Vermietete Immobilie verkaufen in Harlaching: Haus mit Einliegerwohnung, Mieter aus dem Klinikum, Wohnung im Bestand

Vermietete Immobilien sehen in Harlaching oft anders aus als in Innenstadtvierteln mit großen Mietshäusern. Häufig handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, bei dem die Eigentümer selbst oben wohnen. Manchmal ist ein ganzes Haus an Mieter vergeben, die etwa am Klinikum arbeiten oder für einige Jahre aus beruflichen Gründen in München sind. Dazu kommen Eigentumswohnungen in kleinen Anlagen, die als Kapitalanlage gekauft wurden. Jeder dieser Fälle bringt andere Fragen mit sich, und entsprechend unterschiedlich ist die Vermarktung.

Dieser Ratgeber geht die drei typischen Fälle durch. Er erklärt die wichtigsten Rechte, wie Mieter fair einbezogen werden und wer als Käufer jeweils infrage kommt. Bei rechtlichen Einzelfragen, besonders bei Kündigung oder Eigenbedarf, sollten Sie einen Anwalt oder Mieterverein hinzuziehen. Ellen Günthel von neues // nest kennt solche Verkäufe, und Sie zahlen mit 1,785 % statt 3,57 % die halbe Provision für die gleiche Leistung. Auch das kann bei einer Kapitalanlage die Rechnung am Ende spürbar verbessern.

Was gilt grundsätzlich beim Verkauf einer vermieteten Immobilie?

Der Grundsatz lautet: Kauf bricht nicht Miete. Der neue Eigentümer tritt in den Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Der Mieter muss also nicht ausziehen, und auch die Kaution geht auf den Erwerber über. Sie sollten bei der Übergabe mit dem Käufer abrechnen und ihm alle Unterlagen geben. Fehlt etwas, entsteht Streit. Verkaufen dürfen Sie jederzeit, auch ohne Zustimmung des Mieters. Ein Vorkaufsrecht hat dieser in der Regel nur, wenn die Wohnung nach Abschluss des Mietvertrags in Eigentum umgewandelt wurde. Auch das sollten Sie prüfen, bevor Sie die Vermarktung beginnen.

Eine Kündigung wegen des Verkaufs allein ist nicht möglich, denn ein höherer Preis ohne Mieter gilt im Allgemeinen nicht als Kündigungsgrund. Die ordentliche Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus, etwa Eigenbedarf. Es gibt aber Ausnahmen, und genau eine davon spielt in Harlaching eine wichtige Rolle. Prüfen Sie zudem Art und Laufzeit des Mietvertrags. Handelt es sich um einen befristeten Vertrag oder um eine möblierte Wohnung? Gibt es eine Staffel oder einen Indexvertrag? Das beeinflusst Käufer und Wert. Eine vollständige Sammlung der Unterlagen beschreibt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Harlaching.

Fall 1: Was gilt beim Haus mit Einliegerwohnung?

Viele Harlachinger Häuser haben eine Einliegerwohnung im Souterrain oder in einem eigenen Stockwerk. Vielleicht haben dort früher die Großeltern gewohnt, und nun lebt ein Mieter darin. Wohnen Sie selbst im selben Gebäude, das nicht mehr als zwei Wohnungen hat, gibt es ein besonderes Kündigungsrecht: Sie können kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse nachzuweisen, doch verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Das Recht steht auch einem Käufer zu, wenn er einzieht. Das ist für viele Familien ein wichtiges Argument. Die Einzelheiten sollten aber geprüft werden, denn die Regelung gilt nur unter bestimmten Bedingungen und muss korrekt begründet werden.

Fragen Sie sich außerdem: Was wünscht sich der wahrscheinliche Käufer? Eine Familie möchte vielleicht das ganze Haus, oder sie freut sich über die Miete als Zuschuss zur Finanzierung, oder sie sieht darin eine Wohnung für die Großeltern oder ein erwachsenes Kind. Banken berücksichtigen Mieten unter Umständen. Das Exposé sollte beide Nutzungen zeigen: die heutige und die mögliche. Zu prüfen ist auch, ob die Wohnung baurechtlich genehmigt ist, denn nicht jede Kellerwohnung darf als Aufenthaltsraum vermietet werden. Das kann sich auf den Wert auswirken. Wie Sie Ihr Haus einordnen, beschreibt der Ratgeber Immobilienbewertung in Harlaching.

Fall 1: Wie wird die Einliegerwohnung vermarktet?

Mit Mieter im Haus ist etwas mehr Fingerspitzengefühl nötig. Besichtigungen betreffen auch den Mieter, und wenn er unter Ihnen wohnt, bekommen beide alles mit. Klären Sie, wann und wie oft Interessenten kommen dürfen, und zeigen Sie die Wohnung möglichst in Bündeln. Die Einliegerwohnung muss nicht bei der ersten Besichtigung geöffnet werden, wenn sie nur als Zusatz dient. Beim zweiten Termin ist sie aber wichtig, denn Käufer wollen wissen, wie groß sie ist und in welchem Zustand sie sich befindet. Grundrisse und Fotos helfen, Besuche zu reduzieren, und schonen so den Mieter.

Prüfen Sie, ob eine Vereinbarung sinnvoll ist, nach der Ihr Mieter früher auszieht. Das darf nur freiwillig geschehen. Eine Einigung über einen Aufhebungsvertrag, vielleicht mit einer Unterstützung beim Umzug, kann für beide Seiten gut sein. Sie darf jedoch nicht unter Druck zustande kommen. Fragen Sie im Zweifel einen Anwalt, wie das zu formulieren ist. Für den Käufer ist es natürlich angenehmer, wenn er weiß, wie es weitergeht. Wer Ihnen rät, Druck auf den Mieter auszuüben, handelt nicht in Ihrem Sinne. Solche Empfehlungen sollten Sie ernst nehmen, und zwar als Warnsignal. Mehr dazu enthält der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Harlaching.

Fall 2: Wenn Klinikpersonal im Haus wohnt?

In der Nähe des Klinikums wohnen häufig Menschen, die im Krankenhaus arbeiten, zum Beispiel Ärzte, Pflegekräfte oder Beschäftigte der Verwaltung. Manche bleiben lange, manche ziehen nach einer Ausbildungsstation oder einem Stellenwechsel wieder fort. Andere Mieter wohnen zeitweise beruflich in München, etwa mit einem Firmenvertrag. Solche Situationen haben Vorteile, denn das Einkommen ist in der Regel sicher, und auch die Mietzahlung ist meist zuverlässig. Es kann jedoch auch bedeuten, dass der Schichtdienst Besichtigungen schwieriger macht. Sie müssen Rücksicht auf Nachtdienste und Ruhezeiten nehmen, was sich mit etwas Vorlauf gut lösen lässt.

Sprechen Sie früh mit dem Mieter. Fragen Sie nach dem Dienstplan, und bieten Sie mehrere Zeiten an. Sagen Sie auch, was der Verkauf für ihn bedeutet, nämlich dass der Mietvertrag weitergilt. Wenn der Mieter ohnehin bald umziehen möchte, ist das für beide Seiten nützlich, und auch eine Einigung über den Auszug kann in Frage kommen. Prüfen Sie, ob der Vertrag vom Mieter oder von einem Arbeitgeber geschlossen wurde. Bei einem Vertrag mit einer Firma gelten mitunter andere Regeln als beim Wohnraummietrecht, oder es stellt sich die Frage, ob diese Wohnung einem Dritten überlassen ist. Hier sollten Sie die Vertragstexte von einem Anwalt ansehen lassen.

Fall 3: Was gilt für die vermietete Wohnung im Bestand?

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kommen vor allem Anleger in Betracht. Sie schauen auf Miete, Rücklagen, Hausgeld, den Zustand der Anlage und auf Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Halten Sie die Protokolle der letzten Jahre, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung bereit, außerdem die Teilungserklärung. Sie bekommen diese von der Hausverwaltung. Auch die Höhe der Miete ist wichtig. In München gelten Mietspiegel, Mietpreisbremse und eine Kappungsgrenze von 15 % bei Erhöhungen. Liegt die Miete weit unter dem Mietspiegel, gibt es oft Spielraum, jedoch nicht beliebig. Eine zu hohe Miete kann für den Käufer zum Risiko werden, weil sie vielleicht nicht zulässig ist.

Anleger rechnen auch mit möglichen Kosten bei der Instandhaltung. Eine anstehende Dachsanierung oder andere Beschlüsse senken die Rendite. Sagen Sie das offen, denn die Protokolle zeigen es ohnehin. Ein Selbstnutzer käme hier nur in Betracht, wenn die Wohnung frei wird, was mit einem laufenden Mietvertrag ungewiss ist. Bei Umwandlungen gibt es zudem eine Sperrfrist für Eigenbedarf, die in München bis zu zehn Jahre betragen kann. Das müssen Sie im Exposé oder im Gespräch richtig darstellen. Fragen zur Rendite beantwortet Ihnen Ihre Maklerin mit den vorliegenden Unterlagen. Vergleiche sollten immer auf denselben Annahmen beruhen.

Wie informieren Sie die Mieter richtig?

Mieter erfahren es am besten von Ihnen persönlich, bevor ein Inserat erscheint. Am besten rufen Sie an oder gehen vorbei und schicken anschließend eine kurze schriftliche Nachricht. Sagen Sie, dass Sie verkaufen möchten, dass der Mietvertrag bestehen bleibt und dass die Maklerin die Termine abstimmt. Erklären Sie auch, wie sich das auf die Besichtigungen auswirkt. Viele Mieter machen sich Sorgen, wenn sie von einem Verkauf hören, und ein offenes Gespräch hilft dabei. Schließlich haben sie Einfluss darauf, wie die Wohnung bei Terminen wirkt. Ein freundlicher Umgang lohnt sich auch aus diesem Grund.

Ein Mieter muss Besichtigungen in angemessenem Umfang dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden. Einzelheiten hängen vom Einzelfall ab. Einen Schlüssel einfach zu benutzen oder Termine ohne Absprache zu machen, ist nicht zulässig. Überlegen Sie, wie Sie den Mietern entgegenkommen können, indem Sie Termine bündeln oder mit Interessenten nur am Wochenende kommen. Ein kleines Dankeschön kann dazu beitragen, das Klima angenehm zu halten. Machen Sie aber keine Zusagen im Namen eines künftigen Käufers. Die Aussage „Sie können bleiben, so lange Sie wollen“ darf von Ihnen nicht kommen, wenn der Käufer vielleicht selbst einziehen möchte. Da hilft nur Ehrlichkeit.

Wer kauft vermietet, wer frei?

Selbstnutzer zahlen oft mehr, wenn das Haus frei ist oder bald frei wird, denn sie möchten einziehen. Viele Banken finanzieren das auch anders. Anleger hingegen kaufen wegen der Miete und vergleichen mit Zins und Rendite. In Harlaching ist das Haus für Selbstnutzer meist der wichtigere Weg, weil Familien nach Platz und Garten suchen. Bei Wohnungen liegt das Interesse oft stärker bei Anlegern. Mischfälle wie eine Einliegerwohnung sprechen vor allem Familien an, die eine Zusatzeinnahme oder Wohnraum für Angehörige wollen. Auch Eltern, die eine Wohnung für ihr studierendes Kind suchen, kommen vor, wenn die Lage passt.

Rechnen Sie aus, was jeder Fall für Sie bedeutet. Ist ein freier Verkauf wirklich deutlich besser, wenn man die Wartezeit und einen eventuellen Auszugsbonus einrechnet? Oder bringt der sofortige Verkauf an einen Anleger mehr? Diese Rechnung sollte die Maklerin mit Ihnen machen und dabei zwischen Fakten und Annahmen trennen. Ein Eigenbedarf durch den Käufer ist erst nach dem Eigentumsübergang möglich und oft begrenzt. Sagen Sie Interessenten nicht, dass die Mieter schnell ausziehen müssen, denn das kann auf Sie zurückfallen. Weitere Hinweise zur Käuferansprache gibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Harlaching.

Was wollen Anleger genau sehen?

Für Anleger zählen vor allem die vollständigen Zahlen: Nettokaltmiete, Nebenkostenabrechnung, Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten und Rücklage. Dazu kommen Mietvertrag, Mietverlauf, Zahlungsverhalten und mögliche Mieterhöhungen. Sie sollten darauf achten, dass solche Daten datenschutzgerecht weitergegeben werden. Der Name des Mieters und seine Bonität gehören nicht ins Exposé. Erst ernsthafte Interessenten erhalten geschwärzte oder anonymisierte Unterlagen, und den vollständigen Vertrag bekommen sie erst, wenn das nötig ist. Eine saubere Übersicht schafft Vertrauen. Wichtig ist auch, wie Mieterhöhungen zuletzt gelaufen sind und ob es Streit gab. Ein gerichtlicher Vorgang sollte offengelegt werden.

Kurz vor dem Verkauf die Miete zu erhöhen, um eine bessere Rendite zu zeigen, kann sinnvoll sein, wenn die Erhöhung rechtlich zulässig und seit langem fällig ist. Doch das Verhältnis zum Mieter kann darunter leiden, und auch Interessenten durchschauen solche Schritte. Sprechen Sie vorher mit Ihrer Maklerin darüber. Dass Ihre Mieter sich wohlfühlen und pünktlich zahlen, ist für viele Anleger mehr wert als ein kleiner Betrag mehr. Auch Investitionen, die sich steuerlich und rechtlich anders darstellen, gehören in die Unterlagen. Ihre Steuerberatung kann außerdem klären, welche Folgen ein Verkauf für Sie hat, etwa bei der zehnjährigen Frist.

Die drei Fälle im Überblick

Fall	Besonderheit	Wahrscheinliche Käufer	Worauf achten
Einliegerwohnung	Sonderkündigung möglich	Familien, Mehrgenerationen	Genehmigung, Nutzung
Haus mit Berufsmietern	Schichtdienst, Firmenvertrag	Anleger, spätere Selbstnutzer	Vertragstyp, Termine
Wohnung im Bestand	Miete, Rücklage, Protokolle	Anleger	Mietspiegel, Sperrfrist
Frei werdendes Haus	Selbstnutzung	Familien	Auszug schriftlich klären

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

Vermeiden Sie vor allem Druck. Eine Kündigung mit vorgeschobenem Grund oder lästige Besuche können zu Ansprüchen führen und schaden dem Verkauf. Verschweigen Sie auch keine Probleme, zum Beispiel einen Streit um die Miete oder einen Mangel, den der Mieter gemeldet hat. Geben Sie nicht zu früh private Daten weiter, und machen Sie keine Besichtigung ohne Absprache. Unterschätzen Sie außerdem nicht die Wirkung von Unordnung. Sie können einem Mieter zwar nicht vorschreiben, wie er wohnt, aber Sie können freundlich bitten. Auch eine ordentlich geführte Akte ist wichtig, denn fehlende Abrechnungen verunsichern Anleger leicht.

Ein weiterer Fehler ist, die eigene Nutzung falsch einzuschätzen. Wer das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung so vermarktet, als gäbe es die Wohnung nicht, verschenkt Argumente. Wer hingegen eine ungenehmigte Wohnung als Einnahmequelle anpreist, riskiert Ärger. Die Maklerin sollte das prüfen und richtig beschreiben. Lassen Sie auch nicht die Abrechnung am Tag der Übergabe außer Acht. Wer zahlt die Nebenkosten welches Jahres? Wie wird die Kaution übergeben? Das regelt der Notarvertrag oder eine Vereinbarung. Der Ablauf bis zur Übergabe steht im Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Harlaching.

Was bedeutet das für die Provision?

Bei einer vermieteten Immobilie rechnen viele genau, und daher ist die Provision ein wichtiger Punkt. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % statt der häufig genannten 3,57 %, und damit sparen Sie 50 % der Provision. Die Leistung ist dieselbe: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Mieterabstimmung, Besichtigungen und Verhandlung. Das klappt, weil wir uns zu dritt die Fixkosten teilen, auf ein Prestigebüro verzichten und digital arbeiten. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Einen Vergleich der Modelle bietet der Ratgeber Günstiger Makler in Harlaching.

Wie begleitet Ellen Günthel einen solchen Verkauf?

Ellen Günthel schaut sich zuerst den Mietvertrag und die Situation im Haus an und klärt gemeinsam mit Ihnen, welcher Käufer am besten passt. Sie übernimmt die Abstimmung mit den Mietern und achtet darauf, dass Besichtigungen gut laufen. Bei rechtlichen Fragen rät sie zu Fachleuten. Wir legen Wert darauf, dass Mieter respektvoll behandelt werden, weil das auch für Ihren Verkauf am besten ist. Wenn das Thema Erbe mitspielt, gibt der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Harlaching ergänzende Hinweise. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.

Häufige Fragen

Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?

Nein. Sie dürfen verkaufen, und der Vertrag geht auf den Käufer über.

Kann ich wegen des Verkaufs kündigen?

Nein, der Verkauf allein ist in der Regel kein Kündigungsgrund.

Was gilt bei einer Einliegerwohnung?

Im selbst bewohnten Haus mit bis zu zwei Wohnungen gibt es ein besonderes Kündigungsrecht.

Müssen Mieter Besichtigungen dulden?

In angemessenem Umfang und mit rechtzeitiger Ankündigung ja.

Wer bekommt die Kaution?

Sie geht auf den Käufer über und sollte bei der Übergabe geregelt werden.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

In der Regel nur nach einer Umwandlung in Eigentum.

Bringt ein freies Haus mehr?

Für Selbstnutzer oft ja. Rechnen Sie aber Wartezeit und Kosten mit ein.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Sie zahlen 1,785 % statt 3,57 %.

Fazit

Wer eine vermietete Immobilie in Harlaching verkaufen möchte, sollte den Fall genau einordnen: Einliegerwohnung, Berufsmieter oder Wohnung im Bestand. Mieter früh einbinden und passende Käufer suchen. Ellen Günthel unterstützt Sie dabei. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder nutzen Sie das Kontaktformular.