Scheidungsimmobilie in Giesing: Behalten oder verkaufen? Ein Entscheidungsweg in acht Fragen

Wenn eine Ehe endet, kommt irgendwann die Frage nach der gemeinsamen Wohnung auf den Tisch. Soll einer bleiben und den anderen auszahlen? Oder wird verkauft, und beide fangen neu an? Oft hängt daran mehr als Geld: das Zuhause der Kinder, die Nähe zu Freunden, die vertraute Straße in Giesing und manchmal die Frage, wer als Verlierer aus der Trennung geht. Genau deshalb treffen viele diese Entscheidung aus dem Bauch heraus oder im Streit und bereuen sie später. Dabei lässt sie sich mit einigen klaren Fragen ein gutes Stück versachlichen, auch wenn die Gefühle damit nicht verschwinden.

Dieser Ratgeber führt Sie durch einen Entscheidungsweg in acht Fragen. Wer sie der Reihe nach beantwortet, sieht meist schnell, welche Möglichkeit realistisch ist und welche nicht. Danach geht es darum, wie eine Übernahme oder ein Verkauf konkret abläuft und was bei Streit gilt. Er ersetzt keine Rechtsberatung, und für die Scheidung selbst brauchen Sie einen Anwalt. Bei neues // nest begleitet Ellen Günthel den Verkauf, wenn Sie sich dafür entscheiden, neutral und diskret, auf Wunsch auch mit getrennten Gesprächen.

Warum ein Entscheidungsweg?

In einer Trennung kommt alles gleichzeitig: Gefühle, Rechnungen, Kinderfragen und Anwaltspost. Es ist kein Wunder, dass viele den Überblick verlieren. Der Vorteil einer festen Reihenfolge ist, dass Sie die Fragen nacheinander klären können und nicht alles zugleich lösen müssen. Oft zeigt sich früh, dass eine Möglichkeit gar nicht offensteht, weil die Bank sie nicht mitträgt. Dann muss man darüber auch nicht monatelang streiten. Es spart auch Geld, denn Anwalt und Steuerberater können gezielter antworten, wenn die Fakten bereitliegen. Sie können diese Fragen allein durchgehen, oder gemeinsam, wenn das noch möglich ist.

Bedenken Sie, dass kein Weg ohne Nachteile ist. Bleiben heißt oft, sich finanziell sehr anzustrengen. Verkaufen heißt, ein Zuhause aufzugeben. Vermieten heißt, verbunden zu bleiben. Es geht deshalb weniger um die perfekte Lösung als um die, mit der beide leben können. Wenn die Gespräche nicht mehr möglich sind, kann ein Mediator helfen, oder alles läuft über die Anwälte. Nehmen Sie sich Zeit, soweit es die Lage erlaubt, und treffen Sie keine großen Entscheidungen in den ersten Tagen. Viele Dinge sehen nach einigen Wochen anders aus. Beginnen wir mit den Grundlagen.

Frage 1: Wem gehört die Wohnung?

Schauen Sie in den Grundbuchauszug, den Sie beim Amtsgericht München erhalten. Sind Sie beide eingetragen, gehört jedem ein Anteil, oft die Hälfte, und keiner kann allein verkaufen. Steht nur einer darin, gehört die Wohnung ihm, auch wenn der andere Raten mitbezahlt hat. Das regelt aber noch nicht den finanziellen Ausgleich, denn beim Zugewinn wird das Vermögen beider betrachtet. Auch bei Alleineigentum kann § 1365 BGB die Zustimmung des Ehepartners verlangen, wenn die Wohnung praktisch das ganze Vermögen darstellt. Das wird oft übersehen und kann einen Vertrag unwirksam machen.

Klären Sie auch, ob ein Ehevertrag besteht und was darin steht. Hat einer die Wohnung geerbt oder geschenkt bekommen, wird das beim Zugewinn dem Anfangsvermögen zugerechnet, wobei auch die Wertsteigerung eine Rolle spielt. Bringen Sie diese Unterlagen zum Anwalt mit. Prüfen Sie außerdem, welche Grundschulden eingetragen sind und ob es Rechte Dritter gibt. Unser Beitrag Wozu dient das Grundbuch erklärt, wie man den Auszug liest. Ohne diese Grundlage lässt sich die Lage kaum beurteilen. Es ist deshalb gut, dies gleich zu Beginn zu klären.

Frage 2: Wie hoch ist die Restschuld?

Fragen Sie die Bank nach Restschuld, Zinsbindung und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung. Haben beide unterschrieben, kann sie sich an beide halten, unabhängig davon, wer in der Wohnung lebt. Eine Trennung ändert daran nichts. Sorgen Sie dafür, dass die Raten weiterlaufen, denn Rückstände schaden beiden und können im schlimmsten Fall zur Zwangsversteigerung führen. Lassen Sie sich außerdem Kontoauszüge zugänglich machen. Bei einem Verkauf wird das Darlehen aus dem Kaufpreis abgelöst, und läuft die Zinsbindung noch, wird meist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, wobei es Ausnahmen geben kann.

Rechnen Sie auch aus, wie viel Sie bei einem Verkauf nach Abzug des Darlehens und der Kosten ungefähr hätten. Daraus ergibt sich, wie viel jeder für einen Neuanfang zur Verfügung hätte. Das ist oft eine wichtige Zahl, die manche Diskussion beendet. Bei einer Übernahme wird das Darlehen umgeschuldet oder von einem allein weitergeführt, was die Bank prüfen muss. Bedenken Sie, dass ein neues Darlehen zu aktuellen Zinsen deutlich teurer sein kann als das alte. Fragen Sie deshalb auch danach, ob sich der bestehende Vertrag anpassen lässt. Solche Einzelheiten entscheiden oft über die Machbarkeit.

Frage 3: Was ist die Wohnung wert?

Für jede weitere Entscheidung brauchen Sie eine Zahl, mit der beide leben können. Holen Sie gemeinsam eine Einschätzung ein, oder lassen Sie beide Seiten dieselbe Auswertung erhalten. Reicht das nicht, kann ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger helfen, dessen Ergebnis beide vorab akzeptieren. Für den Zugewinn zählt in der Regel der Wert am Stichtag, meist der Zustellung des Scheidungsantrags, nicht der spätere Verkaufspreis. Lassen Sie sich das vom Anwalt erklären. In Giesing wirken Stockwerk, Baujahr, Rücklage und Lärm stark auf den Wert, und Sie sollten sich nicht auf Durchschnittspreise verlassen.

Eine neutrale Zahl nimmt oft viel Spannung aus dem Gespräch, denn sie stammt nicht von einem der beiden. Fragen, die dabei helfen, nennt der Ratgeber Immobilienbewertung in Giesing. Eine erste eigene Einordnung ermöglicht der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Giesing. Die Kosten für ein Gutachten können sich lohnen, wenn sonst monatelang gestritten würde. Einigen Sie sich vorab darüber, wer es bezahlt. Wenn einer übernehmen möchte, ist das besonders wichtig, denn was der eine zahlt, bekommt der andere.

Frage 4: Kann einer allein die Kosten tragen?

Nun wird es konkret. Wer die Wohnung behalten möchte, muss das Darlehen, das Hausgeld, Rücklagen und anstehende Arbeiten allein tragen und außerdem den anderen auszahlen. Rechnen Sie das ehrlich durch und fragen Sie die Bank, ob sie das mitträgt. Sie muss auch der Entlassung des anderen aus der Haftung zustimmen, was nicht selbstverständlich ist. Bleibt der ausgezogene Partner in der Haftung, kann ihn das später daran hindern, selbst etwas zu kaufen. In Giesing scheitert die Übernahme oft genau hier, weil ein einzelnes Einkommen nicht reicht. Das sollte man früh erkennen, auch wenn es weh tut.

Wenn es nicht reicht, ist das kein persönliches Versagen, sondern eine Rechnung. Vielleicht gibt es Unterstützung aus der Familie, doch auch das sollte gut überlegt und schriftlich festgehalten werden. Bedenken Sie auch künftige Kosten. In älteren Häusern können Sonderumlagen anstehen, und die sollte man nicht vergessen. Schauen Sie deshalb in die Protokolle. Wer sich mit der Übernahme finanziell übernimmt, verliert die Wohnung vielleicht einige Jahre später doch noch, dann aber unter schlechteren Bedingungen. Eine ehrliche Antwort auf diese Frage ist deshalb auch ein Schutz für Sie selbst.

Frage 5: Was bedeutet das steuerlich?

Ein Verkauf der selbst genutzten Wohnung bleibt in der Regel steuerfrei, wenn sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst genutzt wurde. Wer schon vor längerer Zeit ausgezogen ist, kann diese Voraussetzung verlieren, falls die Zehn-Jahres-Frist noch läuft. In bestimmten Fällen kann die Überlassung an den Ex-Partner mit den gemeinsamen Kindern als Eigennutzung gelten. Das sollte ein Steuerberater prüfen, und zwar bevor jemand auszieht oder verkauft. Auch die Übertragung zwischen den Partnern hat Folgen. Bei einer Ausgleichszahlung kann es sich steuerlich um ein Veräußerungsgeschäft handeln.

Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen zur Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung in der Regel nicht an, doch dafür gibt es Bedingungen. Bei vermieteten Wohnungen kommt die Abschreibung ins Spiel. Klären Sie das alles, bevor Sie etwas unterschreiben, denn nachträglich lässt sich wenig ändern. Eine Stunde beim Steuerberater kostet wenig, und eine vermeidbare Steuer kann teuer sein. Bedenken Sie auch den Zeitpunkt der Scheidung und die Steuerklassen, die sich auf die Finanzierung auswirken können. Ihr Steuerberater kann Ihnen auch sagen, welche Reihenfolge am günstigsten wäre.

Frage 6: Was ist mit den Kindern?

Für Kinder ist die Wohnung mehr als ein Vermögenswert. Schule, Freunde, Sportverein, der Weg zum Spielplatz: All das hängt daran. Viele Eltern möchten ihnen den Wechsel ersparen, zumindest bis zum Ende des Schuljahres. Das lässt sich manchmal regeln, indem der Verkauf etwas später stattfindet oder ein Elternteil noch eine Zeit lang bleibt. Klären Sie, wie sich das auf Unterhalt und Nutzungsentschädigung auswirkt. Überlegen Sie auch, was Sie den Kindern sagen, bevor Fremde durch die Zimmer gehen. Jugendliche möchten meist gefragt werden. Termine sollten möglichst in Zeiten liegen, in denen sie nicht zu Hause sind.

Bleibt nur der Verkauf, kann eine kleinere Wohnung in der Nähe vieles erhalten. In Giesing, der Au oder in Ramersdorf gibt es unterschiedliche Angebote, doch die Suche kann dauern. Beginnen Sie deshalb früh. Für ein Modell mit abwechselndem Wohnen brauchen beide Eltern Platz und Nähe, was die Rechnung verändert. Lassen Sie sich nicht dazu verleiten, die Kinder als Argument gegeneinander einzusetzen. Für sie ist es meist wichtiger, wie die Eltern miteinander umgehen, als in welchem Zimmer sie schlafen. Eine Beratungsstelle kann in dieser Lage helfen und ist oft kostenlos.

Frage 7: Wer wohnt bis zur Lösung wo?

Bis eine Entscheidung gefallen ist, muss jemand in der Wohnung leben oder sie leer stehen lassen. In einer kleinen Stadtwohnung ist ein Getrenntleben unter einem Dach oft eine große Belastung. Wer auszieht, verliert nicht sein Eigentum, bleibt im Grundbuch und haftet weiter für das Darlehen. Sprechen Sie vorher ab, wer die Raten und das Hausgeld zahlt. Ein ausgezogener Miteigentümer kann unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen. Eine gerichtliche Zuweisung der Wohnung ist nur für die Trennungszeit oder aus besonderen Gründen möglich, etwa bei Gewalt oder wenn das Kindeswohl betroffen ist. Das Eigentum ändert sich dadurch nicht.

Notieren Sie den Tag des Auszugs, denn er kann für Fristen wichtig sein. Nehmen Sie Unterlagen mit, die Sie brauchen, und machen Sie eine einfache Liste der Einrichtung. Klären Sie auch, wie mit Post und Eigentümerversammlungen umgegangen wird. Der Münchner Wohnungsmarkt ist angespannt, und eine vorübergehende Lösung nimmt oft Druck heraus. Lassen Sie sich von der Suche nach einer Bleibe nicht zu einem überstürzten Verkauf drängen. Ein paar Monate Zwischenlösung kosten meist weniger als ein Abschlag aus Zeitnot. Wer das bedenkt, kann deutlich ruhiger verhandeln.

Frage 8: Können Sie noch miteinander reden?

Diese Frage entscheidet, wie der weitere Weg aussieht. Wenn Sie noch miteinander sprechen können, lässt sich vieles selbst klären, mit Unterstützung von Notar oder Mediator. Das spart viel Geld. Vereinbarungen über die Wohnung müssen oft notariell beurkundet werden, sonst sind sie nicht wirksam. Jeder sollte trotzdem einen eigenen Rat einholen, zumindest zu Zugewinn und Steuer. Wenn Gespräche nicht mehr möglich sind, laufen wichtige Mitteilungen besser über die Anwälte. Das kostet mehr, schützt aber vor weiteren Verletzungen. Auch ein Verkauf ist dann möglich, zum Beispiel über eine neutrale Maklerin, die beide gleich informiert.

Lässt sich gar nichts mehr einigen, bleibt die Teilungsversteigerung, die jeder Miteigentümer beim Amtsgericht beantragen kann. Sie führt oft zu niedrigeren Ergebnissen, kostet viel und dauert lange, und Nachbarn und Bekannte bekommen davon etwas mit. Während des Scheidungsverfahrens kann unter Umständen die Zustimmung des anderen nötig sein. Fragen Sie unbedingt Ihren Anwalt, bevor Sie den Antrag stellen. Rechnen Sie die Alternativen durch: Was bliebe beiden bei einem normalen Verkauf, und was wäre bei einer Versteigerung zu erwarten? Oft wirkt schon diese Rechnung, und ein Gespräch kommt doch noch zustande.

Der Entscheidungsweg im Überblick

Frage	Wenn ja oder klar	Wenn nein oder unklar
Eigentum geklärt?	Weiter zur Restschuld	Anwalt, Grundbuch
Restschuld bekannt?	Weiter zum Wert	Bank fragen
Wert anerkannt?	Weiter zur Rechnung	Gutachten
Einer kann tragen?	Übernahme prüfen	Verkauf naheliegend
Steuer geklärt?	Auszug oder Verkauf planen	Steuerberater fragen
Kinder bedacht?	Zeitplan festlegen	Beratung suchen
Wohnen geregelt?	Ruhe für Entscheidung	Zwischenlösung suchen
Gespräch möglich?	Selbst regeln, Notar	Anwälte, Mediation

Wie läuft eine Übernahme ab?

Wenn einer übernehmen kann und möchte, wird der Wert festgelegt, der Ausgleich berechnet und alles beim Notar beurkundet. Die Bank muss das Darlehen neu regeln und den anderen entlassen. Prüfen Sie, wer die Notarkosten trägt und was mit Rücklagenanteilen und Sonderumlagen geschieht. Auch die Grunderwerbsteuer und die Spekulationsfrist sollten geklärt sein. Bei einer späteren Weitergabe kann eine Klausel sinnvoll sein, falls die Wohnung bald darauf teurer verkauft wird. Solche Fragen sollten ein Anwalt und ein Notar klären. Für den, der auszieht, ist es wichtig, dass er wirklich aus allen Verpflichtungen entlassen ist.

Wie läuft ein Verkauf ab?

Grundsätzlich wie jeder andere, nur mit mehr Fingerspitzengefühl. Beide sollten denselben Vertrag und dieselben Informationen erhalten, und jede Entscheidung sollte gemeinsam fallen. Besichtigungen können stattfinden, ohne dass Sie sich begegnen. Im Exposé und gegenüber Interessenten ist die Trennung kein Thema, denn das würde die Verhandlungsposition schwächen. Einigen Sie sich vorab auf einen Mindestpreis und darauf, wer wann entscheidet. Unterlagen besorgt mit Vollmacht die Maklerin. Eine Übersicht gibt der Ratgeber Unterlagen Hausverkauf in Giesing. Der Ablauf steht im Ratgeber Immobilie verkaufen in Giesing.

Beim Notar kann festgelegt werden, wie der Kaufpreis nach der Ablösung des Darlehens verteilt wird, meist nach den Anteilen im Grundbuch. Steht noch ein Zugewinnausgleich aus, kann ein Teil gemeinsam verwahrt werden, bis alles geklärt ist. Klären Sie auch, wer Provision und weitere Kosten trägt. Bei uns liegt die Provision bei 1,785 % statt der oft genannten 3,57 %, was beiden zugutekommt. Worauf es bei der Auswahl ankommt, zeigen die Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Giesing und Günstiger Makler in Giesing. Ist die Wohnung vermietet, hilft der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Giesing.

Häufige Fragen

Soll ich die Wohnung behalten oder verkaufen?

Das hängt vor allem davon ab, ob ein Einkommen allein die Kosten tragen kann.

Verliere ich mein Eigentum, wenn ich ausziehe?

Nein. Sie bleiben im Grundbuch und haften auch weiter für gemeinsame Darlehen.

Kann mein Partner allein verkaufen?

Bei gemeinsamem Eigentum nein. Bei Alleineigentum kann § 1365 BGB greifen.

Wann ist Stichtag für den Zugewinn?

In der Regel die Zustellung des Scheidungsantrags.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Das hängt von Selbstnutzung und Haltedauer ab. Klären Sie das vorab.

Muss die Bank zustimmen?

Ja, wenn ein Partner aus der Haftung entlassen werden soll.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Ein gerichtliches Verfahren, das meist weniger einbringt und als letzter Ausweg gilt.

Wer begleitet den Verkauf in Giesing?

Ellen Günthel berät beide Seiten neutral und auf Wunsch getrennt.

Fazit

Ob eine Scheidungsimmobilie in Giesing behalten oder verkauft wird, lässt sich mit acht Fragen klären: Eigentum, Restschuld, Wert, Tragfähigkeit, Steuer, Kinder, Wohnen und Gesprächsbasis. So entscheiden Sie mit klarer Grundlage. Ellen Günthel begleitet Sie diskret. Erreichbar ist sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.