkt auch sonst verlässlicher.

Was können Sie selbst tun, um Kosten zu senken?

Auch Sie selbst haben einen Einfluss auf die Kosten. Sortieren Sie die Unterlagen, bevor der erste Termin stattfindet. Reparieren Sie kleine Mängel selbst, wenn das möglich ist, und räumen Sie auf, bevor die Fotos gemacht werden. Holen Sie Angebote für den Energieausweis ein und vergleichen Sie Entrümpelungsfirmen. Fragen Sie Ihre Bank frühzeitig nach einer Löschungsbewilligung, und klären Sie, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeidbar ist, indem Sie den Verkauf etwas verschieben. Oft sind das Beträge, die größer sind, als man denkt. Rechnen Sie außerdem die laufenden Kosten mit ein. Wer ein leerstehendes Haus lange hält, zahlt jeden Monat Versicherung, Heizung und Grundsteuer. Eine gut vorbereitete Vermarktung spart auch auf diese Weise Geld.

Die fünf Prüffragen im Überblick

Prüffrage	Was Sie klären	Warnzeichen
Leistung	Liste, Extras	Vage Beschreibung
Betreuung	Wer macht was?	Wechselnde Ansprechpartner
Reichweite	Portale, Fotos, Kartei	Nur eigene Kontakte
Vertrag	Laufzeit, Gebühren	Automatische Verlängerung
Verhandlung	Vorgehen, Fälle	„Das klärt sich dann“

Was ist am Ende wirklich günstig?

Am Ende zählt, was Ihnen nach dem Verkauf bleibt, und wie viel Mühe es gemacht hat. Rechnen Sie Kosten und Zeit zusammen, und vergleichen Sie auch das Risiko. Ein Satz von 1,785 % ist erst dann ein Vorteil, wenn die Arbeit stimmt. Prüfen Sie, wie Sie selbst dazu beitragen können, zum Beispiel durch vollständige Unterlagen und schnelle Antworten. Ellen Günthel spricht gern darüber, was für Ihr Haus sinnvoll ist. Das Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Eine weitere Übersicht über Auswahlkriterien gibt der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Eching.

Häufige Fragen

Was kostet ein Makler in Eching?

Das ist frei vereinbar. Oft üblich sind 3,57 % je Seite, bei uns 1,785 %.

Ist ein günstiger Makler schlechter?

Nicht automatisch. Prüfen Sie Leistung und Betreuung.

Wer zahlt die Provision?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern meist Käufer und Verkäufer je zur Hälfte.

Kann ich die Provision verhandeln?

Ja, sie ist nicht gesetzlich festgelegt.

Fallen weitere Kosten an?

Zum Beispiel für Energieausweis oder Löschung. Lassen Sie sich das vorher nennen.

Was ist ein Festpreismakler?

Ein Anbieter mit festem Betrag, oft unabhängig vom Verkaufserfolg. Prüfen Sie den Umfang.

Warum bieten Sie 1,785 %?

Weil wir Fixkosten teilen, kein Prestigebüro haben und digital organisiert sind.

Wer ist für Eching zuständig?

Ellen Günthel.

Fazit

Ein günstiger Makler in Eching ist einer, dessen Satz zu seiner Leistung passt. Stellen Sie die fünf Prüffragen, auch uns. Ellen Günthel erklärt Ihnen unseren Satz gern unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.