Haus verkaufen im Alter in Garching: Was heute kostet und was morgen auf Sie zukommt

Die Frage, ob man das eigene Haus verkaufen soll, stellt sich selten an einem bestimmten Tag. Sie kommt langsam, vielleicht beim Rasenmähen, beim Blick aufs Dach oder wenn die Kinder zu Besuch sind und fragen, wie lange das noch gehen soll. Viele schieben sie dann erst einmal beiseite, was verständlich ist. Doch es hilft, sie einmal in Ruhe mit Zahlen anzugehen. Dieser Ratgeber stellt deshalb eine einfache Gegenüberstellung in den Mittelpunkt: Was kostet das Haus heute, an Geld und an Kraft, und was kommt in den nächsten zehn Jahren voraussichtlich hinzu? Daraus ergibt sich oft von selbst, ob Bleiben, Umbauen oder Verkaufen besser passt.

Für Garching kommt hinzu, dass viele Häuser in den Wohngebieten rund um den Ortskern seit Jahrzehnten dieselben Eigentümer haben, und dass mit der U6 vieles gut erreichbar ist, solange man noch selbst mobil ist. Entscheiden müssen Sie selbst, ohne Druck von außen. Wir bei neues // nest geben Ihnen dafür eine sachliche Grundlage, und zwar kostenlos und unverbindlich. Ellen Günthel ist Ihre Ansprechpartnerin vor Ort und kommt gern zu Ihnen nach Hause. Wenn Sie sich später für einen Verkauf entscheiden, zahlen Sie bei uns 1,785 % statt der oft üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision, was gerade im Ruhestand eine Rolle spielen kann.

Warum sich der Blick auf heute und morgen lohnt

Wer nur auf heute schaut, sieht oft ein abbezahltes Haus, und das fühlt sich an, als würde es nichts kosten. Es stimmt ja auch, dass keine Rate mehr fällig ist. Trotzdem fällt jedes Jahr einiges an, und oft wird das nur zum Teil bemerkt, weil die Rechnungen verteilt über das Jahr kommen. Wer nur auf morgen schaut, sieht dagegen vor allem Sorgen, und die können lähmen. Beides zusammen gibt ein realistisches Bild, und das können Sie mit Ihrer Familie, Ihrem Steuerberater oder Ihrer Bank besprechen.

Nehmen Sie sich für diese Rechnung einen ruhigen Nachmittag Zeit. Legen Sie die Kontoauszüge eines Jahres und die Ordner mit Rechnungen bereit. Tragen Sie alles in zwei Spalten ein, und tragen Sie auch ein, was Sie nur schätzen können. Eine genaue Zahl ist hier nicht das Ziel. Sie möchten nur eine Größenordnung sehen. Schon danach wissen viele Eigentümer deutlich besser, wo sie stehen. Manche merken, dass sie ohne Sorgen bleiben können, und das ist ein schönes Ergebnis. Andere sehen, dass sich etwas ändern sollte, und haben noch genügend Zeit, das in Ruhe zu tun.

Was kostet das Haus heute?

In die erste Spalte gehören die laufenden Ausgaben: Grundsteuer, Versicherungen, Müll, Wasser, Strom, Heizung, Schornsteinfeger und die Wartung der Heizung. Dazu kommen kleine Reparaturen, der Gartenservice, vielleicht auch jemand für die Dachrinne oder den Winterdienst. Prüfen Sie auch, ob Sie noch alles selbst machen oder ob Sie schon Hilfe bezahlen. Vergessen Sie nicht, dass ein Haus auch Rücklagen braucht, selbst wenn Sie noch keine Rechnung dafür bekommen haben. Wer das Haus seit Langem bewohnt, ist manchmal überrascht, wie viel Geld im Jahr zusammenkommt.

Schreiben Sie auch auf, was nicht auf dem Kontoauszug steht. Wie oft steigen Sie in den Keller, um nach der Heizung zu sehen? Wie lange brauchen Sie für den Garten? Wie viele Zimmer nutzen Sie überhaupt noch? Geheizt und geputzt werden sie meist trotzdem. Wenn zwei Etagen und ein Keller zum Alltag gehören, ist die Treppe täglich ein Thema, auch wenn sie im Moment noch kein Problem ist. Das alles sind Kosten, die Sie mit Kraft und Zeit bezahlen. Sie gehören in die Rechnung, auch wenn sich dafür kein Eurobetrag angeben lässt.

Was kommt morgen auf Sie zu?

In die zweite Spalte kommt, was in den nächsten zehn Jahren voraussichtlich ansteht. Dabei hilft eine einfache Frage zu jedem Bauteil: Wie alt ist es, und wie lange hält es vermutlich noch? Dach, Fenster, Heizung, Bäder, Leitungen, Fassade und Regenrinnen sollten Sie durchgehen. Wenn Sie nicht sicher sind, kann ein Handwerker Ihres Vertrauens oder ein Energieberater einmal durchs Haus gehen. Ihre Aufstellung muss nicht perfekt sein. Es reicht, wenn Sie wissen, welche größeren Arbeiten wahrscheinlich kommen, und dass Sie das Geld dafür dann bereitlegen oder aufnehmen müssten.

Bei der Heizung gilt heute: Eine bestehende Öl- oder Gasheizung darf weiterlaufen und repariert werden. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und die frühere Tauschpflicht für ältere Kessel ist entfallen. Wer nach diesem Datum neu einbaut, muss ab 2029 einen wachsenden grünen Anteil einplanen. Auch die Dämmung der obersten Geschossdecke und zugänglicher ungedämmter Leitungen kann ein Thema sein. Wer sein Haus mit höchstens zwei Wohnungen seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt, ist hier meist nicht betroffen, doch beim Eigentümerwechsel trifft es den neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren. Im Einzelfall gibt Ihr Schornsteinfeger oder ein Energieberater Auskunft. Mehr dazu steht im Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Garching.

Wie sieht es mit dem Alltag morgen aus?

Neben dem Geld geht es um den Alltag. Stellen Sie sich zwei einfache Fragen. Wie käme ich zurecht, wenn ich vorübergehend keine Treppen steigen könnte? Und wie käme ich zurecht, wenn ich nicht mehr Auto fahren dürfte oder wollte? Garching hat mit der U6, den Geschäften am Rathausplatz und den Ärzten im Ort einige gute Voraussetzungen. Doch je nach Lage Ihres Hauses kann schon der Weg zur Haltestelle oder zum Einkaufen weit werden. Aus Hochbrück und Dirnismaning sieht das anders aus als aus dem Ortskern. Wer das rechtzeitig für das eigene Haus durchspielt, erkennt oft, welche Punkte zuerst geklärt werden sollten.

Sprechen Sie auch darüber, wer im Notfall da wäre. Wohnen Kinder oder Freunde in der Nähe? Gibt es einen Pflegedienst, der in Ihre Straße kommt? Wer könnte kurzfristig nach dem Haus sehen, wenn Sie im Krankenhaus wären? Das ist kein schönes Thema, aber es ist hilfreich, es ohne akuten Anlass zu besprechen. Auch Ihre Kinder sind vermutlich erleichtert, wenn das einmal ausgesprochen wurde. Bei Fragen rund um die Pflege gibt es Beratungsstellen im Landkreis München, und auch Ihre Pflegekasse hilft weiter. So ergibt sich ein Bild, ohne dass schon etwas entschieden werden muss.

Welche Wege gibt es?

Der erste Weg ist, zu bleiben und das Haus anzupassen. Ein Bad ohne Schwelle, Handläufe, ein Treppenlift oder ein Schlafzimmer im Erdgeschoss machen vieles leichter. Für barrierereduzierende Umbauten kann es Zuschüsse geben, und bei einem anerkannten Pflegegrad beteiligt sich unter Umständen die Pflegekasse. Fragen Sie dort und bei Förderstellen nach dem aktuellen Stand. Prüfen Sie auch, ob sich der Umbau bei Ihrem Grundriss sinnvoll umsetzen lässt und welche Hilfe Sie sonst noch brauchen. Das Bleiben bedeutet aber, dass die Kosten und Arbeiten aus Ihrer zweiten Spalte weiterhin auf Sie zukommen.

Der zweite Weg ist der Verkauf und der Umzug in eine kleinere Wohnung, vielleicht in Garching, im Münchner Norden oder in der Nähe der Kinder. Der dritte Weg ist eine Lösung, bei der Sie wohnen bleiben: Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch, Teilverkauf oder Leibrente. Der vierte Weg ist die Übergabe an die Kinder, was gründlich mit Notar und Steuerberater besprochen werden sollte. Auch Pflichtteile der übrigen Kinder und eine mögliche Rückforderung durch das Sozialamt können dabei eine Rolle spielen. Jeder Weg hat seine Berechtigung. Wer sie früh vergleicht, hat die Wahl, und wer spät handelt, muss vielleicht nehmen, was gerade geht.

Was ist von Teilverkauf und Leibrente zu halten?

Solche Modelle klingen zunächst sehr verlockend: Sie bekommen Geld und bleiben im Haus. Prüfen Sie die Verträge dennoch genau. Beim Teilverkauf zahlen Sie für die Nutzung des verkauften Anteils in der Regel ein laufendes Entgelt, und es fallen oft weitere Gebühren an. Wer entscheidet über Sanierungen? Wer zahlt sie? Was geschieht, wenn der Käufer des Anteils insolvent wird? Was passiert, wenn Sie doch ausziehen möchten? Bei der Leibrente oder der Immobilienrente spielen auch Lebenserwartung und Absicherung eine wichtige Rolle. Vergleichen Sie auch, was ein normaler Verkauf mit Umzug bringen würde.

Das Wohnrecht oder der Nießbrauch sind eine weitere Möglichkeit. Sie mindern allerdings den Preis, den ein Käufer zahlen wird, und nicht jeder möchte eine solche Immobilie kaufen. Banken finanzieren das nicht immer gern. Lassen Sie sich bei allen diesen Modellen von einem unabhängigen Anwalt oder Notar beraten, bevor Sie etwas unterschreiben. Auch eine Verbraucherzentrale kann Ihnen helfen. Lesen Sie die Gebühren genau und fragen Sie nach dem Wert, von dem der Anbieter ausgeht. Ziehen Sie dafür mehr als eine Bewertung heran. Wie Sie die Zahlen einordnen können, zeigt der Ratgeber Immobilienbewertung in Garching.

Wie gelingt der Umzug?

Viele Menschen fürchten den Umzug mehr als den Verkauf. Das Haus ist voller Erinnerungen, und der Gedanke an das Ausräumen ist anstrengend. Beginnen Sie deshalb früh und klein, Schrank für Schrank. Fangen Sie mit den Räumen an, die Sie kaum nutzen. Lassen Sie die Kinder mitnehmen, was sie gern hätten, und setzen Sie dafür ein Datum. Fotos und Briefe kann man digitalisieren. Beim Rest helfen Umzugsunternehmen, Entrümpler oder Seniorenumzugshelfer, und für Vorzeigbares gibt es Sozialkaufhäuser, die mitunter auch abholen. Holen Sie sich Unterstützung, bevor es zu viel wird.

Auch bei der neuen Wohnung lohnt sich Sorgfalt. Achten Sie auf Aufzug, Bad, Balkon und die Nähe zu Ärzten und Einkauf. Machen Sie einen Testlauf: Gehen Sie zur Haltestelle, kaufen Sie ein, und schauen Sie, wie sich das anfühlt. Auch die Hausgeldabrechnung und die Rücklagen sollten Sie kennen, wenn Sie kaufen. Wer zur Miete geht, sollte die Mietentwicklung im Blick behalten. Besorgen Sie die neue Wohnung möglichst vor dem Verkauf oder vereinbaren Sie einen späten Auszug. Ein kurzer Aufenthalt zur Probe ist in manchen Einrichtungen auch möglich, wenn betreutes Wohnen infrage kommt.

Wer soll beim Verkauf helfen?

Ein Haus zu verkaufen bedeutet viele Termine. Das fängt bei den Unterlagen an und geht über Besichtigungen bis zum Notar. Eine Maklerin nimmt Ihnen die meisten davon ab. Dazu gehört auch, dass nicht jeder Interessent bei Ihnen klingelt. Besichtigungen finden nach Absprache statt, und Sie können dabei auch außer Haus sein, wenn Ihnen das lieber ist. Fragen Sie auch, wie Ihre Maklerin mit vorschnellen Käufern umgeht, und bestehen Sie auf einem Vertrag mit klaren Fristen. Es ist völlig in Ordnung, sich Bedenkzeit zu nehmen oder einen Angehörigen mitzubringen. Eine seriöse Maklerin begrüßt das.

Wenn jemand unaufgefordert bei Ihnen klingelt oder anruft und Ihnen ein Angebot macht, nehmen Sie sich Zeit. Unterschreiben Sie nichts an der Haustür oder am Telefon, und bitten Sie um schriftliche Informationen. Sprechen Sie mit jemandem, dem Sie vertrauen. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie muss in Deutschland notariell beurkundet werden, und vorher sollten Sie den Entwurf in Ruhe prüfen. Worauf Sie bei der Auswahl sonst achten sollten, beschreibt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Garching. Auch ein Gespräch mit einer zweiten Maklerin ist nicht unhöflich, sondern völlig normal.

Warum 1,785 % bei neues // nest?

Gerade wenn der Verkaufserlös den Ruhestand mitfinanzieren oder die nächste Wohnung bezahlen soll, zählt jeder Prozentpunkt. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % statt der oft üblichen 3,57 %, und sparen damit 50 % der Provision. Das ist möglich, weil wir drei Maklerinnen uns die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro unterhalten und viele Abläufe digital organisiert haben. Für Sie bleibt die Leistung dieselbe: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Fotos, Besichtigungen, Verhandlung und Begleitung bis zum Notar. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet. Wie sich die Kosten zusammensetzen, erklärt der Ratgeber Günstiger Makler in Garching. Sie entscheiden aber am besten nach einem persönlichen Gespräch.

Welche Unterlagen und Vollmachten brauchen Sie?

Für den Verkauf brauchen Sie Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen. Nach alten Plänen kann man beim Landratsamt München fragen. Ein Grundbuchauszug kommt vom Amtsgericht München. Sie müssen das nicht alles selbst besorgen. Bei den meisten Papieren kann Ihre Maklerin mit einer Vollmacht helfen, und die Kosten sind überschaubar. Was Sie sonst noch brauchen, steht im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Garching. Das erspart unnötige Wege.

Unabhängig vom Verkauf sollten Sie eine Vorsorgevollmacht und eine Patientenverfügung haben. Wenn Sie krank werden und niemand bevollmächtigt ist, muss womöglich ein Gericht einen Betreuer bestellen, und ein Hausverkauf braucht dann unter Umständen auch eine gerichtliche Genehmigung. Das dauert. Lassen Sie sich von Notar oder Anwalt beraten, denn für Immobiliengeschäfte sollte die Vollmacht notariell beurkundet oder zumindest beglaubigt sein. Sprechen Sie auch über Ihr Testament und darüber, was Ihre Kinder wissen sollten. Was passiert, wenn es keine Regelung gibt, zeigen die Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Garching und Erbengemeinschaft auflösen in Garching.

Was bedeutet der Verkauf finanziell und steuerlich?

Bei einem selbst bewohnten Haus fällt in der Regel keine Einkommensteuer auf den Verkauf an. Bei teilweise vermieteten Einheiten kann das anders sein, und auch ein längerer Leerstand vor dem Verkauf sollte geprüft werden. Fragen Sie Ihren Steuerberater. Überlegen Sie außerdem, wofür der Erlös gedacht ist und wie er angelegt werden soll, und holen Sie sich dafür unabhängigen Rat. Wenn Sie Leistungen wie Wohngeld oder Hilfe zur Pflege beantragen, kann sich der Erlös darauf auswirken. Auch das sollten Sie vorher mit der zuständigen Stelle klären.

Schauen Sie sich auch den Blick nach vorn an: Wie hoch wären die Kosten in einer Mietwohnung oder im betreuten Wohnen, und wie lange reicht das Geld? Es lohnt sich, das mit mehreren Annahmen durchzurechnen. Eine vorsichtige Rechnung gibt Ihnen viel Sicherheit, selbst wenn es am Ende anders kommt. Was bei Ihnen übrig bleibt, hängt natürlich vom Preis ab. Eine erste Orientierung gibt unsere Wertermittlung, die für Sie kostenlos ist. Weitere Wege zu einer Einschätzung beschreibt der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Garching. Danach sehen Sie klarer, welche Wege Ihnen offenstehen.

Heute und morgen im Überblick

Bereich	Heute	Morgen
Geld	Steuern, Versicherung, Energie, Wartung	Dach, Fenster, Heizung, Bad, Leitungen
Kraft	Garten, Treppen, Schnee, Putzen	Pflege, Hilfe, mögliche Umbauten
Wege	Auto, U6, Einkauf, Ärzte	Erreichbarkeit ohne Auto
Recht	Grundbuch, Unterlagen	Vollmacht, Testament, Übergabe
Entscheidung	Rechnung aufstellen	Wege früh vergleichen

Wie kann das erste Gespräch mit uns aussehen?

Ellen Günthel kommt gern zu Ihnen, oder Sie sprechen zuerst am Telefon. Sie können jemanden mitbringen, zum Beispiel Sohn, Tochter oder einen Freund. Wir sehen uns das Haus an, und Sie erfahren, wie wir es einschätzen und welche Käufer infrage kommen. Vielleicht kommen Sie danach zu dem Schluss, dass Sie noch bleiben wollen. Auch das ist ein gutes Ergebnis. Bei Bedarf sprechen wir auch darüber, wann Sie mit einer Vermarktung beginnen sollten, oder wie sich ein Übergabetermin mit Ihrer neuen Wohnung abstimmen lässt. Mehr über ihr Vorgehen zeigt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Garching.

Häufige Fragen

Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Wenn Sie noch selbst entscheiden und den Umzug gut bewältigen können. Einen festen Zeitpunkt gibt es nicht.

Muss ich meine alte Heizung vor dem Verkauf tauschen?

Nein, in der Regel nicht. Eine bestehende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.

Kann ich nach dem Verkauf im Haus bleiben?

Über ein Wohnrecht, einen Nießbrauch oder einen späteren Übergabetermin kann das möglich sein. Lassen Sie das vorab prüfen.

Ist ein Teilverkauf eine gute Lösung?

Das hängt vom Einzelfall ab. Prüfen Sie Nutzungsentgelt und Gebühren.

Wer hilft beim Ausräumen?

Umzugsunternehmen, Entrümpler und soziale Einrichtungen. Holen Sie sich früh Angebote.

Wie viel Provision zahle ich bei neues // nest?

1,785 % statt der oft üblichen 3,57 %. Das bedeutet 50 % der Provision sparen.

Brauche ich eine Vorsorgevollmacht?

Sie ist sehr empfehlenswert. Lassen Sie sich dazu beraten.

Wer ist meine Ansprechpartnerin in Garching?

Ellen Günthel von neues // nest.

Fazit

Wer ein Haus im Alter in Garching verkaufen möchte oder darüber nachdenkt, sollte die Kosten von heute und von morgen gegenüberstellen. Danach ist die Entscheidung meist leichter, ganz gleich, wie sie ausfällt. Ellen Günthel begleitet Sie gern, ohne Zeitdruck. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.