Haus verkaufen im Alter in Giesing: Drei Wege, die andere gegangen sind, und was Sie daraus mitnehmen können

Frau M. hat fast fünfzig Jahre im selben Reihenhaus gelebt. Herr K. wohnt im dritten Stock an der Tegernseer Landstraße und kennt jeden im Viertel. Ein Ehepaar aus Untergiesing liebt seinen Garten, kommt aber mit der Arbeit nicht mehr nach. Diese Personen sind erfunden, doch ihre Fragen sind es nicht. Viele ältere Eigentümer in Giesing stehen irgendwann vor denselben Überlegungen. Was geschieht, wenn die Treppen nicht mehr gehen? Reicht die Rente auch dann, wenn Hilfe nötig wird? Möchte ich hier bleiben, oder wäre etwas Kleineres in der Nähe besser? Eine allgemeine Antwort gibt es nicht, doch es hilft zu sehen, welche Wege es gibt.

Dieser Ratgeber beschreibt drei typische Wege: bleiben und sich Hilfe organisieren, in eine kleinere Wohnung im Viertel ziehen oder verkaufen und mit einem Wohnrecht bleiben. Zu jedem erfahren Sie, was dafür spricht, was dagegen und worauf Sie achten sollten. Daneben geht es um die Vorsorgevollmacht, um die Rolle der Kinder und darum, wie ein Verkauf möglichst schonend abläuft. Bei neues // nest nimmt sich Ellen Günthel gern Zeit für Sie. Sie zahlen dann 1,785 % statt 3,57 % und sparen 50 % der Provision bei gleicher Leistung.

Warum sollten Sie früh darüber nachdenken?

Solange es Ihnen gut geht, haben Sie alle Möglichkeiten. Sie können in Ruhe suchen, eine Wohnung auswählen, das Haus vorbereiten und den Abschied gestalten. Nach einem Sturz oder einer Krankheit sieht das anders aus. Dann muss es oft schnell gehen, und Kinder oder andere Angehörige entscheiden unter Zeitdruck, vielleicht aus der Ferne. Auch die Verhandlung über den Preis läuft anders, wenn eine Pflegeeinrichtung bezahlt werden muss. Früh nachzudenken heißt also nicht, sofort auszuziehen. Es heißt nur, dass Sie wissen, was Sie im Ernstfall möchten, und das auch anderen sagen können.

Schauen Sie sich dafür ruhig Ihren Alltag an. Wie viele Stufen führen zu Ihrer Wohnung? Wie kommen Sie mit Einkäufen nach Hause? Wie viele Zimmer nutzen Sie noch? Wer käme vorbei, wenn Sie sich den Fuß verstauchen? Solche Fragen sind kein Eingeständnis von Schwäche, sondern vernünftige Vorsorge. Sie müssen sie auch niemandem zeigen. Viele sehr fitte Menschen ziehen rechtzeitig um, einfach weil sie sich die Mühe mit Haus und Treppe ersparen möchten. Andere bleiben bis zuletzt und organisieren sich Hilfe. Beides ist in Ordnung, und die folgenden Beispiele zeigen, wie das aussehen kann.

Weg 1: Bleiben und sich Hilfe holen

Frau M. möchte ihr Reihenhaus nicht verlassen. Sie hat das Schlafzimmer ins Erdgeschoss verlegt, eine ebenerdige Dusche einbauen lassen und einen Hausnotruf bestellt. Einmal in der Woche kommt eine Haushaltshilfe, und ein Nachbarsjunge mäht den Rasen. Für viele ist das eine sehr gute Lösung, und sie ist oft länger möglich, als man denkt. Bei einem Pflegegrad kann die Pflegekasse unter bestimmten Bedingungen Umbauten bezuschussen, und das sollten Sie vor der Beauftragung klären. Auch die Wohnberatung der Stadt kann Hinweise geben. Das soziale Netz im Viertel ist dabei oft der wichtigste Baustein, und ein Umzug weit weg würde genau das kosten.

Rechnen Sie aber auch die Kosten durch. Ein abbezahltes Haus ist nicht kostenlos. Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Rücklagen und Gartenpflege laufen weiter, und Hilfe kostet mit der Zeit mehr. Bei einer Wohnung kommen Hausgeld und vielleicht Sonderumlagen hinzu. Eine Heizung darf nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen, und Sie müssen deshalb nichts überstürzen, doch eine größere Reparatur kann irgendwann anstehen. Hinweise dazu gibt der Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Giesing. Fragen Sie sich außerdem, wie lange das so geht, und was der nächste Schritt wäre, wenn es nicht mehr geht. Dieser Plan sollte vorhanden sein.

Weg 2: In eine kleinere Wohnung im Viertel

Herr K. wohnt im dritten Stock ohne Aufzug. Die Treppen werden mühsam, und so hat er sich nach einer Wohnung im Erdgeschoss umgesehen, nicht weit vom Giesinger Bahnhof. Der Arzt, der Bäcker und die Stammkneipe bleiben dieselben. Für viele ist das der beste Weg. Solche Wohnungen sind allerdings gefragt und nicht leicht zu finden. Schauen Sie sich auch in der Au, in Ramersdorf oder Harlaching um und lassen Sie sich früh vormerken. Prüfen Sie Einzelheiten. Gibt es Stufen vor dem Haus? Ist die Dusche bodengleich? Sind die Türen breit genug für einen Rollator? Bei betreuten Wohnanlagen sollten Sie nach den Wartelisten fragen, die oft lang sind.

Soll es eine Eigentumswohnung sein, lesen Sie die Protokolle und fragen Sie nach Rücklage und anstehenden Arbeiten. Eine Miete kann ebenfalls eine Lösung sein. Dann kümmert sich jemand anderes um das Haus, und der Erlös bleibt verfügbar. Die Miete muss aber zur Rente und zum Erlös passen, und das sollten Sie mit einer unabhängigen Stelle durchrechnen. Wir geben dazu keine Anlageempfehlungen. Eine Maklerin kann Verkauf und Umzug zeitlich abstimmen, und auch ein späterer Übergabetermin lässt sich vereinbaren. Beginnen Sie früh, denn auf dem Münchner Wohnungsmarkt dauert die Suche. Einen ersten Überblick über den Wert gibt der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Giesing.

Weg 3: Verkaufen und wohnen bleiben

Das Ehepaar aus Untergiesing möchte bleiben, könnte aber das Geld gut gebrauchen. Dafür gibt es mehrere Modelle. Beim Wohnrecht oder Nießbrauch wird Ihr Recht im Grundbuch eingetragen, und der Käufer zahlt entsprechend weniger. Bei einer Leibrente zahlt er stattdessen monatlich, solange Sie leben. Beides braucht gute Beratung, denn es geht um Absicherung, Laufzeit und die Bonität des Vertragspartners. Auch ein Teilverkauf wird angeboten, bei dem Sie einen Anteil verkaufen und für den Rest ein Nutzungsentgelt zahlen. Solche Modelle haben oft hohe laufende Kosten und sollten kritisch geprüft werden. Lassen Sie sich alle Bedingungen zeigen und vergleichen Sie sie mit einem normalen Verkauf.

Eine einfachere Lösung kann ein Verkauf mit späterer Übergabe oder einer befristeten Rückmiete sein. Das Geld ist da, und Sie haben Zeit für den Umzug. Das muss im Kaufvertrag sauber geregelt sein, einschließlich Kosten und Ende. Fragen Sie dazu den Notar und den Steuerberater. Nicht jeder Käufer interessiert sich dafür, aber manche Anleger kennen solche Lösungen. Vorsicht gilt, wenn jemand an der Tür klingelt und mit Bargeld oder einer raschen Lösung wirbt. Unterschreiben Sie nichts sofort. Wie Sie unseriöse Angebote erkennen, zeigt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Giesing.

Die drei Wege im Vergleich

Punkt	Bleiben mit Hilfe	Kleinere Wohnung	Verkauf mit Wohnrecht
Vertrautes Umfeld	Bleibt ganz	Bleibt meist	Bleibt ganz
Aufwand im Alltag	Hoch, mit Hilfe tragbar	Deutlich geringer	Bleibt, je nach Vertrag
Geld verfügbar	Kaum	Teilweise	Teilweise
Risiko	Plötzliche Notlage	Suche, Umzug	Vertragspartner, Kosten
Wichtig zu prüfen	Kosten, Umbau, Plan B	Barrierefreiheit, Rücklage	Absicherung, Beratung

Es gibt auch Mischformen. Vielleicht bleiben Sie noch einige Jahre und verkaufen dann, oder Sie ziehen um und vermieten die alte Wohnung. Das bringt Einnahmen, aber auch Arbeit, und das Münchner Mietrecht ist streng. Wer zu mehreren entscheidet, sollte sich vorher einig werden. Lassen Sie sich dafür Zeit, und sprechen Sie mit Menschen, die den Schritt schon gemacht haben. Viele berichten nach dem Umzug von Erleichterung, andere brauchen länger. Beides ist in Ordnung. Wichtig ist, dass die Entscheidung von Ihnen kommt und nicht von den Umständen, und dass Sie sich dabei nicht unter Druck setzen lassen.

Warum ist die Vorsorgevollmacht so wichtig?

Welchen Weg Sie auch wählen, eines sollten Sie bald regeln: Wer darf für Sie handeln, wenn Sie es selbst nicht mehr können? Viele verlassen sich auf ihren Partner oder die Kinder, doch rechtlich reicht das nicht. Das Vertretungsrecht unter Eheleuten beschränkt sich auf Gesundheitsangelegenheiten. Um eine Immobilie zu verkaufen, wäre sonst oft ein vom Gericht bestellter Betreuer nötig, und auch dessen Entscheidung müsste genehmigt werden. Das kostet Monate. Weil das Grundbuchamt eine bestimmte Form verlangt, sollte eine Vollmacht für Immobilien beim Notar beurkundet oder zumindest öffentlich beglaubigt werden. Fragen Sie auch, ob eine Beglaubigung bei der Betreuungsstelle für Ihren Fall genügt.

Überlegen Sie gut, wem Sie das zutrauen, und nennen Sie auch eine Ersatzperson. Teilen Sie mit, wo das Papier liegt. Ein Eintrag im Zentralen Vorsorgeregister hilft Gerichten im Ernstfall. Solange Sie im Vollbesitz Ihrer Kräfte sind, können Sie das alles selbst bestimmen. Später ist es zu spät. Bei dieser Gelegenheit lassen sich auch Patientenverfügung und Testament durchsehen. Falls mehrere Kinder einmal gemeinsam erben, finden sie Hinweise im Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Giesing.

Wer hilft Ihnen sonst noch?

Pflegestützpunkte und Beratungsstellen können zu Hilfen im Alltag und zu Zuschüssen Auskunft geben. Auch Ihr Hausarzt kennt oft passende Angebote. Fragen Sie nach, bevor Sie sich entscheiden, denn manches ist einfacher zu bekommen, als man denkt. Auch Nachbarn haben oft gute Tipps.

Welche Rolle spielen die Kinder?

Ihre Kinder dürfen mitreden, aber entscheiden tun Sie. Wohnen sie weit weg, kommt ihre Sorge manchmal als Druck an. Sagen Sie dann ruhig, was Sie möchten und was nicht. Möchte eines von ihnen die Wohnung einmal übernehmen, lohnt sich ein offenes Gespräch mit allen, damit sich später niemand übergangen fühlt. Eine Schenkung zu Lebzeiten kann vorteilhaft sein, doch Freibeträge, Pflichtteile und mögliche Rückforderungen bei späterer Sozialhilfe sollten vorher geprüft werden. Wer weiter dort wohnen möchte, lässt sich ein Wohnrecht eintragen.

Eine vertraute Person beim Termin mit der Maklerin oder beim Notar kann sehr entlasten, und niemand Seriöses wird etwas dagegen haben. Das muss nicht das eigene Kind sein. Legen Sie außerdem eine Übersicht an, aus der hervorgeht, wo Konten, Versicherungen und Unterlagen zu finden sind. Das erspart Ihrer Familie im Ernstfall viel Suche. Für diese spätere Zeit gibt es den Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Giesing.

Wie läuft ein Verkauf möglichst schonend?

Sie müssen dafür kaum aus dem Haus. Bitten Sie die Maklerin zu sich, und erteilen Sie ihr eine Vollmacht für Papiere von Amtsgericht, Verwaltung und Lokalbaukommission. Termine mit Interessenten lassen sich auf wenige Stunden in der Woche legen, zu Zeiten, die Ihnen recht sind. Nur vorab geprüfte Personen kommen ins Haus. Wenn Ihnen das zu viel wird, verbringen Sie diese Stunden bei Freunden. Sie brauchen auch nichts zu modernisieren, denn neue Eigentümer haben eigene Pläne. Wichtiger sind ein aufgeräumter Eindruck und gutes Licht, und auch dafür lässt sich Hilfe organisieren.

Den Vertragsentwurf vom Notar sollten Sie gründlich lesen, am besten mit einer zweiten Person. Fällt Ihnen der Weg zum Notar schwer, sprechen Sie es rechtzeitig an, denn meist findet sich eine Lösung. Einen Überblick über alle Schritte gibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Giesing. Bei der Wahl der Maklerin helfen die Fragen im Ratgeber Guter Immobilienmakler in Giesing. Nimmt sich jemand Zeit und hört zu? In dieser Lebensphase ist das oft mehr wert als jede Verkaufsstatistik. Einen Auftrag erteilen Sie am besten nie beim ersten Treffen.

Wie gehen Sie mit dem Ausräumen um?

Fünfzig Jahre Leben passen in keinen Karton. Fangen Sie deshalb lange vor dem Umzug an, ein paar Stunden pro Woche genügen. Der Keller oder der Speicher eignen sich gut für den Anfang, weil dort selten die wichtigsten Erinnerungen liegen. Nehmen Sie den Grundriss der neuen Wohnung und überlegen Sie, welche Möbel wirklich hineinpassen. Was die Kinder oder Enkel gern hätten, kann schon jetzt den Besitzer wechseln, und das macht oft sogar Freude. Für Bilder, Münzen oder alte Möbel lohnt eine Schätzung, und Fotos lassen sich einscannen. Es gibt Firmen, die sich auf Umzüge älterer Menschen eingestellt haben und auch auspacken.

Der Abschied selbst braucht seine Zeit. Ein letzter Kaffee mit den Nachbarn, ein Gang über den Markt oder ein Abend im Garten können dabei helfen. In den neuen Räumen sorgen die vertrauten Dinge dafür, dass man schneller ankommt. Bleibt der neue Ort in der Nähe, behalten Sie ohnehin Ihren Stammtisch und den Verein. Reden Sie mit jemandem, falls es schwerfällt. Dafür gibt es keinen Zeitplan, und niemand wird von Ihnen erwarten, dass das in wenigen Wochen erledigt ist.

Welche Steuern sind zu bedenken?

Haben Sie selbst bis zuletzt in der Immobilie gelebt, bleibt der Verkauf in der Regel steuerfrei. Maßgeblich sind das Verkaufsjahr und die beiden Jahre davor. Anders kann es bei Vermietung, Leibrente oder Wohnrecht aussehen, und auch Schenkungen folgen eigenen Regeln. Klären Sie das mit einem Steuerberater, gern im Beisein einer Vertrauensperson. In manchen Fällen wirkt sich der Erlös auch auf Sozialleistungen aus. Eine einzige Beratungsstunde beantwortet oft Fragen, die Sie noch gar nicht gestellt hatten, und sie ist gut angelegtes Geld.

Welcher Makler erzielt in Giesing den besten Preis für ältere Eigentümer?

Zwischen einem guten Preis und einem ruhigen Ablauf muss kein Widerspruch bestehen. Vollständige Unterlagen und mehrere Interessenten zur selben Zeit helfen in jedem Fall. Misstrauisch sollten Sie werden, wenn jemand eine feste Summe zusagt oder zur Eile drängt, denn beides passt schlecht zu einer so großen Entscheidung. Holen Sie eine zweite Meinung ein, und nehmen Sie jemanden mit. Weitere Hinweise liefert der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Giesing?. Zwei Anbieter zu vergleichen, ist dabei kein unnötiger Aufwand, sondern vernünftig.

Was kostet Sie die Maklerin?

Bei uns zahlen Sie 1,785 % einschließlich Mehrwertsteuer, während vielerorts 3,57 % üblich sind. Das bedeutet 50 % weniger Provision, und wir kümmern uns trotzdem um alles von der Wertermittlung bis zum Notartermin. Dieses Geld bleibt Ihnen für die kommenden Jahre. Weil sich drei Maklerinnen die Kosten teilen, wir ohne Prestigebüro auskommen und vieles digital erledigen, geht diese Rechnung auf. ImmoScout24 bewertet uns mit „Exzellent“. Ellen Günthel besucht Sie gern zu Hause und lässt Ihnen alle Zeit. Vielleicht stellen Sie dabei fest, dass Sie noch gar nicht verkaufen möchten. Auch das wäre ein gutes Ergebnis.

Häufige Fragen

Wann sollte ich anfangen, darüber nachzudenken?

Am besten, solange es Ihnen gut geht und Sie frei entscheiden können.

Welcher Weg ist der beste?

Das hängt von Gesundheit, Wegen, Hilfe und Kosten ab.

Gibt es Zuschüsse für Umbauten?

Bei Pflegegrad oft über die Pflegekasse. Fragen Sie vorher nach.

Brauche ich eine Vorsorgevollmacht?

Sie ist sehr sinnvoll. Für Immobilien sollte sie notariell beurkundet oder beglaubigt sein.

Kann ich nach dem Verkauf wohnen bleiben?

Ja, etwa mit Wohnrecht, Nießbrauch oder befristeter Rückmiete.

Muss ich vorher renovieren?

Meist nicht. Aufräumen und kleine Reparaturen genügen häufig.

Darf jemand beim Gespräch dabei sein?

Ja, das ist sogar empfehlenswert.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %.

Fazit

Wer in Giesing im Alter über einen Verkauf nachdenkt, hat im Kern drei Wege: bleiben mit Hilfe, kleiner wohnen im Viertel oder verkaufen und bleiben. Prüfen Sie Kosten und Alltag in Ruhe, und regeln Sie die Vollmacht früh. Ellen Günthel hört Ihnen gern zu. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.